住房市場(chǎng)化改革以來(lái)，中國(guó)普遍的住房短缺已經(jīng)顯著緩解，住房保障的政策重心轉(zhuǎn)向緩解人口凈流入大城市的新市民住房困難問(wèn)題。從可選的政策工具來(lái)看，主要包括供給側(cè)的住房實(shí)物補(bǔ)貼（補(bǔ)房）以及需求側(cè)的現(xiàn)金補(bǔ)貼（補(bǔ)錢）、租房券（補(bǔ)券），本文將從作用機(jī)制和政策效果兩個(gè)維度進(jìn)行比較分析，并結(jié)合發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的住房補(bǔ)貼政策演變史厘清其適用條件，從而為中國(guó)不同供求關(guān)系的城市新市民住房補(bǔ)貼政策選擇提供有益參考。 

一、補(bǔ)房、補(bǔ)錢與補(bǔ)券的效率與住房福利改善比較

政策的效率決定了住房補(bǔ)貼的“杠桿效應(yīng)”大小，效率高意味著可以“花小錢、辦大事”；作為專項(xiàng)補(bǔ)貼，對(duì)住房福利的改善程度也是我們?cè)u(píng)價(jià)住房補(bǔ)貼政策工具的重要維度?？傮w來(lái)看，若考慮政府支出效率，以補(bǔ)錢為代表的現(xiàn)金補(bǔ)貼的效率最高，但其對(duì)于住房福利的改善程度不及補(bǔ)房、補(bǔ)券等住房專項(xiàng)補(bǔ)貼；住房專項(xiàng)補(bǔ)貼中，補(bǔ)券的政策效果優(yōu)于補(bǔ)房，原因在于補(bǔ)券更加靈活可控，且更有利于分散貧困、提高貧困人口人力資本積累。

（一）財(cái)政資金支出效率：現(xiàn)金補(bǔ)貼優(yōu)于住房專項(xiàng)補(bǔ)貼，但其住房福利改善效果欠佳

對(duì)補(bǔ)貼政策的效率分析一般根據(jù)支出成本和福利改善兩個(gè)維度綜合判斷。

第一，從政府支出成本來(lái)看，補(bǔ)錢小于補(bǔ)房、補(bǔ)券。因此，要使中低收入家庭獲得相同的住房福利，相比于現(xiàn)金補(bǔ)貼，住房專項(xiàng)補(bǔ)貼的政府支出更多。為了更直觀地體現(xiàn)住房專項(xiàng)補(bǔ)貼與現(xiàn)金補(bǔ)貼的支出成本差異，我們假設(shè)一個(gè)中低收入家庭的收入為每月5000元，并以此為例進(jìn)行分析。同時(shí)假設(shè)，住房消費(fèi)品的單價(jià)為每月1000元，其他商品的單價(jià)為100元，當(dāng)中低收入家庭每月消費(fèi)2單位的住房和30單位的其他消費(fèi)品時(shí)獲得最大效益。在沒(méi)有住房專項(xiàng)補(bǔ)貼時(shí)，要提高1單位的住房消費(fèi)，則要減少10單位的其他消費(fèi)品消費(fèi)，即住房和其他消費(fèi)品的消費(fèi)量分別為3和20。補(bǔ)房或補(bǔ)券提高1單位的住房消費(fèi)時(shí)，相當(dāng)于降低住房消費(fèi)品的價(jià)格（假設(shè)此時(shí)住房消費(fèi)品的單價(jià)為500元），其他消費(fèi)品的價(jià)格不變，此時(shí)，住房消費(fèi)品和其他消費(fèi)品的消費(fèi)量分別為3和35。綜上，補(bǔ)房或補(bǔ)券相當(dāng)于政府支出了1500元（3*1000-3*500）。

現(xiàn)在考慮補(bǔ)錢的情況，若要住房福利的改善達(dá)到與補(bǔ)房或補(bǔ)券相同的量，在不考慮消費(fèi)者偏好的情況下，需要補(bǔ)貼1000元（1*1000）。因此，從支出成本來(lái)看，補(bǔ)錢要優(yōu)于補(bǔ)房或補(bǔ)券（見(jiàn)表1）。

