2024年三季度，政策端方面，中央和地方政府出臺(tái)了一系列政策舉措支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，尤其是金融扶持方面，推動(dòng)落實(shí)3000億元保障性住房再貸款政策，調(diào)整優(yōu)化保障性住房再貸款政策，資金支持比例由60%提高至100%；鼓勵(lì)地方國企等各類市場(chǎng)主體盤活存量住房用作保障性租賃住房等，促進(jìn)加快建立租購并舉的住房制度。

從市場(chǎng)端來看，住房租賃企業(yè)整體發(fā)展穩(wěn)健，營收、凈利潤、管理規(guī)模和開業(yè)規(guī)模等指標(biāo)穩(wěn)步增長；但經(jīng)營層面仍承壓，5單保租房REITs共12個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，平均出租率較第一、二季度出現(xiàn)下滑。

一、上市企業(yè)住房租賃業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)分析

1、企業(yè)整體表現(xiàn)

據(jù)邁點(diǎn)研究院不完全統(tǒng)計(jì)，截至2024年12月10日，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的住房租賃相關(guān)企業(yè)中，有12家發(fā)布了2024年三季度財(cái)報(bào)，其中3家披露了住房租賃業(yè)務(wù)相關(guān)情況，分別為：萬科、貝殼和我愛我家。

整體來看，萬科泊寓作為地產(chǎn)系品牌的代表，住房租賃業(yè)務(wù)發(fā)展穩(wěn)健，無論是營業(yè)收入還是規(guī)模方面，均呈現(xiàn)穩(wěn)定增長態(tài)勢(shì)；貝殼租房業(yè)務(wù)則以強(qiáng)勁的態(tài)勢(shì)擴(kuò)張，收入和管理規(guī)模同比增長顯著；相寓深耕行業(yè)二十余年，仍保持穩(wěn)定增長趨勢(shì)，并為推動(dòng)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展貢獻(xiàn)力量。

2、企業(yè)對(duì)比分析

（1）營業(yè)收入

2024年三季度，萬科租賃住宅業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入9億元，同比增長1.1%；前三季度，共實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入26.3億元，同比增長3.7%。泊寓持續(xù)強(qiáng)化運(yùn)營效率，降低經(jīng)營成本，1-9月，泊寓項(xiàng)目前臺(tái)GOP利潤率為89.4%，保持行業(yè)領(lǐng)銜，自有渠道獲客占比提升至87.6%，單房運(yùn)營成本同比下降6.2%，前三季度簽約租期同比提升40天。

貝殼租房三季度收入39.4億元，同比增長118%。貝殼通過精細(xì)化管理二次招租，提升客戶續(xù)租率和房屋預(yù)售率，降低空置成本；持續(xù)優(yōu)化升級(jí)產(chǎn)品模式，加強(qiáng)穩(wěn)定去化渠道建設(shè)和運(yùn)營，降低市場(chǎng)波動(dòng)的影響，提升出租的確定性。

（2）管理規(guī)模

管理規(guī)模方面，貝殼省心租在管規(guī)模突破36萬套，相寓和萬科泊寓管理規(guī)模分別為30.4萬套、24.7萬套。其中，貝殼省心租1年新增管理房源達(dá)到20萬套，平均每月新增超1.6萬套；相寓截至三季度末在管房源總量達(dá)到30.4萬套，較年初增長11.8%；萬科泊寓管理規(guī)模24.7萬間，開業(yè)規(guī)模18.7萬間，出租率94.9%，其中三季度泊寓新拓展房源8641間，新開業(yè)4865間，同時(shí)積極響應(yīng)國家納保政策，管理房源中有11.7萬間納入保障性租賃住房。

此外，萬科泊寓還為客戶提供有溫度的租住服務(wù)，通過定期開展社群IP活動(dòng)、提升社群活動(dòng)覆蓋量，致力于打造有溫度的青年社區(qū)，讓租客住的開心、住的暖心。截至9月底，泊寓線上平臺(tái)累計(jì)注冊(cè)人數(shù)482萬，公眾號(hào)粉絲數(shù)達(dá)到135萬。

二、保租房REITs財(cái)務(wù)分析

1、5單保租房REITs整體表現(xiàn)

近期，公募REITs披露了三季度財(cái)報(bào)，整體來看，多數(shù)REITs經(jīng)營仍承壓，其中消費(fèi)類REITs和保租房類REITs表現(xiàn)最為穩(wěn)健。5單保租房REITs合計(jì)實(shí)現(xiàn)1.16億元的營業(yè)收入，同比增長1%，環(huán)比增長63%；合計(jì)實(shí)現(xiàn)0.85億元的可供分配資金，同比增長2%，環(huán)比增長52%。

