研究生太多，高校宿舍不夠用了？近日，一篇題為《研究生多到無(wú)宿舍可住》的報(bào)道引發(fā)網(wǎng)友熱議。

近年來(lái)，越來(lái)越多的高校提出不再為非全日制、定向就業(yè)或一些特定專(zhuān)業(yè)的碩士研究生提供宿舍。已經(jīng)公布2024年招生簡(jiǎn)章的學(xué)校中，一些學(xué)校也開(kāi)始不再為全日制專(zhuān)業(yè)碩士生提供校內(nèi)宿舍，其中包括北京大學(xué)、復(fù)旦大學(xué)、南開(kāi)大學(xué)、北京師范大學(xué)、南京大學(xué)等多所知名高校。

高質(zhì)量發(fā)展背景下，社會(huì)各界對(duì)高層次人才的需求持續(xù)高漲，青年人也在追求學(xué)歷升級(jí)，教育部近年也在大力推動(dòng)職業(yè)本科和專(zhuān)業(yè)研究生教育發(fā)展。當(dāng)前高等教育高層次辦學(xué)規(guī)模擴(kuò)大，與1998年高校擴(kuò)招面臨的形勢(shì)十分相似，也很有可能復(fù)制當(dāng)時(shí)的政策紅利：1998年高校擴(kuò)招既助力抗擊亞洲金融危機(jī)帶來(lái)的沖擊，緩解了就業(yè)壓力和拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)，更為后來(lái)的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展儲(chǔ)備了大規(guī)模人才。

但當(dāng)前我國(guó)高校擴(kuò)大辦學(xué)規(guī)模，面臨的一大瓶頸問(wèn)題是學(xué)生宿舍不足。教育部多次重申，宿舍缺口大的高校不得新增招生指標(biāo)。諸多高校辦學(xué)規(guī)模擴(kuò)大由此受限。今年1月8日，國(guó)家發(fā)改委等七部委發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)高校學(xué)生宿舍建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，提到了“鼓勵(lì)高校通過(guò)購(gòu)買(mǎi)、租賃學(xué)校周邊的人才公寓、商住樓等社會(huì)用房，補(bǔ)充宿舍資源”。該意見(jiàn)公布后，廣受社會(huì)各界好評(píng)。

除了緩解高校宿舍供給缺口外，高校宿舍產(chǎn)業(yè)化將對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需、觸發(fā)新投資、緩解經(jīng)濟(jì)下行壓力發(fā)揮重要功效，也為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展提供新賽道。2023年全國(guó)高校在校生有4300萬(wàn)人，按人均住宿費(fèi)1200每年算，合計(jì)支出530億元，這與全國(guó)整個(gè)集中式長(zhǎng)租公寓行業(yè)營(yíng)收規(guī)模差不多。如果有1000萬(wàn)高校學(xué)生市場(chǎng)化租房，年租房消費(fèi)每人2000元，就可以創(chuàng)造年?duì)I收200億元并穩(wěn)步增長(zhǎng)的學(xué)生公寓市場(chǎng)。

然而，利用社會(huì)用房作高校學(xué)生宿舍，在國(guó)內(nèi)總體還是新生事物，同時(shí)存在一些潛在隱患風(fēng)險(xiǎn)。那么，如何認(rèn)識(shí)和破解這一難題？

一、鼓勵(lì)社會(huì)用房作高校宿舍的必要性與重要意義

（一）校舍不足及老化已經(jīng)成為高校辦學(xué)重要瓶頸

近年來(lái)，全國(guó)不少高校已經(jīng)宣布不為全日制專(zhuān)碩提供宿舍，引發(fā)不少爭(zhēng)議，也產(chǎn)生以下弊端：首先，學(xué)生住宿負(fù)擔(dān)重，勸退了一些經(jīng)濟(jì)條件不太好但有意愿報(bào)考的學(xué)生，無(wú)形中加大了教育不公平；其次，專(zhuān)碩學(xué)碩區(qū)別對(duì)待，也有關(guān)乎教育公平的爭(zhēng)議；再者，高校學(xué)生管理及后勤工作難度增加。學(xué)生分散居住，更不利于保障學(xué)生安全和教學(xué)管理。

此外，一些高校宿舍還存在建設(shè)年代久遠(yuǎn)、硬件失修、設(shè)施老化等問(wèn)題，不僅降低了學(xué)生的居住體驗(yàn)，還容易引發(fā)安全隱患。據(jù)學(xué)位與研究生教育雜志社調(diào)查發(fā)現(xiàn)，2023年研究生宿舍滿(mǎn)意率僅為63.1%，在圖書(shū)館、學(xué)術(shù)管理等8個(gè)指標(biāo)中排名倒數(shù)第一。

