東京，迷人且復(fù)雜。

它就像是一本持續(xù)更新的百科全書，當(dāng)有任何疑問時(shí)，翻閱它，總能從過去的歷史痕跡中，尋找到相應(yīng)答案。

剛剛過去的7月，專注于社區(qū)營(yíng)造的機(jī)構(gòu)大魚營(yíng)造聯(lián)合Assbook設(shè)計(jì)食堂、RQ商業(yè)觀察室，共同發(fā)起了一場(chǎng)為期7天的東京游學(xué)之旅。區(qū)別于以往聚焦主流商業(yè)的考察團(tuán)，我們把此次游學(xué)的目標(biāo)重點(diǎn)放在了「社區(qū)商業(yè)」——這是當(dāng)下東京，乃至整個(gè)日本，正在關(guān)注以及努力發(fā)展的。

在未來一個(gè)月，我們會(huì)通過一個(gè)系列（5篇文章+1個(gè)線下分享會(huì)），從不同話題角度和案例，和大家分享我們看到、感受到的東京見聞，我們不會(huì)一味去夸贊鄰國(guó)做得有多好，而是希望可以為每一位讀者朋友，結(jié)合自身在做的，提供一定啟發(fā)。

Vol.1：經(jīng)濟(jì)停滯了近30年，東京商業(yè)憑什么依舊繁榮？

Vol.2：為什么東京總有這么多“共享型空間”？

Vol.3：日本橋，衰敗街區(qū)的另一種復(fù)興方式

Vol.4：北谷公園，社區(qū)公園如何商業(yè)化運(yùn)作

Vol.5：地方創(chuàng)生，對(duì)今天的東京意味著什么？

在東京整整7天的游學(xué)里，每一處都是目不暇接的，我們每個(gè)人都像是一塊海綿，竭力去吸收每一處內(nèi)容。我們驚嘆于每個(gè)地區(qū)在兼具商業(yè)活力和地方性，感受不同業(yè)態(tài)之間相互錯(cuò)位又彼此融合的同時(shí)，也不禁發(fā)問，這些我們今天看到的畫面，為什么會(huì)這樣子？看起來很多形式國(guó)內(nèi)已有，但兩者之間的核心區(qū)別，又是在哪里？

在開篇，我們將從3個(gè)維度「表象-城市商業(yè)界面」、「企業(yè)-商業(yè)地產(chǎn)的注意力」、「社區(qū)-商業(yè)與社區(qū)營(yíng)造的結(jié)合」來梳理成一個(gè)框架，結(jié)合對(duì)應(yīng)案例，看當(dāng)下的東京商業(yè)正在發(fā)生什么。

△ 澀谷街頭

東京商業(yè)，為何如此有趣？

在東京購(gòu)物，是一件讓人愉悅的事，這幾乎是一個(gè)人人都認(rèn)同的共識(shí)，而時(shí)隔三年第一次出國(guó)，對(duì)“東京商業(yè)的有趣性”有了更強(qiáng)烈的感受。無論是在澀谷、銀座這樣的商業(yè)腹地，谷根千、下北澤這樣的社區(qū)新范式，近郊的橫濱，還是大家原以為已經(jīng)足夠熟悉的代官山。

如果要拆解“有趣”，可以衍生出這幾點(diǎn)：

城市格局

東京整體城市面積不小，經(jīng)過近百年的現(xiàn)代城市發(fā)展，每個(gè)副中心都有著自己獨(dú)特的個(gè)性，例如新宿的夜經(jīng)濟(jì)，澀谷潮流聚集地，同時(shí)也逐漸延伸出下北澤、吉祥寺這樣相對(duì)近郊的新去處，每塊地方保留著其獨(dú)特性之余，也憑借優(yōu)質(zhì)的商品供給為這里增添活力。

△ 六本木中城

和其他國(guó)家的大城市不同，東京的城市建設(shè)是從交通軌道開始的，所以人和車的動(dòng)線走向都被牢牢固定在交通系統(tǒng)所構(gòu)筑的框架內(nèi)——這也決定了東京的商圈格局，其中，以東京站作為城市腹地，不斷延伸出澀谷、新宿、池袋這樣的副中心。

