本文來自微信公眾號(hào)“空間秘探”，作者：武爽。

今年以來，關(guān)于復(fù)星旅文出售旗下資產(chǎn)的消息接連不斷。最新消息是國(guó)資4億元接手太倉阿爾卑斯度假區(qū)項(xiàng)目和凱德擬收購Club Med股權(quán)，再往前，復(fù)星旅文虧本出售了Thomas Cook全部股權(quán)，還有傳聞擬出售三亞亞特蘭蒂斯全部或部分股權(quán)。今年上半年?duì)I業(yè)額就過百億的復(fù)星旅文，旗下的核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)為何被不停擺上貨架？

01 4億元賣太倉阿爾卑斯度假區(qū)項(xiàng)目

9月29日，復(fù)星旅游文化集團(tuán)（01992.HK）發(fā)布公告，擬出售4處江蘇省太倉市物業(yè)地塊，對(duì)價(jià)約3.94億元。買方為太倉恒筑置業(yè)有限公司及太倉恒澤文化旅游發(fā)展有限公司，均為太倉市政府全資擁有的國(guó)有企業(yè)，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、建設(shè)工程施工、旅游等業(yè)務(wù)。

據(jù)悉，復(fù)星旅文此次出售的4處地塊覆蓋復(fù)星旅文旗下一站式冰雪主題城市度假目的地太倉阿爾卑斯國(guó)際度假區(qū)項(xiàng)目，其中包括Club Med地中海白日方舟·太倉度假村、阿爾卑斯雪世界、太倉復(fù)游城等。

復(fù)星旅文指出，預(yù)期集團(tuán)此次出售事項(xiàng)將虧損約1500萬元，集團(tuán)目前擬將出售事項(xiàng)所得款項(xiàng)用于支付有關(guān)太倉阿爾卑斯國(guó)際度假區(qū)項(xiàng)目的資金。事實(shí)上，6月18日，復(fù)星旅文剛宣布，攜手太倉市政府共同打造一站式冰雪主題旅游度假目的地太倉阿爾卑斯國(guó)際度假區(qū)二期。該項(xiàng)目總投資超50億元，由太倉市政府平臺(tái)出資打造，由復(fù)星旅文運(yùn)營(yíng)管理。

太倉發(fā)布的消息顯示，二期項(xiàng)目的雪場(chǎng)總占地面積達(dá)約19萬平方米，建成后有望成為全球最大室內(nèi)雪場(chǎng)；還將設(shè)立雪景酒店與主題酒店，提供包含冰雪、洞穴和懸空等多樣化的主題客房。同時(shí)，配套設(shè)施包括水上樂園、陸地樂園、特色溫泉、水族館和餐秀等，并結(jié)合穹頂漫步、雪頂蹦極、穿梭光影梯等一系列休閑娛樂活動(dòng)，提供一站式冰雪主題城市度假體驗(yàn)。

太倉阿爾卑斯國(guó)際度假區(qū)一期項(xiàng)目包括三大阿爾卑斯主題，其中阿爾卑斯雪世界則是由復(fù)星旅文全資打造，總投資20億元人民幣，占地面積約5.4萬平方米，總建筑面積9.1萬平方米，是華東地區(qū)規(guī)模級(jí)的室內(nèi)滑雪場(chǎng)。當(dāng)時(shí)，復(fù)星旅文并沒有獨(dú)立接手太倉阿爾卑斯國(guó)際度假區(qū)的運(yùn)營(yíng)管理，而是與法國(guó)阿爾卑斯集團(tuán)聯(lián)手經(jīng)營(yíng)。

可以說，二期的簽約，也建立在一期的成功基礎(chǔ)之上。去年開業(yè)的阿爾卑斯國(guó)際度假區(qū)，可以說“問世即王炸”。白日方舟酒店的預(yù)售GMV超過8000萬元，周末節(jié)假日一房難求；阿爾卑斯雪世界今年上半年共接待了29萬人次的游客，營(yíng)業(yè)額1.1億，單日客流量最高達(dá)5000人，冬奧冠軍徐夢(mèng)桃、演員吳尊等名人紛紛前來體驗(yàn)，成為長(zhǎng)三角地區(qū)的網(wǎng)紅打卡點(diǎn)。