（二）高?？孔陨砹α啃陆ɑ蚋脑煨Ｉ幔y以解決問(wèn)題

當(dāng)前，各高校宿舍以自己投資新建或改造為主，存在很多難點(diǎn)。

一是新建困難多。許多高校地處城市中心城區(qū)，土地緊張，沒(méi)有新建的空間。即使能拿到土地，宿舍建設(shè)從立項(xiàng)啟動(dòng)到交付可使用，最快也需要兩至三年。但學(xué)生對(duì)一個(gè)高校的報(bào)考熱情是有時(shí)間窗口的，因校舍容納不了，報(bào)考學(xué)生就只好轉(zhuǎn)投其他高校乃至其他城市。

二是改造更難奏效。很多高校的老舊宿舍，連國(guó)務(wù)院要求的最低標(biāo)準(zhǔn)都未達(dá)標(biāo)，非常影響學(xué)生的住宿體驗(yàn)。在擴(kuò)大辦學(xué)規(guī)模壓力下，部分學(xué)校嘗試通過(guò)“四改六”“六改八”或重回“十人寢”等方式來(lái)增加供給，但讓學(xué)生更加不滿(mǎn)，容易誘發(fā)矛盾。

（三）部分高校學(xué)生存在租房升級(jí)需求

事實(shí)上，如今國(guó)內(nèi)高校學(xué)生中，選擇外出租房已有較高的比例。有些是家境較好的學(xué)生，不滿(mǎn)意校舍條件，同時(shí)追求隱私性，而在外租房。有些是高年級(jí)本科生、碩博生，因消費(fèi)能力提升，或因?yàn)橛袑?shí)習(xí)、已組建家庭等方面的需求，而租住在校外。這些學(xué)生的“美好租住生活”需求及消費(fèi)潛力，都有待進(jìn)一步挖掘和釋放。

（四）學(xué)生宿舍在國(guó)外是成熟產(chǎn)業(yè)、熱門(mén)投資

從一些發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，學(xué)生宿舍一直都是投資市場(chǎng)的“香餑餑”。學(xué)生公寓被視作兼具穩(wěn)定收益、增值空間和避險(xiǎn)屬性的資產(chǎn)。即使在新冠疫情期間，學(xué)生公寓都是有較強(qiáng)韌性的房地產(chǎn)板塊之一。圍繞學(xué)生宿舍產(chǎn)品，英美等國(guó)發(fā)行了學(xué)生公寓類(lèi)房地產(chǎn)信托基金。英國(guó)的學(xué)生公寓REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）只有2個(gè)，但規(guī)模都很大，最新市值合計(jì)為42億英鎊，占英國(guó)住房REITs總市值的60%以上。

學(xué)生住房類(lèi)REITs得到了投資市場(chǎng)的青睞，首先源于其波動(dòng)性相較其他資產(chǎn)類(lèi)別低，回報(bào)率良好。其次，學(xué)生住房類(lèi)REITs“抗衰退”、穿越經(jīng)濟(jì)周期的特性，也是吸引投資人近期關(guān)注的主要原因。

海外學(xué)生公寓市場(chǎng)的火熱主要有兩大因素：一是收益率穩(wěn)定。學(xué)生客群租期穩(wěn)定，支付與履約能力有保障，屬于優(yōu)質(zhì)租客，客群規(guī)模也持續(xù)增長(zhǎng)。二是收益增長(zhǎng)率穩(wěn)定。學(xué)生公寓的租金一般都有穩(wěn)定的增長(zhǎng)，超過(guò)普通租房租金增長(zhǎng)率。

（五）利用社會(huì)住房作學(xué)生宿舍，一舉多得

目前來(lái)看，新建或改造方式難以根本解決高校宿舍供需矛盾，更無(wú)法高質(zhì)量供給。利用社會(huì)用房作高校宿舍擁有以下優(yōu)勢(shì)：

一是見(jiàn)效快。成熟的社會(huì)用房，一般都滿(mǎn)足學(xué)生宿舍安全標(biāo)準(zhǔn)，且配套齊全，可拎包入住。二是地理位置優(yōu)勢(shì)。利用校園周邊的社會(huì)住房，比高校自己找遠(yuǎn)郊空地蓋新校舍，對(duì)學(xué)生更方便更友好；三是可在全社會(huì)層面進(jìn)行房源統(tǒng)籌，靈活多樣，投入少。

