作為代建行業(yè)“頭牌”，綠城中國旗下的綠城房地產(chǎn)建設(shè)管理集團（下稱“綠城管理”）期望探索一條融資平臺與咨詢模式結(jié)合的路。

8月2日，在博鰲房地產(chǎn)論壇的間隙，綠城管理集團董事長、總經(jīng)理李軍接受澎湃新聞專訪時表示，在項目進入到自然增長階段之后，創(chuàng)新商業(yè)模式的融資和重塑行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)才是綠城管理努力的新方向。

上半年新簽項目近百

“我們做了行業(yè)‘頭牌’后，曝光率明顯高多了。在國內(nèi)如果有人想要做代建，首先會來問我們做不做，我們沒選中的項目才會被其他公司接手?！崩钴娬f，公司已經(jīng)進入受管理項目自然增長狀態(tài)，因此項目增長已經(jīng)不是核心訴求。

截至2018年7月30日，綠城受管理項目達到260個，今年上半年新簽約項目97個，超越歷年全年獲得的項目。李軍透露，綠城管理今年的銷售額已超過310億元，今年總體銷售額達到500億元已不是問題。

銷售額的大幅攀升得益于代建項目與綠城旗下房產(chǎn)業(yè)務(wù)是交錯布局，房產(chǎn)聚焦于一二線城市，而代建業(yè)務(wù)則注重在三四線城市的下沉?！霸诖I(lǐng)域，哪個區(qū)域有產(chǎn)業(yè)支持，整個區(qū)域及周邊的發(fā)展都會跟上來。”李軍表示，綠城管理對國內(nèi)幾個核心區(qū)域及其周邊更感興趣，包括京津冀、長三角、珠三角、成渝以及西安武漢鄭州等城市群，綠城管理會重點布局。

快速增長背后的隱憂

“雖然上半年房產(chǎn)領(lǐng)域仍然在狂歡，有些城市過于火爆以至于需要搖號買房等等，但我認(rèn)為下半年形勢并不樂觀?！崩钴娞寡?，在某種程度上，代建的走熱是經(jīng)濟下行的指征之一。市場上行時手上有地的業(yè)主方不急于出貨，更傾向于自己慢慢做開發(fā)，但經(jīng)濟下行時會尋找專業(yè)化公司代建保證迅速出貨回籠資金。

受宏觀環(huán)境的影響，李軍認(rèn)為，接下來的半年甚至一年的時間，將是房地產(chǎn)行業(yè)較為動蕩的階段。因此，為防范可能出現(xiàn)的風(fēng)險，綠城管理的代建門檻也在進一步提升。

“我們的門檻有硬的也有軟的?！崩钴娍偨Y(jié)，項目所在區(qū)域、區(qū)域內(nèi)整體均價、項目整體規(guī)模、自持部分占比、是否在綠城管理既有公司框架覆蓋范圍內(nèi)等等，都是選擇項目的考核標(biāo)準(zhǔn)，同時，受委托方的資金狀況、經(jīng)營狀況等也被列入重點關(guān)注的考察標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)過篩選，政府、中小開發(fā)商、不做房地產(chǎn)開發(fā)的國企、私人機構(gòu)等成為綠城管理的主要委托方。

或以資本運作打破融資壁壘

“中國的融資只有錦上添花沒有雪中送炭。國內(nèi)的融資模式要么針對項目，要么針對公司，沒有針對商業(yè)模式的融資。”李軍說，綠城管理是一種創(chuàng)新型商業(yè)模式，正試圖打通一套以商業(yè)模式為主體的融資邏輯，然而在目前的金融背景下，這是一條艱難的道路。