8月23日，復(fù)星集團(tuán)聯(lián)席總裁、Club Med地中海俱樂部中國(guó)首席執(zhí)行官徐秉璸在業(yè)績(jī)說明會(huì)上表示，“冰雪領(lǐng)域毋庸置疑是復(fù)星旅文未來的戰(zhàn)略重點(diǎn)，公司會(huì)進(jìn)一步在此方向拓展。”今年下半年，復(fù)星將繼續(xù)以輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)為核心，緊跟城市度假、冰雪度假市場(chǎng)趨勢(shì)，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)的可持續(xù)增長(zhǎng)。

極具發(fā)展?jié)摿Φ奶珎}項(xiàng)目為何被賣？

一方面，復(fù)星旅文在此次公告中指出，出售事項(xiàng)符合集團(tuán)由重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略目標(biāo)。值得注意的是，在一期項(xiàng)目工程中，復(fù)星旅文還在堅(jiān)持“房地產(chǎn)+旅游目的地”的發(fā)展模式。在太倉第二期項(xiàng)目中，通過減少對(duì)重資產(chǎn)的依賴，轉(zhuǎn)向更加靈活的品牌、管理和服務(wù)模式，實(shí)現(xiàn)以“輕”撬“重”。同時(shí)有助于精簡(jiǎn)營(yíng)運(yùn)，減輕維持實(shí)體資產(chǎn)的負(fù)擔(dān)及聚焦集團(tuán)的核心競(jìng)爭(zhēng)力（如項(xiàng)目管理及旅游相關(guān)服務(wù)）。

一方面，復(fù)星旅文方面表示，出售事項(xiàng)將直接改善公司的現(xiàn)金流量，加強(qiáng)公司應(yīng)對(duì)市場(chǎng)機(jī)遇與挑戰(zhàn)的靈活應(yīng)變能力。由此看來，復(fù)星旅文選擇出售太倉項(xiàng)目就有跡可循了。

02 虧本出售世界最早的旅行社Thomas Cook

9月4日，復(fù)星旅文公布將其全資子公司——復(fù)星旅游文化集團(tuán)（香港）有限公司持有的Thomas Cook Tourism（UK）公司100%股權(quán)出售給波蘭在線旅行社ESKY.PL.S.A.，售價(jià)高達(dá)3千萬英鎊。復(fù)星旅文表示，此次出售所得款項(xiàng)將用作復(fù)星旅文的一般企業(yè)用途。

為何要出售Thomas Cook UK？復(fù)星旅文相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)稱，Thomas Cook UK主營(yíng)英國(guó)在線旅行社業(yè)務(wù)，與本集團(tuán)的戰(zhàn)略目標(biāo)和核心競(jìng)爭(zhēng)力關(guān)聯(lián)性較弱。經(jīng)過對(duì)Thomas Cook的業(yè)務(wù)表現(xiàn)和財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行全面評(píng)估后，董事會(huì)認(rèn)為通過出售該公司可以降低繼續(xù)虧損的風(fēng)險(xiǎn)。

這與當(dāng)年收購時(shí)的表述大相徑庭。2019年11月，復(fù)星旅文正式公告說明已達(dá)成資產(chǎn)購買協(xié)議，以1100萬英鎊將Thomas Cook、Casa Cook、Cook's Club品牌及其他相關(guān)品牌收入囊中。 復(fù)星旅文在公告中這樣介紹：Thomas Cook品牌擁有178年歷史，是人類旅游業(yè)的鼻祖，也是全球最為人所知的旅游品牌之一。

