12月31日，上海第八次集中供地收官，7宗地塊成交總額為192.25億元，規(guī)劃建筑面積75.49萬(wàn)平方米。本次出讓地塊中5宗溢價(jià)成交，且溢價(jià)率均超10%，其中徐匯龍華地塊宅地觸發(fā)中止價(jià)后溢價(jià)40%成交。

據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，2024年全年上海集中供地共出讓住宅用地（含涉住宅地塊）48宗，總出讓建面337.36萬(wàn)平方米，成交總金額為1321.62億元。

金茂和招商蛇口成大贏家

中指研究院上海分析師劉卓維表示，本批次土地競(jìng)買(mǎi)的7宗地塊吸引15家企業(yè)參拍，包括6家央企、7家地方國(guó)企和2家民企，央國(guó)企仍是競(jìng)拍的主力。中國(guó)金茂（00817.HK）報(bào)名3宗、招商蛇口（001979.SZ）報(bào)名4宗，最終均有斬獲。

寶山區(qū)N12-0402單元D1-04地塊吸引3位競(jìng)買(mǎi)人參與現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍，經(jīng)過(guò)65輪競(jìng)價(jià)，最終中國(guó)金茂旗下的蘇州騰茂置業(yè)有限公司和招商蛇口旗下的上海虹潤(rùn)置業(yè)有限公司組成的聯(lián)合體以29.2910億元的總價(jià)競(jìng)得，溢價(jià)率為14.86%，成交樓板價(jià)為38479元/平方米。

寶山區(qū)N12-0402單元K1-11地塊吸引兩位競(jìng)買(mǎi)人參與競(jìng)拍，最終，中國(guó)金茂（00817.HK）旗下的西安常茂置業(yè)有限公司與招商蛇口旗下的上海虹潤(rùn)置業(yè)有限公司組成的聯(lián)合體擊敗建發(fā)國(guó)際集團(tuán)（01908.HK）間接擁有的蘇州兆坤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，以43.0693億元的價(jià)格競(jìng)得，溢價(jià)率16.03%，成交樓板價(jià)為34496元/平方米。

寶山區(qū)BSP0-0801單元13A-01、02aA-04地塊以31.1555億元的底價(jià)成交，競(jìng)得人為中國(guó)金茂旗下的蘇州騰茂置業(yè)有限公司、上海楊行城市建設(shè)有限公司、上海寶冶集團(tuán)有限公司組成的聯(lián)合體。

寶山區(qū)BSP0-0801單元13A-01、02aA-04地塊圖片來(lái)源：中指院

聯(lián)合中國(guó)金茂之外，招商蛇口還聯(lián)合越秀地產(chǎn)（00123.HK）以21.8251億元的總價(jià)競(jìng)得長(zhǎng)寧區(qū)W040602單元F1-09地塊，溢價(jià)率24.54%，成交樓板價(jià)88495元/平方米。出讓文件顯示，該地塊規(guī)劃為普通商品房，用地面積11210.2平方米，規(guī)劃建筑面積24662.44平方米，容積率2.2。

徐匯龍華板塊宅地溢價(jià)40%成交，是第二個(gè)觸發(fā)競(jìng)“高品質(zhì)建設(shè)”指標(biāo)的地塊

徐匯區(qū)S030501單元N06-22地塊吸引4位競(jìng)買(mǎi)人參與現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍，經(jīng)過(guò)101輪競(jìng)價(jià)觸及中止價(jià)，兩位競(jìng)買(mǎi)人同意參與競(jìng)“高品質(zhì)建設(shè)”指標(biāo)環(huán)節(jié)。

最終，民企宸嘉發(fā)展集團(tuán)有限公司旗下的長(zhǎng)沙宸嘉新昊置業(yè)有限公司以43.824億元總價(jià)、裝修標(biāo)準(zhǔn)提升至7000元/平方米的裝修上限和新增1840平方米公共服務(wù)設(shè)施的代價(jià)，競(jìng)得該地塊，溢價(jià)率40%，樓板價(jià)126011元/平方米。

該地塊是上海市實(shí)施“雙高雙競(jìng)”交易規(guī)則以來(lái)，第二個(gè)觸發(fā)競(jìng)“高品質(zhì)建設(shè)”指標(biāo)的地塊。首宗觸發(fā)此規(guī)則的為浦東新楊思地塊（Z000602單元20B-12地塊），該地塊吸引5位競(jìng)買(mǎi)人參與競(jìng)價(jià)，經(jīng)過(guò)202輪競(jìng)價(jià)觸及中止價(jià)，轉(zhuǎn)入競(jìng)“高品質(zhì)建設(shè)”指標(biāo)環(huán)節(jié)。經(jīng)過(guò)多輪競(jìng)指標(biāo)，該地塊裝修標(biāo)準(zhǔn)提升至5000元/平方米，新增公共設(shè)施和開(kāi)放空間300平方米以及2%的高端人才住房配建比例。

出讓文件顯示，該地塊規(guī)劃為普通商品房用地；位于龍華街道，東至龍華街道N06-14、19、20、21地塊，南至龍華西路，西至龍華西路，北至強(qiáng)生花苑；出讓面積為21872.88平方米，容積率為1.59，計(jì)容面積34777.88平方米。

