近日，上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)聯(lián)合上海交通大學(xué)中國(guó)城市治理研究院、國(guó)際與公共事務(wù)學(xué)院舉辦“當(dāng)前住房租賃市場(chǎng)治理”研討會(huì)。澎湃新聞根據(jù)研討會(huì)速錄內(nèi)容整理了嘉賓的精彩發(fā)言，本篇為4位學(xué)者的發(fā)言內(nèi)容。

租房市場(chǎng)遠(yuǎn)不是一個(gè)完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)

陳杰/上海交通大學(xué)國(guó)際與公共事務(wù)學(xué)院長(zhǎng)聘教授、中國(guó)城市治理院嘉華教授、上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)

今年上半年，從政府、業(yè)界到媒體，社會(huì)各界對(duì)長(zhǎng)租公寓都還是一片叫好和正面肯定。然而，從7月份開(kāi)始，基于媒體上正在爭(zhēng)論北京房租暴漲誰(shuí)之過(guò)的話題，我愛(ài)我家前副總裁胡景暉拋出長(zhǎng)租公寓要為房租暴漲負(fù)主要責(zé)任的言論，長(zhǎng)租公寓的社會(huì)形象一時(shí)間就被顛倒了，相關(guān)爭(zhēng)論迅速升溫。

此后，“租金貸”內(nèi)藏黑幕和巨大風(fēng)險(xiǎn)的帖子在微信朋友圈刷屏，又緊接著發(fā)生8月20日杭州長(zhǎng)租公寓“鼎家”的爆倉(cāng)，更讓“長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)一定比P2P暴雷更厲害”的說(shuō)法一時(shí)席卷網(wǎng)絡(luò)，把長(zhǎng)租公寓更推上風(fēng)頭浪尖。

8月17日，北京市住建委聯(lián)合北京銀監(jiān)局、北京市金融局、北京市稅務(wù)局等部門，集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人，明確提出規(guī)范住房租賃企業(yè)行為的“三不得”、“三嚴(yán)查”。

8月19日，北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)牽頭，自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業(yè)共同承諾落實(shí)“三不得”要求：一是不利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競(jìng)爭(zhēng)搶占房源；二是不以高于市場(chǎng)水平的租金或哄抬租金搶占房源；三是不通過(guò)提高租金誘導(dǎo)房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。此外，主要幾家租賃企業(yè)還承諾幾個(gè)月內(nèi)不漲租金，且共同拿出超過(guò)12萬(wàn)套租賃房源投向市場(chǎng)。

今天這個(gè)研討會(huì)，首先要談租房市場(chǎng)的真實(shí)動(dòng)態(tài)和市場(chǎng)波動(dòng)的原因。但僅僅分析租金為何暴漲、歸罪于誰(shuí)、長(zhǎng)租公寓該負(fù)什么責(zé)任，哪怕討論清楚長(zhǎng)租公寓現(xiàn)有模式是否要更弦易轍、將來(lái)該如何發(fā)展，都還不夠。重點(diǎn)是后面兩個(gè)議題，即政府該做什么、市場(chǎng)的治理機(jī)制應(yīng)該是什么樣。

一定意義上，租房市場(chǎng)比購(gòu)房市場(chǎng)更基礎(chǔ)，租金比房?jī)r(jià)更涉及面大。租金不僅影響居住滿意度，還是CPI的重要構(gòu)成，直接傳導(dǎo)到通脹水平，全面影響生活質(zhì)量。所以提供可負(fù)擔(dān)的租房供給，政府有這個(gè)責(zé)任，不可缺位。

在有些市場(chǎng)上，供給或許可以完全市場(chǎng)自發(fā)，不需要政府過(guò)多介入。但租房市場(chǎng)不行。房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)里對(duì)租房市場(chǎng)有很多共識(shí)，這是一個(gè)具有諸多不完整性的市場(chǎng)，有嚴(yán)重的信息不對(duì)稱，匹配效率低，交易成本高，一旦簽約，沉默成本大，供給與需求雙方談判權(quán)不一樣、嚴(yán)重地位不對(duì)等。

簡(jiǎn)而言之，租房市場(chǎng)遠(yuǎn)不是一個(gè)完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，在很多情況下，更接近壟斷市場(chǎng)。會(huì)有很多價(jià)格歧視行為，存在很多市場(chǎng)失靈。

