與六百年南京明城墻中華門段一河之隔，規(guī)劃建設(shè)總投資160億元的“巨無(wú)霸”商業(yè)項(xiàng)目，正悄悄施工。

這個(gè)備受關(guān)注的“地王”項(xiàng)目，在之前被外界批評(píng)為“未批先建”。近日，更是遭遇了國(guó)家最高文物主管部門的一紙“否決”——今年6月11日，國(guó)家文物局駁回了該地塊的規(guī)范設(shè)計(jì)方案。

按照正常的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程，因?yàn)樯婕暗絿?guó)家重點(diǎn)文物保護(hù)單位明城墻，所以，相關(guān)施工單位向國(guó)家文物局報(bào)批規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，是“前置程序”，獲得批準(zhǔn)后，方可向當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門申請(qǐng)規(guī)劃審批手續(xù)。

這次被否，也意味著，這個(gè)“巨無(wú)霸”項(xiàng)目的規(guī)劃方案將被“回爐”修改。6月14日，招商地產(chǎn)南京公司品牌負(fù)責(zé)人王思舒對(duì)澎湃新聞（www.loaarchitects.com.cn）表示，對(duì)于上述相關(guān)未批復(fù)手續(xù)，項(xiàng)目公司正在按照國(guó)家主管部門的修改意見(jiàn)完善。

澎湃新聞?dòng)浾?3日來(lái)到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，這里已建起了一棟四層的售樓處。若按目前的建設(shè)體量，有可能造成城墻觀賞視線部分被高樓遮擋，破壞城墻的景觀風(fēng)貌。

不過(guò)，據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，該項(xiàng)目于去年8月就已開(kāi)工。

明城墻旁規(guī)劃百億商業(yè)項(xiàng)目

這個(gè)官方規(guī)劃名為“越城天地”地塊的項(xiàng)目，北依秦淮河，南抵應(yīng)天大街，東鄰中山南路，西至鳳臺(tái)路，坐擁寸土寸金的鬧市區(qū)。占地面積之大，達(dá)到32公頃，足可容納40多個(gè)標(biāo)準(zhǔn)足球場(chǎng)，因此被公眾冠以“巨無(wú)霸”。

2016年底，該地塊甫一上市，就吸引了眾多目光，更成為開(kāi)發(fā)商們爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)。2017年2月，招商地產(chǎn)在經(jīng)過(guò)歷時(shí)4小時(shí)、395輪競(jìng)價(jià)后，最終以98.1億元的高價(jià)拿到了該“地王”，刷新了南京當(dāng)時(shí)的出讓地塊總價(jià)紀(jì)錄。

之后，該地塊由招商、碧桂園、香港置業(yè)合作開(kāi)發(fā)，三家開(kāi)發(fā)商組建南京盛香園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，投資160億建設(shè)。

今年4月19日，南京市規(guī)劃局發(fā)布了該地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案批前公示。

根據(jù)規(guī)劃顯示，該項(xiàng)目將打造文化旅游特色街區(qū)，是涵蓋商業(yè)、住宅、文旅、酒店的大型綜合體項(xiàng)目，與東面的大報(bào)恩寺遺址公園遙相呼應(yīng)。項(xiàng)目總建筑面積59.59萬(wàn)平米，其中地上、地下建筑面積分別約為21.76萬(wàn)平米、37.83萬(wàn)平米。

因其位于中華門外的城南歷史城區(qū)范圍內(nèi)，為了符合南京城南傳統(tǒng)古巷的建筑風(fēng)格，建筑被嚴(yán)格限高，住宅用地不高于12米，商業(yè)用地不高于9米。又因北面緊靠明城墻，近墻及近河處部分限高更為嚴(yán)苛，以建立與城墻良好的視線關(guān)系。同時(shí)，在建筑密度方面也做了硬性的要求。

