更有甚者，會選擇做大公攤面積——部分開發(fā)商以公攤面積為工具，對購房者進行欺詐，利用格式合同條款誤導(dǎo)購房者，一些小區(qū)甚至連獨立使用的地下室、車棚、車庫，為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房，作為人防工程的地下室都計入到公攤面積中，而國家法律明文規(guī)定這些不算公攤。

開發(fā)商這樣違法的情況，再怎么艱難，業(yè)主好歹還可以維權(quán)?？墒牵捎诮刂聊壳皣也]有明確規(guī)定公攤系數(shù)（公攤面積在建筑面積中所占比例）的上下限，因此在“合法合規(guī)”的條件下，開發(fā)商可以將公攤面積一再做大，一些案例中的公攤系數(shù)簡直“喪心病狂”。

比如，根據(jù)新華網(wǎng)2010年4月6日報道（此后該事還被央視《焦點訪談》曝光過），當(dāng)時山東高密市一處名為“貴賓首府”的樓盤，公攤系數(shù)超過52%，被戲稱為“史上最牛”的公攤面積！

開發(fā)商事先承諾公攤不超過30%，事后卻高達52%，二百多戶維權(quán)無望的業(yè)主欲哭無淚。

當(dāng)時一份由當(dāng)?shù)囟嗖块T聯(lián)合驗收的文件就貼在貴賓首府一樓大堂內(nèi)，文件顯示該樓盤從3層到20層，公攤系數(shù)達52.35％！

面對業(yè)主維權(quán)，貴賓首府的工作人員十分硬氣：“法律對于公攤上限沒有規(guī)定”，“你們一百年都退不了房”！

當(dāng)然，這個案例可能比較極端，通常公攤系數(shù)不會超過30%，但30%以內(nèi)的就沒有問題嗎？恐怕只有開發(fā)商知道。

2、公攤做法如何能在內(nèi)地野蠻生長？

那么，公攤面積這個“巨坑”，到底是誰最早想出來的？

我國房地產(chǎn)市場如今十分火熱、蔚為壯觀。不過，中國內(nèi)地長期處于福利分房時代，從1998年進入商品房時代至今也不過20年，不可能是公攤面積的發(fā)明者。

有人說“公攤面積”源自香港，這個可能性倒是很大。內(nèi)地房地產(chǎn)的諸多制度都是來自香港，比如：

土地招拍掛是1987年深圳從香港學(xué)過來，然后推廣到全國各地的；

1994年內(nèi)地推行的預(yù)售制則脫胎自香港的賣樓花，而賣樓花是于1954年首創(chuàng)

過去香港的開發(fā)商賣房時確實是按建筑面積進行計價的，直到前幾年才取消

自2013年1月1日起，香港實行住宅物業(yè)銷售新規(guī)，要求地產(chǎn)代理在推銷二手住宅時要先行提供物業(yè)單位的實用面積信息，然后才可有選擇性地提供相關(guān)的建筑面積數(shù)據(jù)。同年4月29日《一手住宅物業(yè)銷售條例》正式實施，新規(guī)擴展至一手新盤，若代理違規(guī)，最嚴(yán)重會被撤銷牌照。香港房屋銷售由此告別“建筑面積”時代。（注：香港的“實用面積”，相當(dāng)于內(nèi)地的套內(nèi)建筑面積。）

當(dāng)然，香港最初是如何開始按建筑面積銷售，我們不得而知。我們所關(guān)心的是，內(nèi)地在引進這套做法后的演化過程。

從1978年結(jié)束福利分房，到1998年正式開啟商品房時代，中間的20年，“商品房”這種形式在市場中出現(xiàn)并發(fā)育起來。內(nèi)地房地產(chǎn)商很可能就是在這一周期內(nèi)引進香港的“建筑面積”做法并“發(fā)揚光大”。

房地產(chǎn)市場悄然發(fā)生劇變的同時，政策層面應(yīng)對這種變化的經(jīng)驗和方法卻十分缺乏。比如對于“建筑面積”，政府能做的，更多的是針對房地產(chǎn)市場上已經(jīng)形成的現(xiàn)象，通過制定相應(yīng)政策規(guī)定加以規(guī)范。

