“‘商轉(zhuǎn)公’之后，我的房貸利率從4.2%降到了2.85%?！奔易∩綎|煙臺的君君（化名）說。

君君所說的“商轉(zhuǎn)公”，是商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款，能夠?qū)崒?shí)在在降低購房者的房貸成本。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年以來，青島、長春等超30個(gè)城市陸續(xù)執(zhí)行、優(yōu)化“商轉(zhuǎn)公”政策。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)在接受中國商報(bào)記者采訪時(shí)表示，預(yù)計(jì)后續(xù)還會有更多城市加入“商轉(zhuǎn)公”行列，進(jìn)一步為住房消費(fèi)提供更好的金融環(huán)境。

市民在住房公積金管理中心咨詢房貸事宜。（圖片由CNSPHOTO提供）

多地密推“商轉(zhuǎn)公”政策

8月23日，長春市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于開展商業(yè)性個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)“公積金+商貸”組合貸款業(yè)務(wù)的通知》，決定開展商業(yè)性個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)“公積金+商貸”組合貸款業(yè)務(wù)，該業(yè)務(wù)可選擇“順位抵押轉(zhuǎn)貸”或“先還后貸”方式辦理。

該通知明確，“商轉(zhuǎn)公”組合貸款中住房公積金貸款部分的申請條件、業(yè)務(wù)流程、審批要素等同“商轉(zhuǎn)公”貸款一致，參照存量房貸款政策執(zhí)行；商業(yè)貸款部分的申請條件和審批要素等由商業(yè)銀行方確定。

除了長春外，煙臺、鄭州、遼寧盤錦等多個(gè)城市也支持用順位抵押方式辦理“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)。

什么是順位抵押？以盤錦市為例，自8月20日起，盤錦市正式實(shí)施“商轉(zhuǎn)公”順位抵押業(yè)務(wù)，盤錦市住房公積金管理中心發(fā)布的公告稱，順位抵押即指借款人未結(jié)清原商貸，原商業(yè)銀行同意順位增加盤錦公積金中心為該房屋第二抵押人，盤錦公積金中心發(fā)放貸款用以償還借款人的原商貸，還清后解除原商貸抵押的方式。

而先還后貸方式是指，已辦理商貸的職工向中心申請“商轉(zhuǎn)公”貸款，經(jīng)中心同意后，職工以自籌資金還清商貸并辦理相關(guān)手續(xù)后，中心再發(fā)放“商轉(zhuǎn)公”貸款。

8月22日，青島市住房公積金管理中心發(fā)布公告稱，為進(jìn)一步滿足青島市職工低息貸款需求，該中心持續(xù)擴(kuò)大“商轉(zhuǎn)公”貸款與“商轉(zhuǎn)組合”貸款業(yè)務(wù)合作銀行范圍。其中，“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù)合作銀行增至17家，“商轉(zhuǎn)組合”貸款業(yè)務(wù)合作銀行增至8家。

“開展‘商轉(zhuǎn)公’貸款業(yè)務(wù)有助于降低存量房貸成本，尤其是在當(dāng)前下調(diào)存量房貸利率的呼聲下，開展‘商轉(zhuǎn)公’貸款業(yè)務(wù)不僅能夠減輕購房者的還貸壓力，從客觀上來講，對整個(gè)商業(yè)銀行貸款的資金安全也具有積極作用。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

據(jù)測算，以商貸利率3.95%為例，公積金貸款首套利率為2.85%，選擇等額本息貸款60萬元、期限30年，“商轉(zhuǎn)公”后，公積金貸款月供比商業(yè)貸款減少365.88元，一年可節(jié)省4390元，30年可節(jié)省13.17萬元。

“商轉(zhuǎn)公”有一定的門檻條件

“辦理‘商轉(zhuǎn)公’貸款業(yè)務(wù)，不需要先還清之前商貸的貸款，商貸可以直接轉(zhuǎn)公積金貸款。不過，需要先把商貸與公積金最大貸款額度之間的差額準(zhǔn)備好，打到還款的卡中。當(dāng)初購房時(shí)在哪家銀行辦理商貸，‘商轉(zhuǎn)公’就去同一家銀行辦理。還清差額后，辦理新一輪的抵押業(yè)務(wù)。隨后等待銀行電話通知，再去領(lǐng)取房產(chǎn)證和新的抵押合同?！本窒砹俗约撼晒k理“商轉(zhuǎn)公”的流程。

不過，從目前各地“商轉(zhuǎn)公”政策來看，多地設(shè)置了一定的門檻條件。

以河北省張家口市為例，今年5月，《張家口市住房公積金貸款置換商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款管理辦法》發(fā)布，其中明確，住房公積金組合貸款中的商業(yè)貸款不能辦理“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù)。“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù)只受理純商業(yè)住房貸款轉(zhuǎn)為純公積金貸款，組合貸款中的原商業(yè)貸款不能申請辦理“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù)。

再如安徽省蕪湖市，該地要求申請人申請辦理“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù)時(shí)，公積金賬戶應(yīng)處于正常繳存狀態(tài)，且連續(xù)足額繳存住房公積金12個(gè)月（含）以上。

