隨著各地新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率不斷下調(diào)，市場(chǎng)對(duì)于存量房貸利率繼續(xù)下降的預(yù)期再起。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，存量房貸利率下調(diào)可以減輕居民的利息支出負(fù)擔(dān)，但會(huì)對(duì)銀行凈息差產(chǎn)生一定的壓力，調(diào)整前需要進(jìn)行多方面評(píng)估。

與現(xiàn)行房貸存在較大“利差”

據(jù)克而瑞研究中心的調(diào)研報(bào)告，目前30個(gè)重點(diǎn)城市首套房平均商貸利率為3.21%，二套房平均貸款利率為3.53%，而當(dāng)前存量房貸的平均利率約為4%。

今年以來(lái)，中國(guó)人民銀行兩次下調(diào)5年期以上LPR合計(jì)35個(gè)BP（基點(diǎn)）至3.85%，多個(gè)城市新發(fā)放的首套住房貸款利率已降至3.2%左右，還有部分城市首套房貸款利率降至3%以下。

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授岳翔宇對(duì)中國(guó)商報(bào)記者表示，央行發(fā)布的《2024年第二季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》顯示，2024年6月，全國(guó)新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率為3.45%。而據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，2024年8月全國(guó)首套房平均利率為3.25%左右，部分地區(qū)首套房貸利率已在3%以下。從總體上看，新發(fā)放按揭利率與存量房貸利率存在60—80個(gè)基點(diǎn)的利差。

北京白領(lǐng)小宋對(duì)記者表示，自己是在2020年買(mǎi)的房，當(dāng)時(shí)的房貸利率是5.2%，現(xiàn)在北京五環(huán)內(nèi)的二套房利率是3.8%左右，自己都有置換房產(chǎn)的想法了?！安贿^(guò)，我去年已經(jīng)提前還了20萬(wàn)元，現(xiàn)在還貸壓力小一些了?！?/p>

數(shù)據(jù)顯示，截至今年第二季度末，我國(guó)存量房貸規(guī)模高達(dá)37.8萬(wàn)億元。新舊房貸利率之間存在一定的差距，這種差距導(dǎo)致一些居民選擇提前還貸，以減輕債務(wù)負(fù)擔(dān)。

中泰證券研究所測(cè)算，2023年實(shí)際購(gòu)房貸款投放高于2022年，但余額卻有所下降，由此可見(jiàn)，雖然房貸投放有所回暖，但高早償率拖累了規(guī)模增長(zhǎng)。

星圖金融研究院研究員武澤偉對(duì)中國(guó)商報(bào)記者表示，目前存量房貸利率依然處于相對(duì)較高水平，調(diào)降存量房貸利率可以減少居民還貸支出，在一定程度上刺激居民擴(kuò)大消費(fèi)，有助于經(jīng)濟(jì)增速企穩(wěn)回升。不過(guò)，也要注意到，當(dāng)前銀行凈息差已處于歷史低位，銀行經(jīng)營(yíng)明顯承壓。按揭貸款作為銀行優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)，若存量房貸利率再降，很有可能積蓄金融風(fēng)險(xiǎn)。

或影響存款進(jìn)一步降息

實(shí)際上，去年我國(guó)已進(jìn)行過(guò)一輪存量房貸利率下調(diào)。

2023年8月，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局下發(fā)《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》，明確自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。隨后多家銀行相繼發(fā)布存量首套個(gè)人住房貸款利率調(diào)整的公告。當(dāng)年年底，超過(guò)23萬(wàn)億元存量房貸的利率完成下調(diào)，調(diào)整后加權(quán)平均利率為4.27%，平均降幅為73個(gè)基點(diǎn)。

今年7月26日，中國(guó)人民銀行發(fā)布的《中國(guó)區(qū)域金融運(yùn)行報(bào)告（2024）》提出，存量房貸利率調(diào)降后，與新發(fā)生房貸利差大幅縮小，有效緩解2022年下半年以來(lái)的居民住房貸款提前還款現(xiàn)象。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院特聘導(dǎo)師柏文喜對(duì)中國(guó)商報(bào)記者表示，對(duì)于銀行而言，存量房貸利率下調(diào)會(huì)對(duì)其資產(chǎn)端收益產(chǎn)生壓力，還會(huì)使銀行的凈息差收窄，營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)受到影響。

今年8月9日，國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布2024年第二季度銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)主要監(jiān)管指標(biāo)數(shù)據(jù)情況，其中提到我國(guó)商業(yè)銀行凈息差為1.54%，與第一季度持平，仍低于凈息差1.8%的“警戒線”。

中泰證券發(fā)布報(bào)告稱(chēng)，測(cè)算本輪存量房貸利率下調(diào)空間在50個(gè)基點(diǎn)左右，對(duì)上市銀行25E（預(yù)估2025年）息差影響-5.6個(gè)基點(diǎn)，若考慮下階段存量房貸利率調(diào)整及存款利率調(diào)整，對(duì)25E息差綜合影響為-4.4個(gè)基點(diǎn)。中泰證券認(rèn)為，辯證看存量房貸調(diào)整，長(zhǎng)期有助于緩解銀行零售資產(chǎn)端增長(zhǎng)以及居民還款壓力，進(jìn)一步維護(hù)銀行息差，優(yōu)化資產(chǎn)質(zhì)量。

柏文喜預(yù)測(cè)，如今存量房貸利率下調(diào)空間在60—80個(gè)基點(diǎn)之間，也不排除最大下調(diào)空間為40個(gè)基點(diǎn)的可能性。具體的調(diào)整方案和細(xì)則尚未明確，市場(chǎng)正在等待相關(guān)政策進(jìn)一步明朗化。

岳翔宇對(duì)記者表示，如果按照70個(gè)基點(diǎn)的幅度下降，存量房貸規(guī)模接近38萬(wàn)億元，那么節(jié)省的利息支出將超過(guò)2600億元，這將高于2023年存量房貸利率調(diào)整的1700億元。同時(shí)，調(diào)降存量房貸利率會(huì)影響銀行的息差，可能會(huì)使銀行息差下降約10個(gè)基點(diǎn)，需要通過(guò)15個(gè)基點(diǎn)以上的存款利率調(diào)降來(lái)對(duì)沖這一影響。

就在今年7月底，為緩解凈息差壓力，六大國(guó)有商業(yè)銀行、12家全國(guó)性股份制銀行陸續(xù)調(diào)降人民幣存款利率，8月更多中小銀行跟進(jìn)調(diào)降存款利率，5年期定期存款利率均已降至2%以下。

岳翔宇認(rèn)為，總體來(lái)看，調(diào)降存量房貸利率是一個(gè)合理舉措，但同時(shí)也要注意這一政策對(duì)銀行息差的潛在影響，以及對(duì)居民消費(fèi)促進(jìn)作用的局限性。

“存量房貸利率的調(diào)整是一個(gè)復(fù)雜問(wèn)題，涉及居民負(fù)擔(dān)、銀行利潤(rùn)和市場(chǎng)預(yù)期等多個(gè)方面?！卑匚南脖硎?，任何調(diào)整都需要權(quán)衡不同利益相關(guān)者的影響，并考慮到整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定性。（記者 馬文博）