事實上，直到今天，關(guān)于“公攤面積”都無法律和行政法規(guī)加以約束，現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)中甚至還沒有“公攤建筑面積”和“公攤系數(shù)”這兩個術(shù)語，只有住建部，包括其前身建設(shè)部（2008年國務(wù)院機構(gòu)改革方案中將建設(shè)部改為住建部）的行政規(guī)章和地方政府的部門文件做出了原則性的規(guī)定。

目前該領(lǐng)域可適用的主要規(guī)定有：建設(shè)部1995年頒布的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》（建房1995【517】號）、2002年頒布的《關(guān)于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》。而2000年8月1日實施的《房產(chǎn)測量規(guī)范》GB/T 17986.1-2000（以下簡稱《測量規(guī)范》）國家標(biāo)準(zhǔn)中，則首次出現(xiàn)了“共有建筑面積”這個術(shù)語。

《測量規(guī)范》第8.1.5條規(guī)定：“房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積?！备戒汢3“共有建筑面積分?jǐn)偂币还?jié)中，又詳細(xì)規(guī)定了共有建筑面積的內(nèi)容、計算方法和分?jǐn)偡椒ā?/p>

雖然《測量規(guī)范》沒有明確指出分?jǐn)偤蟮墓灿薪ㄖ娣e就是“公攤建筑面積”，但在商品住宅的交易和確權(quán)實踐中已得到廣泛的使用。經(jīng)過房管部門確權(quán)的房產(chǎn)證上就已標(biāo)明公攤建筑面積的數(shù)目，所有開發(fā)單位的購房合同上也明確登記了所售套房的套內(nèi)建筑面積和公攤建筑面積。（注：基于此，本文將“分?jǐn)偤蟮墓灿薪ㄖ娣e”、“公攤建筑面積”、“公攤面積”視為同一概念。）

除此之外，地方也有相關(guān)規(guī)定出臺。以北京市為例，北京市國土資源和房屋管理局2000年9月頒布了《北京市商品房房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》，2002年12月又下發(fā)《關(guān)于商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傆嘘P(guān)問題的通知》等。

但這些規(guī)定中在專業(yè)人士看來確有值得商榷之處：

第一，《測量規(guī)范》中規(guī)定的套內(nèi)外墻（外擴山墻）、地下室設(shè)備用房、室外地面上設(shè)備用房、設(shè)在屋頂為多幢服務(wù)的設(shè)備用房、外墻壁保溫隔熱層等項目，其實并不應(yīng)該計入公攤面積。

以外墻（包括山墻）為例，它是圍成建筑空間的必要條件，不能單獨分割出來“公攤”。

第二，《測量規(guī)范》附錄B第B3.3條規(guī)定，住宅樓以幢為單元進行共有建筑面積分?jǐn)偂＿@樣做不公平。

以單元式住宅為例，如果樓幢由不同建筑面積、不同層數(shù)的單元組合，那么每個單元的共有建筑面積是不相同的。顯然，讓不同大單元一起分?jǐn)倶谴钡墓灿薪ㄖ娣e是不公平的。

第三，由于公攤建筑面積由共有建筑面積按比例分?jǐn)偠鴣?，只有保證了共有建筑面積計算的準(zhǔn)確性，才能保證公攤面積計算的準(zhǔn)確性?？墒?，共有建筑面積計算規(guī)定只出現(xiàn)在《測量規(guī)范》中，但《設(shè)計規(guī)范》里卻沒有相應(yīng)內(nèi)容。

注：《住宅設(shè)計規(guī)范》（住建部），由1985年發(fā)布的《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》修訂而來，已發(fā)布多個版本，最新版本為2013年版，以下簡稱《設(shè)計規(guī)范》。

因此，在施工圖紙報批和實施的全過程中，無論是設(shè)計人員，還是所涉及到的政府部門和有關(guān)單位，都不是特別清楚共有建筑面積是怎么計算的，只能等候房產(chǎn)測繪管理部門的最終計算結(jié)果。也就是說，房子蓋出來之后，才能測出“公攤面積”是多少。

于是就出現(xiàn)了大量“貴賓首府”式現(xiàn)象——

《高密市天正房產(chǎn)測繪有限公司關(guān)于貴賓首府綜合樓預(yù)測面積的說明》顯示，樓盤3層到20層，房屋的公攤系數(shù)達48.63％；貼在一樓大堂內(nèi)的由當(dāng)?shù)囟嗖块T聯(lián)合驗收的文件上，3層到20層，公攤系數(shù)則是52.35％。48.63％的數(shù)據(jù)來自圖紙的預(yù)測算，52.35％的數(shù)據(jù)來源于房管局測繪公司的實地測繪。

