購房人購房前沒有做產(chǎn)權(quán)調(diào)查，花百余萬元購買的房屋卻無法過戶，最終發(fā)現(xiàn)出賣人竟“一房七賣”！

近期，上海市靜安區(qū)人民法院（以下簡(jiǎn)稱靜安區(qū)人民法院）審理了這樣一起合同詐騙案。

案情回顧

2019年，李女士通過中介看中了黃某出售的房屋，房屋的位置和價(jià)格都讓人滿意，她很快便與黃某簽訂了《房屋買賣居間協(xié)議》，并先后支付了購房款127萬余元。

但李女士并不知情的是，黃某此前已將這套房屋抵押給一家小額貸款公司，貸款所得百余萬元均用于歸還自己的個(gè)人債務(wù)。此后，因黃某無法歸還小額貸款公司貸款，房屋被人民法院司法查封導(dǎo)致無法過戶。李女士與黃某交涉多次，黃某既無法辦理過戶，也因房款已被自己挪用償還個(gè)人其他債務(wù)及日常開銷而無法返還?！板X房?jī)煽铡钡睦钆繜o奈將黃某訴至靜安區(qū)人民法院。

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人民法院審理

靜安區(qū)人民法院受理該起房屋買賣合同糾紛案件后，發(fā)現(xiàn)涉案房屋竟然已涉及3起房屋買賣糾紛，訴訟標(biāo)的額已超過200萬余元，因黃某有經(jīng)濟(jì)犯罪嫌疑，故將相關(guān)案件材料移送公安機(jī)關(guān)。

2023年10月，公訴機(jī)關(guān)指控黃某犯合同詐騙罪，向靜安區(qū)人民法院提起公訴。

人民法院經(jīng)審理查明，2019年11月至2022年10月期間，被告人黃某隱瞞涉案房屋被抵押、被查封等事實(shí)，先將涉案房屋出售給李女士且并未履約過戶，后又與6名購房者簽訂房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議或買賣合同或購房定金合同等，收取購房款或購房定金共計(jì)234萬元。

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人民法院認(rèn)為，黃某以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過程中，騙取對(duì)方當(dāng)事人財(cái)物，數(shù)額特別巨大，其行為已構(gòu)成合同詐騙罪，依法判處黃某有期徒刑十年，并處罰金和退賠違法所得。

法官說法

董錕 靜安區(qū)人民法院民事審判庭副庭長(zhǎng)公緒龍

靜安區(qū)人民法院刑事審判庭副庭長(zhǎng)

一、“一房七賣”，民事欺詐還是合同詐騙要分清

司法實(shí)踐中，“一房多賣”如何區(qū)分民事欺詐行為與合同詐騙犯罪，關(guān)鍵看是否具有“非法占有的目的”，即賣房人是否使用欺詐的手段非法占有他人錢款的意圖。民事欺詐主要是在買賣過程中，后來者愿意用更高的價(jià)格買房，賣房人為了獲得更多的經(jīng)濟(jì)利益，通過欺騙行為將房屋進(jìn)行重復(fù)買賣。而合同詐騙犯罪則是賣房人以出售房屋為幌子，使用虛構(gòu)事實(shí)、隱瞞真相的欺詐手段，將他人的購房款占為己有。

本案中，黃某隱瞞房屋的真實(shí)情況，先后與7名購房者簽訂了協(xié)議或者合同，通過欺騙行為使這些房屋買受人信以為真，“自愿”地將購房款交付給黃某，其得到房款之后用于償還個(gè)人債務(wù)和日常開銷。在交易過程中，黃某又多次編造了各種理由搪塞房屋買受人，拖延交付房屋，而且黃某在案發(fā)后無其他資產(chǎn)，債臺(tái)高筑，無歸還錢款的可能性。綜上，本案中黃某非法占有的目的非常明顯，在簽訂、履行合同過程中，黃某騙取對(duì)方當(dāng)事人財(cái)物，數(shù)額特別巨大，故認(rèn)定黃某構(gòu)成了合同詐騙罪而不是民事欺詐。

二、購買二手房，“產(chǎn)調(diào)”信息要查詢

本案中，被害人李女士等購房者均沒有查詢產(chǎn)權(quán)信息，僅聽信了黃某單方面對(duì)于房屋產(chǎn)權(quán)的保證，就簽訂了相應(yīng)的購房合同，此類情況在二手房買賣中時(shí)有發(fā)生。

購房者在擬購買二手房屋時(shí)做好產(chǎn)權(quán)調(diào)查，查詢到相關(guān)的“房地產(chǎn)抵押狀況信息、房地產(chǎn)權(quán)利限制狀況信息（如查封）”等，如發(fā)現(xiàn)有房產(chǎn)被抵押等情況應(yīng)謹(jǐn)慎簽訂購房合同，可較為有效地避免出現(xiàn)類似“房財(cái)兩空”的被動(dòng)局面。具體而言，購房者可以前往房屋所在地的不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)中心或房地產(chǎn)交易中心查詢相應(yīng)產(chǎn)權(quán)信息；也可以要求出賣人通過隨申辦查詢其名下房產(chǎn)情況。

三、房屋如涉抵押，法律風(fēng)險(xiǎn)要注意

根據(jù)《民法典》第四百零六條規(guī)定，抵押期間，抵押人是可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，但當(dāng)事人另有約定的除外。根據(jù)現(xiàn)有法律規(guī)定，全國(guó)各地也陸續(xù)出臺(tái)了“帶押過戶”的政策，這的確促進(jìn)了房地產(chǎn)的交易活力，也提升了二手房的交易效率。與此同時(shí)，廣大購房者要注意，雖然“抵押房”已經(jīng)不存在過戶問題，但房屋上的抵押權(quán)仍然存在，是否同意“帶押過戶”也是買受人需要慎重考慮的問題。

如雙方約定需要在過戶前剔除抵押權(quán)的，建議買受人做好資金監(jiān)管措施或與出賣人協(xié)商一致，在征得抵押權(quán)人同意的情況下，由買受人將購房款直接交付至抵押權(quán)人處，確?！皩？顚Ｓ谩保皶r(shí)辦理抵押注銷手續(xù)，避免買受人支付的款項(xiàng)被出賣人挪作他用。

四、締約需謹(jǐn)慎，雙方義務(wù)要明確

部分房屋買賣合同格式文本中包含“出賣人已向買受人告知房屋產(chǎn)權(quán)狀況，買受人對(duì)上述房屋產(chǎn)權(quán)狀況充分了解，自愿購買”等類似條款，如買受人未實(shí)際查閱擬購買房屋的產(chǎn)權(quán)信息，對(duì)于存在上述條款的合同請(qǐng)謹(jǐn)慎簽約，以免對(duì)買受人的后續(xù)維權(quán)過程產(chǎn)生不利的影響。

同時(shí)，建議在合同中明確約定購房款的支付進(jìn)度和出賣方的過戶、交房等相應(yīng)義務(wù)，雙方應(yīng)嚴(yán)格按照時(shí)間節(jié)點(diǎn)履行手續(xù)。出賣人若拖延辦理過戶、交房等手續(xù)，則買受人可以根據(jù)合同約定要求出賣人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

（原標(biāo)題為《一房怎能七賣？房屋買賣合同變?cè)p騙！》）