5月27日晚，上海樓市“滬九條”新政落地。首套房首付降至20%，貸款利率下調(diào)，非戶籍限購(gòu)松綁，多孩家庭增加購(gòu)房額度……一系列房地產(chǎn)政策出臺(tái)后，上海樓市將迎來(lái)哪些變化？房?jī)r(jià)會(huì)漲嗎？現(xiàn)在應(yīng)該出手買(mǎi)房了嗎？澎湃新聞邀請(qǐng)業(yè)內(nèi)專(zhuān)家就上述問(wèn)題進(jìn)行分析和展望。

澎湃新聞：在5月17日央行發(fā)布系列政策組合拳后，上海密集出臺(tái)房地產(chǎn)優(yōu)化政策，釋放了什么信號(hào)？背后有哪些原因？

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)：這一次上海的政策我也做了很多效果的監(jiān)測(cè)，感受出來(lái)上海這次政策市場(chǎng)反應(yīng)非常明顯。包括關(guān)于買(mǎi)房的一些政策，到底要不要去買(mǎi)房、買(mǎi)哪里，很多朋友都來(lái)咨詢。這說(shuō)明政策其實(shí)還是非常有效果的，或者說(shuō)老百姓對(duì)這個(gè)政策關(guān)注度還是比較高的。剛才我也注意到一個(gè)詞，叫“滬九條”，以前通常叫上海的新政，但是“滬九條”說(shuō)明不是單一的一個(gè)政策，是一攬子政策。

此前，我們講北上廣深的政策調(diào)整主要是限購(gòu)的放松。這次一個(gè)比較大的亮點(diǎn)是下調(diào)了首付比例，這就說(shuō)明是對(duì)5月17日央行政策進(jìn)行了落實(shí)。

所以說(shuō)上海這次的政策其實(shí)是分為兩個(gè)方面：一是對(duì)原有的限購(gòu)政策的放松，二是對(duì)5月17日央行信貸政策進(jìn)一步吸收落實(shí)。

大家關(guān)心的限購(gòu)政策包括外地戶籍社保、單身人士、人才購(gòu)房、離異家庭、多孩家庭等，買(mǎi)房的一些政策逐漸放松。銀行貸款的政策包括首付比例、房貸利率，還有公積金貸款額度方面的調(diào)整。

“滬九條”里面還有其他一些比較豐富的內(nèi)容，比如以舊換新的購(gòu)房補(bǔ)貼，這也是個(gè)首創(chuàng)，還有高品質(zhì)住宅等等一系列內(nèi)容。所以說(shuō)這次政策的信息量很大，市場(chǎng)反應(yīng)也非常好。

我認(rèn)為，這充分說(shuō)明，上海在堅(jiān)持一城一策、精準(zhǔn)施策的基礎(chǔ)上落實(shí)了非常好的政策內(nèi)容。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波：我非常同意，“滬九條”的落地雖然時(shí)間是5月27日，和中央層面釋放的信貸政策差了十天，但其實(shí)本身是對(duì)5月17日政策的一個(gè)實(shí)際落實(shí)。因?yàn)?月17日央行只是公布了各地首付比例最低多少，取消貸款利率的下限，但是具體執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)橛擅總€(gè)省來(lái)具體確定，所以當(dāng)時(shí)大家對(duì)于上海能到一個(gè)什么水平，其實(shí)市場(chǎng)還是眾說(shuō)紛紜的。尤其是二套房，我們都知道上海以往的限購(gòu)非常嚴(yán)，整個(gè)首付的門(mén)檻也非常高，市場(chǎng)熱的時(shí)候，二套房的首付再加上一些稅費(fèi)，成本加上去，基本上能達(dá)到買(mǎi)一套房的80%以上了。對(duì)于很多換房人群來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房壓力非常大。所以大家一直在猜，上海能跟進(jìn)到什么程度。很多人都說(shuō)如果調(diào)到40%已經(jīng)屬于比較好的了，這次政策出臺(tái)的力度是明顯大于市場(chǎng)預(yù)期的，所以效果真的非常好。

政策出來(lái)當(dāng)天晚上到12點(diǎn)還沒(méi)有睡覺(jué)，很多朋友在找我，問(wèn)當(dāng)下買(mǎi)房的一些情況，比如是不是符合買(mǎi)房條件，問(wèn)的非常多，我印象非常深。

