長租公寓的“金融化”主要是從運(yùn)營模式來講的，比如寓見、鼎家等的運(yùn)營模式就是從房屋所有者那里租房——將房子以長期租賃的方式租給租客——以租客的租金或押金作擔(dān)保在網(wǎng)貸平臺(tái)上獲得更多融資——擴(kuò)大房屋資源。

就已經(jīng)破產(chǎn)的杭州鼎家來講，其運(yùn)營模式中主要牽扯到四方當(dāng)事人：租客、長租公寓、房屋所有者以及網(wǎng)貸平臺(tái)。一旦房屋租賃中介倒閉，租客便會(huì)面對(duì)多方面的風(fēng)險(xiǎn)：一是房屋所有者收不到租金，便將房屋收回，租客無法繼續(xù)租賃該房屋的風(fēng)險(xiǎn)；二是按照當(dāng)時(shí)與中介簽訂的合同，租客在不知情的情況下使用租金貸產(chǎn)品，或者通過信用貸款的方式付租金，或者將租金通過網(wǎng)貸平臺(tái)交付，中介一旦破產(chǎn)，租客不付租金可能會(huì)面臨失信風(fēng)險(xiǎn)或租金投入網(wǎng)貸平臺(tái)無法及時(shí)取出的風(fēng)險(xiǎn)。無論何種情況，受影響最大便是租客。

長租公寓向房屋所有者承諾長期包租后通過“押一付一甚至零押金、低服務(wù)費(fèi)”等噱頭來吸引租客，再假借“交租APP”等名義層層誘導(dǎo)租客簽下貸款合同，實(shí)質(zhì)上是長租公寓以租客的名義進(jìn)行貸款，在過程中哄騙租客綁定了身份證和銀行卡，租客每月通過“交租APP”等平臺(tái)直接向金融公司還租，同時(shí)還支付一定比例的“服務(wù)費(fèi)”。這一系列做法使租客在不知情的情況下被吸收到了“租金貸”的各種產(chǎn)品中。這些產(chǎn)品皆是未經(jīng)過金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)登記備案的。此時(shí)，租客和金融公司已構(gòu)成借貸關(guān)系，并已欠下了金融公司長期租金貸款。而長租公寓卻一次性收取了金融公司全部貸款，但并不全部給房東，而是按月或按季度交租，剩余款項(xiàng)則用于投資、擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模。

長租公寓通過手中扣下的租金，瘋狂抬價(jià)搶占房源，使得公司規(guī)模如滾雪球般迅速膨脹。只要租房市場(chǎng)處于上行期，且有持續(xù)的新房源和源源不斷的新客戶入場(chǎng)，長租公寓的資金自融鏈就不會(huì)斷。但是一旦房租停止上漲甚至下行，長租公寓的資金鏈就很有可能斷裂，無法繼續(xù)支付房東的租金，從而導(dǎo)致全行業(yè)的大崩盤，引發(fā)嚴(yán)重的法律問題。

監(jiān)管機(jī)構(gòu)首先要明確長租公寓房屋租賃中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的屬性，作為房東、租客和長租公寓等都應(yīng)回歸理性、合法的租賃關(guān)系。長租公寓市場(chǎng)是一個(gè)消費(fèi)品市場(chǎng)，而不是一個(gè)金融投資投機(jī)市場(chǎng)，企業(yè)的盈利點(diǎn)應(yīng)該是租金減去成本的差額，離開了以租金收益為主要贏利來源的創(chuàng)新都存在很大風(fēng)險(xiǎn)。因此，相關(guān)部門要加強(qiáng)監(jiān)管，避免投機(jī)性質(zhì)的企業(yè)一窩蜂涌入長租公寓市場(chǎng)。

規(guī)范長租公寓融資與“租金貸”產(chǎn)品，保護(hù)租客利益。將租客和金融機(jī)構(gòu)直接對(duì)接是不合理的，因?yàn)榉孔庖话阏紓€(gè)人收入的10%-30%，對(duì)個(gè)人的生活不構(gòu)成太大壓力，完全不需要通過貸款來付租金。因此，在這種情況下引入金融機(jī)構(gòu)就是過度的行為，不良企業(yè)誘導(dǎo)租客與互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)簽署貸款合同就更是違法違規(guī)行為了。住房租賃領(lǐng)域的融資應(yīng)該是有限度的。

規(guī)范長租公寓融資與“租金貸”產(chǎn)品，可以由住建部連同證監(jiān)會(huì)制定長租公寓的融資方式及限度，同時(shí)要規(guī)范住房租賃合同的相關(guān)條款，出臺(tái)住房租賃合同的模板，并嚴(yán)格限制“租金貸”條款的適用，嚴(yán)厲打擊長租公寓與金融機(jī)構(gòu)或網(wǎng)貸平臺(tái)將“租金貸”產(chǎn)品強(qiáng)加給租客的行為。

有必要盡快導(dǎo)入相應(yīng)的政策法規(guī)，對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，尤其要避免長租公寓運(yùn)營和金融鏈條發(fā)生明顯的對(duì)接，以便控制金融風(fēng)險(xiǎn)，控制整個(gè)行業(yè)的不良取向。

（原題：《長租公寓“金融化”法律風(fēng)險(xiǎn)》，作者系華東政法大學(xué)教授 陳岱松 研究生 劉慧琳）