大部分鐵路由民營(yíng)企業(yè)（私鐵）經(jīng)營(yíng)。如何讓大家乘坐自己的地鐵，來到這里進(jìn)行消費(fèi)，也成了各家私鐵花空心思的地方，尤其也衍生出了商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)務(wù)。這樣的市場(chǎng)化運(yùn)作，也讓各地在商業(yè)打造上有了差異化的考量。

△ 虎之門之丘是由森大廈全力打造的全新TOD項(xiàng)目，由四座商業(yè)設(shè)施組成，并配備地鐵站虎之門站，虎之門Hills將占地7.5公頃，總建筑面積達(dá)80萬平方米，被定位為“國(guó)際新城市中心/全球商業(yè)中心”。

商業(yè)空間

東京的諸多商業(yè)中心區(qū)，在擁有效率更高的大型商業(yè)建筑體/綜合體的同時(shí)，仍然保留著商店街、沿街商鋪格局，而又因?yàn)槿毡就恋刭Y源小，店鋪（無論是mall里的還是沿街店）尺度都很??；這樣的尺度便為商業(yè)內(nèi)容多樣性提供了強(qiáng)有力的基礎(chǔ)支撐，也讓那些無法承擔(dān)商場(chǎng)租金的個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，能有繼續(xù)經(jīng)營(yíng)店鋪的可能。

△ 上野-商店街

在空間功能和形態(tài)上，你很容易在各處看到「復(fù)合空間」的案例，這很大程度上是因?yàn)橥恋刭Y源稀缺、經(jīng)濟(jì)停滯所致，設(shè)計(jì)師和空間經(jīng)營(yíng)者、使用者們已經(jīng)十分習(xí)慣如何將不同功能的功能模塊融為一體，以實(shí)現(xiàn)空間效用倍增。

有趣的是，日本的商場(chǎng)關(guān)門時(shí)間都在晚上9點(diǎn)，比國(guó)內(nèi)早1個(gè)小時(shí)；當(dāng)你從新宿、澀谷、銀座的商場(chǎng)內(nèi)走出時(shí)，才發(fā)現(xiàn)，本地人全都聚集在商場(chǎng)旁的街區(qū)上——各種各具風(fēng)味的居酒屋正等著大家的到來，迎接真正的夜生活。

目前國(guó)內(nèi)citywalk正在被大肆討論，一定程度上也是人們對(duì)城市漫步、行走的渴望，但過去幾年國(guó)內(nèi)的城市商業(yè)空間增量都在于開發(fā)大型綜合體，在未來如何兼容馬路商業(yè)和綜合體商業(yè)，也許是城市商業(yè)逐漸走向平衡的一條路徑。

文化內(nèi)容

大量的商業(yè)空間供給，卻沒有太多空置率現(xiàn)象出現(xiàn)。而連鎖品牌只是整體東京商業(yè)的一部分，大量的本土品牌與店主支撐著每塊地區(qū)的多樣性。

本土品牌是日本商業(yè)中最為重要的內(nèi)容支撐。這得益于日本政府長(zhǎng)期以來一直有保護(hù)本土品牌發(fā)展的習(xí)慣，政府在政策上做出一定干預(yù)，提高外來商品關(guān)稅，讓本土品牌有更多空間發(fā)展，也鼓勵(lì)本地人多消費(fèi)本土品牌。

△ 位于赤坂的一家職人咖啡店

最值得注意的是本土品牌中的“長(zhǎng)尾力量”，依托于家族傳承的日本傳統(tǒng)文化型商業(yè)，以及當(dāng)代個(gè)體形成的一大批“職人店鋪”，這些個(gè)體經(jīng)營(yíng)的店鋪們也保證了地區(qū)與地區(qū)之間的差異化。

品質(zhì)服務(wù)

無論進(jìn)入何種類型店鋪，你都會(huì)被店主、店員那種非職業(yè)的笑容與招待所打動(dòng)——這其實(shí)是日本社會(huì)的一種特有民族文化，2013年申奧大使瀧川雅美在申奧陳述中以“無微不至”的文化為題介紹東京，無論是否出于商業(yè)目的，讓顧客感受到“真實(shí)的重視”，恰恰也是商業(yè)體驗(yàn)有趣的核心環(huán)節(jié)。