所以上海出臺(tái)的政策給市場(chǎng)釋放的信號(hào)，一方面我們認(rèn)為是推進(jìn)整個(gè)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展，延續(xù)430政治局會(huì)議提到的“消化存量、優(yōu)化增量”的落實(shí)。另一方面我們看到上海的政策出臺(tái)的維度也非常細(xì)膩，照顧到層層面面。比如普通購(gòu)房人群的首付的調(diào)整、利率調(diào)整，還考慮到多子女家庭是不是能多買(mǎi)一套房，以舊換新過(guò)程中提供相應(yīng)的補(bǔ)貼等。可以想象，在出臺(tái)政策之前，政府對(duì)于上海本身的市場(chǎng)的情況做了非常細(xì)致的排摸，才能出臺(tái)非常有針對(duì)性的政策。

我們認(rèn)為，這次的政策出臺(tái)之后會(huì)對(duì)市場(chǎng)起到比較大的效果，尤其是在大尺度的降低限購(gòu)門(mén)檻以及首付調(diào)整這個(gè)層面。

整體來(lái)看，我們認(rèn)為政策釋放的信號(hào)非常積極，而且不止對(duì)于上海，大家也期待其他三個(gè)一線城市出臺(tái)跟進(jìn)的政策，以及很多二線城市期待看到上海這樣的城市出現(xiàn)市場(chǎng)回暖后，帶動(dòng)更多的城市迎來(lái)市場(chǎng)的回穩(wěn)。

澎湃新聞：此次限購(gòu)政策調(diào)整對(duì)象包括外地戶籍、人才購(gòu)房、單身人士、離異家庭、住房贈(zèng)予、企業(yè)購(gòu)房、多孩家庭，哪幾項(xiàng)政策力度最大？

58安居客研究院院長(zhǎng)張波：我個(gè)人的判斷是這樣的，結(jié)合市場(chǎng)的需求以及安居客線上的數(shù)據(jù)，在今年前四個(gè)月，整個(gè)外環(huán)外區(qū)域總價(jià)在三四百萬(wàn)元的占比是非常高的，占比在三成左右。另外一類(lèi)人群是總價(jià)在400萬(wàn)至600萬(wàn)元之間，占比也非常高。這部分人群特點(diǎn)比較明顯，一類(lèi)是剛需人群，一類(lèi)是首次改善人群。

這些人群在以往上車(chē)的壓力是比較大的，也就是首付的壓力，因?yàn)槭赘兜臈l件會(huì)比較高。

另外很多人還未必具有購(gòu)買(mǎi)房子的資格，所以從這個(gè)條件來(lái)看，我認(rèn)為對(duì)于市場(chǎng)力度最大的，還是對(duì)于這些購(gòu)房人群限購(gòu)的一個(gè)放松以及首付比例的調(diào)整。

在限購(gòu)放松里面，我個(gè)人比較看好的，或者說(shuō)思考的比較細(xì)膩的政策是對(duì)于單身人群的限購(gòu)放松。即對(duì)外環(huán)以內(nèi)的二手房定向去做放松。

這個(gè)政策可以解決兩個(gè)問(wèn)題。第一個(gè)問(wèn)題是解決很多非戶籍單身人群，他不是只想買(mǎi)外環(huán)外的，他也想買(mǎi)很多市中心里面位置比較好一些的房子。以往的政策其實(shí)不能照顧他這樣的需求。同時(shí)政策也兼顧到另一個(gè)層面，就是市場(chǎng)上還有很多置換人群，他是以舊換新的，他要把手里的舊房子去賣(mài)掉。通過(guò)剛才的這個(gè)政策，也可以釋放單身購(gòu)房人群的購(gòu)買(mǎi)力，所以這個(gè)政策是一石二鳥(niǎo)，我覺(jué)得這個(gè)政策效果比較大，對(duì)于市場(chǎng)的拉動(dòng)作用也會(huì)比較明顯。

第二就是購(gòu)房門(mén)檻降低，尤其是二套房購(gòu)房門(mén)檻降低。

前面我也提到，首套房的門(mén)檻降低的確會(huì)對(duì)于市場(chǎng)有影響。但是二套房降低的幅度從市場(chǎng)面實(shí)際的感受來(lái)說(shuō)是最大的，會(huì)讓很多人在當(dāng)下能夠積極入市。

舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)，在上海，如果是改善買(mǎi)800萬(wàn)到1000萬(wàn)元房子的，其實(shí)占比還蠻高。如果按照之前的政策，首付至少在七成以上，1000萬(wàn)元的房子，至少準(zhǔn)備700萬(wàn)元的首付資金。新政后，首付比例35%，按這個(gè)來(lái)算的話，只要350萬(wàn)元。這樣的話整個(gè)上車(chē)的門(mén)檻是大大降低的，因此我認(rèn)為這個(gè)政策對(duì)于市場(chǎng)拉動(dòng)作用會(huì)比較強(qiáng)。

