“瞭望智庫(kù)”微信公號(hào)7月4日消息，近半年來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控保持高壓，限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、競(jìng)自持、競(jìng)配建的土地出讓方式越來(lái)越頻繁地出現(xiàn)各個(gè)城市。

湖南長(zhǎng)沙數(shù)月前出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)新建商品住宅全裝修建設(shè)的通知》，其《實(shí)施細(xì)則》也于近日發(fā)布，明確“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”地塊等剛需房源項(xiàng)目的裝修價(jià)格指導(dǎo)上限，現(xiàn)階段不超過(guò)2500元/平方米。

問(wèn)題也隨之而來(lái)——算精裝修面積的時(shí)候，到底算不算公攤面積？

提到公攤面積，幾乎每個(gè)購(gòu)房者都有一肚子的抱怨——花了100平米的錢，卻只買到一個(gè)70平米左右的房！

開發(fā)商會(huì)告訴你：購(gòu)買的商品房銷售面積（建筑面積）=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e（“公攤面積”）！

但據(jù)庫(kù)叔了解，國(guó)際上基本都是按套內(nèi)建筑面積甚至使用面積（套內(nèi)建筑面積減去套內(nèi)柱子和墻體面積所得）來(lái)計(jì)價(jià)的。

如此看來(lái)，公攤面積并不合理，也不符合國(guó)際慣例。那么這種做法到底是怎么產(chǎn)生的？又如何得到廣泛的執(zhí)行？以后還能夠取消嗎？

1、“史上最牛公攤”，只有不到一半面積能住！

建筑面積，包括房屋的使用面積（或稱可用面積）、墻體和柱體的占地面積、樓梯走道面積，以及其他公攤面積。

“公攤”的內(nèi)容，包括以下兩大部分：

第一部分包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積等；

第二部分包括：樓宇（套）與公共空間之間的分隔，以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50%。

對(duì)普通的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，光是弄明白這些概念已經(jīng)夠頭大的，更別提自己動(dòng)手測(cè)量了。這個(gè)復(fù)雜的“公攤面積”，于是造成了各種各樣的問(wèn)題。

比如，物業(yè)管理所有的費(fèi)用本應(yīng)面向室內(nèi)部分，但物業(yè)費(fèi)卻是按建筑面積收的。如果說(shuō)這尚可接受的話，供暖費(fèi)也按建筑面積計(jì)算實(shí)在匪夷所思，因?yàn)楣珨偯娣e里基本沒(méi)有供暖設(shè)備。

公攤面積里不存在的服務(wù)也要收費(fèi)，如此看來(lái)，顯然房地產(chǎn)開發(fā)商在其中有利可圖。

更有甚者，會(huì)選擇做大公攤面積——部分開發(fā)商以公攤面積為工具，對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行欺詐，利用格式合同條款誤導(dǎo)購(gòu)房者，一些小區(qū)甚至連獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)，為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房，作為人防工程的地下室都計(jì)入到公攤面積中，而國(guó)家法律明文規(guī)定這些不算公攤。

開發(fā)商這樣違法的情況，再怎么艱難，業(yè)主好歹還可以維權(quán)。可是，由于截至目前國(guó)家并沒(méi)有明確規(guī)定公攤系數(shù)（公攤面積在建筑面積中所占比例）的上下限，因此在“合法合規(guī)”的條件下，開發(fā)商可以將公攤面積一再做大，一些案例中的公攤系數(shù)簡(jiǎn)直“喪心病狂”。

比如，根據(jù)新華網(wǎng)2010年4月6日?qǐng)?bào)道（此后該事還被央視《焦點(diǎn)訪談》曝光過(guò)），當(dāng)時(shí)山東高密市一處名為“貴賓首府”的樓盤，公攤系數(shù)超過(guò)52%，被戲稱為“史上最?！钡墓珨偯娣e！

