研究生太多，高校宿舍不夠用了？近日，一篇題為《研究生多到無宿舍可住》的報道引發(fā)網(wǎng)友熱議。

近年來，越來越多的高校提出不再為非全日制、定向就業(yè)或一些特定專業(yè)的碩士研究生提供宿舍。已經(jīng)公布2024年招生簡章的學校中，一些學校也開始不再為全日制專業(yè)碩士生提供校內(nèi)宿舍，其中包括北京大學、復旦大學、南開大學、北京師范大學、南京大學等多所知名高校。

高質(zhì)量發(fā)展背景下，社會各界對高層次人才的需求持續(xù)高漲，青年人也在追求學歷升級，教育部近年也在大力推動職業(yè)本科和專業(yè)研究生教育發(fā)展。當前高等教育高層次辦學規(guī)模擴大，與1998年高校擴招面臨的形勢十分相似，也很有可能復制當時的政策紅利：1998年高校擴招既助力抗擊亞洲金融危機帶來的沖擊，緩解了就業(yè)壓力和拉動了經(jīng)濟，更為后來的經(jīng)濟高速發(fā)展儲備了大規(guī)模人才。

但當前我國高校擴大辦學規(guī)模，面臨的一大瓶頸問題是學生宿舍不足。教育部多次重申，宿舍缺口大的高校不得新增招生指標。諸多高校辦學規(guī)模擴大由此受限。今年1月8日，國家發(fā)改委等七部委發(fā)布《關(guān)于加強高校學生宿舍建設的指導意見》，提到了“鼓勵高校通過購買、租賃學校周邊的人才公寓、商住樓等社會用房，補充宿舍資源”。該意見公布后，廣受社會各界好評。

除了緩解高校宿舍供給缺口外，高校宿舍產(chǎn)業(yè)化將對擴大內(nèi)需、觸發(fā)新投資、緩解經(jīng)濟下行壓力發(fā)揮重要功效，也為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展提供新賽道。2023年全國高校在校生有4300萬人，按人均住宿費1200每年算，合計支出530億元，這與全國整個集中式長租公寓行業(yè)營收規(guī)模差不多。如果有1000萬高校學生市場化租房，年租房消費每人2000元，就可以創(chuàng)造年營收200億元并穩(wěn)步增長的學生公寓市場。

然而，利用社會用房作高校學生宿舍，在國內(nèi)總體還是新生事物，同時存在一些潛在隱患風險。那么，如何認識和破解這一難題？

一、鼓勵社會用房作高校宿舍的必要性與重要意義

（一）校舍不足及老化已經(jīng)成為高校辦學重要瓶頸

近年來，全國不少高校已經(jīng)宣布不為全日制專碩提供宿舍，引發(fā)不少爭議，也產(chǎn)生以下弊端：首先，學生住宿負擔重，勸退了一些經(jīng)濟條件不太好但有意愿報考的學生，無形中加大了教育不公平；其次，專碩學碩區(qū)別對待，也有關(guān)乎教育公平的爭議；再者，高校學生管理及后勤工作難度增加。學生分散居住，更不利于保障學生安全和教學管理。

此外，一些高校宿舍還存在建設年代久遠、硬件失修、設施老化等問題，不僅降低了學生的居住體驗，還容易引發(fā)安全隱患。據(jù)學位與研究生教育雜志社調(diào)查發(fā)現(xiàn)，2023年研究生宿舍滿意率僅為63.1%，在圖書館、學術(shù)管理等8個指標中排名倒數(shù)第一。

（二）高?？孔陨砹α啃陆ɑ蚋脑煨Ｉ?，難以解決問題

當前，各高校宿舍以自己投資新建或改造為主，存在很多難點。

一是新建困難多。許多高校地處城市中心城區(qū)，土地緊張，沒有新建的空間。即使能拿到土地，宿舍建設從立項啟動到交付可使用，最快也需要兩至三年。但學生對一個高校的報考熱情是有時間窗口的，因校舍容納不了，報考學生就只好轉(zhuǎn)投其他高校乃至其他城市。