所以，在很多國(guó)家，租房市場(chǎng)都是有政府監(jiān)管。但問(wèn)題是，在有市場(chǎng)失靈的時(shí)候，政府監(jiān)管、政府管制、政府干預(yù)，是不是就能提高市場(chǎng)效率、增加社會(huì)福利，這同樣是有很多爭(zhēng)議的，甚至是非常大的爭(zhēng)議。

比如說(shuō)，媒體上在討論要不要進(jìn)行租金管制。據(jù)說(shuō)深圳就馬上要出臺(tái)租金漲幅管制政策，每年租金漲幅不得超過(guò)5%。對(duì)于租金水平管制，經(jīng)濟(jì)學(xué)家可以說(shuō)是異口同聲地反對(duì)，有種種理由。對(duì)于租金漲幅管制，相對(duì)而言，反對(duì)聲音少一些，尤其當(dāng)租金漲幅只針對(duì)存量房源，對(duì)新房有若干年豁免后，有一些支持聲音。但總體而言，大多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家，國(guó)內(nèi)國(guó)外的，都還是很反對(duì)一切形式的租金管制，包括租金漲幅管制。

但如公共經(jīng)濟(jì)學(xué)很多經(jīng)典著作所闡明的那樣，對(duì)于具有外部性的商品，不能完全用簡(jiǎn)單粗暴的價(jià)格機(jī)制進(jìn)行配置。住房就是這樣的商品。個(gè)體的居住水平不僅關(guān)系居住者本身的福祉，還具有很強(qiáng)的外部性和溢出效應(yīng)，關(guān)系到全社會(huì)福祉。這也是在世界各主要文明國(guó)家中，都在實(shí)施住房保障體系的原因所在。

讓市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用的做法符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，但根據(jù)十九大報(bào)告“增進(jìn)民生福祉是發(fā)展的根本目的”所充分體現(xiàn)的以人民福祉為中心的新時(shí)代發(fā)展理念，市場(chǎng)配置對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用要從屬于對(duì)人民福祉的考量，經(jīng)濟(jì)發(fā)展最終還是要以為增進(jìn)人民福祉而服務(wù)。對(duì)于涉及民生基礎(chǔ)性福祉的資源配置，實(shí)施市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制要謹(jǐn)慎，不能簡(jiǎn)單放任，要做詳盡的社會(huì)統(tǒng)籌的福利分析。所以，不能用簡(jiǎn)單的市場(chǎng)機(jī)制來(lái)指導(dǎo)住房租賃市場(chǎng)，否則很容易加劇市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾、放大社會(huì)階層沖突和造成社會(huì)福利損失等一系列負(fù)面效應(yīng)。

住房租賃市場(chǎng)治理要平穩(wěn)、要持續(xù)

張泓銘/上海社科院研究員

我說(shuō)的住房租賃市場(chǎng)治理是廣義的，包括一般的管理。所謂“要平穩(wěn)”，隱含著需要穩(wěn)定需要持續(xù)，要避免大幅度波動(dòng)。談五個(gè)方面的想法。

第一，2016年前后，城市住房及租賃基本狀況和應(yīng)對(duì)的基本策略是什么？

2016年前后，中國(guó)城市住房存量已經(jīng)到達(dá)一個(gè)高位，這是客觀情況。那么，住房沒(méi)有絕對(duì)短缺，是否還需要大量新建？

二手房交易量已經(jīng)超過(guò)一手房多年，市場(chǎng)很正常，沒(méi)有重大憂慮。二手房流通方式，租賃已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)購(gòu)買。大量的租賃通過(guò)中介川流不息。這說(shuō)明，租賃市場(chǎng)本來(lái)就很發(fā)達(dá)，有無(wú)加快發(fā)展的必要？

在租賃房源里面，一手房源相對(duì)短缺，二手房散戶房源遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)租賃機(jī)構(gòu)的房源。那么，就需要調(diào)動(dòng)散戶的房源，補(bǔ)充為機(jī)構(gòu)房源，適度增加新的房源。而租賃房的經(jīng)營(yíng)主體，中介機(jī)構(gòu)處于主要地位，專業(yè)租賃機(jī)構(gòu)處于邊緣地位。