2010年5月31日央視《焦點(diǎn)訪談》播出節(jié)目“公攤迷霧”，曝光“最牛公攤面積”事件。

開發(fā)商事先承諾公攤不超過(guò)30%，事后卻高達(dá)52%，二百多戶維權(quán)無(wú)望的業(yè)主欲哭無(wú)淚。

當(dāng)時(shí)一份由當(dāng)?shù)囟嗖块T聯(lián)合驗(yàn)收的文件就貼在貴賓首府一樓大堂內(nèi)，文件顯示該樓盤從3層到20層，公攤系數(shù)達(dá)52.35％！

面對(duì)業(yè)主維權(quán)，貴賓首府的工作人員十分硬氣：“法律對(duì)于公攤上限沒(méi)有規(guī)定”，“你們一百年都退不了房”！

當(dāng)然，這個(gè)案例可能比較極端，通常公攤系數(shù)不會(huì)超過(guò)30%，但30%以內(nèi)的就沒(méi)有問(wèn)題嗎？恐怕只有開發(fā)商知道。

2、公攤做法如何能在內(nèi)地野蠻生長(zhǎng)？

那么，公攤面積這個(gè)“巨坑”，到底是誰(shuí)最早想出來(lái)的？

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)如今十分火熱、蔚為壯觀。不過(guò)，中國(guó)內(nèi)地長(zhǎng)期處于福利分房時(shí)代，從1998年進(jìn)入商品房時(shí)代至今也不過(guò)20年，不可能是公攤面積的發(fā)明者。

有人說(shuō)“公攤面積”源自香港，這個(gè)可能性倒是很大。內(nèi)地房地產(chǎn)的諸多制度都是來(lái)自香港，比如：

土地招拍掛是1987年深圳從香港學(xué)過(guò)來(lái)，然后推廣到全國(guó)各地的；

1994年內(nèi)地推行的預(yù)售制則脫胎自香港的賣樓花，而賣樓花是于1954年首創(chuàng)

過(guò)去香港的開發(fā)商賣房時(shí)確實(shí)是按建筑面積進(jìn)行計(jì)價(jià)的，直到前幾年才取消

自2013年1月1日起，香港實(shí)行住宅物業(yè)銷售新規(guī)，要求地產(chǎn)代理在推銷二手住宅時(shí)要先行提供物業(yè)單位的實(shí)用面積信息，然后才可有選擇性地提供相關(guān)的建筑面積數(shù)據(jù)。同年4月29日《一手住宅物業(yè)銷售條例》正式實(shí)施，新規(guī)擴(kuò)展至一手新盤，若代理違規(guī)，最嚴(yán)重會(huì)被撤銷牌照。香港房屋銷售由此告別“建筑面積”時(shí)代。（注：香港的“實(shí)用面積”，相當(dāng)于內(nèi)地的套內(nèi)建筑面積。）

當(dāng)然，香港最初是如何開始按建筑面積銷售，我們不得而知。我們所關(guān)心的是，內(nèi)地在引進(jìn)這套做法后的演化過(guò)程。

從1978年結(jié)束福利分房，到1998年正式開啟商品房時(shí)代，中間的20年，“商品房”這種形式在市場(chǎng)中出現(xiàn)并發(fā)育起來(lái)。內(nèi)地房地產(chǎn)商很可能就是在這一周期內(nèi)引進(jìn)香港的“建筑面積”做法并“發(fā)揚(yáng)光大”。

房地產(chǎn)市場(chǎng)悄然發(fā)生劇變的同時(shí)，政策層面應(yīng)對(duì)這種變化的經(jīng)驗(yàn)和方法卻十分缺乏。比如對(duì)于“建筑面積”，政府能做的，更多的是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)上已經(jīng)形成的現(xiàn)象，通過(guò)制定相應(yīng)政策規(guī)定加以規(guī)范。

事實(shí)上，直到今天，關(guān)于“公攤面積”都無(wú)法律和行政法規(guī)加以約束，現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)中甚至還沒(méi)有“公攤建筑面積”和“公攤系數(shù)”這兩個(gè)術(shù)語(yǔ)，只有住建部，包括其前身建設(shè)部（2008年國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革方案中將建設(shè)部改為住建部）的行政規(guī)章和地方政府的部門文件做出了原則性的規(guī)定。