以上多項(xiàng)限定條件，是擺在開(kāi)發(fā)商面前的巨大挑戰(zhàn)。如果處理不好，工期進(jìn)度將面臨不確定性因素。而最引人關(guān)注的則是，公眾對(duì)其破壞明城墻景觀風(fēng)貌的憂慮。

規(guī)劃設(shè)計(jì)方案被否

距南京官方披露規(guī)劃設(shè)計(jì)方案批前公示兩個(gè)月不到，國(guó)家文物局于6月11日下發(fā)了《南京城墻控制地帶中華門越城天地地塊項(xiàng)目的意見(jiàn)》，駁回了江蘇省文物局對(duì)該項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的請(qǐng)示。

駁回的理由是，擬建項(xiàng)目體量過(guò)大，對(duì)文物景觀風(fēng)貌影響較大。

國(guó)家文物局在修改意見(jiàn)中表示，該項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格遵守《中華人民共和國(guó)文物保護(hù)法》《南京市歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃》《南京城墻保護(hù)規(guī)劃》和《南京城墻保護(hù)條例》的相關(guān)管理規(guī)定，嚴(yán)格控制建筑密度、高度、規(guī)模和體量，并優(yōu)化外觀設(shè)計(jì)，與南京城墻及周邊環(huán)境景觀風(fēng)貌相協(xié)調(diào)。

國(guó)家文物局提到，要進(jìn)一步確認(rèn)地塊地平高度，以明確擬建建筑總高度和檐口高度。每組建筑不宜過(guò)長(zhǎng)，建議中間適當(dāng)設(shè)置綠化空間，避免體量過(guò)大影響城墻景觀風(fēng)貌。

對(duì)此，上海交通大學(xué)建筑文化遺產(chǎn)保護(hù)國(guó)際研究中心主任曹永康對(duì)澎湃新聞表示，南京明城墻是全國(guó)為數(shù)不多的都城城墻，具有很高的歷史文化價(jià)值，因此為了做好保護(hù)，宜在商業(yè)開(kāi)發(fā)上適當(dāng)做出犧牲。

不過(guò)，這并不代表不可以搞商業(yè)開(kāi)發(fā)，如果能控制好建筑的容積率、密度、高度等，處理好商業(yè)開(kāi)發(fā)與文化遺產(chǎn)保護(hù)的關(guān)系，其實(shí)是可以相得益彰的。

就越城天地地塊開(kāi)發(fā)而言，曹永康認(rèn)為，首先要充分遵守上位的保護(hù)規(guī)劃，其次要做好影響評(píng)估報(bào)告，邀請(qǐng)專家給出足夠?qū)I(yè)的指導(dǎo)性意見(jiàn)，指出規(guī)劃中的問(wèn)題并作修改。

最為重要的是，應(yīng)該增加該項(xiàng)目北側(cè)的“退讓距離”，嚴(yán)格限制建筑高度，并縮短建筑的連接面，最好興建小型建筑，增加城墻的“通透感”，避免破壞城墻的景觀風(fēng)貌。

曹永康建議，在對(duì)規(guī)劃布局調(diào)整時(shí)，可考慮將綠化集中到該地塊的北面，對(duì)城墻保持尊重，將歷史建筑作為商業(yè)綜合體的借景，讓居民在休閑中享受歷史文化帶來(lái)的美和教化。

曾被曝“未批先建”售樓處

盡管越城天地地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案仍未批復(fù)，但據(jù)《現(xiàn)代快報(bào)》今年1月刊發(fā)的報(bào)道稱，該項(xiàng)目售樓處于去年8月就已經(jīng)開(kāi)始“無(wú)證施工”。

據(jù)《現(xiàn)代快報(bào)》引述監(jiān)理單位負(fù)責(zé)人的話稱，當(dāng)時(shí)，該項(xiàng)目規(guī)劃許可、施工許可均沒(méi)有，“施工方就連正規(guī)的施工圖紙都沒(méi)有”，但售樓處已經(jīng)蓋了四層。當(dāng)時(shí)，《現(xiàn)代快報(bào)》記者走訪時(shí)，幾個(gè)工人還在操作一臺(tái)大型吊臂進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)。

