上周，5單保租房REITs發(fā)布了2024年第2季度報(bào)告?？傮w來(lái)看，收入、凈利潤(rùn)以及出租率保持相對(duì)穩(wěn)定，對(duì)比其他類型的REITs資產(chǎn)，保租房受經(jīng)濟(jì)周期等因素的影響相對(duì)較小，在REITs市場(chǎng)中屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。不過(guò)，邁點(diǎn)也注意到，部分保租房REITs的底層資產(chǎn)也出現(xiàn)了一些不好的跡象，例如出租率的顯著下滑。

01 住房租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇

　　根據(jù)《安居客房產(chǎn)研究院》報(bào)告顯示，受經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇放緩以及居民消費(fèi)意愿下降影響，2024年上半年全國(guó)40城租賃市場(chǎng)掛牌租金整體呈現(xiàn)小幅下降趨勢(shì)，導(dǎo)致對(duì)租金的支付意愿和承受能力有所弱化。

　　與此同時(shí)，保租房供給也大幅提升。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年已有13省及81城發(fā)布今年保障性租賃住房的籌集目標(biāo)，預(yù)計(jì)累計(jì)新增籌集規(guī)模約101萬(wàn)套(間)，其中一二線城市規(guī)劃籌集量占比約75%。

　　種種因素疊加，也導(dǎo)致住房租賃市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度愈發(fā)提升。多位從業(yè)者向邁點(diǎn)透露，2024年上半年很多項(xiàng)目的出租率和租金均在下滑，除了宏觀經(jīng)濟(jì)因素影響以外，同地段項(xiàng)目供給的大幅提升尤其是擁有租金優(yōu)勢(shì)的保租房的大量入市也是重要原因。

02 保租房REITs整體保持穩(wěn)定

　　不過(guò)，僅就保租房REITs在2024年第二季度的整體運(yùn)行情況來(lái)看，保租房項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)情況整體依舊保持穩(wěn)定。

　　從收入端來(lái)看，2024年第二季度，4單保租房REITs(不含國(guó)泰君安城投寬庭保租房REIT，2023Q2無(wú)數(shù)據(jù)，下同)合計(jì)實(shí)現(xiàn)收入7096.62萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)0.40%，環(huán)比下降0.04%。其中，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT、中金廈門安居REIT無(wú)論同比還是環(huán)比均有小幅增長(zhǎng)。值得注意的是，今年年初剛剛上市的城投寬庭保租房REIT實(shí)現(xiàn)收入4343.20萬(wàn)元，環(huán)比下滑5.05%。

　　從盈利端來(lái)看，2024年第二季度，4單保租房REITs合計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)2415.57萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)11.31%，環(huán)比增長(zhǎng)7.34%。其中，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT因去年同期基數(shù)較低，增長(zhǎng)最為顯著，同比增幅和環(huán)比增幅分別達(dá)到235.69%和72.76%;華夏北京保障房REIT同比增幅和環(huán)比增幅分別達(dá)到7.42%和6.22%。

　　從現(xiàn)金流端來(lái)看，2024年第二季度，4單保租房REITs合計(jì)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額4190.98萬(wàn)元，同比下降6.27%，環(huán)比下降23.55%。結(jié)合EBITDA以及成本結(jié)構(gòu)來(lái)看，并未出現(xiàn)太大變動(dòng)，因此經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額的顯著下滑或許受到產(chǎn)品及服務(wù)采購(gòu)結(jié)算或者預(yù)支的影響。以華夏基金華潤(rùn)有巢REIT為例，其2024年第二季度接受勞務(wù)及其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)相關(guān)支出達(dá)到1243.75萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)78.38%，環(huán)比增長(zhǎng)84.63%，而EBITDA率為71.39%，較去年同期提升0.83個(gè)百分點(diǎn)。

04 部分項(xiàng)目出租率顯著下滑

　　在收入和盈利整體保持穩(wěn)定的背后，則源自于保租房REITs底層資產(chǎn)穩(wěn)定的出租率。僅就除國(guó)泰君安城投寬庭保租房REIT之外的4單保租房REITs來(lái)看，合計(jì)10個(gè)保租房項(xiàng)目出租率的中位數(shù)高達(dá)97.53%，最低為華夏基金華潤(rùn)有巢REIT的上海有巢泗涇項(xiàng)目，為94.07%;最高為中金廈門安居REIT的廈門珩琦公寓，為99.65%。

　　不過(guò)，邁點(diǎn)也注意到，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT的深圳保利香檳苑項(xiàng)目出租率環(huán)比下降3.08個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)上市以來(lái)新低。對(duì)于原因，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT并未披露。但結(jié)合租戶結(jié)構(gòu)來(lái)看，或受企業(yè)客戶的影響。

　　根據(jù)公告，深圳保利香檳苑項(xiàng)目企業(yè)客戶占比長(zhǎng)期以來(lái)超過(guò)七成，但2024年第二季度環(huán)比下滑1.15個(gè)百分點(diǎn)。在出租率顯著下降的情況下，說(shuō)明部分企業(yè)客戶出現(xiàn)了退租的情況。資料顯示，深圳保利香檳苑項(xiàng)目位于深圳市大鵬新區(qū)，地理位置較為偏遠(yuǎn)，因此對(duì)于周邊企業(yè)的依賴性較強(qiáng)。

　　此外，城投寬庭保租房REIT的上海江灣社區(qū)項(xiàng)目和上海光華社區(qū)項(xiàng)目的出租率也出現(xiàn)了一定程度的下滑，前者環(huán)比下降1.53個(gè)百分點(diǎn)，后者環(huán)比下降1.20個(gè)百分點(diǎn)。需要指出的是，兩者的出租率在2024年第一季度分別為91.02%和93.04%，顯著低于其他4單保租房REITs。

　　受此影響，國(guó)泰君安城投寬庭保租房REIT在2024年第二季度的整體業(yè)績(jī)也表現(xiàn)一般，實(shí)現(xiàn)收入4343.20萬(wàn)元，環(huán)比下降5.05%;實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1869.67萬(wàn)元，環(huán)比下降8.78%。

　　根據(jù)城投寬庭保租房REIT招募說(shuō)明書(shū)中披露的信息，上海江灣社區(qū)項(xiàng)目和上海光華社區(qū)項(xiàng)目所在區(qū)域產(chǎn)業(yè)氛圍濃厚，教育資源充足，租賃需求旺盛，同時(shí)優(yōu)質(zhì)住宅項(xiàng)目供給少。不過(guò)，考慮到上海在“十四五”期間對(duì)于保租房的大規(guī)模投放，出租率下滑或許受到同地段市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇的影響。

　　邁點(diǎn)在《爆火的第五單保租房REITs，有喜有憂》一文中曾指出，目前保租房出租率相對(duì)穩(wěn)定的核心原因在于“以價(jià)換量”，這其實(shí)與消費(fèi)市場(chǎng)的商業(yè)邏輯并無(wú)本質(zhì)區(qū)別。一旦市場(chǎng)出現(xiàn)了更具性價(jià)比的產(chǎn)品，那么租客極易轉(zhuǎn)向競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。