表1 現(xiàn)金補(bǔ)貼和住房專項(xiàng)補(bǔ)貼的政府支出成本

第二，從住房福利改善看，補(bǔ)房、補(bǔ)券優(yōu)于補(bǔ)錢。雖然現(xiàn)金補(bǔ)貼更有利于提高中低收入家庭的總體福利，但對(duì)住房福利的改善程度不及住房實(shí)物補(bǔ)貼和租房券等住房專項(xiàng)補(bǔ)貼，這主要是受到替代效應(yīng)和收入效應(yīng)雙重影響的結(jié)果。當(dāng)中低收入家庭以較低的價(jià)格獲得住房時(shí)，住房消費(fèi)增加而其他消費(fèi)減少，即產(chǎn)生替代效應(yīng)。此時(shí)，若不改變消費(fèi)者偏好和價(jià)格，則意味著其實(shí)際收入水平增加，即收入效應(yīng)。當(dāng)中低收入家庭獲得現(xiàn)金補(bǔ)貼時(shí)，可能會(huì)將補(bǔ)貼用于儲(chǔ)蓄或購(gòu)買其他商品，對(duì)于住房福利的改善將有所打折。而補(bǔ)房或補(bǔ)券時(shí)，中低收入家庭只能將補(bǔ)貼用于住房消費(fèi)，有效地改善了中低收入家庭的住房福利。所以，補(bǔ)房和補(bǔ)券等住房專項(xiàng)補(bǔ)貼對(duì)中低收入家庭的住房問(wèn)題改善效果優(yōu)于直接補(bǔ)錢。

（二）住房專項(xiàng)補(bǔ)貼效率：補(bǔ)券優(yōu)于補(bǔ)房

就住房專項(xiàng)補(bǔ)貼而言，補(bǔ)房和補(bǔ)券是兩類典型模式。

第一，補(bǔ)房是針對(duì)住房建造者的供給側(cè)補(bǔ)貼，補(bǔ)券是針對(duì)消費(fèi)者的需求側(cè)補(bǔ)貼，此兩種補(bǔ)貼方式都會(huì)造成一定程度的效率損失。在沒(méi)有政府干預(yù)的情況下，住房市場(chǎng)的消費(fèi)者和生產(chǎn)者以雙方都能接受的價(jià)格和消費(fèi)量獲得均衡，補(bǔ)房一般是政府對(duì)住房建造者給予補(bǔ)貼，以鼓勵(lì)其低于市場(chǎng)價(jià)向中低收入家庭提供住房，新的住房消費(fèi)量和價(jià)格與原始均衡點(diǎn)之間的差異就是政府補(bǔ)貼的量。

但問(wèn)題在于，當(dāng)政府補(bǔ)房導(dǎo)致住房?jī)r(jià)格下降時(shí)，會(huì)鼓勵(lì)更多的消費(fèi)者進(jìn)入市場(chǎng)，但此時(shí)的價(jià)格并不能鼓勵(lì)同樣多的住房建造者進(jìn)入市場(chǎng)，所以新進(jìn)入市場(chǎng)的消費(fèi)者的需求難以得到滿足，這就是補(bǔ)房帶來(lái)的市場(chǎng)扭曲，即產(chǎn)生的整體社會(huì)效益的無(wú)謂損失（Deadweight Loss）。補(bǔ)券也會(huì)帶來(lái)同樣的問(wèn)題，當(dāng)政府對(duì)中低收入家庭進(jìn)行補(bǔ)券時(shí)，相當(dāng)于提高了住房的價(jià)格，這將鼓勵(lì)更多的住房進(jìn)入市場(chǎng)，但這部分新增供應(yīng)量難以被消耗，同樣會(huì)造成整體社會(huì)效益的無(wú)謂損失。