目前該領(lǐng)域可適用的主要規(guī)定有：建設(shè)部1995年頒布的《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》（建房1995【517】號(hào)）、2002年頒布的《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問(wèn)題的通知》。而2000年8月1日實(shí)施的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》GB/T 17986.1-2000（以下簡(jiǎn)稱《測(cè)量規(guī)范》）國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)中，則首次出現(xiàn)了“共有建筑面積”這個(gè)術(shù)語(yǔ)。

2000年《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》

《測(cè)量規(guī)范》第8.1.5條規(guī)定：“房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積?！备戒汢3“共有建筑面積分?jǐn)偂币还?jié)中，又詳細(xì)規(guī)定了共有建筑面積的內(nèi)容、計(jì)算方法和分?jǐn)偡椒ā?/p>

雖然《測(cè)量規(guī)范》沒(méi)有明確指出分?jǐn)偤蟮墓灿薪ㄖ娣e就是“公攤建筑面積”，但在商品住宅的交易和確權(quán)實(shí)踐中已得到廣泛的使用。經(jīng)過(guò)房管部門確權(quán)的房產(chǎn)證上就已標(biāo)明公攤建筑面積的數(shù)目，所有開發(fā)單位的購(gòu)房合同上也明確登記了所售套房的套內(nèi)建筑面積和公攤建筑面積。（注：基于此，本文將“分?jǐn)偤蟮墓灿薪ㄖ娣e”、“公攤建筑面積”、“公攤面積”視為同一概念。）

除此之外，地方也有相關(guān)規(guī)定出臺(tái)。以北京市為例，北京市國(guó)土資源和房屋管理局2000年9月頒布了《北京市商品房房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》，2002年12月又下發(fā)《關(guān)于商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傆嘘P(guān)問(wèn)題的通知》等。

但這些規(guī)定中在專業(yè)人士看來(lái)確有值得商榷之處：

第一，《測(cè)量規(guī)范》中規(guī)定的套內(nèi)外墻（外擴(kuò)山墻）、地下室設(shè)備用房、室外地面上設(shè)備用房、設(shè)在屋頂為多幢服務(wù)的設(shè)備用房、外墻壁保溫隔熱層等項(xiàng)目，其實(shí)并不應(yīng)該計(jì)入公攤面積。

以外墻（包括山墻）為例，它是圍成建筑空間的必要條件，不能單獨(dú)分割出來(lái)“公攤”。

第二，《測(cè)量規(guī)范》附錄B第B3.3條規(guī)定，住宅樓以幢為單元進(jìn)行共有建筑面積分?jǐn)?。這樣做不公平。

以單元式住宅為例，如果樓幢由不同建筑面積、不同層數(shù)的單元組合，那么每個(gè)單元的共有建筑面積是不相同的。顯然，讓不同大單元一起分?jǐn)倶谴钡墓灿薪ㄖ娣e是不公平的。

第三，由于公攤建筑面積由共有建筑面積按比例分?jǐn)偠鴣?lái)，只有保證了共有建筑面積計(jì)算的準(zhǔn)確性，才能保證公攤面積計(jì)算的準(zhǔn)確性?？墒?，共有建筑面積計(jì)算規(guī)定只出現(xiàn)在《測(cè)量規(guī)范》中，但《設(shè)計(jì)規(guī)范》里卻沒(méi)有相應(yīng)內(nèi)容。

注：《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（住建部），由1985年發(fā)布的《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》修訂而來(lái)，已發(fā)布多個(gè)版本，最新版本為2013年版，以下簡(jiǎn)稱《設(shè)計(jì)規(guī)范》。

因此，在施工圖紙報(bào)批和實(shí)施的全過(guò)程中，無(wú)論是設(shè)計(jì)人員，還是所涉及到的政府部門和有關(guān)單位，都不是特別清楚共有建筑面積是怎么計(jì)算的，只能等候房產(chǎn)測(cè)繪管理部門的最終計(jì)算結(jié)果。也就是說(shuō)，房子蓋出來(lái)之后，才能測(cè)出“公攤面積”是多少。