產(chǎn)品性價(jià)比

每家你認(rèn)為可能會(huì)“很貴”的精致店鋪，最后發(fā)現(xiàn)都沒有那么貴。典型例子是代官山的蔦屋書店。除了收藏性質(zhì)的藝術(shù)品，這家店的所有文創(chuàng)類商品定價(jià)都不高，而每個(gè)品類在品牌上做了限制，體現(xiàn)了編輯精選感。

無論是精品店、餐飲、還是服務(wù)型商鋪，都在定價(jià)上做到“性價(jià)比”，這背后體現(xiàn)的是日本人整體的消費(fèi)觀念——崇尚較為簡(jiǎn)約務(wù)實(shí)的消費(fèi)。哪怕是住在代官山的中產(chǎn)階層，在社區(qū)選購(gòu)商品時(shí)，同樣只會(huì)購(gòu)買他們認(rèn)為性價(jià)比高的產(chǎn)品，反之，價(jià)格虛高的商店，也許會(huì)因得不到客戶認(rèn)可和復(fù)購(gòu)而開不下去。

△ 位于澀谷商場(chǎng)內(nèi)的D&D食堂

格局—空間—內(nèi)容—服務(wù)—商品，每個(gè)環(huán)節(jié)都在支撐著東京商業(yè)的豐富性與多樣性，而幾乎為國(guó)民基本素質(zhì)的“審美”，則又在空間、產(chǎn)品、服務(wù)上體現(xiàn)并進(jìn)行加持，讓每個(gè)游客體會(huì)到購(gòu)物的愉悅感，最終心甘情愿為此付費(fèi)。

而換句話說，我們掏錢購(gòu)買的這個(gè)動(dòng)作，不僅僅是認(rèn)同這個(gè)產(chǎn)品，而且也是認(rèn)同產(chǎn)品背后的一整套服務(wù)。

東京商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)下正在關(guān)注什么？

如果說，城市商業(yè)的繁盛是前半個(gè)世紀(jì)泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期的成果，那么當(dāng)下泡沫經(jīng)濟(jì)崩盤后，日本進(jìn)入了長(zhǎng)時(shí)間的經(jīng)濟(jì)停滯期，而在寸土寸金的東京，地產(chǎn)商開始進(jìn)入“更重視運(yùn)營(yíng)和維護(hù)”的再開發(fā)階段。

既有空間格局下的商業(yè)機(jī)會(huì)再探尋

不同于國(guó)內(nèi)商業(yè)建筑動(dòng)輒10萬的大體量，日本建筑多為細(xì)長(zhǎng)型，建筑面積也有限，這便讓商業(yè)地產(chǎn)開始思考從「縱深向」完成建設(shè)。

△ 宮下公園的露臺(tái)

過去三年，澀谷的宮下公園成了國(guó)內(nèi)探討“公園式商業(yè)”時(shí)最重要的案例。在整個(gè)澀谷商業(yè)區(qū)，三井不動(dòng)產(chǎn)抓住了這個(gè)機(jī)會(huì)，利用這片原先需要重新修建的“懸浮公園”，邀請(qǐng)日建設(shè)計(jì)共同完成了整體的商業(yè)再開發(fā)。今天，宮下公園是澀谷最吸引年輕人的新去處，而下方三層商業(yè)也是整個(gè)澀谷商圈的一處商業(yè)界面的補(bǔ)充。

創(chuàng)造新機(jī)制，協(xié)作共贏

一個(gè)事實(shí)是，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，銷售金額、利潤(rùn)早晚會(huì)減少。而能扭轉(zhuǎn)企業(yè)銷售下降的其中一個(gè)辦法，便是共享資源，共同協(xié)作。

△ 北谷公園

在澀谷商業(yè)核心區(qū)旁1公里處，有一處占地面積約300平方米的社區(qū)公園——北谷公園，在建成后一直都是社區(qū)居民和辦公人士休憩的新?lián)c(diǎn)。而這個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)機(jī)制，是基于PPP模式下的衍生模式——park-PFI 模式，澀谷區(qū)政府聯(lián)動(dòng)日建設(shè)計(jì)、開發(fā)商?hào)|急、廣告公司Crazy AD共同組建了新的「澀北Partners」組織，四方聯(lián)合，負(fù)責(zé)北谷公園從策劃到后期長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的工作，這樣的模式保障了公園的可持續(xù)運(yùn)營(yíng)。