因此，可以得出一個(gè)結(jié)論，市場(chǎng)治理需要兩手抓，一手集中地抓中介機(jī)構(gòu)，一手抓發(fā)展專業(yè)機(jī)構(gòu)。但我不說(shuō)“加快”，我認(rèn)為不要起哄，不要高潮。

第二，住房租賃市場(chǎng)是加快發(fā)展還是逐步完善？

此前，政府三箭齊發(fā)，2015年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，建立購(gòu)租并舉的住房制度，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口。過(guò)了半年，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》。2017年7月，住建部等9部委發(fā)布了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》。

我的疑惑來(lái)了，住房消費(fèi)形式一種是租賃，一種是買賣，自購(gòu)消費(fèi)，這個(gè)是客觀存在的，歷史上存在，未來(lái)也存在，本來(lái)就是購(gòu)租并舉的。還要需要建立這樣一個(gè)租購(gòu)并舉的制度嗎？

再說(shuō)集體租賃的房源不足，要問(wèn)集體租賃適合什么樣的需求？應(yīng)該講，主要是雇有較多員工的機(jī)構(gòu)才需要集體租賃，這樣的機(jī)構(gòu)應(yīng)該自己來(lái)承擔(dān)集體居住的責(zé)任。

如果不管實(shí)際需要，談加快發(fā)展集體居住，則會(huì)有一些問(wèn)題。反之，看看未提出發(fā)展集體租賃的房屋租賃市場(chǎng)情況如何呢？我看是基本平穩(wěn)，沒(méi)有天下大亂。

第三，政府文件三箭齊發(fā)之后，迅速卷起一股中國(guó)式的熱浪。

中國(guó)政策的實(shí)施，常常有一個(gè)乘數(shù)效應(yīng)，跟金融的乘數(shù)效應(yīng)類似。中央一個(gè)政策，到省市放大，到地方城市又放大:地方政府聞風(fēng)而動(dòng)，每個(gè)省出臺(tái)自己的政策，加大租賃房的供地力度。企業(yè)聞風(fēng)而動(dòng)，在TOP30的開(kāi)發(fā)商中，有三分之一進(jìn)入租房市場(chǎng)，2017年末有20戶公寓品牌完成融資418億。金融機(jī)構(gòu)也聞風(fēng)而動(dòng)，如中國(guó)銀聯(lián)與沈陽(yáng)、武漢先后簽署合作協(xié)議，建行與廣東、上海簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，力度尤其大。中行與萬(wàn)科、中海、華潤(rùn)、招商、保利、碧桂園簽署市場(chǎng)戰(zhàn)略合作協(xié)議。

但是在這些熱浪下，住房租賃市場(chǎng)的反應(yīng)并非完全良好，還出現(xiàn)了新的亂象，不妨說(shuō)，住房租賃市場(chǎng)在短期內(nèi)出現(xiàn)了泡沫化的隱憂。

第四，住房租賃專業(yè)機(jī)構(gòu)的困惑和對(duì)策思路。

住房租賃專業(yè)機(jī)構(gòu)的共同困惑是如何可持續(xù)發(fā)展？

其中，保障性租房機(jī)構(gòu)的困惑是，租賃價(jià)格及其營(yíng)業(yè)收入偏低，根本無(wú)法補(bǔ)償房屋建設(shè)投資費(fèi)用以及后續(xù)管理費(fèi)用。對(duì)策思路應(yīng)該是逐步向保本靠攏。而市場(chǎng)性租賃機(jī)構(gòu)，經(jīng)營(yíng)規(guī)模不足，還缺乏理想的投資回報(bào)。情況雖好于公租房公司，但仍屬于微利經(jīng)營(yíng)。

2017年三季度，我國(guó)50個(gè)典型城市租賃經(jīng)營(yíng)投資回報(bào)率為2.6%。一線城市基本上在2%以下，與倫敦、紐約、洛杉磯、東京、大阪的國(guó)際城市相比，處于較低水平。對(duì)策思路是，以凈資產(chǎn)回報(bào)率計(jì)算向社會(huì)平均利潤(rùn)率靠攏。保障性機(jī)構(gòu)要保本，市場(chǎng)性機(jī)構(gòu)要盈利。