對(duì)于這筆交易，復(fù)星旅文認(rèn)為，收購Thomas Cook全球品牌，有助于集團(tuán)依托Thomas Cook廣泛的品牌認(rèn)知度和深厚的影響力，協(xié)同中國(guó)強(qiáng)勁的出境游勢(shì)頭，拓展旅行社業(yè)務(wù)。前前后后，復(fù)星旅文在這家旅行社上投入了上億英鎊，如今作價(jià)3000萬鎊出售，堪稱“跳樓大甩賣”。

事實(shí)上，關(guān)于Thomas Cook的出售事宜并非毫無征兆。

2023年6月，復(fù)星旅文將2019年與Thomas Cook一同收購來的Casa Cook和Cook's Club度假酒店品牌及海外業(yè)務(wù)出售給了高盛集團(tuán)，這為復(fù)星旅文收益約4990萬元。交易結(jié)束后，復(fù)星旅文繼續(xù)持有Thomas Cook品牌。

今年1月，有相關(guān)消息指出，復(fù)星旅文與此次交易中的買方進(jìn)行了深入談判，商討關(guān)于出售Thomas Cook品牌的事宜，并稱有可能在未來數(shù)周內(nèi)達(dá)成交易。8個(gè)月過去，交易最終得以落地。

回看Thomas Cook的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，或許更能理解復(fù)星旅文拋售的決定。從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來看，盡管該公司在今年上半年的業(yè)務(wù)表現(xiàn)較為出色，但截至7月31日，Thomas Cook的凈權(quán)益為-3280.27萬英鎊，截至9月5日，Thomas Cook還欠復(fù)星旅文4749.83萬英鎊的未償還股東貸款。在2022年至2023年期間，該公司的稅后虧損額也分別高達(dá)1504.97萬英鎊和417.66萬英鎊，總計(jì)虧損金額達(dá)到1922.63萬英鎊（約合人民幣1.79億元）。

此外，有業(yè)內(nèi)人士表示，復(fù)游會(huì)的“成長(zhǎng)”，或許也是影響復(fù)星旅文出售Thomas Cook的重要因素之一。復(fù)游會(huì)作為復(fù)星旅文旗下全球會(huì)員專屬俱樂部，定位就是為會(huì)員提供高品質(zhì)的境內(nèi)外度假產(chǎn)品和服務(wù)。從“職能”來看，復(fù)游會(huì)與Thomas Cook有著較大“重疊部分”。

從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來看，復(fù)游會(huì)各項(xiàng)數(shù)據(jù)也優(yōu)于Thomas Cook。2024年上半年，復(fù)游會(huì)錄得營(yíng)業(yè)額人民幣1.7億元，較2023年同期基本持平。截至2024年6月30日，復(fù)游會(huì)平臺(tái)擁有超過690萬的會(huì)員規(guī)模，同比增長(zhǎng)13%。復(fù)星旅文在中期業(yè)績(jī)報(bào)告中也提到，Thomas Cook中國(guó)已經(jīng)重新定位為“復(fù)游會(huì)”，繼續(xù)深耕線上旅行社業(yè)務(wù)。

加碼優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，出售虧損資產(chǎn)，是眾多企業(yè)的通用手段，復(fù)星旅文也不例外，這也是復(fù)星旅文在“瘦身”過程中的必然選擇。

03 “歡迎買家”的國(guó)內(nèi)首家七星級(jí)酒店

今年3月，有市場(chǎng)傳言稱，復(fù)星國(guó)際為減少債務(wù)，擬出售三亞亞特蘭蒂斯全部或部分股權(quán)。公司已向潛在買家及顧問發(fā)出放售的消息，并于過去數(shù)個(gè)月進(jìn)行非正式討論。有消息人士稱，復(fù)星的潛在買家主要是中國(guó)國(guó)企以及財(cái)力雄厚的中東投資者。

