中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，限售是房住不炒最典型的政策，菏澤在當(dāng)下節(jié)點(diǎn)取消這一政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期管理影響非常大?！跋奘壅咧饕槍?duì)投資投機(jī)購(gòu)房，取消限售，給市場(chǎng)的信號(hào)是鼓勵(lì)投資投機(jī)及短期交易。因此，菏澤的這個(gè)政策應(yīng)該被叫停。”

12月18日下午，山東省菏澤市拋出了一枚“深水炸彈”——取消限售措施，包括此前對(duì)新建商品住房和二手住房的限售。這被解讀為，全國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)打響“調(diào)控松綁”第一槍?zhuān)€引起了全國(guó)范圍內(nèi)的持續(xù)關(guān)注。

對(duì)此，昨日（12月19日）下午，菏澤市住建局回應(yīng)稱(chēng)，近年來(lái)，受轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定的影響，菏澤市二手房交易價(jià)格出現(xiàn)同比增長(zhǎng)較快的勢(shì)頭。為了防止商品住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)大的波動(dòng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)過(guò)認(rèn)真調(diào)查和評(píng)估，菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局決定取消已出臺(tái)的限制新購(gòu)和二手住房轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定。

早些時(shí)間，山東省住房和建設(shè)廳也明確表態(tài)，山東省住建廳和國(guó)家調(diào)控政策是一致的，采用一城一策、因城施策的管控措施，但政策方面不是“一刀切”，由各城市根據(jù)自身情況決定，省住建廳會(huì)進(jìn)行總體把控，“不干涉各地方住建部門(mén)的具體政策?！?/p>

動(dòng)態(tài)——菏澤住建局：“取消限售”是市民迫切需求

看到取消限售的消息，張輝（化名）一下子興奮了，“很快成交量就能上去了，”張輝是山東省菏澤市一家房產(chǎn)中介公司的工作人員，昨日下午，他告訴北京青年報(bào)記者，政策落地的第一天，僅他一個(gè)人就接到了十幾個(gè)咨詢(xún)買(mǎi)房的電話(huà)，“本地的、外地的都有?！?/p>

18日，山東省菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)全市棚戶(hù)區(qū)改造和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（菏建〔2018〕7號(hào)），通知第六條明確規(guī)定：取消新購(gòu)住房限制轉(zhuǎn)讓措施。

通知稱(chēng)，取消《菏澤市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（菏政辦發(fā)〔2017〕42號(hào)）中“對(duì)主城區(qū)和住房成交量高、房?jī)r(jià)穩(wěn)控壓力大的縣區(qū)實(shí)行新購(gòu)住房限制轉(zhuǎn)讓措施，即所購(gòu)買(mǎi)的新建商品住房和二手住房取得產(chǎn)權(quán)證書(shū)至少滿(mǎn)2年后方可上市交易，非本地居民購(gòu)房限制轉(zhuǎn)讓時(shí)間不少于3年”的規(guī)定。

從2017年11月限購(gòu)、限售政策出臺(tái)之后，這一年多以來(lái)，張輝的業(yè)績(jī)特別不好，“有時(shí)候幾天都接不到一個(gè)電話(huà)。”張輝說(shuō)，不僅如此，還有大量因限購(gòu)、限售政策無(wú)法過(guò)戶(hù)的房源一直被擱置，“現(xiàn)在都可以解放了?！?/p>

實(shí)際上，在菏澤住建局的最新回應(yīng)中，也特別提到了這一點(diǎn)，“2017年11月份，菏澤限制新購(gòu)和二手住房轉(zhuǎn)讓期限有關(guān)規(guī)定出臺(tái)后，有不少準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)存量住房的市民，特別是棚改貨幣化補(bǔ)償?shù)氖忻?，因不能辦理過(guò)戶(hù)而無(wú)法購(gòu)買(mǎi)合適的存量住房，要求取消限制轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定的愿望十分迫切”。

影響——當(dāng)?shù)刭?gòu)房者還在“觀(guān)望”

不過(guò)與張輝的興奮不同的是，菏澤的一些購(gòu)房者則相對(duì)冷靜，盡管取消限售的政策已經(jīng)正式落地，但他們認(rèn)為整個(gè)市場(chǎng)還尚需要“觀(guān)望”。