此外，10月份，招商基金蛇口租賃住房REIT登陸深交所，保租房公募REITs迎來第6單上市。在加速盤活存量資產(chǎn)要求下，公募REITs正被越來越多的企業(yè)視為謀求轉(zhuǎn)型的重要手段。

2、5單保租房REITs對(duì)比分析

（1）收入

從收入來看，板塊業(yè)績穩(wěn)健，環(huán)比漲跌幅不超過2%。國泰君安城投寬庭保租房REIT以4405萬元領(lǐng)銜，環(huán)比增長1.4%；中金廈門安居REIT收入在5單保租房REITs中環(huán)比增長率最高（1.8%），收入為2001萬元；紅土創(chuàng)新深圳安居REIT收入下降0.6%，為1368萬元；其余2單REITs平均收入約1900萬元。

（2）凈利潤

凈利潤方面，華夏基金華潤有巢REIT增長顯著。華夏基金華潤有巢REIT由于其基數(shù)低，因此增長顯著，環(huán)比增長13.8%至301萬元；國泰君安城投寬庭保租房REIT凈利潤仍為5單REITs中最高，為1954萬元；紅土創(chuàng)新深圳安居REIT凈利潤下滑3%，實(shí)現(xiàn)608萬元；華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT凈利潤分別為838萬元、731萬元。

（3）出租率

從出租率來看，項(xiàng)目間表現(xiàn)分化。有巢泗涇項(xiàng)目、保利香檳苑項(xiàng)目和江灣社區(qū)項(xiàng)目出租率相對(duì)較低，分別為90.6%、90.3%、91.3%；其余9個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目出租率維持在94%以上，其中，中金廈門安居REIT的園博公寓和珩琦公寓接近滿租。

（4）項(xiàng)目房源量

項(xiàng)目房源量方面，中金廈門安居REIT基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目居首。中金廈門安居REIT基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)由2個(gè)保障性租賃住房項(xiàng)目組成，合計(jì)擁有房源4665套，可供出租面積合計(jì)19.9萬平方米；其次為華夏基金華潤有巢REIT，2個(gè)項(xiàng)目合計(jì)可出租房間總數(shù)2612間；華夏北京保障房REIT項(xiàng)目持有2處公租房資產(chǎn)，合計(jì)可出租房間數(shù)2168套，可出租面積10.7萬平方米；紅土創(chuàng)新深圳安居REIT持有的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積合計(jì)13.47萬平方米，共計(jì)持有1830套保障性租賃住房、9間商鋪以及510個(gè)停車位物業(yè)產(chǎn)權(quán)。

（5）租戶結(jié)構(gòu)

從租戶結(jié)構(gòu)來看，企業(yè)客戶集中度分散。5單保租房REITs中，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT企業(yè)客戶最為集中，4個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目企業(yè)客戶占比分別為65.7%、100%、75.8%和27.2%；此外，華夏北京保障房REIT的文龍家園公租房項(xiàng)目企業(yè)客戶占比20.6%；其余項(xiàng)目企業(yè)客戶集中度分散，個(gè)人租戶占比均在94%及以上。

三、結(jié)語

從披露了住房租賃業(yè)務(wù)情況的上市企業(yè)和保租房REITs業(yè)績表現(xiàn)來看，2024年三季度住房租賃企業(yè)整體表現(xiàn)維穩(wěn)，保租房REITs抗周期業(yè)態(tài)韌性持續(xù)凸顯，但經(jīng)營壓力仍存，部分項(xiàng)目租金、出租率等核心經(jīng)營指標(biāo)同環(huán)比下降。

目前，首批上市的四單保租房REITs先后發(fā)布了擴(kuò)募公告，且擬擴(kuò)募的資產(chǎn)所在地均與初始投資項(xiàng)目的城市一致，有效分散了資產(chǎn)組合的風(fēng)險(xiǎn)。展望未來，隨著租賃住房領(lǐng)域可發(fā)行資產(chǎn)范圍的擴(kuò)容，一方面REITs擴(kuò)募將成為常態(tài)化；另一方面，以公租房、市場(chǎng)化租賃住房以及園區(qū)配套租賃住房等為底層資產(chǎn)發(fā)行的REITs也將逐步入市。