不僅如此，蕪湖市還要求，辦理“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù)涉及的房屋需已取得不動產(chǎn)權(quán)證書且權(quán)屬明晰，住房抵押權(quán)人僅為該商業(yè)貸款發(fā)放銀行，且無其他抵押、查封、設(shè)定居住權(quán)等權(quán)利限制情形。

此外，有一些地方的“商轉(zhuǎn)公”政策對住房套數(shù)、公積金貸款記錄以及住房面積也有明確要求。

不僅如此，多地在執(zhí)行“商轉(zhuǎn)公”政策時(shí)，還會參考住房公積金個(gè)人住房貸款余額與繳存余額之比，即“個(gè)貸率”這一指標(biāo)，進(jìn)行動態(tài)調(diào)整。

比如，廣西南寧市的住房公積金管理中心就因“個(gè)貸率”超過85%，暫停受理“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)。河南省駐馬店市、湖南省長沙市則明確，當(dāng)“個(gè)貸率”高于90%（含）時(shí)，會暫緩“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù)預(yù)約及受理。

仍有難題待解

需要注意的是，對于多地而言，“商轉(zhuǎn)公”并非一項(xiàng)新政。此前，多地均支持“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù)，但部分城市曾因資金緊張而暫停了這項(xiàng)業(yè)務(wù)。

以鄭州市為例，鄭州住房公積金管理中心曾于2015年以前開展過“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù)，后因資金趨緊而暫停了該項(xiàng)業(yè)務(wù)。

不過，從今年5月6日起，鄭州市再度開始辦理“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù)，“商轉(zhuǎn)公”貸款的申請對象為已使用商業(yè)貸款在鄭州行政區(qū)域內(nèi)購買自住住房的本地和異地住房公積金繳存職工，包括靈活就業(yè)繳存職工。

對于這項(xiàng)能夠?qū)崒?shí)在在減輕房貸壓力的政策，購房者的反應(yīng)迅速且積極。

以鄭州市為例，今年5月6日至6月5日，鄭州住房公積金管理中心共受理“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù)4275筆，金額為23.68億元。通過“先還再貸”方式辦理2226筆，金額為11.96億元；通過“公積金直還”方式辦理2049筆，金額為11.72億元。按照平均貸款年限20年、商業(yè)銀行貸款利率4.2%、公積金貸款利率2.85%計(jì)算，鄭州住房公積金管理中心已為購房家庭節(jié)省利息共計(jì)3.94億元。

不過，目前也有一些地方尚未準(zhǔn)備開展“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù)。

近期，有網(wǎng)友在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板塊提問：上海何時(shí)能夠?qū)嵤┥虡I(yè)貸款轉(zhuǎn)為公積金貸款的政策？

對此，上海市公積金管理中心回復(fù)稱，住房公積金政策的制定需要考慮多種因素，包括房地產(chǎn)市場調(diào)控方向、本市住房消費(fèi)水平、社會人均收入情況、住房公積金流動性狀況及風(fēng)險(xiǎn)管理的要求等，目前上海市尚未出臺商業(yè)住房貸款轉(zhuǎn)公積金住房貸款的相關(guān)政策。

南京住房公積金管理中心也回應(yīng)網(wǎng)友關(guān)切稱，近幾年南京職工使用公積金用于購房消費(fèi)需求較為旺盛，目前不具備開展“商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)公積金貸款”業(yè)務(wù)的條件，以保證正常的公積金貸款業(yè)務(wù)不受影響。

中國銀行研究院研究員葉銀丹認(rèn)為，大多數(shù)城市啟動或停止“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù)需要綜合考慮當(dāng)?shù)毓e金貸款的發(fā)放情況和繳存余額，充分研判當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場潛在住房貸款需求。當(dāng)“個(gè)貸率”較高時(shí)，意味著住房公積金的資金大部分被用于個(gè)人住房貸款，此時(shí)如果大量進(jìn)行“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù)，可能會進(jìn)一步加劇住房公積金的資金壓力，影響到住房公積金的正常運(yùn)作和其他繳存職工的權(quán)益。因此，只有個(gè)貸率較低、公積金資金較為充足的地區(qū)才能夠推出“商轉(zhuǎn)公”政策。

不過，各地跟進(jìn)“商轉(zhuǎn)公”政策仍是大趨勢。

“最近一些城市重新啟動了關(guān)于‘商轉(zhuǎn)公’的政策，表明今年下半年對于購房成本的降低又會有一些重要舉措。開展‘商轉(zhuǎn)公’貸款業(yè)務(wù)有一個(gè)基本條件，即公積金的‘個(gè)貸率’不會太高，或者整個(gè)資金是比較寬裕的。目前來看，各地公積金的資金狀況是不錯(cuò)的，能夠更好地支持‘商轉(zhuǎn)公’貸款業(yè)務(wù)?！眹?yán)躍進(jìn)表示。

東方金誠首席宏觀分析師王青認(rèn)為，未來伴隨各地樓市支持力度進(jìn)一步加碼，“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù)的限制條件有望逐步放松，預(yù)計(jì)年底前會有更多“個(gè)貸率”符合條件的城市跟進(jìn)優(yōu)化相關(guān)政策。（記者 王彤旭）