第五，住房租金要不要管制？

這個(gè)問(wèn)題可以討論。我以為，保障性租金需要管制；市場(chǎng)性租金不需要管制，但應(yīng)該引導(dǎo)。這不一定需要經(jīng)濟(jì)學(xué)的理由來(lái)解釋，可以現(xiàn)實(shí)一點(diǎn)來(lái)考慮這個(gè)問(wèn)題。

目前，中國(guó)城市的住房存量處于歷史高位，沒(méi)有絕對(duì)短缺。而增量還在不斷出現(xiàn)，增加租賃供給。尤其三個(gè)文件發(fā)布后，出現(xiàn)不少的專業(yè)性租賃機(jī)構(gòu)和集體租賃房源，新房源要登場(chǎng)。供求對(duì)比的總量基本平衡，僅僅結(jié)構(gòu)稍有缺陷。

在這種情況下，即便是市場(chǎng)租金其房?jī)r(jià)租金比，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于社會(huì)平均投資回報(bào)率，沒(méi)得到應(yīng)有的投資回報(bào)。當(dāng)中，雖有部分城市、部分項(xiàng)目的租金漲得特別快，是不是有某些特殊原因呢？比如專業(yè)機(jī)構(gòu)過(guò)度收購(gòu)房源，等等。市場(chǎng)租金水平是由總體的供求對(duì)比決定的，個(gè)別項(xiàng)目的租金上漲，不能代表整個(gè)市場(chǎng)的租金狀況。

對(duì)于當(dāng)下租金波動(dòng)等種種租賃亂象的治理對(duì)策是：

一要舒緩加快發(fā)展住房租賃的一股熱風(fēng)，不要起哄不要高潮，只要穩(wěn)步和持續(xù)就行。

二暫緩租賃資產(chǎn)金融化的步伐。先要仔細(xì)地考察租賃機(jī)構(gòu)的實(shí)際情況，對(duì)于確有經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)并獲得市場(chǎng)好評(píng)的，但是缺乏充分資金來(lái)源的機(jī)構(gòu)，可以考慮上市等資產(chǎn)證券化形式。要把這個(gè)問(wèn)題研究透徹，謹(jǐn)慎行事。因?yàn)椋Y本市場(chǎng)的故事和教訓(xùn)實(shí)在多，散在的小投資者吃虧太多了。

三要加強(qiáng)對(duì)于租賃機(jī)構(gòu)的經(jīng)常性管理，并持續(xù)監(jiān)管，不要中央有文件要求才開(kāi)始做，或是做一陣子又停歇下來(lái)。

優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)租賃市場(chǎng)健康發(fā)展

崔光燦/上海師范大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究中心主任

目前中國(guó)的住房租賃市場(chǎng)總體還是比較平穩(wěn)的，但也出現(xiàn)了一些個(gè)別的、局部的問(wèn)題。從加強(qiáng)市場(chǎng)管理角度看，當(dāng)前更緊迫的是租賃市場(chǎng)供應(yīng)端的管理。從優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)的角度，我想談一談怎么促進(jìn)租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展，主要分享三個(gè)觀點(diǎn)。

第一，目前上海住房租賃市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)呈多元化格局，保障了上海的租賃市場(chǎng)比較平穩(wěn)。第二長(zhǎng)租公寓作為供應(yīng)端的新業(yè)態(tài)，既需要強(qiáng)化監(jiān)管也需要合理支持。第三，規(guī)范與支持并重，注重整體住房租賃供應(yīng)側(cè)的結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

一、上海租賃市場(chǎng)的多元化供應(yīng)結(jié)構(gòu)

根據(jù)人口抽樣調(diào)查，目前上海租賃居住的常住人口約占36%。在整個(gè)租賃市場(chǎng)中，政府支持的公共租賃住房已經(jīng)超過(guò)了2%，近年新增純住房租賃用地的供應(yīng)中，將來(lái)由企業(yè)經(jīng)營(yíng)的也超過(guò)1%。目前，由企業(yè)經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)也快速增長(zhǎng)，估算在10%左右，剩下的70%左右是社會(huì)上的私人出租。所以，上海已經(jīng)形成了由市場(chǎng)化的私人租賃住房、政府支持的公共租賃住房、企業(yè)自持經(jīng)營(yíng)的租賃住房、企業(yè)代理經(jīng)租的租賃住房（分散式和集中式）共同形成的多元供應(yīng)格局。