于是就出現(xiàn)了大量“貴賓首府”式現(xiàn)象——

《高密市天正房產(chǎn)測(cè)繪有限公司關(guān)于貴賓首府綜合樓預(yù)測(cè)面積的說(shuō)明》顯示，樓盤3層到20層，房屋的公攤系數(shù)達(dá)48.63％；貼在一樓大堂內(nèi)的由當(dāng)?shù)囟嗖块T聯(lián)合驗(yàn)收的文件上，3層到20層，公攤系數(shù)則是52.35％。48.63％的數(shù)據(jù)來(lái)自圖紙的預(yù)測(cè)算，52.35％的數(shù)據(jù)來(lái)源于房管局測(cè)繪公司的實(shí)地測(cè)繪。

確實(shí)有憑有據(jù)，怎么投訴？！

3、有的地方開倒車，只有重慶成功了

通過(guò)以上梳理，我們已經(jīng)得知，如今的“公攤面積”現(xiàn)象之所以會(huì)引發(fā)這么多矛盾，實(shí)質(zhì)上是法律法規(guī)缺乏清晰的界定，購(gòu)房者投訴無(wú)門，給了部分利欲熏心的開發(fā)商以可乘之機(jī)“打擦邊球”。

早在多年前，法律界就有不少聲音認(rèn)為公攤面積的諸多爭(zhēng)議已經(jīng)嚴(yán)重影響了《物權(quán)法》的有效實(shí)施。當(dāng)時(shí)不少地方也紛紛出臺(tái)建議和規(guī)定，要求以套內(nèi)面積計(jì)算，取消“公攤面積”：

*2007年10月1日《物權(quán)法》實(shí)施當(dāng)天，廣州市在全國(guó)率先公示相配套的測(cè)繪辦法《關(guān)于建（構(gòu)）筑房地產(chǎn)測(cè)繪中貫徹實(shí)施物權(quán)法若干問(wèn)題的通知（征求意見稿）》，公開征求市民意見，提出小區(qū)共有建筑面積不再分?jǐn)偟綉?，即取消了?dāng)時(shí)房產(chǎn)證上的“公攤面積”的說(shuō)法，以后市民買房只看套內(nèi)面積。

*2008年1月的政協(xié)甘肅十屆一次會(huì)議上，中國(guó)民主同盟甘肅省委員會(huì)也在提案中建議，現(xiàn)有房屋面積中的“公攤面積”有違《物權(quán)法》精神，應(yīng)該取消，并建議房屋建筑面積測(cè)量交給業(yè)主委托測(cè)量。

*2008年11月18日，北京市人民政府第17次常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)《北京市人民政府關(guān)于修改〈北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法〉的決定》，增加一條作為第二十一條：“新建商品房轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，但是獨(dú)棟別墅、整棟樓房和車庫(kù)（位）轉(zhuǎn)讓可以按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，也可以按照建筑面積計(jì)價(jià)或者按照套（單元）計(jì)價(jià)。（注：鑒于《物權(quán)法》并沒(méi)有對(duì)房屋各部分的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)給出明確的界定，而公攤面積的設(shè)置符合《民法通則》、《物權(quán)法》對(duì)于按份共有形式的規(guī)定，且有關(guān)規(guī)定已經(jīng)明確了公攤面積的合法地位，說(shuō)“公攤面積有違《物權(quán)法》的精神”，還有待商榷。）

2007年3月16日，第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議表決通過(guò)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》。

上述出臺(tái)政策的地方，初衷是好的，落實(shí)情況卻令人失望。究其原因，是缺乏強(qiáng)制執(zhí)行力。

雖然政府部門要求，以套內(nèi)面積計(jì)算的單價(jià)和以建筑面積計(jì)算的單價(jià)都應(yīng)寫進(jìn)合同里，以兩種報(bào)價(jià)呈現(xiàn)?？墒?，不強(qiáng)制的“要求”下，部分開發(fā)商在實(shí)踐中依然以建筑面積為主、套內(nèi)面積為輔表述單價(jià)；更有一些開發(fā)商“淡化”套內(nèi)計(jì)價(jià)方式，對(duì)外報(bào)價(jià)都按照建筑面積計(jì)價(jià)。