第三就是利率降低。原來(lái)上海的房貸利率是非常高的。早幾年首套房的房貸利率都要進(jìn)行相應(yīng)的上浮，現(xiàn)在二套房的房貸利率都能進(jìn)行相應(yīng)的下調(diào)，對(duì)于很多老百姓來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房月供的壓力會(huì)大大減少。

因此，我認(rèn)為力度最大的從排序來(lái)看，首先是限購(gòu)放松，第二個(gè)是購(gòu)房門(mén)檻降低，第三是利率調(diào)整，這三個(gè)是對(duì)市場(chǎng)影響最主要的政策。

澎湃新聞：此次單身人士購(gòu)房擴(kuò)大至外環(huán)內(nèi)二手房，對(duì)上海的二手房市場(chǎng)會(huì)有哪些影響？

易居研究院的研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)：從去年開(kāi)始我們就注意到房地產(chǎn)有一個(gè)新的現(xiàn)象，就是二手房的掛牌量增加。以前二手房有掛牌這個(gè)說(shuō)法，但是沒(méi)有掛牌量激增這個(gè)說(shuō)法，是2023年以來(lái)出現(xiàn)的一個(gè)新的情況，而且這個(gè)新的情況全國(guó)各地都有。這也引發(fā)我們當(dāng)時(shí)去思考房地產(chǎn)會(huì)發(fā)生一些什么變化，我們認(rèn)為其中有一個(gè)重要的變化，就是二手房好像不太好賣(mài)了。

二手房不太好賣(mài)會(huì)產(chǎn)生什么問(wèn)題呢？二手房賣(mài)不掉，他就沒(méi)能力去換房，所以整個(gè)鏈條其實(shí)是打亂了，或者說(shuō)沒(méi)有疏通。所以這次新政，尤其是非戶籍單身人士可以在外環(huán)以內(nèi)買(mǎi)房，我認(rèn)為很大程度上說(shuō)明是對(duì)整個(gè)二手房市場(chǎng)是重視的。

另一個(gè)方面，剛才提到一個(gè)詞“外環(huán)內(nèi)”，這個(gè)詞很有意思，很多人來(lái)問(wèn)“嚴(yán)老師這個(gè)外環(huán)內(nèi)是什么意思，是外環(huán)跟內(nèi)環(huán)之間呢，還是說(shuō)外環(huán)的里面？”那就需要把上次的政策放在一起就能理解了。上一次上海發(fā)布的政策對(duì)于單身人士買(mǎi)房叫外環(huán)外，現(xiàn)在叫外環(huán)內(nèi)，這樣去理解就清楚，一個(gè)叫外環(huán)外，一個(gè)叫外環(huán)內(nèi)，那就是以外環(huán)這條線為界限。

也就是說(shuō)，外環(huán)外區(qū)域，非戶籍單身可以買(mǎi)一套新房或者買(mǎi)一套二手房；調(diào)整后，非戶籍單身可以買(mǎi)中心城區(qū)的二手房，都是只能買(mǎi)一套。

舉個(gè)例子，就是單身的人士如果你有三年社保，就可以在黃浦區(qū)買(mǎi)一套二手房。

所以我認(rèn)為，我們這些政策接下來(lái)會(huì)慢慢發(fā)酵的，會(huì)慢慢產(chǎn)生效應(yīng)的。剛出政策大家可能不太了解，隨著這個(gè)政策的效應(yīng)釋放，接下來(lái)會(huì)有更多的人關(guān)注二手房，二手房整個(gè)市場(chǎng)交易量應(yīng)該是會(huì)明顯提升的。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波：有兩個(gè)詞我說(shuō)出來(lái)大家可能感觸非常深，一個(gè)詞叫“老破小”，另一個(gè)詞叫“遠(yuǎn)大新”。對(duì)于很多非戶籍的單身人群來(lái)說(shuō)，之前給他的選項(xiàng)只有遠(yuǎn)大新，就是你可以買(mǎi)外環(huán)以外的。同樣300萬(wàn)元，你可能是大一些的，住得舒服一點(diǎn)的。但是你想買(mǎi)外環(huán)內(nèi)的老破小沒(méi)有機(jī)會(huì)，沒(méi)有給你買(mǎi)房子的資格。但是從市場(chǎng)調(diào)研，包括我們用戶在線上的找房數(shù)據(jù)來(lái)看，可以非常清晰地看到很多的年輕人，包括新上海人，他在市區(qū)外環(huán)以內(nèi)找房，甚至一些好的地段去找老破小的比例是非常高的。很多人是希望在市區(qū)里有一個(gè)更加便捷的交通的這樣一個(gè)生活。

