中國（深圳）綜合開發(fā)研究院  彭堅 呂孟竹等

深圳房譜網絡科技股份有限公司 端然 王娜 鄭丹嫦

深圳同路創(chuàng)意集團有限公司 陳高峰 張峰

一、引言：積極穩(wěn)步推進特大超大城市的城中村改造，是民心所向、時代之需

特大超大城市的城中村，是原住民的心安之所、低收入家庭的避風港灣、農民工市民化的權宜跳板。城中村不僅提供了市場化、高容量的保障性居所，還集成了豐富的市井產業(yè)、煙火業(yè)態(tài)、人情社群，加之獨特的空間風貌和鄉(xiāng)土文脈，具有開創(chuàng)新消費、新文旅等業(yè)態(tài)的廣闊潛力，進而帶動科技、金融、專業(yè)服務等先進資源配套植入，有助于擴升城市高質量發(fā)展上限，更好推動以人為核心的新型城鎮(zhèn)化。

特大超大城市的城中村，更是朝氣蓬勃的年輕人的蟄伏蓄勢之地，前赴后繼的逐夢者、弄潮兒多將之作為落腳首站。城中村讓安居政策暫時顧及不到的夾心人才，多了一份白手打拼、技藝磨練的從容；讓求才若渴的企業(yè)及各類社會主體，在留才穩(wěn)才的底線功能環(huán)境下多了一份心安。為城市、為企業(yè)容納和穩(wěn)住青年人才、夾心人才的基本盤，就維持住了產業(yè)升級、吐故納新的活力，在相當意義上為新型工業(yè)化、信息化的深入推進，提供了穩(wěn)固的關鍵要素源泉。

特大超大城市的城中村，人口數(shù)量大，構成復雜，流動性高，管理服務難；公共配套匱乏，環(huán)境臟亂差，新業(yè)態(tài)少，滿足不了日益增長的美好生活需要；基礎配套標準低，私挖亂搭違建多，安全隱患高。改造提升城中村的群眾需求，已然十分迫切。

積極穩(wěn)步推進特大超大城市的城中村改造，具有突出的戰(zhàn)略意義和現(xiàn)實意義，是留住人才、改善民生、擴大內需、推動城市和人口高質量發(fā)展的一項重要舉措。近期國家出臺《關于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導意見》，要求優(yōu)先改造群眾需求迫切、城市安全和社會治理隱患多的城中村，將改造與保障性住房建設結合好，努力發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，實現(xiàn)可持續(xù)運營。這意味著，特大超大城市城中村改造和治理現(xiàn)代化，既是管理服務創(chuàng)新的課題，更是高質量發(fā)展的課題，蘊含著治理模式和發(fā)展模式的變革。

積極穩(wěn)步推進特大超大城市的城中村改造，對創(chuàng)新改造模式提出了更高要求。大拆大建、片區(qū)統(tǒng)租改造固然效率很高，但現(xiàn)實中方式仍然較為粗放，以地租差、租金差的單一盈利模式為依賴，多元運營要素挖掘不足，整體運營難，總體上造成居住成本短期過快上漲，居住者遭受擠出，產生過一些不曾預料的負面效應。改造模式創(chuàng)新的重點方向，可能需要在穩(wěn)中求進、積極穩(wěn)妥的原則下，對人才、務工者的居住成本和安居環(huán)境給予一定周期的必要呵護。在加強安居成本動態(tài)監(jiān)測的基礎上，綜合挖掘文旅、業(yè)態(tài)、數(shù)字等運營要素，找到一條租金增長更加溫和、配套更加量力優(yōu)化、運營更加可持續(xù)、文化根脈更能保留彰顯、各方利益更能換位思考和相互支持的改造新路徑。這也意味著，大拆大建、簡單統(tǒng)租改造式的“快”活，要向呵護改造式的“慢”活、“細”活、“苦”活、“美”活轉變。