第二，雖然補(bǔ)房和補(bǔ)券對(duì)生產(chǎn)者和消費(fèi)者剩余的影響是相似的，但補(bǔ)券比補(bǔ)房更靈活，更利于實(shí)現(xiàn)職住平衡。

新市民的居住需求較為靈活多變。與城市本地戶籍人口相比，新市民群體流動(dòng)性大，換工作的頻率相對(duì)較高。我們的實(shí)地調(diào)查顯示，90后首份工作的平均在職時(shí)間是19個(gè)月，95后更是只有7個(gè)月。為便利工作與通勤，其居住地點(diǎn)也會(huì)發(fā)生較為頻繁的變換，這決定了新市民需要較為靈活的居住選擇。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，即使是租客對(duì)租期長(zhǎng)短擁有更大自主權(quán)的長(zhǎng)租公寓，平均租期也僅為9個(gè)月左右。這意味著，需要為新市民群體提供更為靈活的住房保障。

真實(shí)世界中，公共住房難以精準(zhǔn)匹配新市民的住房需求。相比補(bǔ)房，補(bǔ)券更加靈活，有利于新市民職住平衡?；谕恋爻杀镜目剂浚沧》恳话悴季衷诘乩砦恢闷h(yuǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施較差的地區(qū)，容易產(chǎn)生職住分離的問(wèn)題，居住成本下降的代價(jià)是通勤成本和時(shí)間的上升（見(jiàn)圖1）。補(bǔ)券則將選擇權(quán)還給消費(fèi)者，使得消費(fèi)者能夠在一定范圍內(nèi)按照偏好選擇更合意的住房，提高消費(fèi)者滿意度。此外，補(bǔ)券在制度設(shè)計(jì)上對(duì)參與的住房設(shè)置了進(jìn)入門檻，在為消費(fèi)者提供住房?jī)?yōu)惠的同時(shí)也保障了住房質(zhì)量。需要強(qiáng)調(diào)的是，租房券面向市場(chǎng)上所有滿足條件的住房，住房市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)際上有利于提高住房的質(zhì)量，降低住房的價(jià)格。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，整個(gè)住房市場(chǎng)的發(fā)展是有利于消費(fèi)者的。

圖1 租房者的住房位置選擇

不少實(shí)證研究的結(jié)果也支持上述判斷。與面向生產(chǎn)者的實(shí)物補(bǔ)貼相比，針對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行補(bǔ)貼的租房券成本更低，相比增加住房的生產(chǎn)計(jì)劃具有更明顯的政策效益，也更為有效，并且改善了對(duì)住房建造者補(bǔ)貼所引起的項(xiàng)目建設(shè)管理漏洞、工程質(zhì)量劣質(zhì)以及超市場(chǎng)需求建設(shè)等問(wèn)題。事實(shí)上，針對(duì)租房券，一個(gè)潛在的擔(dān)憂是可能會(huì)造成住房租金的上漲。Eriksen和Ross (2015) 的研究表明沒(méi)有證據(jù)表明租房券的增加會(huì)影響租賃住房的整體價(jià)格，即使租房券可能會(huì)造成一定程度的房租上漲，但對(duì)于參與租房券計(jì)劃的家庭而言，只要獲得的補(bǔ)貼數(shù)額高于租金上漲的幅度，仍可以帶來(lái)住房福利的提高與改善。

綜上，住房專項(xiàng)補(bǔ)貼的政府支出成本要高于現(xiàn)金補(bǔ)貼，但就中低收入家庭的住房福利改善情況而言，住房專項(xiàng)補(bǔ)貼的住房福利改善效果要優(yōu)于現(xiàn)金補(bǔ)貼。更進(jìn)一步地，比較住房實(shí)物補(bǔ)貼和租房券兩項(xiàng)住房專項(xiàng)補(bǔ)貼的效果，由于住房市場(chǎng)的需求價(jià)格彈性較大而供給價(jià)格彈性較小，所以對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行補(bǔ)貼更能刺激中低收入家庭改善住房環(huán)境。因此，補(bǔ)券相比于補(bǔ)房、補(bǔ)錢更能改善中低收入家庭的住房福利。 