市場(chǎng)的冷靜，讓菏澤的另一名中介李強(qiáng)（化名）頗為意外，“原以為會(huì)特別火爆，但今天我只接到了一個(gè)咨詢(xún)電話(huà)。”李強(qiáng)覺(jué)得，一項(xiàng)政策的出臺(tái)，市場(chǎng)還需要一些時(shí)間去“消化”。

值得注意的是，目前菏澤的二手房?jī)r(jià)相對(duì)限售之初，還是有了不同程度的上漲。安居客有關(guān)資料顯示，2018年1月-4月，菏澤二手房均價(jià)每平米在6000元以下，5月起就有了明顯的上漲，其中11月均價(jià)為6662元/平米，12月的均價(jià)為6581元/平米。僅從12月均價(jià)來(lái)看，環(huán)比11月下跌1.21%，同比去年同期上漲7.01%。

由此，菏澤市住建局稱(chēng)，近年來(lái)，受轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定的影響，菏澤市二手房交易價(jià)格出現(xiàn)同比增長(zhǎng)較快的勢(shì)頭。為了防止商品住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)大的波動(dòng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)過(guò)認(rèn)真調(diào)查和評(píng)估，菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局決定取消已出臺(tái)的限制新購(gòu)和二手住房轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定。

北青報(bào)記者注意到，目前有關(guān)網(wǎng)站能看到的菏澤在售的數(shù)十個(gè)新房項(xiàng)目根據(jù)位置的不同，價(jià)格也有所不同。其中最高的為9000元/平米，最低的僅為3200元/平米。

也正是在此情況下，2018年12月14日，菏澤市住建局根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)調(diào)控、因城施策的要求，取消了新購(gòu)和二手住房限制轉(zhuǎn)讓期限的有關(guān)規(guī)定。

觀(guān)點(diǎn)——菏澤新政帶來(lái)的購(gòu)買(mǎi)力有限

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，限售是房住不炒最典型的政策，菏澤在當(dāng)下節(jié)點(diǎn)取消這一政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期管理影響非常大，應(yīng)該被叫停。張大偉稱(chēng)，限售政策是過(guò)去兩年樓市調(diào)控的標(biāo)志性政策，也是房住不炒最典型的政策，該政策的出臺(tái)降低了房產(chǎn)的投資需求，對(duì)抑制市場(chǎng)過(guò)熱起到很大作用。從全國(guó)層面看，在當(dāng)下節(jié)點(diǎn)取消限售，會(huì)對(duì)市場(chǎng)心理產(chǎn)生影響，也會(huì)帶來(lái)很強(qiáng)的示范效應(yīng)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期管理的影響非常大?！跋奘壅咧饕槍?duì)投資投機(jī)購(gòu)房，取消限售，給市場(chǎng)的信號(hào)是鼓勵(lì)投資投機(jī)及短期交易。因此，菏澤的這個(gè)政策應(yīng)該被叫停。”

不過(guò)，在張大偉看來(lái)，經(jīng)過(guò)兩年多的調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入“五限時(shí)代”，即限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售及限商住。對(duì)市場(chǎng)影響最大的政策是限貸，其次是限購(gòu)、限價(jià)。限售對(duì)市場(chǎng)的直接影響不大，特別是菏澤僅對(duì)本地人限售兩年，外地購(gòu)房者限售三年，這一政策即使松綁，給菏澤帶來(lái)的購(gòu)買(mǎi)力也有限。

在經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝看來(lái)，菏澤市這次出臺(tái)的“取消新購(gòu)住房限制轉(zhuǎn)讓措施”很大膽，或會(huì)給一些開(kāi)發(fā)商帶來(lái)極大的信心，“可謂是一劑興奮劑。”

宋清輝認(rèn)為，從菏澤市的情況來(lái)看，取消新購(gòu)住房限制轉(zhuǎn)讓措施的原因可能是為了加快去庫(kù)存的速度，以便配合當(dāng)?shù)氐呐锔恼哒{(diào)整等?！昂蕽傻恼{(diào)控松綁恐會(huì)對(duì)全國(guó)樓市造成羊群效應(yīng)，從而引發(fā)其他城市的仿效。但在當(dāng)前嚴(yán)厲的樓市調(diào)控基本面下，預(yù)計(jì)仿效的城市不會(huì)增加太多?！?/p>

（原題：《菏澤“取消限售”影響有多大》）