創(chuàng)新改造模式，離不開城中村的市場數(shù)據基座建設，亦即要求加快由傳統(tǒng)決策型的改造方式，向市場數(shù)據驅動型的改造方式轉型，必然要以城中村總量、結構、品質、分布、租金、運營等全面細致的調研摸排，作為科學施策的前置條件。較之商品房，城中村信息采集更難，動態(tài)維護不容易，但是國家部署構建以數(shù)據為關鍵要素的數(shù)字經濟，推動實體經濟和數(shù)字經濟融合發(fā)展，為城中村的市場數(shù)據基座建設帶來了政策春風和市場機遇。這一基座，未來應可成為城中村數(shù)字底座建設的先行模塊，乃至成為智慧城市數(shù)字底座的重要組件。

深圳的城中村建筑量占全市建筑總量比重超過40%，居住人口占全市實有人口約60%，現(xiàn)面臨一些普遍性、代表性的發(fā)展挑戰(zhàn)，難以適應新形勢新定位的需要。依托數(shù)字經濟的市場和政策優(yōu)勢，積極穩(wěn)步推動城中村改造的新路子亟待先行探索，以用好用活數(shù)據要素，更好地助力特大超大城市的現(xiàn)代化治理和高質量發(fā)展。

為此，綜合開發(fā)研究院（以下簡稱CDI）聯(lián)合戰(zhàn)略合作伙伴—深圳房譜網絡科技股份有限公司（以下簡稱房譜科技）、深圳同路創(chuàng)意集團有限公司（以下簡稱同路創(chuàng)意），發(fā)揮“數(shù)據+洞察+監(jiān)測+政策”的綜合優(yōu)勢，謀劃逐步推動包括城中村樓棟基礎信息、城市更新進展、租賃水平、租賃運營、租賃金融服務、新業(yè)態(tài)等在內的城中村市場數(shù)據庫建設。在踏勘調研、數(shù)據治理、數(shù)據分析的基礎上，首期形成深圳城中村樓棟字典2022，為相關方分析決策提供一些視角和參考。

二、概覽：深圳城中村樓棟總計約為31.9萬棟，建面約為2.2億m2

（一）總體存量情況

截至2022年底，深圳全市以自然村為單位的城中村單元共計2042個，城中村總樓棟約31.9萬棟，總套（間）約591.3萬，總建筑面積約2.2億m2，占全市建筑總量比重超過40%。

圖1 深圳市城中村分區(qū)布局情況

圖2 深圳市城中村樓棟屬性結構匯總

1.地面層數(shù)結構

4-8層的城中村占比過半，棟數(shù)合計占比為54%，建筑面積合計占比58.4%。其中，6層和7層所占比重最大，6層的樓棟占比為13.1%，建筑面積占比達15.1%；7層的樓棟占比為10%，建筑面積占比達13.8%。5層的樓棟占比為12.2%，建筑面積占比11.2%。8層的樓棟占比為5.4%，建筑面積占比9.5%。4層的樓棟占比為13.3%，建筑面積占比8.9%。

2.樓棟性質結構

個人自建房占主導地位，樓棟占比為95.6%，建筑面積占比達83.3%。集體自建房樓棟占比為2.4%，建筑面積占比9.5%。單位自建房樓棟占比為1.3%，建筑面積占比5.3%。集體自建房和單位自建房的建筑強度，明顯高于個人自建房。

3.樓棟建筑結構

框架結構占主導地位，樓棟占比為75.8%，建筑面積占比達94.8%。其次為磚混結構，樓棟占比為16.2%，建筑面積占比3.1%。

（二）分類分項一覽

1.市轄區(qū)分布情況

龍崗、寶安、龍華位列前三甲，棟數(shù)合計占比70.3%，建筑面積合計占比74.9%。其中，龍崗棟數(shù)占比最高，為30.5%，建筑面積占比位居第二，為28.6%；寶安建筑面積占比最高，為30.9%，棟數(shù)占比位居第二，為28.2%。龍華棟數(shù)占比為11.5%，建筑面積占比15.4%。