而新建需要財(cái)政、土地、資金的巨額支出。同時(shí)，2035年后高等教育適齡人口規(guī)模將逐年下降，校舍閑置概率大，投資風(fēng)險(xiǎn)高。加大鼓勵(lì)高校以“購(gòu)買(mǎi)、租賃社會(huì)用房”來(lái)替代“盲目新建”和“低質(zhì)量改造”，不僅可以在高校內(nèi)實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化，而且可以產(chǎn)生廣泛的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。

當(dāng)前，大城市的長(zhǎng)租公寓受經(jīng)濟(jì)下行及保障性租賃住房集中上市的沖擊，空置率較高，投資者受到較大信心。將閑置長(zhǎng)租公寓作為高校學(xué)生宿舍來(lái)提供，既解決高校擴(kuò)招瓶頸，又給長(zhǎng)租公寓行業(yè)一個(gè)喘息機(jī)會(huì)、轉(zhuǎn)型機(jī)會(huì)，還滿(mǎn)足了部分有較強(qiáng)支付力學(xué)生改善租房品質(zhì)的需求，一舉多得。

二、社會(huì)用房作高校宿舍的難點(diǎn)與堵點(diǎn)

那么，既然利用社會(huì)住房作學(xué)生宿舍可以一舉多得，為何不見(jiàn)行動(dòng)呢？我們?cè)谡{(diào)研走訪中發(fā)現(xiàn)，高校出于對(duì)房源選取、租金成本、學(xué)生分配、運(yùn)營(yíng)管理的擔(dān)憂，對(duì)于使用社會(huì)用房普遍動(dòng)力不足。

（一）可適用于高校宿舍的社會(huì)住房標(biāo)準(zhǔn)難以確定

高校宿舍有特定的建筑設(shè)計(jì)要求，社會(huì)住房一般不是針對(duì)高校宿舍開(kāi)發(fā)，是否能匹配，存在認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)缺乏問(wèn)題。

（二）租金難以平衡多方利益

租金定價(jià)需考量高校、學(xué)生負(fù)擔(dān)能力，以及社會(huì)用房所有者、運(yùn)營(yíng)方收益的多方利益平衡，這是最大難點(diǎn)。

高校住宿費(fèi)普遍在1200元/學(xué)年，住宿費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)每平方米每年僅為80元，僅相當(dāng)于市場(chǎng)租金的5-7%。若是高校以市場(chǎng)價(jià)格或準(zhǔn)市場(chǎng)價(jià)格租賃社會(huì)用房，再以高校傳統(tǒng)租金標(biāo)準(zhǔn)租給學(xué)生，高校將承擔(dān)巨大預(yù)算壓力。若仍按照傳統(tǒng)高校宿舍定價(jià)，社會(huì)用房的所有者提供房源作高校宿舍的積極性會(huì)很低。若按照市場(chǎng)定價(jià)，則高校和學(xué)生承受壓力大。

尤其是，大學(xué)生總體支付力偏弱。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年大學(xué)生平均可支配生活費(fèi)2082元，仍有22.34%的大學(xué)生的生活費(fèi)在1000元以下，主要收入來(lái)源依舊是父母，因而大學(xué)生在進(jìn)行消費(fèi)時(shí)，對(duì)性?xún)r(jià)比的關(guān)注度普遍較高。此外，部分商業(yè)性質(zhì)的社會(huì)用房是商水商電，這又增加了學(xué)生的生活成本。

（三）運(yùn)營(yíng)管理難兼?zhèn)浒踩⑿?、穩(wěn)定和學(xué)校特殊要求

目前已有部分高校租賃社會(huì)用房作宿舍，或者是引入物業(yè)公司輔助后勤管理。但據(jù)高校管理人員反映，外包物業(yè)的管理服務(wù)方面，由于企業(yè)本著成本最小化的原則，降低企業(yè)物業(yè)管理成本，隊(duì)伍素質(zhì)和服務(wù)水平偏低，難以滿(mǎn)足學(xué)校和學(xué)生需求。

同時(shí)，物業(yè)人員的管控力度不足，存在諸多安全隱患。由于常規(guī)學(xué)生管理工作、思想政治教育工作等并不屬于物業(yè)人員的職責(zé)范圍內(nèi)，他們這方面的工作效率遠(yuǎn)落后于學(xué)校自己的后勤團(tuán)隊(duì)。因而，當(dāng)前高校對(duì)于社會(huì)用房、社會(huì)化物業(yè)機(jī)構(gòu)的信任度偏低。