確實有憑有據(jù)，怎么投訴？！

3、有的地方開倒車，只有重慶成功了

通過以上梳理，我們已經(jīng)得知，如今的“公攤面積”現(xiàn)象之所以會引發(fā)這么多矛盾，實質(zhì)上是法律法規(guī)缺乏清晰的界定，購房者投訴無門，給了部分利欲熏心的開發(fā)商以可乘之機“打擦邊球”。

早在多年前，法律界就有不少聲音認(rèn)為公攤面積的諸多爭議已經(jīng)嚴(yán)重影響了《物權(quán)法》的有效實施。當(dāng)時不少地方也紛紛出臺建議和規(guī)定，要求以套內(nèi)面積計算，取消“公攤面積”：

*2007年10月1日《物權(quán)法》實施當(dāng)天，廣州市在全國率先公示相配套的測繪辦法《關(guān)于建（構(gòu)）筑房地產(chǎn)測繪中貫徹實施物權(quán)法若干問題的通知（征求意見稿）》，公開征求市民意見，提出小區(qū)共有建筑面積不再分?jǐn)偟綉?，即取消了?dāng)時房產(chǎn)證上的“公攤面積”的說法，以后市民買房只看套內(nèi)面積。

*2008年1月的政協(xié)甘肅十屆一次會議上，中國民主同盟甘肅省委員會也在提案中建議，現(xiàn)有房屋面積中的“公攤面積”有違《物權(quán)法》精神，應(yīng)該取消，并建議房屋建筑面積測量交給業(yè)主委托測量。

*2008年11月18日，北京市人民政府第17次常務(wù)會議審議通過《北京市人民政府關(guān)于修改〈北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法〉的決定》，增加一條作為第二十一條：“新建商品房轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)按照套內(nèi)建筑面積計價，但是獨棟別墅、整棟樓房和車庫（位）轉(zhuǎn)讓可以按照套內(nèi)建筑面積計價，也可以按照建筑面積計價或者按照套（單元）計價。（注：鑒于《物權(quán)法》并沒有對房屋各部分的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)給出明確的界定，而公攤面積的設(shè)置符合《民法通則》、《物權(quán)法》對于按份共有形式的規(guī)定，且有關(guān)規(guī)定已經(jīng)明確了公攤面積的合法地位，說“公攤面積有違《物權(quán)法》的精神”，還有待商榷。）

上述出臺政策的地方，初衷是好的，落實情況卻令人失望。究其原因，是缺乏強制執(zhí)行力。

雖然政府部門要求，以套內(nèi)面積計算的單價和以建筑面積計算的單價都應(yīng)寫進合同里，以兩種報價呈現(xiàn)?？墒?，不強制的“要求”下，部分開發(fā)商在實踐中依然以建筑面積為主、套內(nèi)面積為輔表述單價；更有一些開發(fā)商“淡化”套內(nèi)計價方式，對外報價都按照建筑面積計價。

有些地方甚至“開倒車”。比如，順德的買樓計稅優(yōu)惠政策之前已經(jīng)延續(xù)了14年，期間順德是佛山唯一采用套內(nèi)面積計算商品房價格的片區(qū)，這是2000年開始順德為解決商品房公攤面積糾紛頻發(fā)而推行的政策?？墒?，自2014年6月21日起，順德繳納房屋契稅標(biāo)準(zhǔn)從套內(nèi)計價變成建筑面積計價。新政落地后，在順德買套內(nèi)面積八九十平米的商品房，比之前要多交數(shù)千元的契稅。

只有一個地方例外——重慶。

2002年6月，重慶人大常委會通過了《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理條例》，以地方法規(guī)的形式，首次對商品房的計價方式作出明確規(guī)定和要求：商品房現(xiàn)售和預(yù)售，以套內(nèi)建筑面積作為計價依據(jù)，商品房買賣合同及商品房權(quán)證應(yīng)當(dāng)載明共用部位及設(shè)施。

該條例于當(dāng)年8月1日施行，宣告重慶在全國率先強制施行商品房銷售以“套內(nèi)建筑面積”計價的政策，不按這一計價依據(jù)銷售的開發(fā)商，將由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，并處以商品房交易金額5%~10%的罰款！