我們從去年開(kāi)始監(jiān)測(cè)上海住房租賃市場(chǎng)的價(jià)格，去年全年租賃市場(chǎng)的租金有個(gè)緩慢下降的過(guò)程，今年市場(chǎng)開(kāi)始恢復(fù)，但是漲幅不是很大。到8月底的指數(shù)是1014，同比上漲3%，環(huán)比上漲0.3%?？傮w上住房租賃市場(chǎng)還是比較平穩(wěn)。雖然有少數(shù)區(qū)域超過(guò)了5%，但我們認(rèn)為同比5%的上漲不算大幅度的上漲。我們跟蹤了國(guó)外數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)租金的長(zhǎng)期上漲趨勢(shì)大致相當(dāng)于人均GDP的上漲趨勢(shì)。因此，上海租金水平總體還是比較平穩(wěn)的。

二、長(zhǎng)租公寓是租賃市場(chǎng)供應(yīng)端的新業(yè)態(tài)

長(zhǎng)租公寓這一新業(yè)態(tài)的發(fā)展，有多方面的背景，包括我國(guó)大力發(fā)展租賃市場(chǎng)的政策利好、高房?jī)r(jià)帶來(lái)的住房需求的被動(dòng)變化、大城市人口導(dǎo)入和城市存量住宅的有效利用、非居住物業(yè)的改造等。

國(guó)外的長(zhǎng)租公寓很多是自持或者經(jīng)過(guò)改造的住房形成的，并可以經(jīng)過(guò)打包以后做成資產(chǎn)證券化的產(chǎn)品等。中國(guó)的情況不同，代理經(jīng)租實(shí)質(zhì)是“二房東”的模式，對(duì)這種模式，社會(huì)各界包括學(xué)術(shù)界還是有爭(zhēng)議的。但是這種新業(yè)態(tài)的產(chǎn)生是有一定的社會(huì)基礎(chǔ)的，是符合某種發(fā)展規(guī)律的。我們考察過(guò)幾個(gè)居住區(qū)，過(guò)去在郊區(qū)有些動(dòng)遷安置房，如果沒(méi)有企業(yè)去做，由社會(huì)上私人“二房東”來(lái)做，很容易出現(xiàn)居住安全、群租問(wèn)題等。

作為一個(gè)新生事物，大致有兩種模式：市場(chǎng)自發(fā)模式，政府支持的模式。而政府支持的一些公租房公司做得比較好。但是從目前看，長(zhǎng)租公寓行業(yè)總體上看，還不是一塊很好的蛋糕，還是非常微利的行業(yè)。

長(zhǎng)租公寓有利于服務(wù)新需求，特別是為青年人提供了一個(gè)很好的居住選擇。對(duì)于市場(chǎng)上的租房，面臨一些難題，如居住穩(wěn)定性差、后期維修難等問(wèn)題，大家都經(jīng)常提到。

當(dāng)然新業(yè)態(tài)也會(huì)產(chǎn)生新問(wèn)題，最近大家比較關(guān)注的是三個(gè)問(wèn)題，一是裝修供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題，包括有害氣體等；二是房租貸問(wèn)題；三是抬高租金的問(wèn)題。

關(guān)于裝修供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，有標(biāo)準(zhǔn)還是沒(méi)標(biāo)準(zhǔn)？據(jù)報(bào)道住建部準(zhǔn)備做一個(gè)相關(guān)的規(guī)范，其實(shí)政府本來(lái)也有一些安全標(biāo)準(zhǔn)，界定什么樣的房子可以出租。但問(wèn)題在于執(zhí)行。當(dāng)然將來(lái)也需要行業(yè)規(guī)范，需要一些細(xì)化的標(biāo)準(zhǔn)。

在房租貸上，資金鏈斷裂是經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，也是金融監(jiān)管問(wèn)題。少數(shù)公司違規(guī)發(fā)放房租貸，或者在承租人不知情的情況下發(fā)放消費(fèi)貸，可能是監(jiān)管問(wèn)題。而資金鏈斷裂同樣是經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，也是監(jiān)管問(wèn)題，租金貸是否可以用于經(jīng)營(yíng)公司拓展業(yè)務(wù)，是否應(yīng)該專款專用，是需要研究的問(wèn)題。