圖3：深圳市城中村分區(qū)分布匯總

2.街道分布情況

棟數(shù)排名前十的街道分別是平湖（占5.3%）、沙井（占5.0%）、龍崗（占4.5%）、西鄉(xiāng)（占4.5%）、坪地（占3.7%）、松崗（占3.6%）、石巖（占3.5%）、寶龍（占3.0%）、觀瀾（占2.9%）、新橋（占2.6%），其中龍崗區(qū)占4席，寶安區(qū)占5席，龍華區(qū)占1席。

建筑面積排名前十的街道分別是西鄉(xiāng)（占5.2%）、沙井（占4.9%）、福海（占4.2%）、龍華（占4.0%）、南灣（占3.9%）、石巖（占3.8%）、坂田（占3.7%）、民治（占3.6%）、龍崗（占3.5%）、松崗（占3.2%），其中寶安區(qū)占5席（且前三甲均為寶安的街道），龍崗區(qū)占3席，龍華區(qū)占2席。

圖4：深圳市各區(qū)街道城中村棟數(shù)分布

圖5：深圳市各區(qū)街道城中村套數(shù)分布

圖6：深圳市各區(qū)街道城中村建筑面積分布

圖7：深圳市各區(qū)街道城中村棟數(shù)及建筑面積分布匯總

3.社區(qū)分布情況

棟數(shù)排名前十的社區(qū)分別是南聯(lián)（占1.4%）、鳳凰（占1.3%）、六聯(lián)（占1.3%）、塘尾（占1.0%）、觀城（占1.0%）、樓村（占0.9%）、紅星（占0.9%）、中心（占0.9%）、保安（占0.8%）、固戍（占0.8%），其中龍崗區(qū)占4席，寶安區(qū)占4席，龍華區(qū)和光明區(qū)各占1席。南聯(lián)、鳳凰、六聯(lián)社區(qū)的棟數(shù)均超過4000棟，塘尾、觀城、樓村、紅星社區(qū)的棟數(shù)均超過3000棟。

建筑面積排名前十的社區(qū)分別是塘尾（占1.4%）、南聯(lián)（占1.4%）、新田（占1.4%）、三聯(lián)（占1.2%）、紅星（占1.2%）、橋頭（占1.1%）、鳳凰（占1.1%）、固戍（占1.0%）、六聯(lián)（占0.9%）、和平（占0.8%），其中寶安區(qū)占7席，龍崗區(qū)占3席。

圖8：深圳市各街道各社區(qū)城中村棟數(shù)及建筑面積分布匯總

4.城中村分布情況

棟數(shù)排名前十的城中村分別為新橋村（7.2‰）、樓村舊村（7.0‰）、萬豐村（6.2‰）、坣崗村（5.2‰）、步涌村（5.2‰）、塘尾村（5.1‰）、燕川村（4.4‰）、黃麻布村（3.8‰）、鳳凰村（3.3‰）、黃田村（2.8‰）。其中，共有9個城中村的規(guī)模超過1000棟，8個村集中于寶安區(qū)，1個村在光明區(qū)。約75%的城中村棟數(shù)集中在300棟以下。

圖9：深圳市城中村棟數(shù)排名前十

三、個例：羅湖城中村以居住功能為主的樓棟共5646棟，建面約429.3萬㎡，總體容積率為5.97

（一）總體存量情況

截至2022年底，羅湖區(qū)城中村總樓棟數(shù)為6582棟，總建筑面積為477.6萬㎡，分別占全市的2.06%和2.14%。其中，以居住功能為主導的城中村樓棟為5646棟，建筑面積為429.3萬㎡，分別占全區(qū)的85.8%和89.9%，總體容積率為5.97。