日前，澎湃新聞查詢南京市規(guī)劃局官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目在取得“用地規(guī)劃許可”、市政工程規(guī)劃許可之外，已于今年4月17日先補(bǔ)齊了售樓處的施工許可，但整個(gè)項(xiàng)目的施工許可仍未公布。

6月13日下午，澎湃新聞?dòng)浾邅?lái)到越城天地地塊現(xiàn)場(chǎng)看到，在應(yīng)天大街等主干道一側(cè)，工地外圍全部被數(shù)米高的圍墻圍住，很難看到里面的實(shí)際情況。

記者在工地周圍轉(zhuǎn)了一圈發(fā)現(xiàn)，該地塊住宅項(xiàng)目案名被開(kāi)發(fā)商定為“應(yīng)天府”，在宣傳文案中宣稱，是“南京源址，府院國(guó)宅”，并以李太白、韓熙載、王羲之、陶朱公等古代名人的“選擇”彰顯品位。

后來(lái)，記者從西北側(cè)的一處入口進(jìn)入，在里面發(fā)現(xiàn)，數(shù)名頭戴安全帽的工人穿梭在空曠的工地上，但這里大部分處于未開(kāi)工狀態(tài)，數(shù)臺(tái)打樁機(jī)和挖掘機(jī)停放在工地的多個(gè)角落，看起來(lái)已被平整過(guò)的部分土地正裸露著。

在靠近秦淮河的工地北側(cè)，橫亙著一條綿延五六百米的基坑。深數(shù)米的基坑?xùn)|側(cè)，一幢高約15米的建筑格外引人注意，該建筑外部布滿腳手架和防護(hù)網(wǎng)，有工人站在腳手架上做外部安裝。

這幢建筑地上、地下各兩層，每層面積在200平米左右，主體建筑已經(jīng)基本完成，陸續(xù)有工人進(jìn)入里面施工?！斑@里是售樓處，確實(shí)是去年8月開(kāi)始動(dòng)工的。”多名工人告訴澎湃新聞?dòng)浾摺?/p>

國(guó)家文物局駁回規(guī)劃設(shè)計(jì)方案后，工地是否已經(jīng)停工？

澎湃記者隨后來(lái)到工地項(xiàng)目部，“早在4月上旬就停工了，其他情況要問(wèn)媒介對(duì)接部門?！痹擁?xiàng)目一名尹姓負(fù)責(zé)人對(duì)記者的來(lái)訪頗為警惕，并指示相關(guān)人員查看出入口，防止有人再次進(jìn)入工地。

起初，尹姓負(fù)責(zé)人安排一名工作人員聯(lián)系相關(guān)部門接洽采訪，最終以對(duì)方正在開(kāi)會(huì)為由婉拒了采訪。在記者離開(kāi)時(shí)注意到，工地上搭建了兩排集裝箱式工棚，多名項(xiàng)目部人員正在里面辦公，而工棚外面停放著數(shù)輛轎車。

之后，澎湃新聞?dòng)浾哂州氜D(zhuǎn)聯(lián)系了招商地產(chǎn)南京公司營(yíng)銷負(fù)責(zé)人，他多次以出差為由拒絕回應(yīng)。

14日上午，招商地產(chǎn)南京公司品牌負(fù)責(zé)人致電澎湃新聞?dòng)浾?，表示將安排?xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人當(dāng)面通報(bào)規(guī)劃整改方案等情況。不料，稍后，又很快取消了這一安排，并回復(fù)文字答復(fù)稱，對(duì)于相關(guān)未批復(fù)手續(xù)，“項(xiàng)目公司正在按照修改意見(jiàn)完善”。