這次的政策其實(shí)是起到很好作用，給到更多想買(mǎi)老破小的人比較好的一個(gè)機(jī)會(huì)。我們也堅(jiān)信政策出臺(tái)之后，整個(gè)市中心的二手房的成交量未來(lái)會(huì)有一個(gè)相對(duì)明顯的提升。

另一個(gè)和二手房相關(guān)的政策是支持企業(yè)購(gòu)買(mǎi)小戶型二手住房用于職工租住，要求是一些2000年前竣工、建筑面積在70平方米及以下的二手住房。那么對(duì)于外環(huán)內(nèi)的二手房會(huì)起到一個(gè)很積極的作用。結(jié)合著以舊換新工作的推進(jìn)，是一個(gè)多維度的作用。

二手房其實(shí)也不止外環(huán)內(nèi)，外環(huán)以外的改善型的二手房關(guān)注的人會(huì)更多。因?yàn)榭們r(jià)要能夠控制的合理的情況下，可能選擇外環(huán)外的區(qū)域會(huì)比較多一些。總體來(lái)看，這一輪的政策出臺(tái)之后，單從二手房層面來(lái)看，外環(huán)以內(nèi)的二手房在短期內(nèi)的市場(chǎng)拉動(dòng)作用會(huì)更加明顯一點(diǎn)。

澎湃新聞：新政落地后從市場(chǎng)反饋來(lái)看，不同群體的反饋和想法還是不太一樣，有一些比較猶豫的客戶是比較激動(dòng)的，還有一部分客戶是持觀望的態(tài)度，此次新政落地后會(huì)對(duì)市場(chǎng)有哪些影響？如何看待和分析當(dāng)前上海樓市？

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)：剛才也講到了客戶的心態(tài)，有些可能比較焦慮要不要買(mǎi)，有些在觀望。我周邊也有些人會(huì)來(lái)問(wèn)這些問(wèn)題，我會(huì)給他講講我的想法，就是你所關(guān)心的這些問(wèn)題，其實(shí)主要的核心點(diǎn)還是在價(jià)格上，就是大家還是在擔(dān)心價(jià)格會(huì)不會(huì)變。

價(jià)格我覺(jué)得總體來(lái)講還是會(huì)保持比較穩(wěn)定的。為什么這么說(shuō)？第一，它往下跌的可能性還有沒(méi)有呢，邏輯上講，因?yàn)橘I(mǎi)的人多起來(lái)了，所以價(jià)格相對(duì)來(lái)說(shuō)能夠托住。第二，它會(huì)不會(huì)因?yàn)檫@個(gè)政策價(jià)格突然就炒起來(lái)呢，盡管網(wǎng)上現(xiàn)在也有說(shuō)一些房東價(jià)格在漲，但是考慮到目前二手房的掛牌量、新房的庫(kù)存量等等，它決定了價(jià)格不可能拉起來(lái)。

我們鼓勵(lì)大家積極去買(mǎi)房，但買(mǎi)房的心態(tài)要好，不要因?yàn)榭吹揭粋€(gè)新聞或者比較極端的事件就很慌，導(dǎo)致決策比較著急，實(shí)際上現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)跟以前還是有點(diǎn)差異的。如果老百姓決策更加理性也是好事，而不是說(shuō)像以前去資格造假、拼著命去買(mǎi)，這會(huì)產(chǎn)生恐慌的情緒，最后也會(huì)產(chǎn)生一些風(fēng)險(xiǎn)。

從目前來(lái)看，供大于求的情況下，買(mǎi)房的可選擇面還是很多的。張?jiān)洪L(zhǎng)剛才提到“老破小”和“遠(yuǎn)大新”，作為一個(gè)買(mǎi)房者來(lái)講，到底會(huì)選哪一種房子，兩種都有一定的優(yōu)點(diǎn)，也有一定的缺點(diǎn)。我們也研究過(guò)，從第一本能的反應(yīng)上來(lái)講，可能會(huì)想選市區(qū)的，因?yàn)樗囟卧谶@里，但如果郊區(qū)正好推了一批地段還不錯(cuò)的房子，考慮到結(jié)婚、多孩家庭，他可能又會(huì)覺(jué)得買(mǎi)郊區(qū)的房子好。其實(shí)每一種產(chǎn)品，都有客戶存在，老百姓買(mǎi)房的心態(tài)也會(huì)變化。