在目前的實際操作中，綠城管理作為一家輕資產(chǎn)公司，綠城管理的資金全部由委托方來出，沒有任何負(fù)債和投資，在目前的金融生態(tài)鏈上，綠城管理無法構(gòu)成融資主體，項目公司（委托方）才是融資主體，融資的難點在于，融資主體可能是小微企業(yè)甚至融資有困難的企業(yè)，項目容易變得格外艱難。然而在歐美，有一套針對商業(yè)模式的基金體系，商業(yè)模式內(nèi)的人可以自由支配基金。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在實際操作中無法進行融資的前提下，IPO或許是綠城管理快速打通融資壁壘的便捷渠道。此前綠城中國內(nèi)部的業(yè)務(wù)板塊及人員進行了一番大幅度調(diào)整，涉及重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)公司的分拆。有業(yè)內(nèi)人士分析稱，從綠城中國此次調(diào)整內(nèi)容來看，綠城中國旗下的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)在細(xì)分領(lǐng)域做大規(guī)模后，很有可能通過資本方式進行運作。

而綠城管理就是輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)中迅速做大的明星“選手”。“在細(xì)分領(lǐng)域，綠城管理在面積方面占到了40%多的份額，在銷售方面占到了30%多的份額?！贝送?，綠城管理還從事著中國最大的保障房業(yè)務(wù)板塊，目前已交付1800多萬平方米，現(xiàn)在在建的還有1000多萬平方米，為近8萬戶住戶打造保障房物業(yè)。

此外，綠城管理成立之初便十分獨立，與綠城房產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)徹底“切斷”。有分析稱，此舉有利于未來綠城管理分拆上市時，解決同業(yè)競爭和關(guān)聯(lián)交易的問題。

所向披靡的“綠城體系”

值得關(guān)注的是，上半年綠城管理主動解約了17個項目。李軍解釋說，受限購、限售、限價影響，很多輕資產(chǎn)服務(wù)的行業(yè)產(chǎn)生沖擊，尤其對綠城這樣以品質(zhì)為主打核心能力的企業(yè)產(chǎn)生了挑戰(zhàn)。“很多企業(yè)越來越強調(diào)快周轉(zhuǎn)，降低成本，這個過程中，我們堅守底線，理念不認(rèn)同，所以啟動解約。”

李軍表示，綠城管理的項目規(guī)模相當(dāng)于一家很大的房地產(chǎn)開發(fā)公司，是純粹靠品牌和服務(wù)驅(qū)動的公司，綠城管理更愿意在行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)上花力氣。目前外界所看到的綠星標(biāo)準(zhǔn)只是露出的部分，真正的標(biāo)準(zhǔn)存在于開發(fā)體系之中。

“綠城之所以成為綠城，是因為綠城內(nèi)部有一套體系，以前這套體系的精髓掌握在核心團隊的手中?！崩钴娬f，目前綠城管理所做的是快速把每個人掌握的精髓提煉出來變?yōu)橄到y(tǒng)化知識。

在綠城管理旗下設(shè)有綠城管理學(xué)堂，所有綠城體系內(nèi)部關(guān)鍵崗位的人都必須去學(xué)堂授課，每個人要形成以知識體系支撐的課件，這些知識匯聚起來形成體系，這就是綠城管理在代建市場所向披靡的殺手锏。同時，綠城管理還與易居沃頓、中歐商學(xué)院合作對知識體系深入梳理，形成包括“綠星標(biāo)準(zhǔn)”在內(nèi)的多維度體系。

當(dāng)然，綠星標(biāo)準(zhǔn)的推行也遇到了一些困難，其中有同行的，也有內(nèi)部的。但是游戲規(guī)則制定者肯定希望行業(yè)內(nèi)大家一起玩，所以綠星標(biāo)準(zhǔn)延緩落地，在做進一步的細(xì)化調(diào)整。綠城管理接下來很快會在200多個項目上推進綠星標(biāo)準(zhǔn)。

李軍總結(jié)，在“輕資產(chǎn)、重資本、聚知識”的構(gòu)想之下，綠城管理未來或許成為“凱德+麥肯錫”的復(fù)合模式，學(xué)習(xí)凱德出色金融和商業(yè)運營體系的同時做行業(yè)咨詢。“現(xiàn)在我們是擼起袖子到一線解決問題，還停留在代建行業(yè)的初級狀態(tài)，今后逐漸向出具體問題解決方案轉(zhuǎn)型。”