交了租金，卻不能在小區(qū)停放電瓶車？

日前，上海一小區(qū)業(yè)主委員會發(fā)布禁止租賃戶在小區(qū)內(nèi)停放非機動車的通知。通知稱：經(jīng)小區(qū)全體業(yè)主投票表決，通過了禁止租賃戶停放非機動車的決定，限租賃戶10天時間自行想辦法解決非機動車停放，3月27日起將禁止租賃戶進入小區(qū)停放非機動車。

發(fā)布如此禁令為哪般？3月23日，澎湃新聞（www.loaarchitects.com.cn）記者來到位于徐匯區(qū)滬閔路8390號的儀房迎春園小區(qū)一探究竟。

儀房迎春園小區(qū)  本文圖片均為 澎湃新聞記者 徐禎曜 圖

全小區(qū)僅7個充電插座能用，場地“超飽和”

據(jù)了解，該小區(qū)目前的服務物業(yè)是上海儀房物業(yè)有限公司。小區(qū)面積不大，只有一棟居民樓，樓前的空地被劃為了停車場。在居民樓的一側的窄道上，露天停放著一些電瓶車、自行車，窄道盡頭是一間小屋，為該小區(qū)的非機動車停車庫。記者還在居民樓地下一層發(fā)現(xiàn)了一處自行車停車庫，但里面的空間也不大，且沒有地方充電。整個小區(qū)目前可用的非機動車充電插座只有7個。

小區(qū)內(nèi)的非機動車停放處

據(jù)小區(qū)居民及保安透露，該樓棟約有250戶居民，其中不少人有非機動車停車、充電的需求。而這里的非機動車停放處只能容納約80輛非機動車，場地已處于“超飽和”狀態(tài)。

“我們小區(qū)地方小，就一幢樓，能停（電瓶）車充電的地方只有這么點，其他地方都是機動車的車位?！币粯I(yè)主說，“本身光我們自己停，位置就已比較緊張了，還有些房子是出租出去的，有的人一戶里可能有四五輛（電瓶）車，而且一直要占用同一個位置充電，等于這個位置其他人永遠用不了?！?/p>

小區(qū)多處張貼了禁止租賃戶等外來非機動車停放的告示。

小區(qū)多處張貼了車位緊張的提示。

小區(qū)多處張貼了禁止租賃戶等外來非機動車停放的告示。

在居民樓多處的墻上，寫有“因本小區(qū)公共停車場容量有限，為確保消防逃生通道暢通無阻，現(xiàn)對租房戶、走親訪友、快遞、中介等外來非機動車，一律不提供停車位和充電位，上述車輛停車和充電均自行解決”的告示牌。

同時，在一樓門廳處還擺放著一塊落款時間為3月10日的投票公示板，其上寫著“因儀房迎春園公用面積小，為優(yōu)先保證業(yè)主權益，小區(qū)禁止租戶非機動車停放于小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域及非機動車區(qū)域。”

居民樓一樓門廳處的投票公示板。

公示板上的表決結果顯示，針對禁止租戶停放非機動車一事，有225票同意，8票不同意，12票棄權。于是，小區(qū)業(yè)委會便向全體住戶發(fā)布了前文提到的紙質通知書。有業(yè)主表示，如果到了約定的日期仍有租戶擅自將非機動車停進小區(qū)，他們會“想辦法”讓對方出去。

業(yè)委會主任鄭國光告訴記者，發(fā)布此禁令屬無奈之舉。針對非機動車停車、充電問題，業(yè)主們已與小區(qū)內(nèi)的租賃戶進行過多次協(xié)商，但效果并不顯著。

“我們小區(qū)的外來人員比較多，在全樓250戶里，有60-70戶是租出去的。平時我們也為他們考慮了很多，總得有點互相的尊重吧，有什么事大家來商量。”鄭國光說，自己與其他業(yè)主是在研究了物權法、業(yè)主公約等規(guī)則后，通過正當?shù)耐緩絹砭S護權益。

小區(qū)業(yè)主鄒阿姨告訴記者，自己是這個小區(qū)的志愿者。此前，對于部分租客的停車、充電需求，業(yè)主們也給予一定理解，對于他們長期占用方便出入的地面停車位置，并連續(xù)使用充電插座，自己也進行過勸導，但沒有完全阻止。而現(xiàn)在，出于對小區(qū)管理的長久考慮，她認為有必要對目前停車、充電的一些不合理現(xiàn)象進行一波清理?！捌鹣任覀円彩呛煤酶麄兩塘康?，也叫了保安在溝通，但是幾種方案給他都不肯。本來這里充電樁一共就10個，已經(jīng)被他們用壞掉3個了，這個用壞換那個，那個用壞再換，而且不僅用壞掉了不愿意掏錢買個新的，還要拔了人家在充的給自己用。每天一到晚上，停在地面上充電的有四五輛都是租客的車，業(yè)主倒只能停到地下去，很多業(yè)主一把年紀了還要推車子下斜坡?！?/p>

小區(qū)保安表示，這一情況已經(jīng)持續(xù)了幾年，以前還有過租賃戶的非機動車停在通道處阻擋通行的情況，當時物業(yè)人員曾出面將這些亂停放的車搬到了小區(qū)外。

對此，澎湃新聞記者找到了一位長期租住在該小區(qū)的住戶張先生了解情況。他否認了“租客用壞插座”的說法。

張先生認為，作為租客，自己交了租金，理應享有小區(qū)公用設施的使用權?！澳阏f小區(qū)有規(guī)定不讓外來的車輛進，我們也理解，但是我住在這個小區(qū)里，付給房東錢的，憑什么不給我進？這沒道理的。起碼我們租客也有使用權吧。”

