北京房租上漲事件如同黑箱，人們紛紛猜測其中的邏輯。但在信息不對稱的前提下，相較于盲人摸象般的解釋，如何應對是更加關鍵的。大城市房租飆升，不只是經(jīng)濟問題，更是社會問題。租戶如何在現(xiàn)有的城市環(huán)境中生活下去是最急迫的。因此，本文試圖從租戶權益的保障過程來理解既成事實，提出應對要點。

就政府規(guī)制而言，租房市場最大的問題是不透明。

租房市場的真正問題不在于市場化，而在于它還不是一個真正的市場，缺乏基本的信息公開。在基本信息不確定的前提下，各種解釋只能是猜測。比如有從供給側解釋，拆違影響了租房供給。官方媒體數(shù)據(jù)北京2017年一年的拆違面積將近6000萬平方米。

然而這些信息并不會通告這些拆違中有多少平方米用于居住，實際影響了多少租戶。而北京包括散租公寓在內，一共有多少房源，更沒有官方數(shù)據(jù)可考。從需求側來看，數(shù)據(jù)顯示2017年北京的常住人口有所減少。但對于租賃市場而言，租戶總量是增加還是減少，同樣沒有官方數(shù)據(jù)說明。目前已有的數(shù)據(jù)來源均為企業(yè)數(shù)據(jù)發(fā)布，其中立性和準確性有待確認。

在租房市場供給和需求都不明確的前提下，當務之急應該去搭建規(guī)范透明的交易平臺，而不是價格管制。以房產(chǎn)市場為例，正是在房地產(chǎn)交易中心成立之后，供給、需求以及成交量這些基本信息才得以確認。如果說房屋是具有社會屬性的商品，其買賣和租賃需要政府規(guī)制的話，那么這種規(guī)制應該表現(xiàn)在交易平臺的搭建，使更透明的交易達成更合理的價格，而非預先進行價格管制。上海已經(jīng)于2018年3月份出臺《上海市住房租賃合同網(wǎng)簽備案試行辦法》，明確規(guī)定租房也需要網(wǎng)上簽約備案，房地產(chǎn)交易中心開設租房業(yè)務受理窗口。信息透明是診斷市場的前提。

就供給側而言，增加房源供給，市場與政府租賃機構需協(xié)力。

住房租賃市場化，發(fā)展租房機構是大勢所趨，這其中既包括民辦租賃機構，也包括官辦租賃機構。此次長租公寓企業(yè)成為眾矢之的，只能說是可見的靶子，并不一定是根本原因。在租房領域，壞房東的故事屢見不鮮，但這些擁有平庸之惡的無數(shù)自然人顯然不如屈指可數(shù)的企業(yè)品牌顯眼，詬病資本也是最容易的政治正確。有限的信息顯示，長租公寓在中國只占住房租賃市場的3%左右，還不足以影響整個市場價格。而北美及歐洲的發(fā)達經(jīng)濟體中，租賃機構的供給占比約為半數(shù)。國務院在2016年發(fā)布的《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》中，明確提出大力發(fā)展住房租賃企業(yè)。當輿論對長租公寓同仇敵愾的同時，需要知道長租公寓正是租賃市場的未來。

長租公寓開合規(guī)租住的先河。如前文所說，租房最大的問題是市場不透明，而其原因則是以散戶出租和地下二房東為主，已有的規(guī)制無法落實。個人租賃幾乎不備案，個人與房東簽訂的所謂租賃合同大多不合規(guī)，只是個心里安慰。正是通過正規(guī)企業(yè)運作的長租公寓，整個長租領域的登記繳稅才開始逐漸規(guī)范，并且有了合規(guī)交易的抓手。長租公寓作為第三方，向房東簽訂正規(guī)合同收儲房源，向租戶簽訂租賃合同，并提供發(fā)票和租賃證明。通過這種路徑，最終使得個人租房能夠使用合規(guī)的方式進行。

租賃機構合規(guī)供給房源，不僅需要市場處理，更需要政府出力。官方報道顯示，為了應對北京房租上漲，北京市住房中介協(xié)會與相關長租公寓企業(yè)進行座談，相關租賃企業(yè)表示拿出12萬套房源，并承諾不漲房租。這12萬套房源首先應該是透明合規(guī)的。在合規(guī)的基礎上，官辦租賃機構應該籌措更多房源，比如北京公租房和廉租房服務機構，以及各個有集體宿舍的單位。在需要增加供給時應身先士卒，政府相關的租賃機構應更積極地籌措房源并公開相關信息，切實落實已有的租房保障政策，應保盡保，減輕市場壓力。