二是改造更難奏效。很多高校的老舊宿舍，連國務院要求的最低標準都未達標，非常影響學生的住宿體驗。在擴大辦學規(guī)模壓力下，部分學校嘗試通過“四改六”“六改八”或重回“十人寢”等方式來增加供給，但讓學生更加不滿，容易誘發(fā)矛盾。

（三）部分高校學生存在租房升級需求

事實上，如今國內(nèi)高校學生中，選擇外出租房已有較高的比例。有些是家境較好的學生，不滿意校舍條件，同時追求隱私性，而在外租房。有些是高年級本科生、碩博生，因消費能力提升，或因為有實習、已組建家庭等方面的需求，而租住在校外。這些學生的“美好租住生活”需求及消費潛力，都有待進一步挖掘和釋放。

（四）學生宿舍在國外是成熟產(chǎn)業(yè)、熱門投資

從一些發(fā)達國家的經(jīng)驗來看，學生宿舍一直都是投資市場的“香餑餑”。學生公寓被視作兼具穩(wěn)定收益、增值空間和避險屬性的資產(chǎn)。即使在新冠疫情期間，學生公寓都是有較強韌性的房地產(chǎn)板塊之一。圍繞學生宿舍產(chǎn)品，英美等國發(fā)行了學生公寓類房地產(chǎn)信托基金。英國的學生公寓REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）只有2個，但規(guī)模都很大，最新市值合計為42億英鎊，占英國住房REITs總市值的60%以上。

學生住房類REITs得到了投資市場的青睞，首先源于其波動性相較其他資產(chǎn)類別低，回報率良好。其次，學生住房類REITs“抗衰退”、穿越經(jīng)濟周期的特性，也是吸引投資人近期關(guān)注的主要原因。

海外學生公寓市場的火熱主要有兩大因素：一是收益率穩(wěn)定。學生客群租期穩(wěn)定，支付與履約能力有保障，屬于優(yōu)質(zhì)租客，客群規(guī)模也持續(xù)增長。二是收益增長率穩(wěn)定。學生公寓的租金一般都有穩(wěn)定的增長，超過普通租房租金增長率。

（五）利用社會住房作學生宿舍，一舉多得

目前來看，新建或改造方式難以根本解決高校宿舍供需矛盾，更無法高質(zhì)量供給。利用社會用房作高校宿舍擁有以下優(yōu)勢：

一是見效快。成熟的社會用房，一般都滿足學生宿舍安全標準，且配套齊全，可拎包入住。二是地理位置優(yōu)勢。利用校園周邊的社會住房，比高校自己找遠郊空地蓋新校舍，對學生更方便更友好；三是可在全社會層面進行房源統(tǒng)籌，靈活多樣，投入少。

而新建需要財政、土地、資金的巨額支出。同時，2035年后高等教育適齡人口規(guī)模將逐年下降，校舍閑置概率大，投資風險高。加大鼓勵高校以“購買、租賃社會用房”來替代“盲目新建”和“低質(zhì)量改造”，不僅可以在高校內(nèi)實現(xiàn)資源優(yōu)化，而且可以產(chǎn)生廣泛的社會經(jīng)濟效益。

當前，大城市的長租公寓受經(jīng)濟下行及保障性租賃住房集中上市的沖擊，空置率較高，投資者受到較大信心。將閑置長租公寓作為高校學生宿舍來提供，既解決高校擴招瓶頸，又給長租公寓行業(yè)一個喘息機會、轉(zhuǎn)型機會，還滿足了部分有較強支付力學生改善租房品質(zhì)的需求，一舉多得。

二、社會用房作高校宿舍的難點與堵點

那么，既然利用社會住房作學生宿舍可以一舉多得，為何不見行動呢？我們在調(diào)研走訪中發(fā)現(xiàn)，高校出于對房源選取、租金成本、學生分配、運營管理的擔憂，對于使用社會用房普遍動力不足。

