近期以來，包括山東、河南、安徽、四川等多個省份在內(nèi)，均提出提高預(yù)售門檻，開展“現(xiàn)房銷售”試點。在此之前，1月17日召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議明確，“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位”。

實際上，現(xiàn)房銷售在一些地方早就有零星試點。如2020年3月，海南率先要求新出讓土地建設(shè)的商品住房，全部實行現(xiàn)房銷售制度。在全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議作出新部署之后，又有多地宣布跟進(jìn)試點，現(xiàn)房銷售進(jìn)入擴容、提速階段，是顯著趨勢。

這一變化與近年來房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況直接相關(guān)。眾所周知，預(yù)售制對應(yīng)的房地產(chǎn)市場“高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負(fù)債”開發(fā)模式，在過去很多年都與中國城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)和房地產(chǎn)市場的需求高度合拍。但是，隨著市場變化和城鎮(zhèn)化進(jìn)入新階段，該模式的弊端也日益顯現(xiàn)。

尤其是去年以來，部分開發(fā)商陷入流動性困境，導(dǎo)致樓盤爛尾甚至出現(xiàn)停貸風(fēng)波，這令預(yù)售制背后的風(fēng)險被進(jìn)一步放大，推進(jìn)現(xiàn)房銷售自然就有了更多的共識。相比交付期動輒長達(dá)一兩年的預(yù)售制，“所見即所得”的現(xiàn)房銷售，能有效降低房屋爛尾和質(zhì)量安全等風(fēng)險。在此時加速推進(jìn)預(yù)售制向現(xiàn)房銷售轉(zhuǎn)變，有助于控制房地產(chǎn)市場交付風(fēng)險的新增量，為市場平穩(wěn)運行夯實基礎(chǔ)，同時也利于消費者信心的恢復(fù)。

當(dāng)然，指望現(xiàn)房銷售在短時間內(nèi)完全代替預(yù)售制，并不現(xiàn)實。一方面，現(xiàn)房銷售對開發(fā)商的資金實力、質(zhì)量管控水平等提出了更高的要求。而目前房地產(chǎn)市場整體上處于轉(zhuǎn)型階段，相當(dāng)一部分開發(fā)商仍面臨較大的運營壓力，現(xiàn)房銷售的推進(jìn)速度必須要考慮到行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展實際。同時，也需要配套金融支持的完善。

另一方面，預(yù)售制實行了近三十年，其與土地出讓、城市開發(fā)等深度關(guān)聯(lián)，要徹底完成轉(zhuǎn)軌，可謂茲事體大，涉及諸多系統(tǒng)性的優(yōu)化、調(diào)整。有專家預(yù)測，未來5年，全國現(xiàn)房銷售規(guī)模占比將有望由目前的13.9%升至20%，這或許更符合現(xiàn)實。實際上，這次多地的試點部署，也都強調(diào)是“鼓勵”和“探索”，而并非硬性要求。

綜合來看，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議所提出的——有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落實到位，這種“兩手都要抓”的安排，是最為穩(wěn)妥的方式。

著眼于房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢，銷售模式的轉(zhuǎn)變是必然的。適時加速和擴大現(xiàn)房銷售試點，就是要為銷售模式的調(diào)整提供更多的經(jīng)驗參考，以保障平穩(wěn)過渡。包括市場對現(xiàn)房銷售的反應(yīng)如何，是否會出現(xiàn)讓消費者擔(dān)心的漲價現(xiàn)象，又會出現(xiàn)哪些新問題等，都需要從更多的試點中去找到答案，并據(jù)此制定更完善的應(yīng)對方案。

但同時，銷售模式的調(diào)整不可能一蹴而就，對于仍將在較長時間內(nèi)作為銷售主流模式的預(yù)售制，也必須繼續(xù)完善，最大限度實現(xiàn)趨利避害。其中，資金監(jiān)管就是關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一。在這方面，近幾年針對房地產(chǎn)市場的新變化，從國家相關(guān)部門到地方政府，都出臺了一系列的應(yīng)對之策，當(dāng)前重點就是要落實好。