復(fù)星國(guó)際聯(lián)席首席執(zhí)行官、復(fù)星旅文董事長(zhǎng)徐曉亮在會(huì)上表達(dá)了對(duì)投資者的歡迎，并直言的確有很多投資者過來聯(lián)系，“只要對(duì)我們戰(zhàn)略認(rèn)同，對(duì)我們價(jià)值認(rèn)可的，有高度協(xié)同和資源互補(bǔ)能力的，我們都是打開的”?？梢?，如若有合適的買家，三亞亞特蘭蒂斯或許也會(huì)出售。

迄今為止，三亞亞特蘭蒂斯仍是復(fù)星旅文旗下最賺錢的資產(chǎn)之一。根據(jù)復(fù)星旅文2024年中報(bào)顯示，度假區(qū)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)于2024年上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額達(dá)人民幣8.7億元，期內(nèi)客房平均每日房?jī)r(jià)達(dá)人民幣2,044元。平均客房入住率創(chuàng)歷史新高，達(dá)89.6%，較2023年同期增加3個(gè)百分點(diǎn)。

昔日的三亞“地王”、郭廣昌的“心頭好”、復(fù)星旅文的現(xiàn)金“奶牛”……擁有這些光環(huán)的亞特蘭蒂斯為何還是要被擺上貨架？實(shí)際上，不僅復(fù)星旅文，整個(gè)“復(fù)星系”都在“斷舍離”。

2023年4月，完成出售土耳其度假村Kemer予Turkish OZAK Group，出售凈收益為人民幣2.19億元；5月，完成將法屬西印度群島村Les Boucaniers售后回租予另一家企業(yè)，該交易帶來凈現(xiàn)金影響1.48億元及出售凈收益人民幣6370萬元。

同年5月，復(fù)星旅文以1元的價(jià)格向高地物業(yè)出售旗下上海復(fù)星愛必儂物業(yè)管理有限公司的全部股權(quán)，退出愛必儂的景區(qū)和委托管理業(yè)務(wù)，目前僅剩自持的愛必儂麗江和三亞公寓項(xiàng)目。

今年7月，復(fù)星國(guó)際宣布間接附屬公司裕海將北海道的星野TOMAMU度假村（北海道占冠村）出售給從事房地產(chǎn)投資等業(yè)務(wù)的公司YCH16，出售金額約為408億日元（20.3億元人民幣）。

關(guān)于出售的原因，業(yè)內(nèi)也持有多種看法。

一是“缺錢”，賣資產(chǎn)“回血”。今年二季度財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2024年中期，復(fù)星旅文擁有期末現(xiàn)金及銀行結(jié)余35.4億元，而同期一年內(nèi)到期的各項(xiàng)債務(wù)規(guī)模為140億元。結(jié)合復(fù)星旅文此前定下的業(yè)務(wù)目標(biāo)：自2023年初至2025年末，計(jì)劃將新開設(shè)17家度假村或場(chǎng)所。

在債務(wù)和現(xiàn)金流壓力下，出售資產(chǎn)已成為復(fù)星旅文當(dāng)前收入及現(xiàn)金流的重要組成部分，也成為復(fù)星旅文繼續(xù)擴(kuò)張的底氣。如果這次三亞亞特蘭蒂斯出售為真且成功出售，那么或?qū)⒃谝欢ǔ潭壬暇徑鈴?fù)星近期資金的壓力。

二是遵循其“瘦身健體、擁輕合重、攻守平衡”的戰(zhàn)略。在復(fù)星國(guó)際2024年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，復(fù)星國(guó)際聯(lián)席CEO徐曉亮表示復(fù)星國(guó)際上半年各個(gè)板塊的業(yè)務(wù)拓展，都是圍繞這十二個(gè)字來的。但并不是一味盲目“減負(fù)”，“瘦身健體”，是有標(biāo)準(zhǔn)的。

針對(duì)有價(jià)有市、有現(xiàn)金流、有利潤(rùn)的資產(chǎn)，會(huì)優(yōu)先出售；處置時(shí)可能會(huì)虧損一點(diǎn)，比如10%以內(nèi)，也會(huì)不猶豫地退出；有可能超過10%的虧損，也要退出，但要根據(jù)市場(chǎng)情況“一事一議”。針對(duì)沒有現(xiàn)金流、虧損很大的資產(chǎn)，退出反而不是優(yōu)先級(jí)，而是要先把運(yùn)營(yíng)做上去。由此可見，“脫手”三亞亞特蘭蒂斯酒店也不是沒有可能。