張先生向記者解釋道，自己的工作是送外賣，對電瓶車充電有著較大需求，他的車平時也確實會停在地面上?！叭绻蛔屛覀兺＿M來，那我們的電瓶車要充電到哪里去充呢？”

居委：電瓶車可到隔壁小區(qū)來充電

3月23日，澎湃新聞記者前往儀房迎春園小區(qū)所屬的丁香迎春居委會，核實了該小區(qū)發(fā)布禁令的有關情況。居委會主任沈旻陽坦言，儀房迎春園停車難的問題，也是上海中心城區(qū)許多老小區(qū)的通病，“這個小區(qū)你也看到了，空間比較局限，充電樁也太少。而且因為插座24小時不斷地被使用，負載很大，經(jīng)常發(fā)燙，也存在一定隱患?！?/p>

居委會所在的丁香園小區(qū)。

丁香迎春居委會所在的小區(qū)名為丁香園，就位于儀房迎春園隔壁。記者了解到，這個小區(qū)擁有地上+地下將近600個充電樁。每個居民樓門前，都能看到一個小車棚，其內(nèi)有供非機動車充電的插座。而在丁香園小區(qū)的東北側，有一扇直通儀房迎春園正門的鐵門，雖帶有門禁，但兩個小區(qū)的門禁卡可以互通——這是丁香迎春居委會特別為迎春園小區(qū)住戶開通的捷徑。

丁香園小區(qū)的非機動車地下車庫。

丁香園小區(qū)的非機動車停車棚。

“像迎春園業(yè)主跟租戶之間這樣的矛盾，其實很難有一個比較好的解決方案，畢竟大家停非機動車的需求一直都在，而地方就這么些，增設新的停車處也不現(xiàn)實，你讓他弄到哪里去呢？我們的想法就是，你電瓶車可以騎到丁香園來充電，然后走回去。我們把門禁卡做在一個系統(tǒng)里，就是為了方便居民走小門穿行。因為丁香園的空間相對較大，充電樁也多，你停到丁香園這邊來充一下，充好以后拔掉，我們這里小區(qū)都是沒意見的?！?沈旻陽說，“不過，畢竟不如自家小區(qū)方便，可能很多人未必愿意多走這幾步路?！?/p>

丁香園小區(qū)與儀房迎春園互通的小門。

澎湃新聞記者現(xiàn)場注意到，連接兩個小區(qū)的小門僅限行人通過。如果儀房迎春園的租戶要把電瓶車停到丁香園，得先從丁香園正門進入小區(qū)，停好車再穿過小門，前往儀房迎春園。對有的人來說，會稍稍有點繞。

對于此方案，張先生表達了不滿?！拔易〉氖怯簣@小區(qū)，你叫我把車子推到別的小區(qū)嗎？我們的小區(qū)又不是沒有插座，要是全都沒有那我也理解，有插座，憑什么只有我們租客要停到其它地方去？”

沈旻陽表示，儀房迎春園這次發(fā)布的禁止租賃戶在小區(qū)內(nèi)停放非機動車的通知，是小區(qū)業(yè)主通過業(yè)主大會，充分征詢意見得出的結果?！斑@個不允許停放非機動車的通知是3月10日左右發(fā)出來的，之前經(jīng)過了充分征詢，是由業(yè)主發(fā)起的投票——實際上通過率還蠻高的，絕大部分業(yè)主也都很配合，甚至有許多出租的房東也投了同意。通過以后就由樓組長去每家每戶發(fā)通知。我們居委會也問了房管部門，他們表示這樣是合法合規(guī)的，應當具有法律效力。”

律師怎么看？

由業(yè)委會發(fā)布的“禁止租賃戶非機動車在小區(qū)內(nèi)停放”通知究竟是否具有法律效力？業(yè)主與租賃戶，對于房屋以及小區(qū)公用設施的使用權是否平等？對此，澎湃新聞（www.loaarchitects.com.cn）記者咨詢了北京浩天（上海）律師事務所律師孫超、上海大邦律師事務所律師丁金坤。

孫超認為，業(yè)主大會有權決定業(yè)主權利范圍內(nèi)的小區(qū)相關事項，但應當符合相應議事規(guī)則和程序。租戶的權利來源于出租房屋的業(yè)主，如果該出租的業(yè)主不同意業(yè)主大會的決議，則需要考察該決議是否符合相應流程，是否侵犯其他業(yè)主的合法權益；如果該出租的業(yè)主也同意業(yè)主大會的決議，那么租戶的停車問題，可以與房東協(xié)商處理。同時，孫超提醒：出租屋里住的人多，可能違反目前對于群租房的要求。

丁金坤表示，在法理上，租戶的租賃房屋權利，包括使用業(yè)主車位等附屬權利。因此，租客可以享有該業(yè)主的同等車位使用權，譬如業(yè)主有一個停車位，則租客可享有該一個停車位。但如果業(yè)主大會或業(yè)委會大會已經(jīng)決定租客不可享有車位，則租客也應該遵守。法律依據(jù)是《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第16條“建筑物區(qū)分所有權糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人的，參照本解釋處理。專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應權利，承擔相應義務?！彼裕瑯I(yè)主在出租時，要事先告知租客小區(qū)車位使用情況。如果是在租賃期間，小區(qū)作出租客不許停車的決定，則原有的租賃合同可根據(jù)“情勢變更”原則解除合同，并公平分擔損失。