人民法院案例庫：通過簽訂商品房買賣合同的方式進(jìn)行擔(dān)保，是否構(gòu)成讓與擔(dān)保？

簽訂合同的真實(shí)目的是為了給借款關(guān)系提供擔(dān)保，并非為了實(shí)現(xiàn)商品房買賣合同的目標(biāo)，合同雙方之間形成的是讓與擔(dān)保。

閱讀提示：

人民法院案例庫是收錄經(jīng)最高人民法院審核認(rèn)為對類案具有參考示范價值的權(quán)威案例，包括指導(dǎo)性案例和參考案例。最高法院要求，法官在審理案件時必須檢索查閱案例庫，參考入庫同類案例作出裁判。這對于促進(jìn)統(tǒng)一裁判規(guī)則和尺度，避免“同案不同判”，保障法律正確、統(tǒng)一適用無疑具有重要意義。

開發(fā)商為了融資，以簽訂商品房買賣合同的方式為借款提供擔(dān)保，約定將商品房作為擔(dān)保標(biāo)的物，但并未實(shí)際讓渡商品房所有權(quán)，而是讓渡物權(quán)期待權(quán)，在債務(wù)人不能履行還款義務(wù)之時，將商品房的所有權(quán)轉(zhuǎn)移至債權(quán)人名下，這種約定是否構(gòu)成讓與擔(dān)保？其法律效力如何？李營營律師團(tuán)隊(duì)長期專注研究與擔(dān)保有關(guān)業(yè)務(wù)的問題，并形成系列研究成果陸續(xù)發(fā)布。本期，我們以山東省威海市中級人民法院處理的商品房預(yù)售合同糾紛案件為例，與各位讀者分享法院審理類似案件的思路。

裁判要旨：

讓與擔(dān)保，是指債務(wù)人或者第三人為擔(dān)保債權(quán)人的債權(quán)，與債權(quán)人簽訂不動產(chǎn)買賣合同，約定將不動產(chǎn)買賣合同的標(biāo)的物作為擔(dān)保標(biāo)的物，但權(quán)利轉(zhuǎn)讓并不實(shí)際履行，于債務(wù)人不能清償債務(wù)時，須將擔(dān)保標(biāo)的物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人，債權(quán)人據(jù)此享有的以擔(dān)保標(biāo)的物優(yōu)先受償?shù)膿?dān)保物權(quán)。為保護(hù)社會交易安全，應(yīng)認(rèn)可合同雙方設(shè)定擔(dān)保是真實(shí)的意思表示，其買賣合同系讓與擔(dān)保的外在表現(xiàn)形式，讓與擔(dān)保并非通謀虛偽意思表示。

案件簡介：

1、2014年4月30日，倪某公司與某諾公司、惠某公司簽訂借款協(xié)議，某諾公司向倪某公司借款1340萬元，惠某公司共同還款，借款用于清償某諾公司貸款本息。同時約定以惠某公司和某諾公司開發(fā)的411套房屋網(wǎng)簽給倪某公司作擔(dān)保。當(dāng)日，倪某公司轉(zhuǎn)款1340萬元。次日，倪某公司與惠某公司就部分房屋簽訂商品房預(yù)售合同并網(wǎng)簽。

2、2014年7月21日，倪某公司向威海市環(huán)翠區(qū)人民法院起訴惠某公司，稱因資金緊張無法按約支付房款，請求解除商品房預(yù)售合同。之后，雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議，法院出具調(diào)解書確認(rèn)合同解除。

3、2016年7月，某諾公司被裁定重整。2017年8月，惠某公司因與某諾公司法人人格混同而合并重整，且二者尚欠倪某公司借款本息未還，已列入破產(chǎn)債權(quán)。

4、2017年8月30日，威海市人民檢察院向威海市中級人民法院提出抗訴，認(rèn)為倪某公司與惠某公司之間實(shí)際是借款關(guān)系，簽訂房屋買賣合同和訴訟解除合同的行為，是為借款提供擔(dān)保，屬于虛假訴訟，損害了國家利益。

5、2017年12月25日，威海市中級人民法院裁定終結(jié)再審程序。

案件爭議焦點(diǎn)：

倪某公司與惠某公司基于后讓與擔(dān)保簽訂的商品房預(yù)售合同經(jīng)調(diào)解解除，是否構(gòu)成虛假訴訟。

威海市中級人民法院裁判要點(diǎn)：

1、倪某公司與惠某公司雙方真實(shí)的法律關(guān)系為借款關(guān)系，并非商品房買賣關(guān)系。

威海市中級人民法院認(rèn)為，倪某公司與某諾公司、惠某公司簽訂借款協(xié)議，并約定某諾公司、惠某公司用涉案房屋進(jìn)行擔(dān)保，在某諾公司、惠某公司不能清償借款時，倪某公司有權(quán)處置房屋。在此基礎(chǔ)上，倪某公司與惠某公司簽訂了涉案商品房預(yù)售合同。倪某公司與惠某公司簽訂該預(yù)售合同的真實(shí)目的是為了給借款關(guān)系提供擔(dān)保，并非為了實(shí)現(xiàn)商品房預(yù)售合同的目標(biāo)，雙方之間形成的是讓與擔(dān)保，商品房預(yù)售合同是讓與擔(dān)保的表現(xiàn)形式。因此，雙方真實(shí)的法律關(guān)系為借款關(guān)系，并非商品房買賣關(guān)系。