二、住房補(bǔ)貼政策工具的適用條件和時(shí)機(jī)選擇

住房補(bǔ)貼策略的政策選擇，不僅需要考慮成本和效率，更需要充分考察其適用條件。在操作層面，住房補(bǔ)貼的政策效果深受住房市場(chǎng)供求關(guān)系的影響。供不應(yīng)求時(shí)，對(duì)供給側(cè)進(jìn)行補(bǔ)貼有利于增加就業(yè)和彌補(bǔ)住房短缺的情況，采取需求側(cè)補(bǔ)貼則易引致房?jī)r(jià)不合理上漲；供求相對(duì)平衡時(shí)，應(yīng)將補(bǔ)貼重點(diǎn)落在以解決中低收入家庭住房困難為政策目標(biāo)的需求側(cè)上。而在需求側(cè)補(bǔ)貼中，相比于現(xiàn)金補(bǔ)貼，租房券等住房專項(xiàng)補(bǔ)貼更能改善低收入家庭的住房福利，因此，租房券補(bǔ)貼是需求側(cè)補(bǔ)貼的有效手段（見(jiàn)圖2）。

圖2 補(bǔ)錢、補(bǔ)房與補(bǔ)券的相機(jī)抉擇

（一）補(bǔ)房：住房總體短缺時(shí)的首選策略

住房市場(chǎng)供不應(yīng)求時(shí)，住房保障政策主要是通過(guò)補(bǔ)貼供給側(cè)，以增加（租賃）房源供應(yīng)。住房短缺往往與人口的大規(guī)模增長(zhǎng)密切相關(guān)，是由于人口的大量涌入產(chǎn)生的住房需求與住房供給不足之間的矛盾。緩解這一矛盾的重點(diǎn)在于增加住房的供給量，供給側(cè)補(bǔ)貼是這一階段的首選策略。此外，住房作為耐用的大宗消費(fèi)品，若此時(shí)補(bǔ)貼需求側(cè)，在供給缺乏彈性的情況下，將進(jìn)一步抬升房屋租金而非增加住房供應(yīng)。從世界住房政策發(fā)展的歷史來(lái)看，典型發(fā)達(dá)國(guó)家也曾經(jīng)歷過(guò)住房短缺時(shí)期，相應(yīng)的住房保障政策以補(bǔ)房為主，我們以美國(guó)、德國(guó)和英國(guó)為例進(jìn)行說(shuō)明。

20世紀(jì)30年代，美國(guó)住房總體短缺疊加經(jīng)濟(jì)大蕭條，公共住房建設(shè)因其可以為失業(yè)者提供住房，建造過(guò)程中還能創(chuàng)造大量就業(yè)等優(yōu)勢(shì)，成為緩解住房短缺與應(yīng)對(duì)危機(jī)的“一石二鳥”之策。1963-1973年，美國(guó)新建住宅達(dá)到2000萬(wàn)套，超過(guò)以往任何一個(gè)10年（見(jiàn)圖3）。公共住房的大量建設(shè)，有效地緩解了住房短缺，住房總量實(shí)現(xiàn)了從供不應(yīng)求到總體平衡的轉(zhuǎn)變。1970年以后，公共住房項(xiàng)目中高成本、財(cái)政不穩(wěn)定、不公平分配、集中貧窮和缺乏選擇自由、對(duì)私人市場(chǎng)的替代效應(yīng)、將“住房供應(yīng)”政治化等問(wèn)題逐漸凸顯，公共住房實(shí)物建設(shè)逐步退出歷史舞臺(tái)。

圖3 美國(guó)私人住宅開工量與銷售量（單位：千套）
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind。

