經(jīng)過1個(gè)多月的征求意見，深圳版“房改”方案正式落地。

8月3日，深圳市人民政府辦公廳正式發(fā)布《深圳市人民政府關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見》（深府規(guī)〔2018〕13號(hào)），這意味著深圳版“房改”方案正式落地。未來，深圳商品住房比例將僅占40%，保障和人才住房將覆蓋絕大部分人才和中等偏下收入居民，確保戶籍特困人員、低保及低保邊緣家庭應(yīng)保盡保。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、清華校友房地產(chǎn)協(xié)會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生表示，總的來說，深圳房改意見的落地釋放了長(zhǎng)效機(jī)制的信號(hào)。

深圳住房結(jié)構(gòu)體系急需優(yōu)化

《意見》指出，近年來，隨著深圳市人口持續(xù)凈流入，商品住房?jī)r(jià)格上漲較快，住房供需不平衡、結(jié)構(gòu)不合理、保障不充分等問題日益突出，現(xiàn)行住房制度已難以滿足廣大市民對(duì)改善住房條件的新需求，難以滿足深圳實(shí)施人才強(qiáng)市戰(zhàn)略的新需要，難以滿足深圳建設(shè)創(chuàng)新引領(lǐng)型全球城市的新要求。為此，深圳亟需深化住房制度改革，加大住房供應(yīng)，擴(kuò)大保障范圍，不斷提升城市對(duì)人才的吸引力，不斷增強(qiáng)市民群眾的獲得感、幸福感、歸屬感，努力讓全體市民住有所居。

據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，目前深圳全市共有各類住房1065萬套（間），其中商品房約100多萬套，政策性保障性住房約30多萬套，單位及個(gè)人自建住房約50萬套，原村民集體經(jīng)濟(jì)組織自建、合建房約650多萬套（小產(chǎn)權(quán)房），工業(yè)區(qū)配套宿舍及其他160多萬套。其中市場(chǎng)商品住房、政策性住房和保障性住房占比僅為20%左右。

58安居客房產(chǎn)研究院分析師王林燕指出，深圳土地資源緊張，再加上日漸高企的商品住房?jī)r(jià)格，尤其是住房結(jié)構(gòu)不合理，保障不夠充分等問題愈加凸顯，近年來開始對(duì)部分企業(yè)和人才產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”。

王林燕稱，面對(duì)如此不合理的住房結(jié)構(gòu)，深圳急需優(yōu)化住房結(jié)構(gòu)體系，亟待提高常住人口住房保障覆蓋率，最終實(shí)現(xiàn)“住有所居”。

未來18年深圳住房發(fā)展規(guī)劃已定

《意見》提出的近期目標(biāo)是，到2035年，新增建設(shè)籌集各類住房共170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬套。統(tǒng)籌解決各類居民的住房問題，構(gòu)建相對(duì)完備的住房供應(yīng)與保障體系，確保戶籍特困人員、低保及低保邊緣家庭應(yīng)保盡保，各類人才和中等偏下收入居民以及為社會(huì)提供基本公共服務(wù)的相關(guān)行業(yè)人員、先進(jìn)制造業(yè)職工等群體的住房困難得到有效解決，可通過市場(chǎng)解決的住房需求得到較好滿足。

美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹指出，《意見》對(duì)未來18年深圳的住房發(fā)展做了規(guī)劃，根據(jù)規(guī)劃，未來租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系已初步建立了起來。未來隨著可出租、可保障住房的不斷完善，市場(chǎng)上供應(yīng)量將不斷增加；與之相對(duì)的，可售商品住房市場(chǎng)的比例將隨之減少。

根據(jù)新的住房供應(yīng)體系，深圳市場(chǎng)商品住房，將僅占住房供應(yīng)總量的40%左右，以普通商品住房為主，面向符合條件的各類居民供應(yīng)，租售結(jié)合。而其余60%將由三部分組成，分別是：——人才住房，占住房供應(yīng)總量的20%左右，重點(diǎn)面向符合條件的企事業(yè)經(jīng)營(yíng)管理、專業(yè)技術(shù)、高技能、社會(huì)工作、黨政等方面人才供應(yīng)，可租可售，建筑面積以小于90平方米為主，租金、售價(jià)分別為屆時(shí)同地段市場(chǎng)商品住房租金、售價(jià)的60%左右。對(duì)符合條件的高層次人才實(shí)行更加優(yōu)惠的政策。

——安居型商品房，占住房供應(yīng)總量的20%左右，重點(diǎn)面向符合收入財(cái)產(chǎn)限額標(biāo)準(zhǔn)等條件的戶籍居民供應(yīng)，可租可售、以售為主，建筑面積以小于70平方米為主，租金、售價(jià)分別為屆時(shí)同地段市場(chǎng)商品住房租金、售價(jià)的50%左右。

——公共租賃住房，占住房供應(yīng)總量的20%左右，面向符合條件的戶籍中低收入居民、為社會(huì)提供基本公共服務(wù)的相關(guān)行業(yè)人員、先進(jìn)制造業(yè)職工等群體供應(yīng)，建筑面積以30—60平方米為主，只租不售，租金為屆時(shí)同地段市場(chǎng)商品住房租金的30%左右，特困人員、低保及低保邊緣家庭租金為公共租賃住房租金的10%。

