房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，房屋中介與買(mǎi)方約定，由買(mǎi)方承擔(dān)買(mǎi)賣(mài)雙方所有傭金。

然而，中介卻隱瞞了其已向賣(mài)方收取傭金的事實(shí)。買(mǎi)方得知后，是否仍需按約支付傭金？中介的行為又該如何定性？

近期，上海市寶山區(qū)人民法院（以下簡(jiǎn)稱(chēng)寶山區(qū)人民法院）審結(jié)了這樣一起案件，人民法院將作出怎樣的裁判？

案情回顧

2021年7月，經(jīng)由某房屋中介公司居間介紹，張女士與賣(mài)方簽訂了房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，并與該中介公司簽訂了《傭金確認(rèn)單》，約定就中介公司提供的居間服務(wù)，張女士承擔(dān)房屋買(mǎi)賣(mài)雙方所有中介費(fèi)共計(jì)14萬(wàn)元。

但張女士在向賣(mài)方支付了全部購(gòu)房款，且已經(jīng)辦妥產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)及交房手續(xù)后，卻只向中介公司支付了一半的中介費(fèi)，剩余7萬(wàn)元中介費(fèi)未按約支付。于是，中介公司將張女士訴至寶山區(qū)人民法院，請(qǐng)求人民法院判令被告張女士支付剩余7萬(wàn)元中介費(fèi)。

圖片源自網(wǎng)絡(luò)  本文圖片均為“上海高院”微信公眾號(hào) 圖

庭審中，被告張女士辯稱(chēng)，其通過(guò)原告中介公司負(fù)責(zé)對(duì)接客戶(hù)的前業(yè)務(wù)員小李了解到，原告中介公司已向房屋賣(mài)方額外收取了13萬(wàn)元中介費(fèi)。這種雙向收費(fèi)違背了《傭金確認(rèn)單》的約定，而原告中介公司隱瞞了這一事實(shí)。原告實(shí)際已足額收取房屋買(mǎi)賣(mài)居間傭金，因此被告不應(yīng)再承擔(dān)剩余傭金。

經(jīng)被告張女士申請(qǐng)，小李作為證人出庭陳述稱(chēng)，當(dāng)時(shí)其作為原告中介公司員工和被告張女士對(duì)接，參與了房屋的帶看、談判等工作，并明確告訴張女士，房屋交易只收取被告14萬(wàn)元總傭金，原告中介公司未向賣(mài)方收取中介費(fèi)。但房屋交易過(guò)程中，原告中介公司實(shí)際已收取賣(mài)方中介費(fèi)，這些情況的確沒(méi)有告訴被告張女士。

原告中介公司則認(rèn)為，小李不是店長(zhǎng)，不具備調(diào)整傭金計(jì)價(jià)的權(quán)限，且沒(méi)有證據(jù)表明小李參與了房屋買(mǎi)賣(mài)的交易過(guò)程。目前，小李已因違反公司制度被公司開(kāi)除，其收取傭金的行為無(wú)法代表原告中介公司。

人民法院審理

經(jīng)審理，寶山區(qū)人民法院認(rèn)為，中介人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)如實(shí)向委托人報(bào)告。根據(jù)庭審中雙方提交的證據(jù)及證人證言，足以認(rèn)定在交易進(jìn)行時(shí)小李是原告中介公司的員工，其提供中介服務(wù)的行為是職務(wù)行為，對(duì)外代表原告中介公司，故其法律后果應(yīng)由原告中介公司承擔(dān)。

中介公司隱瞞其已收取賣(mài)方中介費(fèi)的事實(shí)，告知張女士應(yīng)支付的中介費(fèi)是房屋交易的總傭金，致使張女士對(duì)傭金金額形成錯(cuò)誤認(rèn)知。原告行為違反了中介人的忠實(shí)義務(wù)，而張女士基于對(duì)事實(shí)的錯(cuò)誤認(rèn)知，簽署了涉案《傭金確認(rèn)書(shū)》。

結(jié)合本案中原告中介公司已收取部分傭金的事實(shí)，人民法院最終判決駁回原告中介公司的全部訴訟請(qǐng)求。后原告不服提起上訴，二審判決駁回上訴，維持原判。

法官說(shuō)法

一、中介人負(fù)有如實(shí)報(bào)告的義務(wù)