就需求側而言，保護租戶權益，是激活城市人力資本的關鍵。

落實租戶權不僅對租戶有益，同時也對市場和政府有益。在中國大城市談租戶權，很多時候會被認為理想主義，但在當前租房正在成為主流的背景下，這已經(jīng)是迫切的現(xiàn)實問題。對于八零后的年輕人而言，靠父母支持在大城市買房子還有可能，所以在過去的十多年間人們愿意談論物權法，談論業(yè)主權利，覺得租房子是暫時的。但對于九零后而言，在大城市的租房已經(jīng)成為一個普遍的，長期的問題。僅以2010年的人口普查和人口年鑒就可以計算出，上海在當年就已有860萬租戶，占總人口比例接近四成。

租戶的權益有什么？最基本的就是索取發(fā)票的權利。租戶作為租房消費者，索取發(fā)票是完全正當?shù)?。但為什么租戶長久以來沒有索取發(fā)票的習慣，這與租房市場的不透明不規(guī)范相關。房東不愿意開發(fā)票，即使愿意也沒有地方給開發(fā)票。然而伴隨此次房租上漲，機構租住增加，首先要做到的是租住合規(guī)，其底線就是至少能開發(fā)票。開了發(fā)票，房屋補貼和公積金付房租才有了基本的憑據(jù)。事實上，目前能留在北京等超大城市的年輕人，基本都有非常正規(guī)的工作。工作單位提供住房補貼以及公積金付房租也是政府大力倡導的，卻因為租房不合規(guī)而沒有發(fā)揮作用。如果這兩條租房支持渠道能夠打通，就能夠緩解部分房租上漲所帶來的支付壓力。索取發(fā)票是一種市場權力，是租戶權益的基礎。租戶權益還包括開具租房證明，獲得社區(qū)醫(yī)療及學區(qū)等公共服務的權利，這正是租購同權問題。在目前的語境中，先從開發(fā)票這一基本的市場權利入手，后續(xù)的市民權利會因連帶效應逐步發(fā)揮。

對于政府而言，只有落實租戶權益，才能實現(xiàn)外來租戶群體的市民化。超大城市在房租飆升的背景下沒有及時跟進租戶權益保護，則很有可能使得存量人才流失。在高房價產(chǎn)生的居住排斥面前，曾經(jīng)的低租金加灰色租住提供了一個隱形吸納機制。然而如今當房租飆升，但租戶依然處于灰色地帶，基本的居住權益都無法保障的境地，這或許就是壓垮“人才”的最后一根稻草。在北上廣等超大城市都有相似的積分落戶政策，但由于曾經(jīng)的租賃市場不規(guī)范，租戶群體因為沒有穩(wěn)定的住房證明被排斥在市民化機制之外。在已有市民化機制已經(jīng)存在的基礎上，更應該通過規(guī)范租房市場，使得租戶盡快納入市民化的軌道。

對于市場而言，確保租戶權益，才能促成一門長久的城市經(jīng)濟。在如今房地產(chǎn)商都開始去地產(chǎn)化，強調自己是“城市生活運營商的”語境下，租房市場自然是盤活房產(chǎn)存量的核心領域。與房產(chǎn)交易的一錘子買賣不同，租房市場則是以長期穩(wěn)定的信任關系為基礎。如果租賃機構惡意侵犯租戶權益，必然導致租戶的惡意報復，陷入“人民戰(zhàn)爭的汪洋大海”。相反，機構和租戶互相明確權益，互相尊重和信任，則租房市場所激活的人力資本，要遠遠大于房租的經(jīng)濟效益。

就前景而言，在倡導透明租房市場的同時，應警惕過快的租房金融化。市場化和金融化是兩個議題，要加以區(qū)分。市場化意味著尊重供需關系，形成價格機制，更有效地分配資源。然而金融化是另一個議題，金融邏輯強調投資預期，杠桿率匯報。如今對于長租公寓企業(yè)的批判，集中在其高價收儲房源，發(fā)放房租貸款，這都是過快金融化的惡果，不能與市場化混為一談。過快的金融化，不僅是對市場供需關系的損害，更是對社會關系的損害。P2P爆雷潮已經(jīng)讓中產(chǎn)階層在職場上的積蓄蒙受損失，而租房如果過快金融化，租奴的出現(xiàn)無疑會動搖社會穩(wěn)定的根基。因此對于租房金融化應該規(guī)制先行，審慎緩行。

最后做一下小結。在租金上漲和機構進場的既成事實面前，應盡快推動租賃市場的透明和規(guī)范。這意味著建立合規(guī)的租賃交易平臺，及時公開租賃供需信息的急迫性和重要性。發(fā)揮政府和市場的租賃機構作用，雙方合力增加租賃供給。落實租戶基本的市場權利，從開發(fā)票做起，激活工作單位的房補制度和公積金繳房租制度，減輕租金壓力。更進一步，要將租戶納入市民化軌道，逐步落實租戶市民權利，促使租賃企業(yè)與租戶建立穩(wěn)定互信的社會關系。對于趨勢的判斷，要區(qū)分市場化與金融化，推動租房合規(guī)市場化，警惕租房過快金融化。簡而言之，具體的人和人群才是城市的主體，只有政府和市場真正以社會為核心，社會才能夠得到真正的發(fā)展。