關(guān)于抬高租金的問(wèn)題，可能個(gè)別區(qū)域會(huì)出現(xiàn)惡性爭(zhēng)奪房源的現(xiàn)象，但在上海還沒(méi)有發(fā)現(xiàn)明顯的問(wèn)題。通過(guò)我們的數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)租公寓的租金相對(duì)來(lái)講是高于周邊租金的，大致高15%-20%左右，因?yàn)橛醒b修的成本、空置期的成本、后期服務(wù)管理的成本，這個(gè)可能還是合理的。而且很多消費(fèi)者也愿意為增值服務(wù)支付更高的租金，這是市場(chǎng)合理的選擇，只要不是用來(lái)爭(zhēng)奪房源哄抬租金。

市場(chǎng)的出現(xiàn)的問(wèn)題，是階段性和局部的，有些社會(huì)影響很大，所以要加強(qiáng)監(jiān)管力度。但不能因?yàn)楫a(chǎn)生這些問(wèn)題就把所有的長(zhǎng)租公寓“打死”。

三、規(guī)范與支持并重，促進(jìn)租賃供給結(jié)構(gòu)優(yōu)化

1、長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的規(guī)范與支持

長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的規(guī)范與支持，一是要進(jìn)一步規(guī)范租賃住房的供應(yīng)行為。2015年1月，上海市出臺(tái)了《鼓勵(lì)社會(huì)各類機(jī)構(gòu)代理經(jīng)租社會(huì)閑置存量住房試行意見(jiàn)》，對(duì)培育機(jī)構(gòu)出租人及相關(guān)運(yùn)營(yíng)管理進(jìn)行了原則性規(guī)定。但許多問(wèn)題還要有操作性政策。如何落實(shí)還需要細(xì)化，這塊目前做得不太夠。一些優(yōu)惠支持政策還沒(méi)有落實(shí)，還沒(méi)有到基層。因此，在規(guī)范和支持上，要進(jìn)一步落地。

二是進(jìn)一步規(guī)范與支持投融資行為。長(zhǎng)租公寓的金融創(chuàng)新與監(jiān)管，以及租房消費(fèi)貸，是否需要有專門的管理平臺(tái)。長(zhǎng)租公寓REITs任重但不應(yīng)該道遠(yuǎn)。

2、進(jìn)一步優(yōu)化租賃市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的幾個(gè)思考

一是加大租賃住房?jī)r(jià)格的監(jiān)測(cè)。

目前國(guó)家統(tǒng)計(jì)部門的租金沒(méi)有公布，社會(huì)上不同的機(jī)構(gòu)使用不同的統(tǒng)計(jì)樣本，不同的方法來(lái)發(fā)布租賃價(jià)格，市場(chǎng)上沒(méi)有統(tǒng)一的認(rèn)知，經(jīng)常有人說(shuō)漲了很多，有人說(shuō)下跌了。從政府管理的角度，需要要出臺(tái)一個(gè)租賃價(jià)格體系。此外，是不是要對(duì)租賃價(jià)格進(jìn)行干預(yù)，是需要進(jìn)一步探討的問(wèn)題。

二是加大公共租賃住房的供應(yīng)。

從上海整個(gè)租賃市場(chǎng)來(lái)看，已經(jīng)發(fā)展到一定階段，總體比較規(guī)范，可能下一步還要進(jìn)一步加大公共租賃住房的供應(yīng)，這塊排隊(duì)很長(zhǎng)，很多人是有需求的。

三是發(fā)展行業(yè)的自律作用。

增加租賃住房的有效供應(yīng)，要發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的作用。在租賃方面的行業(yè)協(xié)會(huì)，比如德國(guó)有房東協(xié)會(huì)、房客協(xié)會(huì)，通過(guò)不同的角度來(lái)保護(hù)不同群體的利益。有沒(méi)有可能建立租賃行業(yè)的協(xié)會(huì)，起到規(guī)范自律的作用。

四是發(fā)揮租賃信息平臺(tái)的作用。

現(xiàn)在的住房租賃備案率比較低，租房合同在法律保護(hù)上有瑕疵。但上海已經(jīng)建立了租賃信息平臺(tái)，怎樣通過(guò)技術(shù)手段和經(jīng)濟(jì)手段讓大家愿意去租賃備案，而不是簡(jiǎn)單地通過(guò)強(qiáng)制手段，這也是需要研究的。

