證券時(shí)報(bào) 圖

近期，全國(guó)多地發(fā)布的房地產(chǎn)市場(chǎng)系列新政中，已有“收儲(chǔ)商品房”模式具體落地。與此同時(shí)，一線城市也開啟了“以購(gòu)代建”的模式。

8月7日，據(jù)深安居發(fā)布的消息，深圳市安居集團(tuán)有限公司所屬企業(yè)擬開展收購(gòu)商品房用作保障性住房工作，向深圳市域征集商品房用作保障性住房項(xiàng)目，征集范圍包括深圳市（不含深汕特別合作區(qū)）范圍內(nèi)商品房性質(zhì)的住宅、公寓、宿舍等，優(yōu)先選取整棟或整單元未售、可實(shí)現(xiàn)封閉管理的樓棟項(xiàng)目（房源）。

關(guān)于征集房源條件，包括所處位置交通便利、戶型面積合適、生活便利以及手續(xù)齊全等。其中，原則上項(xiàng)目（房源）主力戶型面積應(yīng)滿足深圳市保障性住房戶型、面積（65平方米以下）要求；擬收購(gòu)項(xiàng)目須四證齊全，保證項(xiàng)目的合法合規(guī)性，滿足金融機(jī)構(gòu)的貸款要求。

一般來(lái)說，收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房，即地方政府組織當(dāng)?shù)貒?guó)企從開發(fā)商手里買房，這項(xiàng)政策被業(yè)內(nèi)稱之為商品房“收儲(chǔ)”。中國(guó)人民銀行此前明確設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵(lì)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房。另外，自“5·17新政”以來(lái)，多地已出臺(tái)政策鼓勵(lì)國(guó)企收儲(chǔ)已建成未出售商品房，其中包括河南新鄉(xiāng)、山東煙臺(tái)等城市。此外，云南昆明、江蘇徐州等城市出臺(tái)相關(guān)政策，推動(dòng)收儲(chǔ)工作的落地。

易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，繼深圳之后，一線城市已經(jīng)開啟了“以購(gòu)代建”的模式，預(yù)計(jì)京滬后續(xù)也有望跟進(jìn)。記者梳理發(fā)現(xiàn)，廣州則在今年5月進(jìn)行了局部的探索。當(dāng)時(shí)，增城區(qū)新塘鎮(zhèn)表示擬采用購(gòu)買市場(chǎng)化商品房作為廣州（新塘）至汕尾鐵路項(xiàng)目（新塘段）的安置房源，房源交易單價(jià)以成本法的評(píng)估方式確定，原則上為“土地成本+建安成本”。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，“收儲(chǔ)”有利于市場(chǎng)庫(kù)存的去化，緩解開發(fā)企業(yè)的資金壓力，去庫(kù)存效果最為直接。不過，從已出臺(tái)相關(guān)政策的城市來(lái)看，多數(shù)城市未明確具體定價(jià)規(guī)則，少數(shù)城市明確按照周邊房源進(jìn)行定價(jià)。有房企相關(guān)人士則告訴記者，“收儲(chǔ)”的關(guān)鍵是價(jià)格，仍需綜合考慮“收儲(chǔ)”參與各方資金和收益需求的平衡，要“因城施策”合理評(píng)估房產(chǎn)交易價(jià)格。

中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)認(rèn)為，國(guó)企收儲(chǔ)的推進(jìn)可能會(huì)面臨一定挑戰(zhàn)，包括收儲(chǔ)價(jià)格、供需錯(cuò)配等，比如在一些房企庫(kù)存壓力大、出售意愿較強(qiáng)的城市，保障房需求相對(duì)有限，國(guó)企收儲(chǔ)規(guī)模可能較?。欢谝恍┍Ｕ戏啃枨笙鄬?duì)強(qiáng)烈的城市，市場(chǎng)庫(kù)存水平可能也不高，房企折價(jià)出售存量房的意愿也相對(duì)較低。目前“促需求+去庫(kù)存”的政策方向已經(jīng)明確，“去庫(kù)存”相關(guān)政策有利于緩解企業(yè)資金壓力，同時(shí)也有助于市場(chǎng)情緒的恢復(fù)及增加保障性住房供給。若下半年各項(xiàng)措施落實(shí)到位，則將對(duì)去庫(kù)存、穩(wěn)市場(chǎng)起到積極作用，有利于加快房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)恢復(fù)。

除央行提供的低成本保障性住房再貸款資金外，記者了解到，目前已有城市通過財(cái)政補(bǔ)貼的方式支持消化存量住房。比如，鄭州對(duì)于參與保障性租賃住房的企業(yè)，前期收購(gòu)階段一次性補(bǔ)貼每平方米200元，相當(dāng)于一次性貼息2%左右。那么，如何提高地方政府收儲(chǔ)的積極性？有分析人士建議，由于當(dāng)前地方政府的財(cái)政壓力較大，國(guó)家在融資方面可考慮再進(jìn)一步降低利率，適當(dāng)降低成本。