在以居住功能為主導的5646棟城中村中：

1.地面層數(shù)結構

4-8層的城中村占比超過三分之二，棟數(shù)合計占比為76.7%，建筑面積合計占比81.4%。其中，7層所占比重最大，樓棟占比為21.5%，建筑面積占比達28.9%。8層的樓棟占比為15.8%，建筑面積占比達24.0%；6層的樓棟占比為12.2%，建筑面積占比12.3%。4層的樓棟占比為16.6%，建筑面積占比8.6%。5層的樓棟占比為10.6%，建筑面積占比7.7%。

2.樓棟性質結構

個人自建房占主導地位，樓棟占比為95.7%，建筑面積占比達90.5%。單位自建房樓棟占比為2.1%，建筑面積占比4.2%。集體自建房樓棟占比為1.8%，建筑面積占比5.2%。集體自建房和單位自建房的建筑強度，同樣明顯高于個人自建房。

3.樓棟建筑結構

框架結構占主導地位，樓棟占比為74.2%，建筑面積占比達85.6%。其次為磚混結構，樓棟占比為16.5%，建筑面積占比7.4%。鋼混結構樓棟占比為8.1%，建筑面積占比6.8%。

4.電梯安裝結構

沒有電梯的樓棟占比為99%，有電梯的樓棟共56棟，占比為1%。

圖10：羅湖區(qū)城中村分街道布局情況

圖11：羅湖區(qū)城中村樓棟屬性結構匯總

（二）分類分項一覽

在以居住功能為主導的5646棟城中村中：

1.街道分布情況

在全區(qū)10個街道中，9個街道有城中村布局，其中：

東湖、蓮塘、清水河街道位列棟數(shù)前三甲，棟數(shù)合計占比為59.2%，各自占比為34.2%、13.2%和11.8%。

東湖、蓮塘、黃貝街道位列建筑面積前三甲，建筑面積合計占比為49.4%，各自占比為20.3%、14.9%和14.2%。

南湖、東門、筍崗街道位列總體容積率前三甲，分別達到7.87、7.53和7.49。東湖街道總體容積率最低，為3.98。

圖12：羅湖區(qū)城中村分街道分布匯總

2.社區(qū)分布情況

有城中村布局的9個街道共有20個社區(qū)，其中：

棟數(shù)排名前十的社區(qū)分別是大望（占19.1%）、梧桐山（占15.1%）、黃貝嶺（占9.0%）、草浦東（占8.6%）、草浦西（占6.8%）、蓮塘（占6.4%）、新村（占5.5%）、泥崗（占5.0%）、湖貝（占4.7%）、坳下（占4.5%）。

建筑面積排名前十的社區(qū)分別是黃貝嶺（占13.2%）、大望（占11.2%）、梧桐山（占9.1%）、新村（占8.5%）、草浦東（占7.0%）、草浦西（占6.6%）、蓮塘（占6.6%）、筍崗（占6.5%）、泥崗（占5.9%）、坳下（占5.8%）。

容積率排名前十的社區(qū)分別是筍崗（8.65）、向西（8.09）、羅湖（7.61）、湖貝（7.53）、新秀（7.51）、坳下（7.12）、黃貝嶺（6.91）、長嶺（6.86）、泥崗（6.85）、北站（6.79）。容積率排名末三位的為大望（4.0）、羅湖橋（4.0）、梧桐山（3.95），均為等于或略低于4.0的水平。

圖13：羅湖區(qū)分街道分社區(qū)的樓棟分布

3.城中村分布情況

9個街道、20個社區(qū)中共有36個城中村，其中：

棟數(shù)排名前十的村分別是大望村（占10.1%）、蓮塘村（占6.4%）、水庫新村（占5.5%）、新平村（占5.4%）、湖貝新村（占4.7%）、坳下村（占4.5%）、向西村（占3.7%）、筍崗村（占3.7%）、新田村（占3.7%）、嚇屋村（占3.5%）。