（一）可適用于高校宿舍的社會住房標準難以確定

高校宿舍有特定的建筑設計要求，社會住房一般不是針對高校宿舍開發(fā)，是否能匹配，存在認定標準缺乏問題。

（二）租金難以平衡多方利益

租金定價需考量高校、學生負擔能力，以及社會用房所有者、運營方收益的多方利益平衡，這是最大難點。

高校住宿費普遍在1200元/學年，住宿費標準每平方米每年僅為80元，僅相當于市場租金的5-7%。若是高校以市場價格或準市場價格租賃社會用房，再以高校傳統(tǒng)租金標準租給學生，高校將承擔巨大預算壓力。若仍按照傳統(tǒng)高校宿舍定價，社會用房的所有者提供房源作高校宿舍的積極性會很低。若按照市場定價，則高校和學生承受壓力大。

尤其是，大學生總體支付力偏弱。據(jù)統(tǒng)計，2022年大學生平均可支配生活費2082元，仍有22.34%的大學生的生活費在1000元以下，主要收入來源依舊是父母，因而大學生在進行消費時，對性價比的關(guān)注度普遍較高。此外，部分商業(yè)性質(zhì)的社會用房是商水商電，這又增加了學生的生活成本。

（三）運營管理難兼?zhèn)浒踩?、效率、穩(wěn)定和學校特殊要求

目前已有部分高校租賃社會用房作宿舍，或者是引入物業(yè)公司輔助后勤管理。但據(jù)高校管理人員反映，外包物業(yè)的管理服務方面，由于企業(yè)本著成本最小化的原則，降低企業(yè)物業(yè)管理成本，隊伍素質(zhì)和服務水平偏低，難以滿足學校和學生需求。

同時，物業(yè)人員的管控力度不足，存在諸多安全隱患。由于常規(guī)學生管理工作、思想政治教育工作等并不屬于物業(yè)人員的職責范圍內(nèi)，他們這方面的工作效率遠落后于學校自己的后勤團隊。因而，當前高校對于社會用房、社會化物業(yè)機構(gòu)的信任度偏低。

三、有序平穩(wěn)推動社會用房作高校宿舍的對策建議

政府需要在“選房—購/租房—運營—退出”的全過程中，擔任好“支持者”“粘合劑”“裁判員”的作用，在加大財政支持的同時，平衡好各方利益，確保校企合作關(guān)系的穩(wěn)定。

（一）解決“房”的問題

針對高校對社會用房房源信任度不高的問題，基于安全性、穩(wěn)定性，可由政府職能部門提前篩選一批可靠企業(yè)及房源，評估其建筑安全、住宿條件等，出具“學生宿舍資質(zhì)認證”；也可通過政府監(jiān)督下的“投標”嚴格流程。如租賃社會用房，建議所有者/運營方與高校簽署至少五年的長期租賃合同，政府出面提供擔保。

針對社會用房供需匹配的問題，一是從高校層面，改變傳統(tǒng)的宿舍布局認知。結(jié)合英美等國高校經(jīng)驗，以及部分有支付能力學生的住宿訴求來看，學生公寓可有若干條產(chǎn)品邏輯。當前我國高校宿舍屬于“一張床”產(chǎn)品，可依照學生的不同需求，打造“一間房”“一套房”產(chǎn)品。二是從市場層面，鼓勵相關(guān)企業(yè)結(jié)合高校外溢的租賃需求，以及與現(xiàn)有的住宿產(chǎn)品匹配程度，對產(chǎn)品進行結(jié)構(gòu)化設計和改造，在出品“一張床，一間房，一套房”的多元產(chǎn)品的基礎上，打造選址優(yōu)勢、配套高標等產(chǎn)品亮點。

針對房源穩(wěn)定、校企合作穩(wěn)定的問題，在保證營收穩(wěn)定的基礎上，出臺配套政策以規(guī)范合作流程。校企雙方應堅持“保本微利”的原則，嚴格遵循市場運作、平等互利原則的前提下，由校企雙方根據(jù)合作時的政策背景、物價指標、貸款利率和收費標準等相關(guān)因素，簽訂合作協(xié)議，形成多元化的合作開發(fā)方式。

