8月31日，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》兩大重磅政策，引導(dǎo)個(gè)人住房貸款實(shí)際首付比例和利率下行。

此次，在明確首套房和二套房首付比例下限的同時(shí)，二套房的房貸利率下限也有調(diào)整。而對(duì)于存量房貸而言，政策還明確了降低存量房貸的兩種途徑。

個(gè)人住房貸款首付比例下限統(tǒng)一，全面降低居民購房門檻

根據(jù)中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》，對(duì)于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。

對(duì)此，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局有關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)，此次統(tǒng)一全國商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限，不再區(qū)分實(shí)施“限購”城市和不實(shí)施“限購”城市。

也就是說，對(duì)于仍執(zhí)行限購的城市來說，首套及二套房商貸比例下限將由此前的30%、40%下調(diào)至20%和30%。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，首付比例下限調(diào)整將全面降低居民購房門檻。

二套房商貸利率下限下調(diào)40個(gè)基點(diǎn)，推動(dòng)改善性住房需求釋放

根據(jù)中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》，將二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）加20個(gè)基點(diǎn)。首套住房利率政策下限仍為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)。

2022年5月，首套房商貸利率下限已降至5年期以上LPR-20BP，但二套房始終保持5年期以上LPR+60BP，此次政策執(zhí)行后相當(dāng)于對(duì)二套房商貸利率下調(diào)了40個(gè)基點(diǎn)。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這有助于降低二套房購房成本，推動(dòng)改善性住房需求釋放。

因城施策，二線城市政策或更快落地

兩部門政策規(guī)定，各地可按照因城施策原則，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢和調(diào)控需要，自主確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶解讀指出，當(dāng)前仍執(zhí)行限購的城市多為核心一二線城市，盡管央行明確仍采取“因城施策”方式，但由于當(dāng)前多數(shù)城市房地產(chǎn)下行壓力較大，因此預(yù)計(jì)二線城市將很快將首付比例調(diào)整至下限水平，同時(shí)調(diào)整優(yōu)化二套房貸利率。另外，當(dāng)前一線城市房貸利率仍處高位，北京、上海二套商貸利率為5年期以上LPR+105個(gè)基點(diǎn)，二套房貸利率加點(diǎn)數(shù)也存在下調(diào)可能。

降低存量房貸利率有兩種途徑，可節(jié)約利息支出

同日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局還發(fā)布了《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》，對(duì)于符合條件的存量住房貸款，自2023年9月25日起，可由借款人主動(dòng)向承貸銀行提出申請，也鼓勵(lì)銀行以發(fā)布公告、批量辦理等方式，為借款人提供更為便利的服務(wù)。調(diào)整方式上，既可以變更合同約定的住房貸款利率加點(diǎn)幅度，也可以由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款。

曹晶晶認(rèn)為，降低存量首套住房貸款利率不僅為借款人節(jié)約利息支出，對(duì)銀行來說，也可減少提前還貸現(xiàn)象。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測，8月重點(diǎn)城市首套平均房貸利率已降至3.9%，較2021年高點(diǎn)下調(diào)超150個(gè)基點(diǎn)，而2022年以來存量房貸利率隨5年期以上LPR僅下調(diào)了45個(gè)基點(diǎn)，新發(fā)放貸款利率與存量貸款利率差距拉大，疊加理財(cái)收益率下降，去年以來居民提前還貸情況較多。

7月中旬以來，央行持續(xù)發(fā)聲，推動(dòng)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。此次《通知》指出，“具體利率調(diào)整幅度由借貸雙方協(xié)商確定，但調(diào)整后的利率，不能低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市的首套住房貸款利率政策下限”。因此對(duì)借款人而言，具體能夠降低多少利率，還要看原貸款發(fā)放時(shí)城市的貸款利率政策下限以及與商業(yè)銀行的協(xié)商情況。

中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，近年來我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，借款人和銀行對(duì)于有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債均有訴求。存量住房貸款利率的下降，對(duì)借款人來說，可節(jié)約利息支出，有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資。對(duì)銀行來說，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對(duì)銀行利息收入的影響。同時(shí)，還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費(fèi)貸置換存量住房貸款的空間，減少風(fēng)險(xiǎn)隱患。