說到“業(yè)委會”三個字，你的第一反應是點贊還是皺眉？

業(yè)委會，代表小區(qū)全體業(yè)主，并以維護業(yè)主物業(yè)產權為目標，執(zhí)行業(yè)主大會的意志并負責日常管理活動。

小區(qū)維修基金賬戶無法開通，業(yè)委會能解決嗎？業(yè)主長期欠繳物業(yè)費，業(yè)委會能管嗎？徐匯區(qū)、虹口區(qū)分別結合大調研，為轄區(qū)內的業(yè)委會“把脈”、“抓藥”。

業(yè)委會有哪些困擾？

徐匯區(qū)斜土街道在調研中發(fā)現，業(yè)委會的成立與選舉在不同住宅小區(qū)呈現出截然不同的形態(tài)：有些小區(qū)在街道和居委會多次動員后，仍沒有業(yè)主愿意競選，但有些小區(qū)的業(yè)委會選舉卻異常激烈，甚至出現了惡性競爭。

徐匯區(qū)斜土街道共有自然小區(qū)77個，其中69個小區(qū)已成立業(yè)委會，3個小區(qū)待成立業(yè)委會，5個小區(qū)尚不具備成立業(yè)委會條件。

在那些沒人愿競選業(yè)委會委員的小區(qū)，居民們說——“ 售后房小區(qū)沒有公益性收入，業(yè)委會的辦公環(huán)境不太好。小區(qū)有停車難、維修基金不足等歷史遺留問題，業(yè)委會無法得到業(yè)主理解，工作很難開展。承擔業(yè)委會工作完全是出于責任心，一般不領補貼，卻需要耗費大量的時間和精力。我們年輕人平時工作忙、壓力大，業(yè)委會的選舉和管理，我們選擇‘理性不參與’?！?/p>

在維修基金較充足、業(yè)主法律意識較強的小區(qū)，換屆工作也并不容易：業(yè)委會選舉過程異常激烈，容易出現“拉幫結派”，從而導致惡性競爭，還是無法順利選舉出業(yè)委會委員。

再則，業(yè)委會是業(yè)主自治組織，并沒有法律強制力，規(guī)范性文件較少，無法約束“搭便車”的行為，“如何規(guī)范業(yè)委會工作”也是個大問題。

斜土街道調研后將涉及業(yè)委會的問題建議共38條進行了梳理，總結為“三個難”：

換屆難：業(yè)委會成員管理能力有待提高，換屆選舉不能有效推進；

協(xié)調難：大部分業(yè)委會與居民業(yè)主之間缺少交流溝通，沒有很好地代表業(yè)主的利益，向社會各方反映業(yè)主的意愿和要求等；

規(guī)范難：業(yè)委會的管理制度不夠完善，部分業(yè)委會公共收益賬務不公開，監(jiān)督以及管理規(guī)約的實施有所欠缺等。

在虹口區(qū)涼城新村街道，也一直存在業(yè)委會運作職責不到位的問題。

許多社區(qū)因為業(yè)主對業(yè)委會履職能力、廉潔性等持懷疑態(tài)度，業(yè)委會工作難以有效開展；有的業(yè)委會存在形同虛設或亂作為的現象；部分業(yè)委會成員專業(yè)素養(yǎng)不高，使得業(yè)主利益難以得到有效維護，影響了社區(qū)的穩(wěn)定。

有問題？想辦法！

“業(yè)委會專業(yè)執(zhí)行秘書”來了！

虹口區(qū)涼城新村街道在大調研中發(fā)現，老百姓反映問題最多的就是物業(yè)規(guī)范管理和業(yè)委會的有效運作。

為了逐步解決這一難題，今年春節(jié)以來，街道探索在業(yè)委會中增設執(zhí)行秘書這一崗位——在居委會中選派一名非屬地優(yōu)秀社工，在接受專業(yè)知識培訓和實踐鍛煉后，使之成為一名既懂業(yè)委會專業(yè)知識、相關物業(yè)管理政策法規(guī)，又具有一定的組織協(xié)調、聯絡溝通能力的業(yè)委會執(zhí)行秘書。在得到業(yè)委會同意后，到業(yè)委會協(xié)助開展工作。