三、有序平穩(wěn)推動(dòng)社會(huì)用房作高校宿舍的對(duì)策建議

政府需要在“選房—購(gòu)/租房—運(yùn)營(yíng)—退出”的全過(guò)程中，擔(dān)任好“支持者”“粘合劑”“裁判員”的作用，在加大財(cái)政支持的同時(shí)，平衡好各方利益，確保校企合作關(guān)系的穩(wěn)定。

（一）解決“房”的問(wèn)題

針對(duì)高校對(duì)社會(huì)用房房源信任度不高的問(wèn)題，基于安全性、穩(wěn)定性，可由政府職能部門(mén)提前篩選一批可靠企業(yè)及房源，評(píng)估其建筑安全、住宿條件等，出具“學(xué)生宿舍資質(zhì)認(rèn)證”；也可通過(guò)政府監(jiān)督下的“投標(biāo)”嚴(yán)格流程。如租賃社會(huì)用房，建議所有者/運(yùn)營(yíng)方與高校簽署至少五年的長(zhǎng)期租賃合同，政府出面提供擔(dān)保。

針對(duì)社會(huì)用房供需匹配的問(wèn)題，一是從高校層面，改變傳統(tǒng)的宿舍布局認(rèn)知。結(jié)合英美等國(guó)高校經(jīng)驗(yàn)，以及部分有支付能力學(xué)生的住宿訴求來(lái)看，學(xué)生公寓可有若干條產(chǎn)品邏輯。當(dāng)前我國(guó)高校宿舍屬于“一張床”產(chǎn)品，可依照學(xué)生的不同需求，打造“一間房”“一套房”產(chǎn)品。二是從市場(chǎng)層面，鼓勵(lì)相關(guān)企業(yè)結(jié)合高校外溢的租賃需求，以及與現(xiàn)有的住宿產(chǎn)品匹配程度，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)和改造，在出品“一張床，一間房，一套房”的多元產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，打造選址優(yōu)勢(shì)、配套高標(biāo)等產(chǎn)品亮點(diǎn)。

針對(duì)房源穩(wěn)定、校企合作穩(wěn)定的問(wèn)題，在保證營(yíng)收穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，出臺(tái)配套政策以規(guī)范合作流程。校企雙方應(yīng)堅(jiān)持“保本微利”的原則，嚴(yán)格遵循市場(chǎng)運(yùn)作、平等互利原則的前提下，由校企雙方根據(jù)合作時(shí)的政策背景、物價(jià)指標(biāo)、貸款利率和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)因素，簽訂合作協(xié)議，形成多元化的合作開(kāi)發(fā)方式。

針對(duì)高校宿舍（包含社會(huì)用房宿舍）未來(lái)可能會(huì)閑置的問(wèn)題，可與“平急兩用”建設(shè)結(jié)合起來(lái)，還可與可裝配式建筑推廣、老舊小區(qū)改造相結(jié)合。

（二）解決“錢(qián)”的問(wèn)題

針對(duì)租金定價(jià)方式，可參照保障性租賃住房相關(guān)政策，作“學(xué)生宿舍”用途的高校宿舍參照同地段、同品質(zhì)市場(chǎng)租金的9折，但保證每年租金上漲不超過(guò)3%。如果所有者/運(yùn)營(yíng)方同意高校對(duì)住房進(jìn)行結(jié)構(gòu)性改造，以迎合高校學(xué)生的租住需求，租金可以適當(dāng)上揚(yáng)。租金基準(zhǔn)由專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)開(kāi)發(fā)租金估價(jià)系統(tǒng)計(jì)算得出。

針對(duì)高校負(fù)擔(dān)能力與企業(yè)收益間的矛盾，一是明確優(yōu)化財(cái)政教育經(jīng)費(fèi)使用結(jié)構(gòu)，加大支持力度。但與新建、改造不同，社會(huì)用房作學(xué)生宿舍用應(yīng)要更注意“算總賬、算長(zhǎng)期賬”，成立專(zhuān)項(xiàng)資金和專(zhuān)項(xiàng)項(xiàng)目名錄，防止因政策變化、后期支付力不足引致的校企合作斷裂。