破除大拆大建的新投資模式

日本橋地區(qū)并不是游客所熟悉的區(qū)域，但它的城市文化價(jià)值頗高，其歷史能追隨至江戶時(shí)代。1904年三越百貨便在這里開業(yè)，但隨著周邊商圈的興盛，日本橋逐漸進(jìn)入了很長(zhǎng)時(shí)間的衰敗期。

如今，這里依然保留著富有韻味的傳統(tǒng)商鋪格局，為了讓「橋」再次煥發(fā)活力，開發(fā)商三井不動(dòng)產(chǎn)決定不走拆掉重建大樓的形式，而是在原有地的基礎(chǔ)上，一點(diǎn)點(diǎn)收購(gòu)，對(duì)既有房屋進(jìn)行維護(hù)與再招商。

△ 位于日本橋的街鋪

從上述三個(gè)方面，我們很容易看到，商業(yè)地產(chǎn)在面臨「無地可開」的局面時(shí)，轉(zhuǎn)向了從更小空間里尋找機(jī)會(huì)，與政府共同找到新投資金融模式，協(xié)作找到新增長(zhǎng)點(diǎn)，而無形當(dāng)中，商業(yè)地產(chǎn)以往的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，被帶到了城市、社區(qū)空間中——這也是我們今天看到的，社區(qū)營(yíng)造正通過商業(yè)機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)更為專業(yè)的運(yùn)營(yíng)。

為什么社區(qū)營(yíng)造如此被重視？

日本向來重視社區(qū)建設(shè)。這一方面是由于自然災(zāi)害，社區(qū)需要建立更穩(wěn)固的防災(zāi)系統(tǒng)與社區(qū)共建、互相幫助的機(jī)制。而同時(shí)，疫情同樣也在改變?nèi)藗兊某鲂辛?xí)慣和生活路徑，探索城市近郊，了解地方成了最近整個(gè)日本重要的新機(jī)遇。

遵循民意的地區(qū)再開發(fā)

下北澤再開發(fā)是近幾年國(guó)內(nèi)被較多討論的地區(qū)商業(yè)開發(fā)案例，從80年代起就是亞文化和流行文化的勝地，負(fù)責(zé)在開發(fā)的地鐵公司小田急曾花了大量的時(shí)間進(jìn)行居民調(diào)研訪談。

△ 下北澤再開發(fā)后的一處重要街區(qū)，? 圖源網(wǎng)絡(luò)

最終，下北澤的整體開發(fā)概念被確定為"Be you"——這是和居民探討出來的結(jié)果，也說明了社區(qū)居民將是商業(yè)開發(fā)后最重要的使用者。而另一方面，居民參與共建和社區(qū)營(yíng)造，是東京，乃至整個(gè)日本都十分重視的環(huán)節(jié)。

值得一提的是，在正式開發(fā)階段，小田急打破原先傳統(tǒng)招租的形式，找到數(shù)個(gè)該公司以往合作過，值得信賴的合作伙伴，共同開發(fā)這片1.7萬方面積的新土地。

個(gè)體推動(dòng)社區(qū)營(yíng)造

不只開發(fā)商這樣的企業(yè)，個(gè)體同樣在因「熱愛地方」而用自身的力量參與社區(qū)共建中。

在谷根千地區(qū)，從商店街拐進(jìn)一個(gè)胡同，是一片安靜的住宅區(qū)，有一個(gè)叫做HAGISO的獨(dú)棟建筑。它是一個(gè)集咖啡館、畫廊、工作室多重功能于一體的二層小“綜合體”，前身是一個(gè)典型的兩層木造公寓，它建于1955年戰(zhàn)后，每層有七間屋子，曾一度是東京藝術(shù)大學(xué)建筑系的學(xué)生宿舍，經(jīng)過宮崎晃吉和團(tuán)隊(duì)的重新設(shè)計(jì)，將它定義為“最小的文化復(fù)合設(shè)施”。