如何看待中國(guó)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展程度

崔裴/上海易居房地產(chǎn)研究院房地產(chǎn)流通研究所所長(zhǎng)

有三個(gè)點(diǎn)可能跟今天大家關(guān)注的問(wèn)題有關(guān)。

首先，怎么看待中國(guó)的住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展程度，特別是一線城市。

2015年底，受建設(shè)部委托，易居研究院專門對(duì)八個(gè)經(jīng)濟(jì)體（六個(gè)國(guó)家兩個(gè)地區(qū)）的住房租賃體系做了比較系統(tǒng)的研究。我們發(fā)現(xiàn)有些發(fā)達(dá)國(guó)家的住房租賃市場(chǎng)并不發(fā)達(dá)。比如說(shuō)英國(guó)，實(shí)際上大部分的租賃住房是政府造的，是非市場(chǎng)化的。租賃住房市場(chǎng)化運(yùn)作比較發(fā)達(dá)的是美德日，從占比來(lái)講，德國(guó)是最高的，超過(guò)一半以上是租賃。

但是衡量一個(gè)住房租賃市場(chǎng)，一是要看規(guī)模，也就是住房租賃在居民中普及的程度；二是要看市場(chǎng)上的供給方。中國(guó)住房租賃市場(chǎng)上的供給方大概90%是個(gè)人，也有說(shuō)法是70%。也就是說(shuō)，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的供給方是以個(gè)人出租人為主體的。這些出租人是專業(yè)的嗎？這樣非專業(yè)的主體能提供好的住房品質(zhì)嗎？恐怕不能。美國(guó)、德國(guó)、日本的住房租賃市場(chǎng)市供給專業(yè)化程度都非常高，尤其是美國(guó)。

所以，中國(guó)的住房租賃市場(chǎng)還不完善，首先就是專業(yè)化程度不高。另外，規(guī)?；潭纫彩欠从匙》孔赓U市場(chǎng)發(fā)達(dá)程度的重要維度。在美國(guó)，大型的住房租賃機(jī)構(gòu)可以在很多州都有房屋，有幾十萬(wàn)、幾百萬(wàn)套的房子在出租。而中國(guó)目前的規(guī)模化機(jī)構(gòu)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到這樣的程度。

從國(guó)際比較來(lái)看，中國(guó)的住房租賃市場(chǎng)還存在不少問(wèn)題。最大的一個(gè)問(wèn)題就是不能保證承租人的安心居住。一方面是房租不穩(wěn)定，一方面是難以保證居住的安全。因此，要發(fā)展機(jī)構(gòu)出租人，政府要給機(jī)構(gòu)出租人的發(fā)展提供各種鼓勵(lì)政策，從方向上來(lái)說(shuō)是正確的。

此外，一個(gè)租賃市場(chǎng)發(fā)展程度和這個(gè)國(guó)家的中央政府對(duì)住房租賃的認(rèn)知態(tài)度和認(rèn)知水平是直接關(guān)聯(lián)的。比如，英國(guó)是長(zhǎng)期把支持居民自購(gòu)房作為主要的政策，認(rèn)為租賃住房主要面向低收入者，是買得起房之前的過(guò)渡。再加上兩黨輪流執(zhí)政，就會(huì)導(dǎo)致政策搖擺，所以就影響了英國(guó)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。

相比之下，德國(guó)、美國(guó)的住房租賃市場(chǎng)就比較穩(wěn)定，這兩個(gè)國(guó)家的政府對(duì)住房租賃市場(chǎng)都有比較好的認(rèn)識(shí)水平。比如，美國(guó)政府認(rèn)為在住房上政府的補(bǔ)貼和投入，可以減少其在醫(yī)療保險(xiǎn)和司法方面的成本支出，整體還是合算的。

但是住房租賃又應(yīng)該是市場(chǎng)化的，政府不應(yīng)該太過(guò)干預(yù)。比如講到租金控制，德國(guó)是相對(duì)比較寬松的，歐洲很多國(guó)家都在二戰(zhàn)以后有控制，但是德國(guó)很早就開(kāi)始放松了，主要是幅度的控制，而且只對(duì)舊租約，不對(duì)新租約進(jìn)行控制。而美國(guó)只有紐約市在控制租金，原來(lái)還有馬里蘭州，現(xiàn)在也取消了。因此，政府應(yīng)該干預(yù)，但不應(yīng)該破壞市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)則。