王林燕認(rèn)為，“房改意見”按住房人群劃分，對(duì)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)體系和比例都進(jìn)行了明確的劃分，平衡市場(chǎng)，逐步構(gòu)建高端有市場(chǎng)，中端有支持，低端有保障的住房體系，有利于深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

此次房改重要戰(zhàn)略布局體現(xiàn)在保障性住房和商品房住房6:4的比例關(guān)系上，體現(xiàn)了住房改革主要放在民生上，未來將以住房保障為主，住房商品后為輔，最終目標(biāo)就是解決更多人居住問題。

長(zhǎng)效機(jī)制雛形已經(jīng)建立

聶梅生表示，總的來說，深圳房改意見的落地釋放了長(zhǎng)效機(jī)制的信號(hào)。

“當(dāng)前各地都在探索房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，深圳作為一線城市具有引導(dǎo)、示范作用?！?中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所王業(yè)強(qiáng)表示。

陳晟指出，“我認(rèn)為房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制有四梁八柱，包括土地、財(cái)稅、金融、投資、立法、保障、結(jié)構(gòu)、品質(zhì)等，深圳市出臺(tái)的《意見》在‘四位一體’的住房保障方面解決了以往頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳的矛盾?！?/p>

“十九大報(bào)告提出住房制度改革，說的是多主體供給、多渠道保障、租售并舉，深圳出臺(tái)的《意見》可以看成是深化改革的體現(xiàn)，也體現(xiàn)了讓全體人民住有所居的目標(biāo)?！?中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌說道。

此次，《意見》關(guān)于“多主體供給”共列了八條。1．以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主，提供市場(chǎng)商品住房、安居型商品房。2．以住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)為主，提供各類長(zhǎng)租公寓。3．以市、區(qū)政府（含新區(qū)管委會(huì)）為主，提供人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。4．以人才住房專營(yíng)機(jī)構(gòu)為主，建設(shè)籌集人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。5．支持社區(qū)股份合作公司和原村民，通過“城中村”綜合整治和改造，提供各類符合規(guī)定的租賃住房。6．支持企事業(yè)單位利用符合規(guī)定的自有用地或自有用房，建設(shè)籌集人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。7．支持各類金融機(jī)構(gòu)，采取直接投資、融資等方式，建設(shè)籌集人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。8．支持社會(huì)組織等各類主體，建設(shè)籌集具有公益性質(zhì)的各類住房。多渠道保障列了6條：1．增加建設(shè)用地，實(shí)施以公共交通為導(dǎo)向的住房開發(fā)模式，突出產(chǎn)城融合、職住平衡，在寶安、龍崗、龍華、坪山、光明和深汕特別合作區(qū)等區(qū)域建設(shè)大型安居社區(qū)。2．盤活存量用地，加大棚戶區(qū)改造力度，推進(jìn)已批未建用地、社會(huì)存量用地、征地返還用地等開發(fā)建設(shè)人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。3．利用招拍掛商品住房用地、城市更新和產(chǎn)業(yè)園區(qū)等配建人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。4．盤活各類存量用房，推進(jìn)社會(huì)存量住房租購(gòu)。5．實(shí)施公共設(shè)施綜合開發(fā)，通過軌道交通車輛段和停車場(chǎng)、公交場(chǎng)站等城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施綜合開發(fā)建設(shè)人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。6．開展城際合作，落實(shí)粵港澳大灣區(qū)戰(zhàn)略，推動(dòng)建立都市圈城際住房合作機(jī)制，結(jié)合軌道交通和產(chǎn)業(yè)布局，在臨深片區(qū)開發(fā)建設(shè)人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。

何倩茹表示，深圳《意見》通過“重保障、輕市場(chǎng)”的安排，未來的住房結(jié)構(gòu)將發(fā)生變化，但也要看到，保障房與商品房?jī)烧咧g，肯定也會(huì)是博弈著向前發(fā)展。

42條合理意見被采納

可以看到的是，深圳市住房和建設(shè)局網(wǎng)站顯示，6月5日至7月19日，深圳市住建局對(duì)《深圳市人民政府關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見（征求意見稿）》進(jìn)行了公開征求意見，征求意見期間，共收集到各類意見建議2691條，經(jīng)合并及梳理后，共整理有效意見建議190條，其中，與主文件相關(guān)的意見建議88條，與配套文件相關(guān)的意見建議70條，咨詢類意見23條。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，與主文件相關(guān)的意見采納建議共計(jì)42條，僅1條涉及正文修改。采納意見包括“安居房供應(yīng)速度較慢，且申請(qǐng)人數(shù)多于公租房申請(qǐng)人數(shù)，應(yīng)加大安居房供應(yīng)比例?！?、“在考慮新增人口的新增居住需求的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分考慮現(xiàn)有常住人口的居住需求情況和住房需求缺口，擴(kuò)大住房供給量?！?、“充分利用臨深片區(qū)的大亞灣的土地?！?、“加大城中村改造力度”等。

“伴隨著深圳引導(dǎo)租購(gòu)并舉的住房結(jié)構(gòu)模式，對(duì)深圳未來的城市發(fā)展以及房?jī)r(jià)漲幅等問題將起到穩(wěn)定的意義，深圳《意見》只是一個(gè)起點(diǎn)，未來會(huì)有更多的城市實(shí)施跟進(jìn)?！蓖鯓I(yè)強(qiáng)說。