有些地方甚至“開倒車”。比如，順德的買樓計(jì)稅優(yōu)惠政策之前已經(jīng)延續(xù)了14年，期間順德是佛山唯一采用套內(nèi)面積計(jì)算商品房?jī)r(jià)格的片區(qū)，這是2000年開始順德為解決商品房公攤面積糾紛頻發(fā)而推行的政策?？墒?，自2014年6月21日起，順德繳納房屋契稅標(biāo)準(zhǔn)從套內(nèi)計(jì)價(jià)變成建筑面積計(jì)價(jià)。新政落地后，在順德買套內(nèi)面積八九十平米的商品房，比之前要多交數(shù)千元的契稅。

只有一個(gè)地方例外——重慶。

2002年6月，重慶人大常委會(huì)通過(guò)了《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》，以地方法規(guī)的形式，首次對(duì)商品房的計(jì)價(jià)方式作出明確規(guī)定和要求：商品房現(xiàn)售和預(yù)售，以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)，商品房買賣合同及商品房權(quán)證應(yīng)當(dāng)載明共用部位及設(shè)施。

該條例于當(dāng)年8月1日施行，宣告重慶在全國(guó)率先強(qiáng)制施行商品房銷售以“套內(nèi)建筑面積”計(jì)價(jià)的政策，不按這一計(jì)價(jià)依據(jù)銷售的開發(fā)商，將由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，并處以商品房交易金額5%~10%的罰款！

鑒于香港2013年才開始強(qiáng)制要求商品房銷售按實(shí)用面積計(jì)價(jià)，重慶此舉是名副其實(shí)的敢為天下先！

重慶是目前中國(guó)內(nèi)地唯一強(qiáng)制實(shí)行以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)售樓的地方。

談及重慶為何要做強(qiáng)制改革商品房計(jì)價(jià)方式的“先驅(qū)”，時(shí)任重慶國(guó)土資源和房屋管理局市場(chǎng)處處長(zhǎng)曾強(qiáng)在接受媒體采訪時(shí)說(shuō)：“最大的目的在于讓消費(fèi)者明明白白購(gòu)房，最大限度地減少房地產(chǎn)交易糾紛，保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益?！?/p>

4、以“套內(nèi)建筑面積”計(jì)價(jià)，只會(huì)對(duì)不良開發(fā)商不利

針對(duì)開發(fā)商利用公攤面積蒙蔽購(gòu)房者的現(xiàn)象，有關(guān)部門也出臺(tái)了一些規(guī)定：

比如國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局《商品房銷售面積計(jì)量監(jiān)督管理辦法》第五條規(guī)定，銷售者銷售商品房，必須明示商品房的銷售面積，并注明該商品房的套內(nèi)建筑面積及應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

2002年實(shí)施的《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問(wèn)題的通知》（建設(shè)部發(fā)布），針對(duì)因開發(fā)商多算公攤面積引起的糾紛制定出了計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，并規(guī)定必須由房產(chǎn)測(cè)繪單位對(duì)房產(chǎn)實(shí)施測(cè)繪。

但是，普通購(gòu)房者對(duì)公攤面積缺乏深入了解，更缺乏獨(dú)立的委托測(cè)算程序。目前，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書（過(guò)去是房產(chǎn)證）上記載的“公攤面積”，基本是由開發(fā)商自己，或者委托房地產(chǎn)管理部門測(cè)得的，測(cè)繪單位無(wú)需向業(yè)主負(fù)責(zé)，購(gòu)房者對(duì)此沒(méi)有基本的知情權(quán)。

這樣的情況下，公攤內(nèi)容和面積缺乏公信力，不便民、不透明，更不利民。如果“公攤面積”不實(shí)，購(gòu)房者不僅要多支付房款，而且還得在今后的幾十年中不斷支付更多的成本，比如物業(yè)管理費(fèi)和取暖費(fèi)等。今后一旦開征房地產(chǎn)稅，按“建筑面積”買房、售房的不公將更直接地體現(xiàn)出來(lái)。