鑒于香港2013年才開始強制要求商品房銷售按實用面積計價，重慶此舉是名副其實的敢為天下先！

談及重慶為何要做強制改革商品房計價方式的“先驅(qū)”，時任重慶國土資源和房屋管理局市場處處長曾強在接受媒體采訪時說：“最大的目的在于讓消費者明明白白購房，最大限度地減少房地產(chǎn)交易糾紛，保護購房者的合法權(quán)益。”

4、以“套內(nèi)建筑面積”計價，只會對不良開發(fā)商不利

針對開發(fā)商利用公攤面積蒙蔽購房者的現(xiàn)象，有關(guān)部門也出臺了一些規(guī)定：

比如國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局《商品房銷售面積計量監(jiān)督管理辦法》第五條規(guī)定，銷售者銷售商品房，必須明示商品房的銷售面積，并注明該商品房的套內(nèi)建筑面積及應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

2002年實施的《關(guān)于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》（建設(shè)部發(fā)布），針對因開發(fā)商多算公攤面積引起的糾紛制定出了計算標(biāo)準(zhǔn)，并規(guī)定必須由房產(chǎn)測繪單位對房產(chǎn)實施測繪。

但是，普通購房者對公攤面積缺乏深入了解，更缺乏獨立的委托測算程序。目前，不動產(chǎn)權(quán)證書（過去是房產(chǎn)證）上記載的“公攤面積”，基本是由開發(fā)商自己，或者委托房地產(chǎn)管理部門測得的，測繪單位無需向業(yè)主負(fù)責(zé)，購房者對此沒有基本的知情權(quán)。

這樣的情況下，公攤內(nèi)容和面積缺乏公信力，不便民、不透明，更不利民。如果“公攤面積”不實，購房者不僅要多支付房款，而且還得在今后的幾十年中不斷支付更多的成本，比如物業(yè)管理費和取暖費等。今后一旦開征房地產(chǎn)稅，按“建筑面積”買房、售房的不公將更直接地體現(xiàn)出來。

而按照“套內(nèi)建筑面積”來計價，就可以很好地規(guī)避這些問題：

第一，這種方法透明度高。購房者只需關(guān)心套內(nèi)建筑面積，不必為公攤的多少引發(fā)交易糾紛；

第二，套內(nèi)建筑面積規(guī)定明確，測量簡單。根據(jù)《測量規(guī)范》，成套房屋的“套內(nèi)建筑面積”由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺面積三部分組成，普通人用常規(guī)方法即可測算出來，明明白白購房；

第三，按照房屋預(yù)售面積測量報告，對公攤部位有明確的說明，同時在商品房合同及商品房權(quán)屬證明中載明了公用部位和設(shè)施情況，有利于保護購房者的權(quán)益。

我國重慶和香港地區(qū)的實踐也證明，以“套內(nèi)建筑面積”計價，只會對不良開發(fā)商不利，對合法合規(guī)經(jīng)營的開發(fā)商來說，不僅沒有壞處，而且可以良幣驅(qū)逐劣幣，提升自身在市場上的占有率。

重慶早在2002年就強制施行商品房“按套內(nèi)建筑面積計價”銷售的一個大背景是，當(dāng)時重慶城鎮(zhèn)住房告別了短缺時代，人均居住面積達到11.59平米，急需規(guī)范市場秩序。如今我國整體上已不缺住房，根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2016年全國居民人均住房建筑面積為40.8平方米，遠(yuǎn)超當(dāng)年的重慶，住房短缺只結(jié)構(gòu)性地存在于部分城市。因此良好的房地產(chǎn)市場秩序已成為當(dāng)今中國的普遍追求。

為此，近些年來，諸多學(xué)者、人大代表都建議取消商品房公攤面積，比如2010年的“兩會”上，人大代表林燚就建議取消商品房預(yù)售制和公攤面積，與國際接軌；2016年，全國人大代表柳樹林等10名代表建議應(yīng)該遵循國際慣例，按照套內(nèi)面積計價。

5、“取消公攤面積會導(dǎo)致房價上漲”是個偽命題

當(dāng)前，依然有不少為“按建筑面積計價”辯護的聲音，提出了多種“擔(dān)心”。

有人認(rèn)為：

取消了公攤面積，會導(dǎo)致房價上漲。同時還會造成公用部位產(chǎn)權(quán)不明晰，甚至出現(xiàn)“業(yè)主掏錢產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商”的現(xiàn)象。這相對于公攤部分所產(chǎn)生的糾紛更不利于業(yè)主權(quán)益的保護。

