調整存量房貸利率的“腳步聲”越來越近。

8月4日，國家發(fā)展改革委、財政部、中國人民銀行、國家稅務總局聯(lián)合召開新聞發(fā)布會，介紹“打好宏觀政策組合拳，推動經(jīng)濟高質量發(fā)展”有關情況。人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾回應了降息降準問題，“未來還將繼續(xù)發(fā)揮好貸款市場報價利率改革效能和指導作用，指導銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率”。

就在8月1日，中國人民銀行行長潘功勝剛剛表態(tài)，要繼續(xù)引導個人住房貸款利率和首付比例下行、指導商業(yè)銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。

為什么調整存量房貸利率成了當下金融政策熱詞？還是因為部分存量房貸與新增房貸之間的利差過大。央行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，新發(fā)放個人住房貸款加權平均利率為4.18%，而目前有些地方的首套房貸款利率已經(jīng)低至3.8%。但是，在前幾年，房貸利率動輒5%~6%。老百姓最直接的感受就是，還了好幾年的房貸，一對賬發(fā)現(xiàn)主要還的就是利息，本金沒有少多少。

隨著5年期以上LPR多次下降，以及理財收益率、房貸利率等價格關系發(fā)生改變，提前償還存量貸款的現(xiàn)象大幅增加。從今年初開始，“提前還貸熱”就頻繁地出現(xiàn)在熱搜榜上，甚至有人要排上幾個月的隊才能把錢還給銀行。

市場環(huán)境發(fā)生了改變，房貸利率不能穩(wěn)穩(wěn)地高位“站崗”，要求降低存量房貸利率的呼聲不斷。今年7月，央行就表示：“支持和鼓勵”商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，如今央行的措施已經(jīng)變成了“指導”。

從微觀上看，房貸利率由商業(yè)銀行和借款人通過合同“約定”，不是由央行直接規(guī)定的，但在金融領域，職能部門有相當大的作為空間，特別在系統(tǒng)性降低存量房貸利率方面，不能全推給“市場”和“自主協(xié)商”。在7月份央行表態(tài)“支持和鼓勵”銀行調整存量房貸利率之后，商業(yè)銀行反饋并不算積極，所以，這一次央行“加大劑量”要解決利率差問題。

從宏觀上說，按揭市場正從“賣方市場”進入“買方市場”，存量的房貸利率調整勢在必行，但是，這一調整也動了銀行的“奶酪”，壓縮了其利潤空間，銀行本身是沒有這個意愿的，那么，基于契約規(guī)則就會衍生出“提前還貸熱”——銀行原本想保住存量貸款的高利率，結果借款人索性把本金也都還了，這樣的“剛性博弈”對雙方都不是很好的選擇。

其實，當前正處于經(jīng)濟復蘇的關鍵時間點，需要把私人部門的儲蓄轉化為消費和擴大投資，所以，特別需要央行拿出更多措施來精準“指導”下調存量房貸利率，這有助于減輕居民住房消費負擔，擴大居民消費的意愿和能力。