針對高校宿舍（包含社會用房宿舍）未來可能會閑置的問題，可與“平急兩用”建設結(jié)合起來，還可與可裝配式建筑推廣、老舊小區(qū)改造相結(jié)合。

（二）解決“錢”的問題

針對租金定價方式，可參照保障性租賃住房相關(guān)政策，作“學生宿舍”用途的高校宿舍參照同地段、同品質(zhì)市場租金的9折，但保證每年租金上漲不超過3%。如果所有者/運營方同意高校對住房進行結(jié)構(gòu)性改造，以迎合高校學生的租住需求，租金可以適當上揚。租金基準由專業(yè)評估機構(gòu)開發(fā)租金估價系統(tǒng)計算得出。

針對高校負擔能力與企業(yè)收益間的矛盾，一是明確優(yōu)化財政教育經(jīng)費使用結(jié)構(gòu)，加大支持力度。但與新建、改造不同，社會用房作學生宿舍用應要更注意“算總賬、算長期賬”，成立專項資金和專項項目名錄，防止因政策變化、后期支付力不足引致的校企合作斷裂。

同時，教育主管部門應適度放寬學校貸款風險控制額度，還應繼續(xù)爭取財政、物價、稅務等多部門的支持。高校與企業(yè)應堅持兩權(quán)分離、事企分離的原則，應根據(jù)具體實際情況積極協(xié)調(diào)溝通，嚴格劃分資產(chǎn)的所有權(quán)、管理權(quán)與經(jīng)營權(quán)；二是改變傳統(tǒng)的高校“高進低出”模式，實行高校宿舍差異化收費。引導有支付意愿、能力的學生選擇品質(zhì)更高的住宿產(chǎn)品；三是借鑒國際經(jīng)驗發(fā)行學生住房類REITs，通過公私合作模式（大學委托REITs進行建設運營）和校外學生住房類資產(chǎn)進行盈利。

（三）解決“學生需求”的問題

首先，要樹立合理的宿舍消費觀，尊重學生多樣化、多元化的住宿需求。對于住宿“階梯消費”可能會有爭議，認為有違公平性，學生之間會互相攀比。但按照國內(nèi)外宿舍運營管理經(jīng)驗來看，大學生群體已是成年人，此模式并不會對學生心理產(chǎn)生過于負面的影響。

借鑒我國國情和學校管理需求，或許可以針對低年級者、本科生、生活困難學生，優(yōu)先配置校內(nèi)宿舍。針對高年級者、碩博士及有支付能力的學生，實行住宿階梯消費制。為避免學生無法承擔住宿費用情況的發(fā)生，應豐富多元獎（助）學金、學生助教形式等，拓展學生籌措資金渠道，避免新的不公平現(xiàn)象的出現(xiàn)。

其次，應技術(shù)賦能住宿供需匹配。通過建立“在線搶房”平臺，實現(xiàn)程序公平。當前高校設有“在線搶課”平臺，宿舍和課程均屬于公共物品，在資源緊缺的情況下實行“先到先得”策略，是有先行范例和較高群體接受度的。此外，學?？赏ㄟ^信息化平臺定期對學生的住宿意愿和消費能力進行統(tǒng)計，以摸清個體特征，便于動態(tài)調(diào)整。

（四）解決“運營管理”的問題

當前許多社會用房房源，如人才公寓、長租公寓等，擁有成熟的青年人社區(qū)，工作人員擁有豐富的社群活動和管理經(jīng)驗。高校加以培訓，可在短期內(nèi)適應高校宿舍管理的需求。可鼓勵這部分存量房源/社區(qū)率先拓展新產(chǎn)品線，加強物業(yè)人員業(yè)務培訓，以適應高校宿舍的要求。同時，高校應定期結(jié)合學生公寓服務的日?？己恕ι鐣咀龀龉ぷ靼才藕凸ぷ魈崾?。

此外，可以發(fā)揮學生自治的作用。當前部分高校試行“駐樓輔導員”“樓長”制度，由在讀的研究生組成，負責駐樓、值班和承擔勞動教育課程助教，是學校輔導員隊伍的重要組成部分。這一制度可有效減輕校方的管理壓力，彌補社會化管理團隊的不足。（作者系上海交通大學國際與公共事務學院、中國城市治理研究院教授陳杰；上海交通大學中國城市治理研究院博士生齊昕；上海交通大學國際與公共事務學院碩士生黎汛泰）