△ Hagiso所在的谷根千區(qū)域

宮崎參與這棟建筑的重新設(shè)計(jì)，完全出于對(duì)「老社區(qū)」的感情。而在HAGISO成功后，宮崎慢慢通過設(shè)計(jì)力，與這條胡同里的數(shù)個(gè)老建筑的房東取得聯(lián)系，對(duì)他們的房屋進(jìn)行改造，使其逐漸變?yōu)榱嗣袼?、書店、餐飲店、咖啡館等。這些獨(dú)棟式建筑的煥然新生，也讓這塊片區(qū)獲得了新活力。

當(dāng)下東京：

從社區(qū)營(yíng)造，到地方創(chuàng)生

一切表象都在證明，整個(gè)東京城市商業(yè)的發(fā)展走向，都是從大商圈到小空間，從市中心到社區(qū)，從獨(dú)營(yíng)到聯(lián)營(yíng)。

政府、企業(yè)與民眾都已經(jīng)接受「日本不再是世界第二經(jīng)濟(jì)體，經(jīng)濟(jì)也不會(huì)再發(fā)展」這一事實(shí)，選擇更為珍視自己的國(guó)家與故鄉(xiāng)，積極投身社區(qū)與地方的再發(fā)展。

所以在當(dāng)下，地方文化、地方街區(qū)，社區(qū)建設(shè)，如何用更合適的經(jīng)營(yíng)方式實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，成了日本全社會(huì)共同探討的課題。提倡街區(qū)文化特色、重新煥發(fā)街區(qū)活力，通過廣泛且專注地經(jīng)營(yíng)品質(zhì)街區(qū)，打造社區(qū)的共享價(jià)值、跨領(lǐng)域合作，是韌性城市與活力社區(qū)的基礎(chǔ)，也是挽救地方衰敗的重要措施。

而這之中，無論是本文多次提到的地產(chǎn)開發(fā)商，還是建筑師宮崎這樣的個(gè)體，都在用自身的社會(huì)角色與專業(yè)，參與其中。

相較競(jìng)爭(zhēng)，更偏向共贏；

相較短期，更偏向長(zhǎng)期；

相較市區(qū)，更期待地方獲得新生。

這種集體從意識(shí)到行動(dòng)的轉(zhuǎn)變過程，也在幫助東京，及整個(gè)日本創(chuàng)造出自有方式，度過下一個(gè)經(jīng)濟(jì)周期。

如果將它的發(fā)展作為一種參照系，中國(guó)現(xiàn)在正經(jīng)歷的，也許是日本在40多年前的經(jīng)濟(jì)鼎盛期。當(dāng)然，我們觀察日本的商業(yè)發(fā)展，并不提倡讀者急于在其中找到答案或新形式，也無需過于妄自菲??；相反，我們需要冷靜觀察，這樣的時(shí)間差，恰好能為我們提供一個(gè)機(jī)會(huì)窗口，像照鏡子一般，找到自身在未來10年發(fā)展的可能性。

撰文：銳裘、丁貓

編輯：春生、銳裘

專題策劃及行程帶隊(duì)：

大魚營(yíng)造、Assbook設(shè)計(jì)食堂、RQ商業(yè)觀察室

圖片來源：團(tuán)隊(duì)成員自攝

城市向：第一財(cái)經(jīng)Yimagazine旗下的「未來預(yù)想圖」在2020年推出過一本定位為東京城市文化指南的mook《制造東京》，展示了東京城市的不同面向，本文部分內(nèi)容亦參考了這本mook；

消費(fèi)向：曾于2013年發(fā)表著作《第四消費(fèi)時(shí)代》的松浦展，最近又推出了最新著作《孤獨(dú)社會(huì)》，其中介紹了日本第五消費(fèi)時(shí)代的提前到來

社區(qū)向：于去年在國(guó)內(nèi)出版發(fā)行的《地方創(chuàng)生：街區(qū)商業(yè)活力再生的10項(xiàng)鐵則》是作者木下齊結(jié)合自身經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)關(guān)于地方創(chuàng)生成功的基本原則和實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。

原標(biāo)題：《經(jīng)濟(jì)停滯了近30年，東京商業(yè)憑什么依舊繁榮？| Tokyo Flash》

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