日前，澎湃新聞質(zhì)量報(bào)告投訴平臺(tái)（www.loaarchitects.com.cn/consumersComplaint.jsp）接多起投訴，投訴人舉報(bào)西安“航天星苑”經(jīng)適房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商“西安城苑房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司”（以下簡(jiǎn)稱“城苑地產(chǎn)”），違規(guī)收取248戶每戶30萬(wàn)元不等的房屋訂金，簽訂協(xié)議并承諾在購(gòu)房搖號(hào)時(shí)“保中”。

西安市房管局在其官網(wǎng)發(fā)布“2018年已作出行政處罰決定的項(xiàng)目名單（第十四批），西安城苑房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)的“航天星苑”項(xiàng)目因未取得《商品房預(yù)售許可證》擅自預(yù)售商品房，罰款341萬(wàn)元；城苑地產(chǎn)違規(guī)收取購(gòu)房款，涉及違法金額高達(dá)4263萬(wàn)元。

多位投訴人稱，今年9月3日，由西安市住房保障和房屋管理局組織對(duì)該樓盤(pán)搖號(hào)選房，結(jié)果提前向開(kāi)發(fā)商繳納定金的248戶購(gòu)房者未被搖中。

9月4日，西安市房管局發(fā)布通告，認(rèn)定城苑地產(chǎn)違反經(jīng)濟(jì)適用住房有關(guān)規(guī)定，違規(guī)銷(xiāo)售經(jīng)濟(jì)適用住房，并對(duì)該公司做出一系列處罰決定。隨后，西安市房管局、西安國(guó)家民用航天產(chǎn)業(yè)基地管理委員會(huì)、公安航天分局成立聯(lián)合處置組，處置此事。

據(jù)投訴人提供的蓋有西安市房管局、西安民航基地管委會(huì)、城苑地產(chǎn)公章的一份“航天星苑群訪問(wèn)題處理方案”顯示，擬安排該批繳納訂金購(gòu)房者可以在“航天星苑”籌備建設(shè)中的4、5號(hào)樓優(yōu)先選房購(gòu)房，銷(xiāo)售價(jià)格和一期1、2、3號(hào)樓審批價(jià)格一致，為4014.88元每平米。

澎湃新聞（www.loaarchitects.com.cn）就此事致電城苑地產(chǎn)一位王姓工作人員，他說(shuō)，已經(jīng)有人接受此方案，其他人還在猶豫，工作已經(jīng)在推進(jìn)中，目前接受安置協(xié)議人員的數(shù)據(jù)由聯(lián)合調(diào)查組公布，企業(yè)不對(duì)外接受采訪。

248名購(gòu)房者交訂金內(nèi)定經(jīng)適房，公開(kāi)搖號(hào)未中簽

購(gòu)房人路明（化名）稱，2014年5月至2017年9月期間，他分多次向城苑地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“航天星苑”項(xiàng)目支付經(jīng)適房訂金計(jì)30萬(wàn)元，和對(duì)方簽訂了《“航天星苑”經(jīng)濟(jì)適用房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》，選取了其中一套建筑面積約86平米的房子。

路明提供的協(xié)議書(shū)中，雙方明確了房號(hào)、面積、訂金、交房條件等信息。城苑地產(chǎn)承諾在取得預(yù)售許可證后，路明可獲得預(yù)定房屋的購(gòu)買(mǎi)權(quán)，并順利成交該房。

2017年9月15日，交夠30萬(wàn)元的路明和城苑地產(chǎn)簽訂了《預(yù)交房協(xié)議》。

該協(xié)議再次明確了所選房屋信息，同時(shí)指出，“為不影響項(xiàng)目整體竣工驗(yàn)收及買(mǎi)受人確保獲得出賣(mài)人所承諾的房源，買(mǎi)受人有義務(wù)對(duì)此次預(yù)收房進(jìn)行保密，不能將收房行為通過(guò)微信、QQ、各種媒體的任何形式進(jìn)行宣傳?！?/p>

城苑地產(chǎn)還給了路明房屋鑰匙。

今年7月21日，西安市房管局發(fā)通告，讓已通過(guò)資格審核并取得有效的《西安市保障性住房購(gòu)買(mǎi)資格申請(qǐng)審核表》，且愿意在“航天星苑”經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房的申請(qǐng)人前去登記。銷(xiāo)售基準(zhǔn)價(jià)格4014.88元每平米。