建筑面積排名前十的村分別是水庫新村（占8.5%）、蓮塘村（占6.6%）、筍崗村（占6.5%）、坳下村（占5.8%）、湖貝新村（占5.1%）、大望村（占5.1%）、黃貝嶺下村（占5.0%）、黃貝嶺上村（占5.0%）、向西村（占4.5%）、嚇屋村（占3.6%）。

容積率排名前十的村分別是筍崗村（8.65）、向西村（8.09）、羅湖村（7.58）、湖貝新村（7.53）、新湖村（7.51）、泥崗西村（7.16）、坳下村（7.12）、泥崗東村（6.99）、黃貝嶺下村（6.99）、黃貝嶺中村（6.95）。在36個城中村的容積率中，2個村大于8，5個村在7-8之間，13個村在6-7之間，8個村在5-6之間，2個村在4-5之間，共有6個村在4以下，分別是茂仔村（3.74）、塘坑仔村（3.64）、筍崗南村（3.49）、禾塘光村（3.29）、西嶺下村（3.26）、漁民村（2.74）。

圖14：羅湖區(qū)分社區(qū)分城中村的樓棟分布

4.城中村租金情況

（1）城中村加權平均租金

城中村加權平均租金是指城中村每個樓棟平均租金的加權平均值，其中5個村的加權平均租金高于70元/月·m2（單位下同），12個村在60-70之間，7個村在50-60之間，11個村在40-50之間，1個村在40以下。

村租金排名前十的村分別是羅湖村（75元/月·m2，單位下同）、向西村（73.9）、筍崗村（71.5）、西嶺下村（70.8）、黃貝嶺下村（70.0）、筍崗南村（67.2）、泥崗西村（66.9）、泥崗東村（66.0）、黃貝嶺中村（65.2）、湖貝新村（65.0）。

村租金排名后十的村分別是長嶺村（44.1）、新田村（44.0）、大望村（41.9）、禾塘光村（41.8）、塘坑仔村（41.7）、橫排嶺村（41.1）、虎竹嚇村（40.5）、茂仔村（40.4）、坑背村（40.4）、新平村（38.5）。

（2）城中村樓棟租金

城中村樓棟租金是指城中村每個樓棟的平均租金，其中：

15個樓棟的平均租金高于80元/月·m2（單位下同），全部是集中式/機構化運營樓棟。

585個樓棟在70-80之間，占全部5646棟的10.4%。

樓棟租金在50-70之間的數(shù)量最多，合計占比45.2%。其中，25.5%的樓棟租金在60-70之間，19.7%的樓棟租金在50-60之間。

樓棟租金在50以下的合計占比44.1%，約90%集中于大望社區(qū)和梧桐山社區(qū)，少量布局于長嶺社區(qū)和坳下社區(qū)。其中，36%的樓棟租金在40-50之間，8.1%的樓棟租金在40以下。

圖15：羅湖區(qū)城中村加權平均村租金

圖16：羅湖區(qū)城中村樓棟租金與村平均租金差異直方圖

圖17：羅湖區(qū)城中村樓棟租金與村平均租金差異盒須圖

5.集中式運營情況

集中式/機構化運營的樓棟共計22棟，占全部5646個樓棟的比例為0.4%。集中式運營的樓棟租金水平，顯著高于加權平均村租金水平。其中，運營租金較村租金高出100%的有兩棟，均位于蓮塘街道的坳下村，由品牌公寓方運營，運營租金較村租金高出137%。運營租金較村租金高出50%-100%的有14棟，其中高出70%的有4棟，高出50%-70%的有10棟。運營租金較村租金高出0%-50%的有6棟，其中高出20%以上的有3棟。

