10月25日，存量房貸利率正式下調(diào)了。10月24日晚上，隊(duì)長(zhǎng)就收到招行短信了，這一次下調(diào)的力度比較大。隊(duì)長(zhǎng)自己的利率，是直接下調(diào)了60個(gè)基點(diǎn)，之前的加點(diǎn)也被取消了?？梢哉f，這是國(guó)家給咱們發(fā)的一個(gè)重磅大禮包了。隊(duì)長(zhǎng)大致算了一下，就這一次，下調(diào)60個(gè)基點(diǎn)，隊(duì)長(zhǎng)就節(jié)省了好多利息了。今天，隊(duì)長(zhǎng)都打算出門去吃個(gè)大餐了。

不知道大家的存量房貸利率已經(jīng)下調(diào)了沒有？你們能節(jié)約多少利息呢？關(guān)于這一次下調(diào)存量房貸利率，政策力度是相當(dāng)大的。它是一個(gè)雙重紅利。一是，央行直接下文件，存量房貸利率統(tǒng)一下調(diào)30個(gè)基點(diǎn)。二是，統(tǒng)一重新定價(jià)，不用等到明年了。

上一次下調(diào)存量房貸利率時(shí)，各家銀行是能拖則拖。只要能拖到明年的，就絕對(duì)不今年執(zhí)行。但這一次就不同了，各家銀行全部在央行指導(dǎo)下，提前重新定價(jià)，都在10月底之前，調(diào)整完畢，不給銀行拖下去的機(jī)會(huì)了。因?yàn)橹匦露▋r(jià)的原因，這就帶來了一個(gè)額外的紅利。也就是說，原本，央行是要求下調(diào)30個(gè)基點(diǎn)，但因?yàn)橹匦露▋r(jià)的原因，一部分人的存量房貸利率就會(huì)高于30個(gè)基點(diǎn)。不知道你們下調(diào)了多少，但隊(duì)長(zhǎng)確實(shí)下調(diào)了60個(gè)基點(diǎn)。

在這一輪存量房貸利率下調(diào)后，中國(guó)房地產(chǎn)會(huì)怎么走呢？它還是分為兩個(gè)方向：一是，人口進(jìn)一步向一二線城市集中。這個(gè)隊(duì)長(zhǎng)反復(fù)強(qiáng)調(diào)過了，雖然中國(guó)總?cè)丝跀?shù)量進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)，但在一二線城市，人口卻會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)，青年人口仍舊會(huì)向一二線城市集中。為什么？咱就舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子：大灣區(qū)建設(shè)。怎么把港珠澳大灣區(qū)建起來？它一定會(huì)產(chǎn)生對(duì)周邊省市的一個(gè)人口虹吸效應(yīng)。

打造世界級(jí)大灣區(qū)，首先就要人口，有了足夠多的人口，才會(huì)足夠多的人才，有了足夠多的人才，才能誕生世界級(jí)的科技產(chǎn)業(yè)。因此，雄安新區(qū)也好，大灣區(qū)也罷，還有長(zhǎng)三角等地區(qū)，它都會(huì)進(jìn)一步虹吸外地年輕人。我們拓展到各大省會(huì)城市，也一樣。成都、武漢、鄭州、長(zhǎng)沙等，都在虹吸周邊三四線城市的人口。

那么，這些地方的房?jī)r(jià)就會(huì)得到一個(gè)比較有力的支撐?？闪硪环矫婺?？就是三四線城市的房?jī)r(jià)，還是會(huì)進(jìn)一步下跌，或者長(zhǎng)期處于橫盤。什么叫“長(zhǎng)期的橫盤”？就是你的房子價(jià)格不跌，但也賣不出去。為什么呢？因?yàn)楸镜厝硕加蟹孔恿?，每年二手房的成交量極低，八九成的交易量都被新房拿走了。這時(shí)，在三四線城市，二手房交易就會(huì)進(jìn)入一個(gè)漫長(zhǎng)的低潮。

這種趨勢(shì)，不管短期，還是長(zhǎng)期，都是難以逆轉(zhuǎn)的。但更多人關(guān)心的是，存量房貸利率還有繼續(xù)下調(diào)的空間嗎？在隊(duì)長(zhǎng)看來，這取決于兩個(gè)關(guān)鍵因素：一是，房地產(chǎn)交易量會(huì)不會(huì)繼續(xù)下跌？要是繼續(xù)下跌，新房貸款利率也就會(huì)跟著下跌。當(dāng)新增房貸利率與存量房貸利率出現(xiàn)較大利差時(shí)，很多人就會(huì)進(jìn)一步地提前還房貸。那么，存量房貸利率就大概率還會(huì)下調(diào)。

二是，美元利率是否會(huì)持續(xù)大幅下調(diào)？當(dāng)前，中美經(jīng)濟(jì)處于一種相反的逆周期。美元降息，與中國(guó)政府大規(guī)模經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，是遙相呼應(yīng)的，存在一種較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)作用。要是美元扛不住，繼續(xù)降息，那么，人民幣利率就有進(jìn)一步下調(diào)的空間，存量房貸利率也有更大的下調(diào)空間。

但這種情況，最好不要太快地到來。因?yàn)樗赡芤l(fā)更激烈的全球性經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

在這個(gè)動(dòng)蕩的時(shí)代，對(duì)咱們這些普通人而言，最重要的是不要加杠桿，不要去豪賭，只要穩(wěn)住，熬過這一段艱難的時(shí)光，就能刺破黑暗，迎來光明。