德國(guó)的社會(huì)住房（Social Housing）也是補(bǔ)房的典型代表。二戰(zhàn)后，德國(guó)住房嚴(yán)重短缺，聯(lián)邦政府為住房建設(shè)方和產(chǎn)權(quán)方提供住房建設(shè)資金補(bǔ)貼。但這些住房必須按政府限定的成本租金，向符合標(biāo)準(zhǔn)的普通家庭出租15至30年。期滿后，住房可以按照市場(chǎng)價(jià)格出租、出售。這種“先租后售”的住房供給側(cè)補(bǔ)貼極大地緩解了當(dāng)時(shí)的住房短缺問(wèn)題，同時(shí)，有效抑制了房地產(chǎn)投機(jī)與泡沫。

英國(guó)的公共租賃房（Council Housing）與美、德異曲同工，都是針對(duì)二戰(zhàn)以后住房嚴(yán)重短缺而由政府推動(dòng)住房建造的典型代表。二戰(zhàn)后，直至1970年代的30年是英國(guó)公共住房發(fā)展的高峰時(shí)期，政府建房占比一直高達(dá)45%以上，到1979年，公共住房已經(jīng)占全國(guó)住房總量的1/3。

（二）補(bǔ)券：住房總體短缺顯著緩解后的精準(zhǔn)租賃支持

隨著住房供不應(yīng)求情況的改善，西方國(guó)家在住房政策選擇上也普遍出現(xiàn)了從供給側(cè)向需求側(cè)的轉(zhuǎn)變，政府建造公共住房的熱情開始冷卻，同時(shí)減少了對(duì)建房的貸款和利率等補(bǔ)貼。原因在于：一是直接的保障性住房供給的靈活性不及住房補(bǔ)貼，存量住房難以根據(jù)居民的住房負(fù)擔(dān)能力或人口結(jié)構(gòu)的變化做出及時(shí)調(diào)整。二是住房補(bǔ)貼可以更有效地減少流動(dòng)障礙和空間不匹配問(wèn)題，有利于改善貧困家庭住房過(guò)度擁擠問(wèn)題，能夠有效地分散貧困。三是由于補(bǔ)券所建立的租房系統(tǒng)將低收入家庭和合意住房都納入其中，進(jìn)而成為一種管理住房市場(chǎng)和監(jiān)測(cè)低收入家庭生活水平的有效管理工具。一方面，有利于更好地對(duì)租賃住房進(jìn)行監(jiān)管，促進(jìn)合意的租賃住房供應(yīng)；另一方面，也有助于更好地評(píng)估住房福利的改善效果，并對(duì)補(bǔ)貼政策進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。

在美國(guó)，租房券在住房補(bǔ)貼項(xiàng)目中的占比持續(xù)上升，成為美國(guó)住房和城市發(fā)展部管理的最大低收入住房補(bǔ)貼計(jì)劃。1989-2015年，美國(guó)城市發(fā)展部的補(bǔ)貼項(xiàng)目中，租房券所占份額從26%上升到47.4%，而公共住房所占份額則從33.4%下降到22.7%（見(jiàn)表2）。需要說(shuō)明的是，除了公共住房和租房券外，美國(guó)的住房補(bǔ)貼還包括納入到政府補(bǔ)貼范圍內(nèi)的私有多戶住宅補(bǔ)貼項(xiàng)目。該項(xiàng)目中，房東與政府簽訂合同并領(lǐng)取補(bǔ)貼，以彌補(bǔ)市場(chǎng)租金與租戶支付租金間的差額，租客搬出后則不再享有補(bǔ)貼。

表2 美國(guó)住房補(bǔ)貼項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)性變化趨勢(shì)

數(shù)據(jù)來(lái)源：Characteristics of HUD-Assisted Renters and Their Units in 2015。

新世紀(jì)以來(lái)，經(jīng)合組織國(guó)家對(duì)供給側(cè)住房開發(fā)的公共投資呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)，而住房補(bǔ)貼（住房津貼及租金補(bǔ)貼）支出基本保持穩(wěn)定（見(jiàn)圖4），反映出住房補(bǔ)貼策略的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變。 

圖4  2000-2019年，OECD-32（均值）國(guó)家各類住房補(bǔ)貼支出占GDP的比重（單位：%）
數(shù)據(jù)來(lái)源：OECD National Accounts Database, www.oecd.org/sdd/na/ and OECD Social Expenditure Database, www.oecd.org/social/expenditure.htm.