老百姓的想法各有差異，也要建立在對(duì)市場(chǎng)本身的規(guī)律的認(rèn)識(shí)上，就是接下來(lái)這個(gè)量怎么走，價(jià)怎么走。我剛才已經(jīng)基本上點(diǎn)出來(lái)了，量肯定是會(huì)上升的，價(jià)呢往上往下的這個(gè)空間比較小，基本上相對(duì)來(lái)說(shuō)會(huì)保持平穩(wěn)的。所以說(shuō)量升價(jià)穩(wěn)是我今天研究得出的一個(gè)趨勢(shì)。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波：現(xiàn)在從成交量還不能直接體現(xiàn)效果，我們以線上的找房熱度來(lái)反映一下，政策出臺(tái)當(dāng)天晚上的6點(diǎn)到晚上的12點(diǎn)，線上用戶找房熱度跟5月26日相比上漲了20%，跟上一周相比上漲了超過(guò)30%。也就是說(shuō)，政策出臺(tái)之后市場(chǎng)反應(yīng)是非?？斓摹木€上找房的區(qū)域分布看，二手房體現(xiàn)在外環(huán)內(nèi)的熱度非常高；外環(huán)外幾大新城的新房熱度也是非常高的。

我們也提幾個(gè)關(guān)鍵詞跟大家聊聊，剛才嚴(yán)總提到的選房的思路非常好。

價(jià)格是個(gè)錨點(diǎn)，因?yàn)楝F(xiàn)在很多人買(mǎi)不買(mǎi)房子一定會(huì)看價(jià)格。2014年、2015年這一波，我們當(dāng)時(shí)也是庫(kù)存比較高的時(shí)候，當(dāng)時(shí)推過(guò)一個(gè)去庫(kù)存政策。去庫(kù)存從實(shí)際的效果來(lái)說(shuō)，是用漲價(jià)去庫(kù)存，無(wú)論哪個(gè)城市，基本上全國(guó)層面的批量上漲，造成了大家恐慌性的入場(chǎng)去買(mǎi)房的現(xiàn)象增多，后面整個(gè)政策又進(jìn)行相應(yīng)的一個(gè)收緊。

但這一次，我跟剛才嚴(yán)總的觀點(diǎn)是一致，這次不會(huì)采取這個(gè)策略，不會(huì)采取所謂的通過(guò)漲價(jià)的方式拉動(dòng)大家入場(chǎng)。如果只是通過(guò)漲價(jià)的方式，那相對(duì)來(lái)說(shuō)操作又回到原來(lái)的老路上面，后面還是要打壓房?jī)r(jià)。

現(xiàn)在比較重要的不是通過(guò)漲價(jià)去庫(kù)存，而是通過(guò)穩(wěn)價(jià)格來(lái)達(dá)到市場(chǎng)去庫(kù)存的這個(gè)效果，而且是定向的去庫(kù)存。

這里我要提一個(gè)詞——筍盤(pán)。筍盤(pán)就是市場(chǎng)上低于整個(gè)小區(qū)均價(jià)的這些房源。如果你今年去找的話，在5月17日往前走，你會(huì)找到很多的筍盤(pán)，而且真正要買(mǎi)的時(shí)候整個(gè)溢價(jià)空間在10%甚至15%。但這個(gè)政策出來(lái)之后，雖然房?jī)r(jià)不會(huì)漲，但是有一點(diǎn)是很肯定的，筍盤(pán)的量會(huì)減少。就是明顯低于小區(qū)均價(jià)的盤(pán)一定會(huì)減少。

第二個(gè)溢價(jià)空間會(huì)變小。原來(lái)比如說(shuō)掛牌是500萬(wàn)元，溢價(jià)空間是15%，現(xiàn)在給到的溢價(jià)空間不會(huì)有那么多了，可能只有五個(gè)點(diǎn)。在這個(gè)情況下，并不說(shuō)原來(lái)500萬(wàn)元的房子，現(xiàn)在價(jià)格猛地要往上漲到550萬(wàn)、600萬(wàn)元，因?yàn)椴皇沁@樣的一個(gè)市場(chǎng)，而是整個(gè)議價(jià)空間變小。

從實(shí)際層面看，過(guò)幾個(gè)月我們一定會(huì)看到上海的二手房的價(jià)格會(huì)慢慢趨穩(wěn)，甚至有小幅上揚(yáng)的可能性，大幅上揚(yáng)不會(huì)出現(xiàn)。