但實際上，如果取消公攤面積會造成更大的糾紛，為何發(fā)達國家沒有一個是按照“建筑面積”買房、賣房的，而都根據(jù)“套內(nèi)建筑面積”或“使用面積”來計價？不就是充分考慮到了“建筑面積”欺詐的因素嗎。

至于推高房價，更純粹是一個數(shù)字上的“面子”問題。

從統(tǒng)計房價的角度，通過“建筑面積”這個基數(shù)，的確可以極大地降低“房價”。一般多層住宅的公攤面積約占10％-13％，18層以下的板式住宅公攤約13％-15％，點式樓盤公攤大多在15％-17％，而30層以上的住宅因為電梯數(shù)量增加，公攤通常都在25％左右。如果改成按套內(nèi)建筑面積的計價方式，房價確實會比現(xiàn)在“高”很多。

但房價的這種“上漲”是“虛”的，用戶的實際負(fù)擔(dān)并沒有增加。用虛幻掩蓋實質(zhì)，根本沒有任何好處。事實上，實行以套內(nèi)面積計價的重慶，一直因房價穩(wěn)定而令全國人民羨慕。如果將重慶的房價換成按建筑面積算，怕是會刷新人們的認(rèn)知。

按套內(nèi)建筑面積計價會讓開發(fā)商鉆空子，只注意套內(nèi)面積，忽視公用設(shè)施部位的建設(shè)，降低環(huán)境配套等公共公用設(shè)施的質(zhì)量。

這個顧慮其實也是多余的。因為購房者更在意居住面積的大小，其次才是公攤面積大小。而且，在市場競爭環(huán)境下，如果開發(fā)商試圖通過壓縮公攤面積占購房者的便宜，購房者會用腳投票。為了生存和獲利，開發(fā)商會根據(jù)市場需要，造好房子。按套內(nèi)建筑面積計價的方式，不僅不會降低開發(fā)商在配套設(shè)施和環(huán)境上的標(biāo)準(zhǔn)，還會提高。

公攤面積是否合理，關(guān)系到市場經(jīng)濟中的公平、公正的問題。當(dāng)然，以目前的形勢，全面取消公攤面積恐怕不能一蹴而就。但出臺配套行政法規(guī)，對公攤面積深加規(guī)范，還是應(yīng)該盡快提上日程的。

由公攤面積引發(fā)的矛盾凸顯了與之配套的法律的滯后性。為此，將當(dāng)前《物權(quán)法》關(guān)于私有產(chǎn)權(quán)的諸多綱領(lǐng)性界定細(xì)化，制定針對公攤面積問題的專項行政法規(guī)，從而實現(xiàn)各方權(quán)益的平衡，顯得至關(guān)重要。

比如，要統(tǒng)一住宅建筑面積的計算規(guī)定，《設(shè)計規(guī)范》和《測量規(guī)范》要執(zhí)行同一標(biāo)準(zhǔn)，要建立和完善以設(shè)計為源頭，審批單位層層把關(guān)，房產(chǎn)部門審核確權(quán)的機制，建立公攤面積公示制度；公攤建筑面積和公攤面積系數(shù)應(yīng)該列入住宅設(shè)計技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)；此外，還要賦予業(yè)主獨立的委托測量資格。

作為購房者，在簽訂《商品房買賣合同》時，應(yīng)在合同補充協(xié)議中明確約定：公攤面積增加超過一定幅度時，購房者有權(quán)推翻，或公攤面積增加部分買受人（買方）不承擔(dān)房價款。同時，應(yīng)在補充協(xié)議中約定一家公認(rèn)的測量機構(gòu)對結(jié)果重新進行測量。

公攤面積問題積弊已久，非一劑猛藥可以完全治愈。取消公攤的支持方和反對方的拉鋸戰(zhàn)還會繼續(xù)。我們應(yīng)以治理的思路考慮解決方案，但大可不必為這一不合理的制度振振有詞地辯護。

存在不一定合理，公平正義或許會遲到但不會缺席。相信在大家的共同努力下，扭曲的做法會得到切實的改善，并終有一天會得到徹底糾正。（文 | 艾振強 瞭望智庫特約宏觀觀察員，明源地產(chǎn)研究院副主編）

（原題為《買100平米的房子只得70平米，這么坑的“公攤面積”到底怎么來的？》）