6月28日，由五位年輕社工擔任的首批業(yè)委會專業(yè)執(zhí)行秘書正式上崗。同時，街道專門聘請了新家園合作事務所和遠東律師事務所專業(yè)人員和律師，為這些執(zhí)行秘書提供專業(yè)知識和法律支撐。這樣的模式，在上海尚屬首創(chuàng)。

按照目前的模式，業(yè)委會執(zhí)行秘書一般擔任兩至三家業(yè)委會的工作，其職責主要有：協(xié)助業(yè)委會推進規(guī)范化建設，包括建立相關的規(guī)章制度；在涉及維修基金使用管理、工程報價等方面為業(yè)委會提供專業(yè)性的意見建議；在業(yè)委會授權下，加強對外的聯系溝通，包括與物業(yè)管理企業(yè)的事項聯絡、組織工程咨詢、咨詢法律知識等事項。

在該模式試運行期間，已有一些業(yè)委會執(zhí)行秘書發(fā)揮了一定的作用。

案例①

業(yè)委會執(zhí)行秘書周峰（左一）與廣中小區(qū)業(yè)委會主任蔣貴生（左二）在居民區(qū)走訪調查。

廣中小區(qū)系1996年竣工的售后公房、商品房混合型小區(qū)，因開發(fā)商破產欠繳維修基金、原始業(yè)主清冊已丟失等原因，致使小區(qū)10余年來維修基金賬戶遲遲無法開通。

小區(qū)還經歷了業(yè)委會集體辭職、物業(yè)管理企業(yè)拋盤等困境，小區(qū)業(yè)委會苦于非原經辦人員及缺乏專業(yè)知識等實際情況無法解決。

廣中小區(qū)業(yè)委會執(zhí)行秘書周峰了解此情況后，多次與虹口區(qū)房管局專業(yè)科室溝通，得到了有關部門的支持和幫助，重新在業(yè)委會建立起了小區(qū)維修基金、業(yè)主分戶清冊，分清售后房與商品房的交款數額和比例，并將原有交通銀行保管維修基金款項匯入維修基金指定銀行，受到了業(yè)主們的好評。

周峰（左一）與居民們在一起。

案例②

奎照路871弄“水仙家園”，由于小區(qū)戶數少，只有78戶。原來的物業(yè)公司對小區(qū)管理不聞不問，長期處于虧損階段，物業(yè)管理費嚴重拖欠，一些業(yè)主甚至七八年都不交。隨著保安工資每年增長，小區(qū)現有收繳遠遠不能滿足物業(yè)管理正常開銷，導致原來物業(yè)自動退出。

年輕社工賀馥珺擔任小區(qū)業(yè)委會執(zhí)行秘書后，針對業(yè)主管理費拖欠問題，協(xié)助業(yè)委會設攤、張貼溫馨提示、上門收繳物業(yè)管理費；并與接管小區(qū)的新物業(yè)企業(yè)溝通，幫助物業(yè)企業(yè)做好管理工作，贏得了業(yè)主的信任。

業(yè)委會中設置執(zhí)行秘書，改變了業(yè)委會成員的年齡結構，使業(yè)委會不再成為“老年協(xié)會”，增強了業(yè)委會的活力。

廣中小區(qū)業(yè)委會主任蔣貴生說——“ 執(zhí)行秘書都經過培訓，給業(yè)委會帶來了專業(yè)知識。加上他們原本就在居委會工作，便于我們與居委會、物業(yè)公司和街道及政府主管部門的溝通協(xié)調，而且還不增加業(yè)主的負擔，又能為業(yè)主服務，我們業(yè)委會非常歡迎?！?/p>

據悉，今年年底前，涼城新村街道將力爭在轄區(qū)內實現業(yè)委會執(zhí)行秘書全覆蓋。更大范圍內的效果如何，還需在實踐中進一步檢驗。

你家小區(qū)業(yè)委會運作得怎么樣？看了這些案例，有沒有對自家業(yè)委會有更高的期待呢？

（原標題為《選舉時“拉幫結派”、當選后不能勝任……業(yè)委會的這些問題怎么解？》）