我們也統(tǒng)計(jì)了一下上海前四個(gè)月二手房的數(shù)據(jù)，可以給大家分享一下。今年前四個(gè)月，上海二手住宅成交了大約53000套，成交均價(jià)是在5.6萬(wàn)元/平方米，去年同期的成交均價(jià)是在6.1萬(wàn)元/平方米，今年成交均價(jià)比去年確實(shí)是降了。今年這個(gè)政策出臺(tái)之后，我們認(rèn)為二手房的市場(chǎng)會(huì)慢慢恢復(fù)，它可能到不了6.1萬(wàn)元/平方米這樣一個(gè)價(jià)格水平，可能從5.6萬(wàn)元/平方米慢慢往上到5.8萬(wàn)元、5.9萬(wàn)元，或者到6萬(wàn)元這樣的一個(gè)水平，我們是能看到的。二手房市場(chǎng)會(huì)慢慢恢復(fù)到相對(duì)理性的價(jià)格水平。

新房市場(chǎng)受供應(yīng)關(guān)系影響會(huì)比較大一些。今年前幾批次的供應(yīng)里10萬(wàn)元+以上的房子，就是中高端的房子會(huì)比較多。所以大家要買(mǎi)新房的話，可能中高端的項(xiàng)目的供應(yīng)量也會(huì)比較大。

我們認(rèn)為后續(xù)雖然房?jī)r(jià)看上去是穩(wěn)的，但我還是要給大家一個(gè)建議，就是不同區(qū)域它是分化的，并不是說(shuō)這個(gè)政策出來(lái)之后，所有區(qū)域漲幅都是一樣的，是受整個(gè)大的供求關(guān)系的影響。

一般來(lái)說(shuō)，我們認(rèn)為，越靠近一些CBD周邊的或者是有產(chǎn)業(yè)的，比如漕河涇、張江，這些產(chǎn)業(yè)為主的，或者整個(gè)市場(chǎng)的需求量比較大的地方，它的價(jià)格相對(duì)來(lái)說(shuō)穩(wěn)定性會(huì)更強(qiáng)一些。

一些外圍的區(qū)域，本來(lái)進(jìn)到這個(gè)區(qū)域買(mǎi)房比較少的，比方說(shuō)整個(gè)郊環(huán)以外的部分區(qū)域，本身市場(chǎng)新增的外來(lái)需求量相對(duì)來(lái)說(shuō)比起市中心肯定是有限的，所以這些區(qū)域溢價(jià)空間可能在短期內(nèi)還會(huì)保持一個(gè)相對(duì)比較大的區(qū)間。

澎湃新聞：上海此次不僅在住房限購(gòu)政策上進(jìn)行松綁，對(duì)商貸首付比例和公積金貸款方面也進(jìn)一步作出調(diào)整，在系列政策下，大家也擔(dān)心會(huì)不會(huì)促進(jìn)房?jī)r(jià)“報(bào)復(fù)性”上漲？

58安居客研究院院長(zhǎng)張波：當(dāng)下其實(shí)不存在報(bào)復(fù)性上漲的可能性。

我們經(jīng)歷了從1998年房改一直到現(xiàn)在這一輪的調(diào)整，經(jīng)歷了二十多年，基本上房?jī)r(jià)會(huì)有波折，但是房?jī)r(jià)總體都是上漲的。無(wú)論你在哪個(gè)城市買(mǎi)房，在2021年之前，基本上都有可能賺到錢(qián)，只是賺多賺少的一個(gè)問(wèn)題。

通過(guò)這一輪的深度調(diào)整，不只是上海，很多全國(guó)的購(gòu)房人群都能深刻地感受到房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性調(diào)控。對(duì)房地產(chǎn)本身來(lái)說(shuō)，不是給所有人一定帶來(lái)投資財(cái)富的增加。

那么在這個(gè)情況下，大家經(jīng)歷過(guò)這一波市場(chǎng)波動(dòng)后，大家思路是非常清晰的。當(dāng)下凡是要進(jìn)入到市場(chǎng)上去進(jìn)行購(gòu)房的人群，個(gè)體和家庭為單位都是自住為需求的，無(wú)論是首套的剛需或者二套的改善都是自用的。

自用只會(huì)考慮到現(xiàn)在買(mǎi)還是晚一點(diǎn)買(mǎi)更劃算。大家不會(huì)考慮現(xiàn)在買(mǎi)了之后，過(guò)幾年我能不能靠這個(gè)房子賣(mài)掉去賺多少錢(qián)。大家所思考的問(wèn)題點(diǎn)在于我現(xiàn)在買(mǎi)下來(lái)以后別虧了。