而按照“套內(nèi)建筑面積”來(lái)計(jì)價(jià)，就可以很好地規(guī)避這些問(wèn)題：

第一，這種方法透明度高。購(gòu)房者只需關(guān)心套內(nèi)建筑面積，不必為公攤的多少引發(fā)交易糾紛；

第二，套內(nèi)建筑面積規(guī)定明確，測(cè)量簡(jiǎn)單。根據(jù)《測(cè)量規(guī)范》，成套房屋的“套內(nèi)建筑面積”由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)面積三部分組成，普通人用常規(guī)方法即可測(cè)算出來(lái)，明明白白購(gòu)房；

第三，按照房屋預(yù)售面積測(cè)量報(bào)告，對(duì)公攤部位有明確的說(shuō)明，同時(shí)在商品房合同及商品房權(quán)屬證明中載明了公用部位和設(shè)施情況，有利于保護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益。

我國(guó)重慶和香港地區(qū)的實(shí)踐也證明，以“套內(nèi)建筑面積”計(jì)價(jià)，只會(huì)對(duì)不良開發(fā)商不利，對(duì)合法合規(guī)經(jīng)營(yíng)的開發(fā)商來(lái)說(shuō)，不僅沒(méi)有壞處，而且可以良幣驅(qū)逐劣幣，提升自身在市場(chǎng)上的占有率。

當(dāng)下我國(guó)居民住房條件的發(fā)展?fàn)顩r，也讓“取消公攤面積”成為時(shí)代的要求。

重慶早在2002年就強(qiáng)制施行商品房“按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)”銷售的一個(gè)大背景是，當(dāng)時(shí)重慶城鎮(zhèn)住房告別了短缺時(shí)代，人均居住面積達(dá)到11.59平米，急需規(guī)范市場(chǎng)秩序。如今我國(guó)整體上已不缺住房，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2016年全國(guó)居民人均住房建筑面積為40.8平方米，遠(yuǎn)超當(dāng)年的重慶，住房短缺只結(jié)構(gòu)性地存在于部分城市。因此良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序已成為當(dāng)今中國(guó)的普遍追求。

為此，近些年來(lái)，諸多學(xué)者、人大代表都建議取消商品房公攤面積，比如2010年的“兩會(huì)”上，人大代表林燚就建議取消商品房預(yù)售制和公攤面積，與國(guó)際接軌；2016年，全國(guó)人大代表柳樹林等10名代表建議應(yīng)該遵循國(guó)際慣例，按照套內(nèi)面積計(jì)價(jià)。

5、“取消公攤面積會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲”是個(gè)偽命題

當(dāng)前，依然有不少為“按建筑面積計(jì)價(jià)”辯護(hù)的聲音，提出了多種“擔(dān)心”。

有人認(rèn)為：

取消了公攤面積，會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。同時(shí)還會(huì)造成公用部位產(chǎn)權(quán)不明晰，甚至出現(xiàn)“業(yè)主掏錢產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商”的現(xiàn)象。這相對(duì)于公攤部分所產(chǎn)生的糾紛更不利于業(yè)主權(quán)益的保護(hù)。

但實(shí)際上，如果取消公攤面積會(huì)造成更大的糾紛，為何發(fā)達(dá)國(guó)家沒(méi)有一個(gè)是按照“建筑面積”買房、賣房的，而都根據(jù)“套內(nèi)建筑面積”或“使用面積”來(lái)計(jì)價(jià)？不就是充分考慮到了“建筑面積”欺詐的因素嗎。

至于推高房?jī)r(jià)，更純粹是一個(gè)數(shù)字上的“面子”問(wèn)題。

從統(tǒng)計(jì)房?jī)r(jià)的角度，通過(guò)“建筑面積”這個(gè)基數(shù)，的確可以極大地降低“房?jī)r(jià)”。一般多層住宅的公攤面積約占10％-13％，18層以下的板式住宅公攤約13％-15％，點(diǎn)式樓盤公攤大多在15％-17％，而30層以上的住宅因?yàn)殡娞輸?shù)量增加，公攤通常都在25％左右。如果改成按套內(nèi)建筑面積的計(jì)價(jià)方式，房?jī)r(jià)確實(shí)會(huì)比現(xiàn)在“高”很多。