三是減輕地產(chǎn)“底色”。三亞亞特蘭蒂斯的“誕生”，自帶有很強(qiáng)的地產(chǎn)底色，項(xiàng)目包括棠岸地產(chǎn)配套，總共為1004個(gè)可銷售住宅度假單位，具體囊括197個(gè)別墅及807套度假公寓。

但復(fù)星旅文前董事長(zhǎng)錢建農(nóng)曾對(duì)外表示，三亞亞特蘭蒂斯配建房地產(chǎn)是因?yàn)檎麄€(gè)項(xiàng)目投入資金大、回報(bào)周期長(zhǎng)，出于平衡現(xiàn)金流和給股東交代的原因，才通過銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目回收資金，復(fù)星旅文本身要打造的商業(yè)模式和房地產(chǎn)毫無關(guān)系。

復(fù)星國(guó)際一系列的資產(chǎn)減持動(dòng)作也發(fā)生在這期間，同時(shí)還退出了部分重資產(chǎn)自持項(xiàng)目，向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。擁有重資產(chǎn)“底色”的三亞亞特蘭蒂斯，也是被拋售的標(biāo)的之一。

04 總營(yíng)收占比超八成的Club Med也難逃“被賣”

據(jù)復(fù)星旅文2024年中期業(yè)績(jī)財(cái)報(bào)顯示，其營(yíng)業(yè)額達(dá)人民幣106.5億元，收入達(dá)人民幣94.2億元。旗下的Club Med營(yíng)業(yè)額達(dá)人民幣88.9億元，同比增長(zhǎng)10%，總營(yíng)收占比超八成，無疑是復(fù)星旅文支柱業(yè)務(wù)。

Club Med的重要地位，還體現(xiàn)在復(fù)星旅文于2023年對(duì)旗下業(yè)務(wù)板塊進(jìn)行重新劃分，從原先的“度假村及酒店”“旅游目的地”以及“基于度假場(chǎng)景的服務(wù)及解決方案”調(diào)整為如今的“Club Med及其他”“三亞亞特蘭蒂斯”“度假資產(chǎn)管理中心”和“復(fù)游會(huì)及相關(guān)業(yè)務(wù)”四大業(yè)務(wù)板塊，足以展現(xiàn)復(fù)星旅文對(duì)Club Med業(yè)務(wù)的重視。

2010年6月第一次入股后，復(fù)星不斷加強(qiáng)對(duì)Club Med的控制力度，并在5年后贏下了股權(quán)爭(zhēng)奪戰(zhàn)。2016年—2018年，復(fù)星旅文以Club Med為重要核心推動(dòng)業(yè)務(wù)重組，將三亞亞特蘭蒂斯 、當(dāng)時(shí)還在建的太倉阿爾卑斯國(guó)際度假區(qū)、麗江地中海國(guó)際度假區(qū)，以及演藝品牌泛秀、Thomas Cook、旅游目的地運(yùn)營(yíng)商愛必儂等，整合到同一框架。最終，助推復(fù)星旅文2018年12月在港股主板敲鐘上市。可以說，對(duì)Club Med的成功收購，是復(fù)星旅游文化集團(tuán)發(fā)展歷程中的里程碑事件。

但如此重要的Club Med也難逃“被賣”的命運(yùn)。關(guān)于出售Club Med一事，早在2022年底便有相關(guān)傳言。彼時(shí)消息稱，復(fù)星正在尋找第三方投資者，收購Club Med的多數(shù)股權(quán)，目標(biāo)估值為15億美元。不過此后復(fù)星國(guó)際對(duì)此予以明確否認(rèn)，并稱Club Med為“非賣品”，更重申將加速Club Med的發(fā)展，尤其是在中國(guó)市場(chǎng)的發(fā)展。