比如說(shuō)我現(xiàn)在早買(mǎi)三個(gè)月，四個(gè)月以后我虧了，可能擔(dān)心這個(gè)，而不是說(shuō)我買(mǎi)了之后，過(guò)幾年我要把它再拋掉，通過(guò)炒房我大賺一筆，不是這樣的一個(gè)思路啊。

原來(lái)我們都在提一個(gè)詞，“一二手房倒掛”，現(xiàn)在一二手房倒掛的情況基本上看不到了，非常非常少見(jiàn)了。

整個(gè)市場(chǎng)房?jī)r(jià)回調(diào)到一定程度之后，大家現(xiàn)在再去買(mǎi)房的心態(tài)出現(xiàn)了很多的變化。最主流的一個(gè)變化就是買(mǎi)房不是為了投資，而是為了自住。所以在這個(gè)基礎(chǔ)上，很清晰地會(huì)感受到我們下一步的市場(chǎng)變化，不會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲的這種可能性。

房?jī)r(jià)我也非常同意嚴(yán)總的觀點(diǎn)，從政府的調(diào)控思路來(lái)說(shuō)，也是希望房?jī)r(jià)整體保持穩(wěn)定。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)的大的發(fā)展來(lái)看，因?yàn)閲?guó)家全國(guó)層面會(huì)推雙軌制，這里面最重要的一點(diǎn)，未來(lái)保障的歸保障，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)。那么后面的商品房的市場(chǎng)，在房地產(chǎn)恢復(fù)到平穩(wěn)之后，商品房的價(jià)格會(huì)更多地由市場(chǎng)來(lái)決定；那么上海很多的新青年、新市民，他們的居住也更多地由保障房來(lái)解決，包括可售型的保障房或者配租型的保障房，來(lái)解決更多的新青年、新市民的居住問(wèn)題。

所以從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，整個(gè)上海房?jī)r(jià)的變化和上海的整個(gè)戶籍人口、常住人口，包括整個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，整體都息息相關(guān)。整體來(lái)看，中國(guó)所有的城市當(dāng)中，我個(gè)人一直都比較堅(jiān)定認(rèn)為上海這個(gè)城市的房?jī)r(jià)本身的一個(gè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，抗跌能力也都是非常強(qiáng)的。

換句話來(lái)說(shuō)，給到很多澎湃的線上網(wǎng)友的建議是，如果當(dāng)下你是真的自住需求，在猶豫不決的，那在當(dāng)下這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，你可以多看一看，多比一比，去選擇適合你的房子。雖然房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性的上漲，但是有了這個(gè)政策之后，房?jī)r(jià)也不會(huì)再出現(xiàn)明顯的下跌。房?jī)r(jià)會(huì)開(kāi)始逐步回穩(wěn)的，只是在不同區(qū)域它會(huì)出現(xiàn)一定的分化。

目前的政策和市場(chǎng)環(huán)境，是入市的好時(shí)機(jī)嗎？

58安居客研究院院長(zhǎng)張波：從線上的數(shù)據(jù)來(lái)看，包括跟朋友的溝通來(lái)看，當(dāng)下處于猶豫不決的人在減少。

這個(gè)政策出臺(tái)之后，我的判斷是，6月市場(chǎng)預(yù)期會(huì)越來(lái)越明確，市場(chǎng)后續(xù)價(jià)格的變化，包括不同區(qū)域的變化會(huì)越來(lái)越明顯，所以在這個(gè)背景下，會(huì)有更多的人進(jìn)入到市場(chǎng)當(dāng)中來(lái)。對(duì)于自住型的買(mǎi)房者，我個(gè)人給大家的建議是可以到市場(chǎng)上去多看看，尤其是二手房，現(xiàn)在還有不少議價(jià)空間。從下半年來(lái)看，我認(rèn)為議價(jià)空間減小的可能性還是比較大的。房?jī)r(jià)不會(huì)漲，但是議價(jià)空間會(huì)減小。