9月3日，由西安市房管局組織，一次性搖出所有購(gòu)房人選房順序號(hào)，并按照順序號(hào)依次進(jìn)行選房。按照此前公告，最終確認(rèn)具有購(gòu)房資格的報(bào)名者一共3564戶，房源756套，中簽率超過(guò)20%。

路明排在2695位，未搖中。與路明一樣，交錢(qián)給城苑地產(chǎn)，但未按其承諾“保中”的購(gòu)房者共有248戶。

另一名購(gòu)房者駱杰告訴澎湃新聞，他和路明遭遇一樣，在2014年只交了10萬(wàn)元房款，2017年城苑地產(chǎn)讓他們?cè)俳诲X(qián)，稱可享受房?jī)r(jià)優(yōu)惠，他感到有問(wèn)題，就沒(méi)有交。

路明稱，事發(fā)后大家跑去問(wèn)城苑地產(chǎn)要房，未果。

根據(jù)西安市房管局11月12日下達(dá)的《西安市住房保障和房屋管理局行政處罰決定書(shū)》（西房執(zhí)違處字【2018】30號(hào)）顯示，城苑地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“航天星苑”項(xiàng)目在未取得《商品房預(yù)售許可證》情況下，對(duì)外銷(xiāo)售商品房并收取買(mǎi)受人購(gòu)房款，被罰款341萬(wàn)元；城苑地產(chǎn)違規(guī)收取購(gòu)房款，涉及違法金額高達(dá)4263萬(wàn)元。

房管局發(fā)公告，成立聯(lián)合工作組處置

承諾“保中”違規(guī)銷(xiāo)售經(jīng)濟(jì)適用房，路明等購(gòu)房者還曾幫城苑地產(chǎn)瞞過(guò)房管局檢查。

路明稱，今年4月份，城苑地產(chǎn)一張姓工作人員告訴他們，最近查得嚴(yán)，如果房管局的人打電話問(wèn)在“航天星苑”交的錢(qián)退了沒(méi)，就說(shuō)退了。“當(dāng)時(shí)許多人照做了”。

澎湃新聞看到，今年4月14日，在“航天星苑”微信群里，一位名為“張暢”的人在群里發(fā)信息稱：“有人說(shuō)沒(méi)退，還有的人金額對(duì)不上，太尷尬了?！?/p>

8月10日，西安市房管局在其官網(wǎng)發(fā)布“關(guān)于航天星苑經(jīng)適房搖號(hào)銷(xiāo)售有關(guān)問(wèn)題的情況說(shuō)明”。說(shuō)明稱，城苑地產(chǎn)在項(xiàng)目實(shí)施前期存在違規(guī)收取購(gòu)房款問(wèn)題，已責(zé)令開(kāi)發(fā)企業(yè)向核查出的248戶購(gòu)房群眾“退還了”購(gòu)房款項(xiàng)。

其實(shí)，城苑地產(chǎn)壓根沒(méi)退錢(qián)，購(gòu)房者擔(dān)心拿不到房，幫著開(kāi)發(fā)商瞞過(guò)了西安市房管局的檢查。

到東窗事發(fā)，9月3日，搖號(hào)未中后，248戶購(gòu)房者開(kāi)始舉報(bào)城苑地產(chǎn)。

9月4日，西安市房管局在其官網(wǎng)又發(fā)布一則“關(guān)于航天星苑經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目有關(guān)問(wèn)題的通告”。

通告稱，城苑地產(chǎn)違反經(jīng)濟(jì)適用住房有關(guān)規(guī)定，違規(guī)銷(xiāo)售經(jīng)濟(jì)適用住房。決定暫停該公司所有項(xiàng)目的預(yù)售許可申請(qǐng)和網(wǎng)簽備案等業(yè)務(wù)；暫停該公司及股東名下所有房產(chǎn)的交易業(yè)務(wù)；報(bào)送市社會(huì)信用體系建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，由有關(guān)部門(mén)實(shí)施聯(lián)合懲戒；對(duì)該公司違規(guī)行為進(jìn)一步調(diào)查取證，并按相關(guān)規(guī)定查處；保留對(duì)該公司追究法律責(zé)任的權(quán)利。