（三）補(bǔ)錢：著眼于低收入家庭整體生活改善

當(dāng)補(bǔ)貼政策的目標(biāo)是改善低收入家庭整體生活水平時(shí)，可選擇直接補(bǔ)錢的補(bǔ)貼方式。相較于只能用于住房領(lǐng)域的住房專項(xiàng)補(bǔ)貼，直接的貨幣補(bǔ)貼不對(duì)補(bǔ)貼的使用范圍進(jìn)行限制，便于低收入家庭根據(jù)家庭生活的需要靈活支配補(bǔ)貼款，實(shí)際上提高了低收入家庭的整體福利。換言之，補(bǔ)錢將在住房和其他生活支出之間的選擇權(quán)賦予了低收入家庭，但對(duì)住房租賃支持的精準(zhǔn)度不如補(bǔ)券。 

三、中國(guó)不同供求關(guān)系的城市住房保障策略選擇

從1994年確立中國(guó)住房雙軌制框架的43號(hào)文，即《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》算起，中國(guó)住房市場(chǎng)化改革已經(jīng)走過(guò)三十年的風(fēng)雨，短短一代人的時(shí)間，普遍的住房短缺已經(jīng)成為過(guò)去時(shí)。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生新變化，分化是關(guān)鍵詞，大部分城市“有沒(méi)有”的問(wèn)題基本得到解決，但結(jié)構(gòu)性矛盾仍然突出，人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房永遠(yuǎn)抱有新期待?；谏鲜鲋卮笈袛?，黨中央、國(guó)務(wù)院部署了包括建設(shè)配售、配租型保障性住房在內(nèi)的“三大工程”。

就住房保障策略的選擇而言，必須看到不同城市的產(chǎn)業(yè)活力和人口凈流入規(guī)模不同，從而導(dǎo)致住房市場(chǎng)供求關(guān)系也存在顯著的差異乃至分化，住房保障政策應(yīng)根據(jù)各城市的住房供求關(guān)系而定，并隨著供求關(guān)系的變化而適時(shí)調(diào)整。

（一）在住房仍然短缺的城市著力補(bǔ)房，并重視盤活存量租賃房源

對(duì)于住房供應(yīng)不足的城市，首要任務(wù)是補(bǔ)房，“三大工程”中的規(guī)劃建設(shè)保障性住房是補(bǔ)房的重要舉措。除了以合理的政策激勵(lì)、補(bǔ)貼市場(chǎng)主體建造新房補(bǔ)增量外，補(bǔ)房還應(yīng)重視盤活區(qū)位好、交通便利的存量房源，積極引導(dǎo)家庭、地方政府、企事業(yè)單位將多余房源出租，打通“工改租”、“商改租”政策堵點(diǎn)，增加合意的租賃房源供應(yīng)?！蛾P(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》提出，“鼓勵(lì)地方在滿足安全要求的前提下，依法依規(guī)將空置的商業(yè)辦公樓改建為宿舍型保障性租賃住房”。

在補(bǔ)房基礎(chǔ)上，住房總體短缺的城市可適當(dāng)補(bǔ)券。實(shí)際上，租房券在此類城市對(duì)租金的抬升效應(yīng)，將使得“工改租”、“商改租”和“城中村”租賃房提質(zhì)升級(jí)等盤活存量房源的市場(chǎng)行為有利可圖，一定程度上也有助于增加租賃住房供應(yīng)。

（二）在供求基本平衡和供過(guò)于求的城市試點(diǎn)補(bǔ)券，以租房券作為籌集配租房的有效抓手

在住房供求總體平衡或住房供過(guò)于求的城市，試點(diǎn)補(bǔ)券的時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟。這些城市通常是城市化水平較高的大城市，其中住房困難比較突出的群體是新市民、青年人。保守估計(jì)，目前以農(nóng)民工、新畢業(yè)大學(xué)生為主體的新市民租賃群體總規(guī)模超過(guò)1.6億人。租住是大城市新市民解決居住需求的低成本方案，但面臨租金負(fù)擔(dān)重、居住條件差、租賃關(guān)系不穩(wěn)定等多重挑戰(zhàn)。