據(jù)該地塊的推介材料，本地塊位于徐匯區(qū)龍華街道，是集江南文化、海派文化、紅色文化為一體的歷史文化風(fēng)貌區(qū)；地塊臨近徐家匯體育公園、徐家匯商圈、西岸濱江、西岸數(shù)智中心。地塊緊靠?jī)?nèi)環(huán)核心區(qū)，區(qū)位優(yōu)越，交通便利，1公里內(nèi)包含4條軌交，3號(hào)線、11號(hào)線、12號(hào)線和23號(hào)線（在建），距離最近站點(diǎn)龍漕路站500米。

貝殼首次在一線城市拿地

民企拿地的另一個(gè)代表為國(guó)內(nèi)最大的房地產(chǎn)中介平臺(tái)貝殼。

12月31日，奉賢區(qū)奉賢新城10單元17-02地塊吸引3位競(jìng)買(mǎi)人參與現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍，最終，貝殼旗下的貝好家（上海）置業(yè)有限公司經(jīng)過(guò)17輪競(jìng)價(jià)，擊敗兩位競(jìng)買(mǎi)人，以6.9715億元的總價(jià)競(jìng)得上海市，溢價(jià)率13.89%，成交樓板價(jià)約為2.278萬(wàn)元/平方米。

出讓文件顯示，該地塊規(guī)劃為普通商品房用地，出讓面積15303.6平方米，容積率為2.0，中止價(jià)7.957億元。據(jù)地塊推介材料，該地塊距離軌交5號(hào)線奉賢新城站0.3公里，周邊有13條公交路線。

出讓文件顯示，本地塊內(nèi)中小套型住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積的40%，計(jì)12242.88平方米以上。中小套型住宅設(shè)計(jì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)為：多層住宅建筑面積不大于100平方米、小高層住宅建筑面積不大于110平方米、高層住宅建筑面積不大于120平方米。

這是貝好家首次在上海獲取住宅地塊，也是其首次在一線城市成功“拍地”。貝殼集團(tuán)副董事長(zhǎng)、貝好家首席執(zhí)行官徐萬(wàn)剛表示，上海奉賢新城項(xiàng)目是繼成都金三H12地塊項(xiàng)目之后，貝好家的第二個(gè)自主操盤(pán)項(xiàng)目。

“民企撿漏”說(shuō)明市場(chǎng)好轉(zhuǎn)后房企信心回升

有業(yè)內(nèi)人士表示，本次成交的7宗地塊中，兩宗競(jìng)得人為民企，可以看出民企的拿地更為精準(zhǔn)且意愿強(qiáng)烈。徐匯區(qū)龍華板塊的宅地位置優(yōu)越，周邊不乏熱銷(xiāo)樓盤(pán)，房企對(duì)這塊地的預(yù)期很高，拍到競(jìng)“高品質(zhì)建設(shè)”也不意外；另一宗位于奉賢區(qū)奉賢新城的地塊盡管在外環(huán)外，但地塊本身?xiàng)l件不錯(cuò)，最近的數(shù)據(jù)顯示板塊成交都不錯(cuò)。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，目前，國(guó)央企拿地依舊比較積極，盡管時(shí)至年底資金壓力會(huì)比較明顯，但對(duì)于優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)爭(zhēng)仍是不遺余力。本次土拍另一個(gè)可喜的現(xiàn)象是“民企撿漏”，在眾多國(guó)央企競(jìng)手中獲得地塊也說(shuō)明市場(chǎng)好轉(zhuǎn)后，房企信心回升。

盧文曦同時(shí)表示，在拍地的過(guò)程中，盡管有舉牌競(jìng)價(jià)，但總體溢價(jià)率并不高，主要是部分大房企不愿意在小地塊上投入太多成本，而這恰恰是一些“小而精”的民企團(tuán)隊(duì)的優(yōu)勢(shì)。以奉賢新城的地塊為例，該項(xiàng)目整體量小，流速快，風(fēng)險(xiǎn)也小；宸嘉則是另一個(gè)思路，打造高端產(chǎn)品，走利潤(rùn)最大化的路線。

上海全年集中出讓48宗地塊，成交總額1321.62億元

據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，2024年全年上海集中供地共出讓住宅用地（含涉住宅地塊）48宗，總出讓建面337.36萬(wàn)平方米，成交總金額為1321.62億元。

劉卓維分析稱，今年土拍市場(chǎng)發(fā)生了一些重大變化。一是，土拍規(guī)則迎來(lái)大調(diào)整。年初取消競(jìng)拍限價(jià)，恢復(fù)“價(jià)高者得”的競(jìng)拍規(guī)則；緊接著，為提高熱門(mén)地塊產(chǎn)品品質(zhì)，年中又出臺(tái)“雙高雙競(jìng)”政策，帶動(dòng)了今年土拍市場(chǎng)熱度回歸。

二是，高溢價(jià)地塊頻出。隨著土拍規(guī)則的調(diào)整，疊加新房市場(chǎng)信心回歸，各大房企參拍積極性得到提振，浦東新楊思地塊、靜安區(qū)曹家渡地塊、徐匯斜土路地塊、徐匯龍華地塊等一眾高溢價(jià)地塊頻現(xiàn)，甚至突破全國(guó)單價(jià)紀(jì)錄，以及上海市溢價(jià)率紀(jì)錄。

三是，參拍房企中出現(xiàn)一些新的面孔。隨著市場(chǎng)熱度回歸，民企重回土拍市場(chǎng)，更有一些新面孔看多上海，亮相上海土地市場(chǎng)，北京城建、山東鐵投等外地國(guó)企入駐上海決心強(qiáng)烈，貝殼首次布局一線城市，成功拿下奉賢新城地塊。