根據(jù)《西安市住房保障和房屋管理局關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品房公開(kāi)登記和搖號(hào)銷(xiāo)售的通知》（市房發(fā)【2011】249號(hào)）規(guī)定，為了保證經(jīng)濟(jì)適用住房銷(xiāo)售公平，所有新取得預(yù)售證的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目，必須按照公開(kāi)登記和搖號(hào)方式進(jìn)行銷(xiāo)售。

經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品房建設(shè)單位，在未取得預(yù)售許可證前，不得從事任何預(yù)訂、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、排隊(duì)選房等與經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品房銷(xiāo)售有關(guān)的活動(dòng)，待取得預(yù)售許可證后，應(yīng)立即到與預(yù)售許可證審批部門(mén)同級(jí)或上級(jí)住房保障工作部門(mén)備案，申請(qǐng)公開(kāi)登記和搖號(hào)銷(xiāo)售。

9月5日、10月15日，西安市房管局連發(fā)兩則通告，讓未登記的涉案群眾持本人有效身份證明、購(gòu)房協(xié)議、繳款票據(jù)等材料前去登記。同時(shí)， 航天基地管委會(huì)、西安市房管局、公安航天分局已就此事成立聯(lián)合處置組。

涉事購(gòu)房者獲優(yōu)先選房權(quán)，律師指開(kāi)發(fā)商或涉嫌犯罪

據(jù)路明提供的“航天星苑群訪問(wèn)題處理方案”，澎湃新聞看到，該方案中市房管局和航天基地管委會(huì)決定由城苑公司通過(guò)招投標(biāo)選擇國(guó)有大型施工企業(yè)作為施工單位，從監(jiān)管資金賬戶撥付相當(dāng)于城苑公司涉及違規(guī)銷(xiāo)售等額度資金5000萬(wàn)元整，做為工程預(yù)付款，建設(shè)二期4、5號(hào)樓。

方案稱，提前向城苑公司繳納購(gòu)房款的群眾，違規(guī)銷(xiāo)售時(shí)間節(jié)點(diǎn)資格有效的群眾，可以在4、5號(hào)樓優(yōu)先選房購(gòu)房，銷(xiāo)售價(jià)格和一期1、2、3號(hào)樓審批價(jià)格一致，為4014.88元每平米。

但路明等多位購(gòu)房者未前去房管部門(mén)登記信息，表示對(duì)該處理方案不滿意，“等了5年，房子沒(méi)拿到，交的錢(qián)還要繼續(xù)服務(wù)還沒(méi)開(kāi)建的4、5號(hào)樓，城苑地產(chǎn)已經(jīng)失信，不同意此方案”。

北京德和衡（上海）律師事務(wù)所律師郭乘希認(rèn)為，按常理，經(jīng)適房搖號(hào)中簽率很低，開(kāi)發(fā)商在設(shè)計(jì)該“認(rèn)購(gòu)協(xié)議”時(shí)，利用購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房的消費(fèi)者急于購(gòu)房、急于搖號(hào)中簽心理，設(shè)計(jì)了這份根本不可能實(shí)現(xiàn)的“陷阱合同”，誘騙消費(fèi)者支付高額“訂金”。

郭乘希告訴澎湃新聞，該案件表面上看是購(gòu)房認(rèn)購(gòu)協(xié)議糾紛，但從城苑地產(chǎn)設(shè)計(jì)和操作這一非法套取購(gòu)房者資金的行為方式和結(jié)果來(lái)看，該案有可能已經(jīng)涉嫌“集資詐騙罪”或“合同詐騙罪”。

湖南金州律師事務(wù)所合伙人、律師邢鑫向澎湃新聞表示，城苑地產(chǎn)擅自向社會(huì)銷(xiāo)售經(jīng)濟(jì)適用住房的行為，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，涉嫌違法違規(guī)。

邢鑫同樣認(rèn)為，從民事角度而言，該公司涉嫌合同欺詐，購(gòu)房人與該公司簽訂的《經(jīng)濟(jì)適用房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》等合同應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效合同，購(gòu)房人有權(quán)要求該公司返還所謂搖號(hào)訂金、購(gòu)房款，并向該公司要求賠償因此收到的損失；從刑事角度而言，如果該公司真實(shí)的或者主要的目的在于向社會(huì)公眾非法籌集資金，不具有房產(chǎn)銷(xiāo)售的真實(shí)內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷(xiāo)售為主要目的，可能構(gòu)成非法吸收公眾存款行為，將涉嫌非法吸收公眾存款罪。