但房?jī)r(jià)的這種“上漲”是“虛”的，用戶的實(shí)際負(fù)擔(dān)并沒(méi)有增加。用虛幻掩蓋實(shí)質(zhì)，根本沒(méi)有任何好處。事實(shí)上，實(shí)行以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的重慶，一直因房?jī)r(jià)穩(wěn)定而令全國(guó)人民羨慕。如果將重慶的房?jī)r(jià)換成按建筑面積算，怕是會(huì)刷新人們的認(rèn)知。

還有人擔(dān)心：

按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)會(huì)讓開發(fā)商鉆空子，只注意套內(nèi)面積，忽視公用設(shè)施部位的建設(shè)，降低環(huán)境配套等公共公用設(shè)施的質(zhì)量。

這個(gè)顧慮其實(shí)也是多余的。因?yàn)橘?gòu)房者更在意居住面積的大小，其次才是公攤面積大小。而且，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，如果開發(fā)商試圖通過(guò)壓縮公攤面積占購(gòu)房者的便宜，購(gòu)房者會(huì)用腳投票。為了生存和獲利，開發(fā)商會(huì)根據(jù)市場(chǎng)需要，造好房子。按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的方式，不僅不會(huì)降低開發(fā)商在配套設(shè)施和環(huán)境上的標(biāo)準(zhǔn)，還會(huì)提高。

公攤面積是否合理，關(guān)系到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的公平、公正的問(wèn)題。當(dāng)然，以目前的形勢(shì)，全面取消公攤面積恐怕不能一蹴而就。但出臺(tái)配套行政法規(guī)，對(duì)公攤面積深加規(guī)范，還是應(yīng)該盡快提上日程的。

由公攤面積引發(fā)的矛盾凸顯了與之配套的法律的滯后性。為此，將當(dāng)前《物權(quán)法》關(guān)于私有產(chǎn)權(quán)的諸多綱領(lǐng)性界定細(xì)化，制定針對(duì)公攤面積問(wèn)題的專項(xiàng)行政法規(guī)，從而實(shí)現(xiàn)各方權(quán)益的平衡，顯得至關(guān)重要。

比如，要統(tǒng)一住宅建筑面積的計(jì)算規(guī)定，《設(shè)計(jì)規(guī)范》和《測(cè)量規(guī)范》要執(zhí)行同一標(biāo)準(zhǔn)，要建立和完善以設(shè)計(jì)為源頭，審批單位層層把關(guān)，房產(chǎn)部門審核確權(quán)的機(jī)制，建立公攤面積公示制度；公攤建筑面積和公攤面積系數(shù)應(yīng)該列入住宅設(shè)計(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；此外，還要賦予業(yè)主獨(dú)立的委托測(cè)量資格。

作為購(gòu)房者，在簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，應(yīng)在合同補(bǔ)充協(xié)議中明確約定：公攤面積增加超過(guò)一定幅度時(shí)，購(gòu)房者有權(quán)推翻，或公攤面積增加部分買受人（買方）不承擔(dān)房?jī)r(jià)款。同時(shí)，應(yīng)在補(bǔ)充協(xié)議中約定一家公認(rèn)的測(cè)量機(jī)構(gòu)對(duì)結(jié)果重新進(jìn)行測(cè)量。

公攤面積問(wèn)題積弊已久，非一劑猛藥可以完全治愈。取消公攤的支持方和反對(duì)方的拉鋸戰(zhàn)還會(huì)繼續(xù)。我們應(yīng)以治理的思路考慮解決方案，但大可不必為這一不合理的制度振振有詞地辯護(hù)。

存在不一定合理，公平正義或許會(huì)遲到但不會(huì)缺席。相信在大家的共同努力下，扭曲的做法會(huì)得到切實(shí)的改善，并終有一天會(huì)得到徹底糾正。（文 | 艾振強(qiáng) 瞭望智庫(kù)特約宏觀觀察員，明源地產(chǎn)研究院副主編）

（原題為《買100平米的房子只得70平米，這么坑的“公攤面積”到底怎么來(lái)的？》）