第二，租賃市場(chǎng)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)的關(guān)系。

房地產(chǎn)市場(chǎng)和整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，就好像人的皮膚和整個(gè)內(nèi)臟，如果皮膚有很多問(wèn)題，若光看皮膚科醫(yī)生，可能看不好，而是需要資深的中醫(yī)進(jìn)行身體內(nèi)部調(diào)理。內(nèi)部問(wèn)題解決了，外部問(wèn)題也隨之解決了。房地產(chǎn)市場(chǎng)就是整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的皮膚，很多房地產(chǎn)問(wèn)題是社會(huì)經(jīng)濟(jì)本身的問(wèn)題?，F(xiàn)在出現(xiàn)的租金貸就是如此。

我研究住房租賃很長(zhǎng)時(shí)間了，還沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)過(guò)哪個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家有租金貸。從經(jīng)濟(jì)學(xué)含義上來(lái)講，購(gòu)買住房無(wú)論是自住還是出租都是投資（所以買房?jī)r(jià)格都沒(méi)有統(tǒng)計(jì)在CPI里面），而租賃住房是消費(fèi)行為，為什么要貸款？在消費(fèi)活動(dòng)中，除了買汽車(它耐用時(shí)間比較長(zhǎng)，某種意義上類似于投資，但沒(méi)有納入投資)需要貸款，其他的消費(fèi)大多不會(huì)通過(guò)貸款來(lái)完成。

租金貸背后的原因是什么？住房租賃經(jīng)營(yíng)的企業(yè)需要有長(zhǎng)期資金的投入，這個(gè)投入沉淀在租賃住房里面，然后通過(guò)現(xiàn)金流來(lái)慢慢回收，這樣的經(jīng)營(yíng)模式跟過(guò)去開(kāi)發(fā)商玩的那套完全不一樣。

我一直稱中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)為類制造業(yè)，拿土地、建材造好一個(gè)房子去賣，與汽車制造商沒(méi)有本質(zhì)區(qū)別，周期非常短，三年五年滾一遍，銀行貸款能夠解決這個(gè)問(wèn)題，還有其他融資方式(如通過(guò)預(yù)售或者建筑企業(yè)墊資)來(lái)解決問(wèn)題。但是租賃經(jīng)營(yíng)企業(yè)〈出租人或轉(zhuǎn)租人)需要低利率的長(zhǎng)期資金，國(guó)外有REITs、銀行長(zhǎng)期貸款(在日本可以長(zhǎng)達(dá)30年)解決。而目前在我國(guó)，沒(méi)有這樣的融資渠道。

第三，關(guān)于治理的問(wèn)題。

一說(shuō)到治理，大家就覺(jué)得政府是一個(gè)管理者，但政府應(yīng)該是一個(gè)參與其中的建設(shè)者。比如說(shuō)法律建設(shè)的問(wèn)題，發(fā)達(dá)國(guó)家都有關(guān)于住房租賃的專門法律，或者在民法里有專門的章節(jié)，但中國(guó)沒(méi)有。

另外，在城市治理中，城市政府是不是也應(yīng)該盡量在權(quán)力范圍內(nèi)做一些建設(shè)性的東西。前幾年我在美國(guó)專門考察過(guò)一個(gè)項(xiàng)目，就是紐約市政府和出租人緊密合作，然后做到50%按照可支付租金標(biāo)準(zhǔn)，另外50%按照市場(chǎng)化租金出租。企業(yè)覺(jué)得很好，降低了項(xiàng)目的空置率，保證了利潤(rùn)率。同時(shí)，對(duì)于紐約市政府來(lái)說(shuō)，保證了一部分在紐約做清潔工、做餐館服務(wù)員等工作的人，能夠在離時(shí)代廣場(chǎng)公共交通29分鐘的地方就能租到房，這樣城市就可以正常運(yùn)行。

因此，租賃住房市場(chǎng)的治理應(yīng)該納入整個(gè)社會(huì)治理的層面，政府這樣調(diào)整姿態(tài)后，住房租賃市場(chǎng)的狀況可能就會(huì)更好。

（本文根據(jù)論壇現(xiàn)場(chǎng)速錄整理而成，經(jīng)發(fā)言嘉賓審定。孔娜娜對(duì)本文整理亦做出了貢獻(xiàn)。）