《民法典》第九百六十二條規(guī)定，中介人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。中介人對(duì)委托人依法負(fù)有如實(shí)報(bào)告的義務(wù)，這既是誠(chéng)實(shí)信用原則在中介合同關(guān)系中的體現(xiàn)，也與誠(chéng)實(shí)守信的社會(huì)主義核心價(jià)值觀相契合。

依照通說(shuō)，中介人如實(shí)報(bào)告的義務(wù)范圍要求“提供的信息要盡可能地詳細(xì)全面”，即中介人應(yīng)當(dāng)將獲得的與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)，包括財(cái)產(chǎn)狀況、產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議、資信條件、傭金收取等，無(wú)論是否有利于委托方，均主動(dòng)、如實(shí)、全面地告訴委托人。

二、員工職務(wù)代理的法律后果由公司承擔(dān)

《民法典》第一百七十條規(guī)定，執(zhí)行法人或者非法人組織工作任務(wù)的人員，就其職權(quán)范圍內(nèi)的事項(xiàng)，以法人或者非法人組織的名義實(shí)施的民事法律行為，對(duì)法人或者非法人組織發(fā)生效力。

該條是關(guān)于職務(wù)代理行為的規(guī)定，構(gòu)成職務(wù)代理的行為需要滿(mǎn)足三個(gè)條件：

其一，代理人是法人或非法人組織的工作人員；

其二，代理人實(shí)施的必須是其職權(quán)范圍內(nèi)的事項(xiàng)；

其三，必須以該法人或者該非法人組織的名義實(shí)施民事法律行為。

本案中，小李在交易進(jìn)程中作為原告中介公司的工作人員，以原告中介公司的名義與被告張女士進(jìn)行中介活動(dòng)，符合職務(wù)代理的構(gòu)成要件，其行為對(duì)外代表原告中介公司，小李進(jìn)行職務(wù)活動(dòng)產(chǎn)生的法律權(quán)利與義務(wù)應(yīng)由原告中介公司享有或承擔(dān)。

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三、中介機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)規(guī)范管理，助力“房住不炒”

中介機(jī)構(gòu)在房屋市場(chǎng)具有一定信息優(yōu)勢(shì)，在提供服務(wù)過(guò)程中，應(yīng)以更加積極的姿態(tài)承擔(dān)經(jīng)營(yíng)主體的社會(huì)責(zé)任，注重對(duì)自身經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的規(guī)范與管理，促進(jìn)房屋交易市場(chǎng)的有序發(fā)展，助力“房住不炒”。

一是要明確業(yè)務(wù)人員的工作權(quán)限。對(duì)于工作人員在提供服務(wù)過(guò)程中的定價(jià)權(quán)、議價(jià)權(quán)，中介公司若有特別約定的，需以合同條款、附件或權(quán)利告知書(shū)等形式向買(mǎi)賣(mài)雙方明示，避免后續(xù)爭(zhēng)議。

二是要確保交易過(guò)程的可追溯性。中介公司應(yīng)注意保留提供服務(wù)過(guò)程的錄音、錄像或者微信聊天記錄等證據(jù)，便于對(duì)服務(wù)過(guò)程進(jìn)行溯源管理，防范在對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)行“背靠背”交流的過(guò)程中出現(xiàn)違反中介忠實(shí)義務(wù)的情況。

三是要加強(qiáng)法律意識(shí)的培養(yǎng)樹(shù)立。中介公司可結(jié)合真實(shí)案例，不定期開(kāi)展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，增強(qiáng)工作人員切實(shí)依法履行忠實(shí)義務(wù)的法律意識(shí)，在提供中介服務(wù)過(guò)程中自覺(jué)依法盡職盡責(zé)，維護(hù)房屋交易市場(chǎng)秩序。

法條鏈接

《中華人民共和國(guó)民法典》

第一百七十條　執(zhí)行法人或者非法人組織工作任務(wù)的人員，就其職權(quán)范圍內(nèi)的事項(xiàng)，以法人或者非法人組織的名義實(shí)施的民事法律行為，對(duì)法人或者非法人組織發(fā)生效力。

第九百六十二條　中介人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。

中介人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請(qǐng)求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

（原標(biāo)題為《遇到這樣的中介，買(mǎi)方拒付中介費(fèi)，有沒(méi)有道理？》）