南京市作為東部地區(qū)的重要中心城市，以其豐富的經(jīng)濟(jì)資源、發(fā)達(dá)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和優(yōu)厚的人才政策，吸引了大量人口就業(yè)創(chuàng)業(yè)，新市民、新青年的住房租賃需求亦日益凸顯。自2019年作為全國完善住房保障體系和住房租賃市場發(fā)展雙試點(diǎn)城市以來，南京市政府出臺了一系列政策舉措，如加強(qiáng)資金監(jiān)管、提供貸款貼息、完善住房租賃信息服務(wù)平臺等，促進(jìn)住房租賃市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

一、市場規(guī)模情況

（1）供應(yīng)總量

2021-2024年3季度南京市普通公寓供應(yīng)量呈“震蕩下跌”態(tài)勢。2024年處近幾年低位，其中2024年2季度環(huán)比上升68.3%至1148套，但仍低于近幾年同期水平；在傳統(tǒng)的住房租賃淡季，供應(yīng)量下滑明顯，2021年4季度、2022年4季度、2023年4季度，分別下滑3.5%、11.3%、24.7%。

（2）區(qū)域供應(yīng)量

從區(qū)域來看，2024年3季度，供應(yīng)量集中在鼓樓區(qū)、江寧區(qū)和建鄴區(qū)，三個(gè)區(qū)域合計(jì)供應(yīng)469套，占全市供應(yīng)量的56.3%。鼓樓區(qū)作為南京中心城區(qū)之一，通過“引、留、育”三招打造人才集聚高地；江寧區(qū)憑借綠色智能汽車、智能電網(wǎng)等高精尖產(chǎn)業(yè)，逐步發(fā)展成為南京經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中堅(jiān)力量，僅2023年就有超200家高新技術(shù)企業(yè)落戶；建鄴區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)由房地產(chǎn)業(yè)向“金融+數(shù)字經(jīng)濟(jì)”的轉(zhuǎn)型，2023年全區(qū)聚集各類基金及管理人超1700家。秦淮區(qū)和玄武區(qū)供應(yīng)量位于80-110套之間；其他區(qū)域供應(yīng)量相對較少。

（3）重點(diǎn)企業(yè)開業(yè)規(guī)模

從企業(yè)開業(yè)規(guī)模來看，截至2024年三季度，南京市本土住房租賃企業(yè)中，朗詩寓以34405間的開業(yè)規(guī)模居首；其次是國資系品牌東南青年匯，開業(yè)規(guī)模達(dá)13000間；安居瑾家、銀城佳寓和E+青年公寓開業(yè)規(guī)模分別為7643間、4414間、3855間。

二、租金情況

（1）整體租金水平

2021-2024年3季度南京市普通公寓租金呈現(xiàn)波動(dòng)趨勢。其中，2023年2季度漲幅高達(dá)9.1%，至60.1元/月/平方米，為近幾年最高水平；2023年3季度由于上一季度基數(shù)高，環(huán)比下滑4.3%；從2024年來看，前三季度平均租金水平約58元/月/平方米。

（2）區(qū)域租金水平

從區(qū)域來看，玄武區(qū)、建鄴區(qū)、鼓樓區(qū)、秦淮區(qū)、雨花臺區(qū)、江寧區(qū)和棲霞區(qū)租金水平位于50-70元/月/平方米，平均租金60元/月/平方米，七個(gè)區(qū)域憑借優(yōu)越的地理位置，獲得了良好的租金優(yōu)勢。浦口區(qū)和六合區(qū)租金水平分別為31元/月/平方米、19元/月/平方米。

三、出租率情況

據(jù)邁點(diǎn)研究院調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，南京市住房租賃項(xiàng)目平均出租率為85.6%，略低于其他一線和新一線城市。其中，白領(lǐng)公寓出租率最高，為88%；服務(wù)式公寓、租賃社區(qū)和保障性租賃住房出租率分別為85%、84%和83.4%，保障性租賃住房出租率偏低主要是受新開業(yè)項(xiàng)目的影響。

四、租客畫像

（1）平均租住面積

據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，全國10個(gè)重點(diǎn)城市租客整租平均租住面積約60平方米，其中南京市租客平均租住面積約53平方米，低于10個(gè)城市平均水平，位列第八位；武漢、成都、蘇州三個(gè)城市租客租住面積超70平方米，居住舒適度稍高于其他城市。

（2）地鐵可達(dá)率

通勤方面，數(shù)據(jù)顯示全國10個(gè)重點(diǎn)城市租客簽約房源“1公里地鐵覆蓋率”平均為80%，其中南京市僅為72%，排名靠后；深圳“1公里地鐵覆蓋率”達(dá)97%，通勤幸福感最高；其次是廣州、成都、杭州和蘇州，“1公里地鐵覆蓋率”位于80%-90%之間。

結(jié)語：通過市場規(guī)模、租金水平、出租率、租客畫像等維度對南京市住房租賃市場的分析，報(bào)告得出以下結(jié)論：從全市來看，南京市普通公寓供應(yīng)量和租金呈波動(dòng)態(tài)勢；從區(qū)域來看，鼓樓區(qū)供應(yīng)量最大，玄武區(qū)租金水平居首；從出租率來看，受新開業(yè)項(xiàng)目影響，全市住房租賃項(xiàng)目出租率偏低。

展望未來，隨著政策的不斷落實(shí)和完善，南京市住房租賃市場將逐步實(shí)現(xiàn)規(guī)范化、專業(yè)化發(fā)展，為城市居民提供更加穩(wěn)定的居住保障，進(jìn)而促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)和社會的持續(xù)健康發(fā)展。