然而，從目前來看，復(fù)星對(duì)于Club Med的出售計(jì)劃從未停止。

2023年上半年，復(fù)星旅文亦通過處置度假村及售后回租Club Med度假村獲得約2.83億元收益。

今年9月，據(jù)知情人士透露，新加坡凱德置地投資公司CapitaLand Investment Ltd.正就從中國(guó)所有者復(fù)星國(guó)際有限公司手中收購法國(guó)豪華度假村連鎖店地中海俱樂部Club Med SAS的少數(shù)股權(quán)進(jìn)行深入談判。知情人士透露，凱德正尋求以約5億歐元（約合5.57億美元）收購這家酒店集團(tuán)20%至30%的股份，這筆交易可能使Club Med的估值達(dá)到約20億歐元。此外，眾多競(jìng)標(biāo)失敗者仍對(duì)Club Med資產(chǎn)感興趣。

一直以來，Club Med被視作復(fù)星旅文優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，集中資源以輕資產(chǎn)管理輸出形式的重要抓手。在贏下股權(quán)爭(zhēng)奪戰(zhàn)后，復(fù)星作為全資實(shí)控方對(duì)Club Med的業(yè)務(wù)模型和方向，進(jìn)行全方位調(diào)整。包括定下全球拓張戰(zhàn)略；業(yè)務(wù)模式整體轉(zhuǎn)“輕”；將中國(guó)和亞洲提升為重點(diǎn)市場(chǎng)，例如，為迎合中國(guó)當(dāng)時(shí)新興的短途度假熱潮，推出了全新品牌Club Med Joyview。

當(dāng)前，Club Med已經(jīng)轉(zhuǎn)型為租賃及管理模式，通過租賃和管理參與的度假村項(xiàng)目已經(jīng)占到總項(xiàng)目數(shù)的85%。如Club Med在2023年上半年退出了土耳其及法屬群島兩個(gè)村子的相關(guān)資產(chǎn)，并以售后回租方式保留了法屬西印度群島度假村Les Boucaniers。

這意味著復(fù)星旅文旗下的長(zhǎng)期租賃酒店房地產(chǎn)數(shù)量將逐步減少，這也是各大上市酒店集團(tuán)都在做的模式。它們大多通過管理或特許經(jīng)營(yíng)合同來經(jīng)營(yíng)酒店，將建筑和土地的所有權(quán)留給家庭、投資公司或房地產(chǎn)投資信托等業(yè)主。此前，復(fù)星旅文也很清晰地表明了對(duì)于輕重資產(chǎn)的態(tài)度：“我們持續(xù)去尋求一些輕資產(chǎn)輸出能力的提升。對(duì)于存量的重資產(chǎn)，我們會(huì)積極地去探索引入潛在的戰(zhàn)略投資者。”

在最新披露的2024年中期財(cái)報(bào)，復(fù)星旅文用“輕裝上陣”四個(gè)大字做了概括。這也意味著若將Club Med出售，復(fù)星旅文或?qū)⒃谳p資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的路上實(shí)現(xiàn)大跨步。目前來看，出售部分股權(quán)來套現(xiàn)未嘗不是一種新的嘗試，Club Med未來會(huì)不會(huì)再次出售，有待觀望。

去年年底，郭廣昌發(fā)表新年感言稱，“有送別，也有收獲?！薄八蛣e”，大概指的是出售資產(chǎn)。“收獲”，大約指的是能讓復(fù)星往好的方向走的事情。復(fù)星不斷拋售文旅資產(chǎn)的背后，流露出“輕重暫過萬重山”“堅(jiān)持活下去”的決心和信心。對(duì)于從未放棄押寶文旅的復(fù)星來說，“忍痛割愛”仍在繼續(xù)，復(fù)星旅文的“賣點(diǎn)”仍將持續(xù)，未來的復(fù)星旅文會(huì)“變身”為何種模樣，我們邊走邊看。