圖18：羅湖區(qū)城中村集中式運營樓棟租金水平

6.城市更新進展情況

根據主管部門公示信息，已涉及城市更新相關工作的共有5個街道、6個社區(qū)的10個城中村，其中已立項的僅有1個，為筍崗街道田心社區(qū)的田心村；處于意愿征集階段的為清水河街道的4個村，處于范圍認定階段的有東曉街道、蓮塘街道和南湖街道的共5個村。

圖19：羅湖區(qū)城中村更新改造進展情況

四、思考：讓城中村以更有溫度、更有風度、更有高度的發(fā)展方式，擔當起深圳新亮點

城中村歸根結底服務的是人，特別是那些外來的低收入群體、務工者及新市民、新青年、潛人才。深圳城中村體量大、容量高，理應讓“村”“民”“業(yè)”“文”等，共同成為城市和人口高質量發(fā)展不可或缺的新風景，呈現(xiàn)人文關懷的溫度，古今融合的風度和戰(zhàn)略加持、文明進步的高度。

2022年深圳城中村摸排情況顯示，仍然存在一些低租金安居洼地，一些村租金運行已趨高。集中式運營樓棟雖對人居環(huán)境改善明顯，但過大過快的租金漲幅值得關注警惕。積極穩(wěn)步、呵護式的整村改造與連片運營，還需要更多新思路、新模式、新資源和新路徑；一個全面可持續(xù)、市場化的深圳城中村市場數(shù)據基座建設也需要相應的政策考量和支持。

附：調研、數(shù)據和研究說明

本次深圳城中村調研摸排、數(shù)據庫建設、數(shù)據治理、數(shù)據優(yōu)化、數(shù)據洞察及城中村樓棟字典（2022版）可視化輸出工作，由CDI、房譜科技、同路創(chuàng)意聯(lián)合完成，工作說明如下：

（一）合作研究組織

（二）調研和數(shù)據說明

1.調研說明

房譜科技依托自建自營的城中村市場數(shù)據調查研究業(yè)務模塊，結合近5年來相關研究項目積累，以在庫數(shù)據監(jiān)測更新、新數(shù)據增補的方式，基本完成對深圳市31.9萬棟城中村近30個字段的基礎數(shù)據覆蓋，包括城中村樓棟基礎信息、租賃狀況、租金體系、住房租賃企業(yè)經營情況、城市更新進展等。

調研方法：以調研培訓和工作規(guī)范為基礎，綜合運用現(xiàn)場踏勘、多維問詢、典型村航拍、公共數(shù)據及互聯(lián)網信息比對修正、實地抽樣核準等方法。

圖19 部分調研方法

調研深度：全市城中村的調研深度為樓棟級，即市轄區(qū)→街道→社區(qū)→城中村→樓棟；部分市轄區(qū)如羅湖、龍崗等，調研深度為入戶級，即市轄區(qū)→街道→社區(qū)→城中村→樓棟→戶（套）。

2.數(shù)據說明

源數(shù)據范圍：全部以居住功能為主，剔除了商業(yè)、辦公、工業(yè)及宿舍、居住配套建筑、臨時建筑等功能類型。其中，全市為31.9萬棟，個案中的羅湖為5646棟。

源數(shù)據時限：所有數(shù)據更新、增補至2022年底。根據抽樣動態(tài)監(jiān)測，至2023年7月底的城中村租金普遍較2022年底已有所下降，未來可繼續(xù)通過實地抽樣補調+租金模型校核等方式，完成在庫數(shù)據的動態(tài)更新和及時監(jiān)測。

租金測定：基于城中村樓棟、入戶案例等基礎數(shù)據，依托房譜科技房地產評估一級資質，結合專業(yè)估價理論和樓棟區(qū)位、性質、建筑結構、樓層、電梯、新舊、戶型、面積、朝向、采光、裝修家私等實際情況，確立關鍵影響要素及關聯(lián)屬性，構建租金計算模型及租金市場修正體系，完成基于戶（套）的城中村樓棟租金評估。

//封面圖由Veer提供