“陰陽合同”是當(dāng)事人就同一事項(xiàng)簽訂的兩份內(nèi)容不同的合同,一份對內(nèi),一份對外。為規(guī)避二手房交易中所產(chǎn)生的稅費(fèi)及逃避監(jiān)管，“陰陽合同”應(yīng)運(yùn)而生，二手房交易的買賣雙方在簽訂第一份房屋買賣合同后，又在不動產(chǎn)登記部門辦理過戶時(shí)簽訂價(jià)格較低的合同。那么，“陰陽合同”有效么？

案情簡介

2022年8月16日，原告楊某（買方）同被告王某（賣方）在銀行簽訂《房地產(chǎn)買賣契約》一份：王某同意將其坐落于某小區(qū)花園洋房一處出售給楊某，房屋的成交價(jià)為人民幣180萬元，王某同意楊某以首付款和銀行貸款共兩種方式一次性支付房款，于合同簽訂后提交房屋首付款36萬元，貸款144萬元，雙方同意自行交付房款。該合同簽訂后，楊某向銀行申請了二手房房屋貸款，并簽訂了《個(gè)人購房借款/擔(dān)保合同》。

2022年8月25日，原告楊某同被告王某在不動產(chǎn)交易中心簽訂制式《房屋買賣合同》一份：楊某同意購買王某的房產(chǎn)，上述房產(chǎn)價(jià)格為75萬元。當(dāng)天，雙方完成房屋過戶手續(xù)，楊某將36萬元首付款匯至王某賬戶，銀行依據(jù)楊某申請將144萬元貸款發(fā)放至王某賬戶。

現(xiàn)楊某以王某不當(dāng)?shù)美?、要求王某返還多收取的105萬元購房款為由，訴至法院。

法院審理

原、被告為交易涉案房屋，簽訂了該二份標(biāo)的相同但價(jià)款不同的合同，本案的爭議焦點(diǎn)為兩份合同的效力。法院認(rèn)為，《房地產(chǎn)買賣契約》中約定房屋總價(jià)180萬元，該合同系原、被告為在銀行辦理房屋貸款而簽訂，且原告在銀行簽訂的《個(gè)人購房借款/擔(dān)保合同》中明確載明房屋價(jià)款為180萬元，銀行按照借款合同發(fā)放貸款并將貸款支付至被告賬戶，原告按照《房地產(chǎn)買賣契約》約定的價(jià)款實(shí)際履行了付款義務(wù)，該房屋亦已過戶至原告名下，故該《房地產(chǎn)買賣契約》應(yīng)為合法有效。對于原、被告在不動產(chǎn)交易中心簽訂《房屋買賣合同》，是為了交易過戶繳納稅費(fèi)而簽訂，在實(shí)際的履行過程中雙方并非按照按該買賣合同的價(jià)格成交，且經(jīng)調(diào)查，案涉房屋面積為157平米，系洋房，根據(jù)房屋買賣時(shí)整體市場單價(jià)計(jì)算，總款75萬元遠(yuǎn)低于正常市場交易價(jià)格，對于該合同的真實(shí)性法院不予認(rèn)可，該合同為雙方為省過戶稅費(fèi)而簽訂，該行為損害了國家利益，故該合同應(yīng)為無效。原告訴求不成立，法院依法駁回。

一審判決作出后，楊某上訴，二審維持原判。

法官說法

在房屋買賣交易中，我們發(fā)現(xiàn)簽訂類似的“陰陽合同”表面上看似可以避稅，實(shí)際上潛藏巨大法律風(fēng)險(xiǎn)：（1）從賣方角度看，用于辦理權(quán)屬過戶的合同，在法律形式上比雙方私下約定的合同更具有對外效力，這就給了不誠信者可乘之機(jī)，像本案而言，賣家將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給買家后，買家以價(jià)低的合同作為交易憑據(jù)，拒絕按事前商議的高房價(jià)支付房款或是支付后再要求歸還。現(xiàn)實(shí)中，法院因某些原因無法認(rèn)定合同效力的情況下，采用在產(chǎn)權(quán)交易部門過戶登記備案的低價(jià)合同而判決賣方敗訴的案例時(shí)有出現(xiàn)。（2）從買方的角度講，雖然少交了一些稅費(fèi)，但如果該房屋再次進(jìn)行交易，由于登記備案的購入價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于實(shí)際成交價(jià)，在計(jì)算營業(yè)稅和個(gè)人所得稅時(shí)，作為計(jì)稅依據(jù)的增值額比實(shí)際增值額大很多，“陰陽合同”“省錢”變“費(fèi)錢”。（3）因?yàn)榉课莨芾聿块T是基于買賣雙方簽訂其指定的制式合同，才辦理了過戶手續(xù)，由于陰陽合同的行為被認(rèn)定指定合同無效，買賣行為很可能會因此而失效，最終導(dǎo)致過戶行為被撤銷。（4）根據(jù)《稅收征收管理法》的規(guī)定，對納稅人偷稅的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳，并處不繳或少繳稅款50％以上、5倍以下罰款。另外，根據(jù)我國《刑法》規(guī)定，偷稅數(shù)額占應(yīng)納稅額的10％以上并且偷稅數(shù)額在1萬元以上的就構(gòu)成偷稅罪。因此，簽訂“陰陽合同”不僅要被處罰款，甚至可能觸犯刑法，構(gòu)成犯罪。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第一百四十六條，行為人與相對人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照法律有關(guān)規(guī)定處理。

《中華人民共和國民法典》第一百五十三條，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無效。但是，該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無效的除外。

違背公序良俗的民事法律行為無效。

《中華人民共和國民法典》第一百五十四條，行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無效。

《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十三條，納稅人偽造、變造、隱匿、擅自銷毀帳簿、記帳憑證，或者在帳簿上多列支出或者不列、少列收入，或者經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)通知申報(bào)而拒不申報(bào)或者進(jìn)行虛假的納稅申報(bào)，不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，是偷稅。對納稅人偷稅的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

扣繳義務(wù)人采取前款所列手段，不繳或者少繳已扣、已收稅款，由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

《中華人民共和國刑法》第二百零一條，【逃稅罪】納稅人采取欺騙、隱瞞手段進(jìn)行虛假納稅申報(bào)或者不申報(bào)，逃避繳納稅款數(shù)額較大并且占應(yīng)納稅額百分之十以上的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金；數(shù)額巨大并且占應(yīng)納稅額百分之三十以上的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處罰金。