 補(bǔ)券是緩解大城市新市民等住房困難的有效手段，原因在于：一是補(bǔ)券是對(duì)存量住房的充分利用，房地產(chǎn)供求總體平衡的大城市不適宜再大規(guī)模新建住房，首要的應(yīng)是利用好存量住房；二是大城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、信息技術(shù)水平較高，能夠滿足補(bǔ)券所需要的住房信息系統(tǒng)對(duì)財(cái)政投入和技術(shù)水平的要求。三是補(bǔ)券將住房選擇權(quán)還給住房需求者，能夠有效滿足新市民和低收入家庭個(gè)性化的住房需求。

租房券主要面向新市民家庭，申請(qǐng)家庭的收入水平應(yīng)低于所在城市三口之家平均可支配收入的50%，且收入中的住房支出超過(guò)30%，同時(shí)根據(jù)各城市居民的實(shí)際收入水平適當(dāng)調(diào)整。租房券的使用對(duì)象可以是住房租賃市場(chǎng)中的任何符合條件的住房，包括城中村出租屋。租房券發(fā)放前，須對(duì)申請(qǐng)人和相關(guān)租賃住房進(jìn)行詳細(xì)的核實(shí)。一是由負(fù)責(zé)住房保障的住建部門對(duì)申請(qǐng)家庭的收入、資產(chǎn)、家庭構(gòu)成等信息進(jìn)行核實(shí)；二是對(duì)租賃住房的質(zhì)量、面積和安全標(biāo)準(zhǔn)等信息進(jìn)行審查，符合標(biāo)準(zhǔn)后方可發(fā)放租房券。補(bǔ)貼數(shù)額為家庭可負(fù)擔(dān)的合理租金上限與“支付標(biāo)準(zhǔn)”間的差額。建議根據(jù)不同城市不同區(qū)域的平均租金水平和申請(qǐng)者收入水平進(jìn)行分檔補(bǔ)貼。

（三）對(duì)部分低收入家庭亦可直接補(bǔ)錢

對(duì)工資水平處于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入最低的20%（2023年為17478元）的外來(lái)農(nóng)民工家庭，其收入水平高于在家務(wù)農(nóng)（2023年農(nóng)村居民人均經(jīng)營(yíng)凈收入僅為7431元），但與城市平均工資水平（2023年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入51821元）仍有較大差距。這部分新市民家庭面臨的主要矛盾是收入問(wèn)題，恩格爾系數(shù)較高，主要租住在條件較差的郊區(qū)或城中村地區(qū)，住房并非支出的主要組成部分，食品等生活必需品的保障問(wèn)題可能更為嚴(yán)峻。針對(duì)這類家庭，改善住房反而并不是最亟需的?，F(xiàn)金補(bǔ)貼有利于改善低收入家庭的整體福利，不僅僅局限于住房福利。不限定使用范圍的現(xiàn)金補(bǔ)貼能夠更好地匹配低收入家庭的消費(fèi)需求，能夠有效改善低收入家庭的生活狀況。

因此，可以采取現(xiàn)金補(bǔ)貼的方式來(lái)改善低收入家庭的整體福利，比如可以利用現(xiàn)金補(bǔ)貼作為杠桿，提升低收入家庭子女的健康和教育水平。

（作者龍婷玉系經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部農(nóng)村經(jīng)濟(jì)研究中心助理研究員；王瑞民系經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心副研究員。本文首發(fā)于《中國(guó)房地產(chǎn)金融》2024年第4期，轉(zhuǎn)載時(shí)有改動(dòng)，參考文獻(xiàn)略。此外，本文僅代表作者個(gè)人學(xué)術(shù)觀點(diǎn)，與所供職單位無(wú)關(guān)。）