第二，在當(dāng)下這個(gè)環(huán)境下，我給大家的建議是買(mǎi)房還是量入為出。因?yàn)橐酝蠹叶枷矚g跳一跳、夠一夠，比如說(shuō)我是能買(mǎi)500萬(wàn)元的，我覺(jué)得跳一跳我買(mǎi)個(gè)800萬(wàn)元的，覺(jué)得以后越來(lái)越好，所以應(yīng)該要買(mǎi)更大一點(diǎn)。在當(dāng)下這個(gè)情況下，我建議大家還是量入為出，根據(jù)自身的情況做相應(yīng)的調(diào)整和選擇。比如說(shuō)你是結(jié)婚之后有一個(gè)小孩，你想面積換大一些，那你不要因?yàn)檫@個(gè)面積換大之后總價(jià)過(guò)高，壓力過(guò)大。其實(shí)房子只是一個(gè)水泥空間，里面承載的是我們的生活，生活過(guò)得好不好，不是因?yàn)槟惴孔拥拿娣e大不大，不是因?yàn)槟愕姆孔邮窃谑兄行哪膫€(gè)位置就代表了你一定幸福，而是你本身的家庭的和睦程度，包括你本身通過(guò)買(mǎi)這個(gè)房給你的壓力是不是能承受幾方面綜合起來(lái)考慮的。所以我建議大家不要過(guò)高地去加杠桿。雖然國(guó)家給到杠桿的力度越來(lái)越高，但量入為出是比較適合的一種方式。

還有一個(gè)建議是買(mǎi)房的話，還款方式、貸款利率要和銀行做相應(yīng)的溝通，現(xiàn)在銀行給到的利率優(yōu)惠也是比較多的。還有就是公積金的政策，現(xiàn)在公積金貸款的額度家庭最高可以貸160萬(wàn)元，如果你是買(mǎi)400萬(wàn)元以內(nèi)的房子，那你用到160萬(wàn)元的公積金，商業(yè)貸款就少了，多子女家庭公積金最高可以貸到192萬(wàn)元，將近200萬(wàn)元了，每個(gè)月的還款壓力也變小了。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)：政策的目標(biāo)很清晰，不是說(shuō)為了把價(jià)格拉起來(lái)，而是說(shuō)要把市場(chǎng)的量給做起來(lái)。所以從政策期望的一個(gè)比較理想的狀態(tài)，那肯定是希望大家都去買(mǎi)房。這是政策上的一個(gè)導(dǎo)向。

實(shí)際過(guò)程中來(lái)講，這個(gè)政策客觀來(lái)講確實(shí)是降低購(gòu)房門(mén)檻和成本的。

澎湃新聞：隨著各地陸續(xù)解除房地產(chǎn)限制措施，后續(xù)是否需要擔(dān)心市場(chǎng)過(guò)熱的風(fēng)險(xiǎn)？

58安居客研究院院長(zhǎng)張波：短期我認(rèn)為市場(chǎng)不存在過(guò)熱風(fēng)險(xiǎn)這樣的擔(dān)心。短期我們首先的主要任務(wù)還是把市場(chǎng)先拉回正軌來(lái)。所謂過(guò)熱現(xiàn)象無(wú)非就是量?jī)r(jià)齊升，而且房?jī)r(jià)上漲的速度過(guò)快。

剛才我們?cè)谥辈ギ?dāng)中就反復(fù)在討論這個(gè)問(wèn)題，其實(shí)目前不具備這樣的一個(gè)基礎(chǔ)。房地產(chǎn)市場(chǎng)不只是政策本身對(duì)于樓市的影響，還有整個(gè)大的環(huán)境各方面因素，林林總總的會(huì)對(duì)大家的預(yù)期形成一定的影響。所以從大的基礎(chǔ)來(lái)說(shuō)不具備，所以這個(gè)不用太擔(dān)心。

關(guān)于未來(lái)短期內(nèi)會(huì)不會(huì)限購(gòu)全面取消，我認(rèn)為短期就是從兩年左右的這個(gè)時(shí)間來(lái)看，我認(rèn)為不會(huì)，北上深這三個(gè)城市取消的可能性非常之低。但從長(zhǎng)期來(lái)看，我認(rèn)為市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)由限購(gòu)調(diào)節(jié)市場(chǎng)變成稅收調(diào)節(jié)市場(chǎng)。因?yàn)閲?guó)家慢慢會(huì)推進(jìn)雙軌制的一個(gè)方式。商品房市場(chǎng)會(huì)通過(guò)各種類(lèi)似于我們中國(guó)香港、澳門(mén)通過(guò)額外的印花稅的方式來(lái)調(diào)節(jié)市場(chǎng)。以后可能會(huì)涉及房產(chǎn)稅方面來(lái)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)，但不再會(huì)嚴(yán)格地通過(guò)行政性的限購(gòu)來(lái)嘗試。所以從長(zhǎng)期來(lái)看，限購(gòu)的取消肯定是一個(gè)大趨勢(shì)。