同時(shí)，教育主管部門(mén)應(yīng)適度放寬學(xué)校貸款風(fēng)險(xiǎn)控制額度，還應(yīng)繼續(xù)爭(zhēng)取財(cái)政、物價(jià)、稅務(wù)等多部門(mén)的支持。高校與企業(yè)應(yīng)堅(jiān)持兩權(quán)分離、事企分離的原則，應(yīng)根據(jù)具體實(shí)際情況積極協(xié)調(diào)溝通，嚴(yán)格劃分資產(chǎn)的所有權(quán)、管理權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)；二是改變傳統(tǒng)的高?！案哌M(jìn)低出”模式，實(shí)行高校宿舍差異化收費(fèi)。引導(dǎo)有支付意愿、能力的學(xué)生選擇品質(zhì)更高的住宿產(chǎn)品；三是借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)發(fā)行學(xué)生住房類(lèi)REITs，通過(guò)公私合作模式（大學(xué)委托REITs進(jìn)行建設(shè)運(yùn)營(yíng)）和校外學(xué)生住房類(lèi)資產(chǎn)進(jìn)行盈利。

（三）解決“學(xué)生需求”的問(wèn)題

首先，要樹(shù)立合理的宿舍消費(fèi)觀，尊重學(xué)生多樣化、多元化的住宿需求。對(duì)于住宿“階梯消費(fèi)”可能會(huì)有爭(zhēng)議，認(rèn)為有違公平性，學(xué)生之間會(huì)互相攀比。但按照國(guó)內(nèi)外宿舍運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，大學(xué)生群體已是成年人，此模式并不會(huì)對(duì)學(xué)生心理產(chǎn)生過(guò)于負(fù)面的影響。

借鑒我國(guó)國(guó)情和學(xué)校管理需求，或許可以針對(duì)低年級(jí)者、本科生、生活困難學(xué)生，優(yōu)先配置校內(nèi)宿舍。針對(duì)高年級(jí)者、碩博士及有支付能力的學(xué)生，實(shí)行住宿階梯消費(fèi)制。為避免學(xué)生無(wú)法承擔(dān)住宿費(fèi)用情況的發(fā)生，應(yīng)豐富多元獎(jiǎng)（助）學(xué)金、學(xué)生助教形式等，拓展學(xué)生籌措資金渠道，避免新的不公平現(xiàn)象的出現(xiàn)。

其次，應(yīng)技術(shù)賦能住宿供需匹配。通過(guò)建立“在線搶房”平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)程序公平。當(dāng)前高校設(shè)有“在線搶課”平臺(tái)，宿舍和課程均屬于公共物品，在資源緊缺的情況下實(shí)行“先到先得”策略，是有先行范例和較高群體接受度的。此外，學(xué)?？赏ㄟ^(guò)信息化平臺(tái)定期對(duì)學(xué)生的住宿意愿和消費(fèi)能力進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，以摸清個(gè)體特征，便于動(dòng)態(tài)調(diào)整。

（四）解決“運(yùn)營(yíng)管理”的問(wèn)題

當(dāng)前許多社會(huì)用房房源，如人才公寓、長(zhǎng)租公寓等，擁有成熟的青年人社區(qū)，工作人員擁有豐富的社群活動(dòng)和管理經(jīng)驗(yàn)。高校加以培訓(xùn)，可在短期內(nèi)適應(yīng)高校宿舍管理的需求?？晒膭?lì)這部分存量房源/社區(qū)率先拓展新產(chǎn)品線，加強(qiáng)物業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，以適應(yīng)高校宿舍的要求。同時(shí)，高校應(yīng)定期結(jié)合學(xué)生公寓服務(wù)的日?？己恕?duì)社會(huì)化公司做出工作安排和工作提示。

此外，可以發(fā)揮學(xué)生自治的作用。當(dāng)前部分高校試行“駐樓輔導(dǎo)員”“樓長(zhǎng)”制度，由在讀的研究生組成，負(fù)責(zé)駐樓、值班和承擔(dān)勞動(dòng)教育課程助教，是學(xué)校輔導(dǎo)員隊(duì)伍的重要組成部分。這一制度可有效減輕校方的管理壓力，彌補(bǔ)社會(huì)化管理團(tuán)隊(duì)的不足。（作者系上海交通大學(xué)國(guó)際與公共事務(wù)學(xué)院、中國(guó)城市治理研究院教授陳杰；上海交通大學(xué)中國(guó)城市治理研究院博士生齊昕；上海交通大學(xué)國(guó)際與公共事務(wù)學(xué)院碩士生黎汛泰）