2、簽訂商品房預(yù)售合同以設(shè)定擔(dān)保是雙方真實(shí)的效果意思，雙方基于真實(shí)的商品房預(yù)售合同進(jìn)行訴訟，不屬于虛假訴訟。

威海市中級人民法院認(rèn)為，簽訂商品房預(yù)售合同以設(shè)定擔(dān)保是雙方真實(shí)的效果意思，該意思表示并非虛假。雙方基于真實(shí)的商品房預(yù)售合同進(jìn)行訴訟，并未虛構(gòu)主要事實(shí)，故本案并非虛假訴訟。

3、原審中雙方當(dāng)事人達(dá)成的解除商品房預(yù)售合同的調(diào)解協(xié)議，不存在可以撤銷的情形。

威海市中級人民法院認(rèn)為，倪某公司在惠某公司尚欠其借款本息的情況下起訴要求解除涉案商品房預(yù)售合同，使房屋恢復(fù)到可自由交易的狀態(tài)，原審中雙方當(dāng)事人達(dá)成的解除商品房預(yù)售合同的調(diào)解協(xié)議并未侵犯其他債權(quán)人的利益。同時，該調(diào)解協(xié)議并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，也未損害國家利益、社會公共利益或者案外人的合法權(quán)益，不應(yīng)予以撤銷。

綜上所述，威海市中級人民法院認(rèn)為，倪某公司與惠某公司基于后讓與擔(dān)保簽訂的商品房預(yù)售合同經(jīng)調(diào)解解除，不構(gòu)成虛假訴訟。

案例來源：

人民法院案例庫：《山東倪某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴文登市惠某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同案》[案號：山東省威海市中級人民法院(2017)魯10民再20號]，入庫編號：2024-08-2-091-001。

實(shí)戰(zhàn)指南：

1、法律沒有明確對讓與擔(dān)保的規(guī)則進(jìn)行規(guī)定，更沒有將其列為法定的擔(dān)保類型?！度珖ㄔ好裆淌聦徟泄ぷ鲿h紀(jì)要》（以下簡稱《九民紀(jì)要》）第七十一條規(guī)定了典型讓與擔(dān)保具有相應(yīng)的物權(quán)效力，債權(quán)人可以請求對財產(chǎn)拍賣、變賣、折價償還債權(quán)。本案屬于對于通過簽訂商品房買賣合同進(jìn)行的“后讓與擔(dān)?！?，雖然在本案裁判文書中并未明確使用這一概念，僅僅籠統(tǒng)地表述為“讓與擔(dān)保”，但人民法院案例庫中該案件的副標(biāo)題使用了“后讓與擔(dān)?！边@一概念。在本節(jié)實(shí)戰(zhàn)指南里，“典型讓與擔(dān)?！焙汀昂笞屌c擔(dān)?！笔窃凇白屌c擔(dān)?！边@個大范圍之下的。

對于“后讓與擔(dān)?！保蚱洳环系湫妥屌c擔(dān)保的構(gòu)成要件，不應(yīng)適用《九民紀(jì)要》關(guān)于典型讓與擔(dān)保的規(guī)定，但并不表明其不具有相應(yīng)的法律效力。《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《民間借貸規(guī)定》）第二十三條，肯定了“后讓與擔(dān)?！痹谔囟l件下具有一定的物權(quán)效力?！睹耖g借貸規(guī)定》第二十三條規(guī)定：“當(dāng)事人以訂立買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理。當(dāng)事人根據(jù)法庭審理情況變更訴訟請求的，人民法院應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)，出借人可以申請拍賣買賣合同標(biāo)的物，以償還債務(wù)。就拍賣所得的價款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或者補(bǔ)償?！本C上，如果在民間借貸法律關(guān)系中存在“后讓與擔(dān)保”，出借人在借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)的前提下，可以申請拍賣合同標(biāo)的物來償還債務(wù)。也就是說，“后讓與擔(dān)?！痹谔囟l件下才具有一定的物權(quán)效力。

另外，《九民紀(jì)要》和《民間借貸規(guī)定》所肯定的都是清算型（處分型）讓與擔(dān)保，即當(dāng)擔(dān)保的債權(quán)不能實(shí)現(xiàn)時，債權(quán)人不能當(dāng)然獲得標(biāo)的物的所有權(quán)，而必須經(jīng)由清算程序，就標(biāo)的物折價、拍賣、變賣所得的價款優(yōu)先受償。而否定了歸屬型（流質(zhì)、流押型）讓與擔(dān)保，即如果債權(quán)不能實(shí)現(xiàn)，債權(quán)人不能直接取得標(biāo)的物所有權(quán)。

2、在此，我們建議，債權(quán)人及其代理人在處理以商品房進(jìn)行擔(dān)保的案件時，首先應(yīng)分析是否屬于《九民紀(jì)要》第七十一條規(guī)定的典型讓與擔(dān)保，即商品房的所有權(quán)是否已經(jīng)在形式上轉(zhuǎn)移到債權(quán)人名下。如果符合《九民紀(jì)要》規(guī)定的典型讓與擔(dān)保的條件，債權(quán)人在債務(wù)人到期不能清償債務(wù)的情況下，可以請求法院對商品房進(jìn)行拍賣、變賣或折價優(yōu)先償還債權(quán)，但不能請求確認(rèn)商品房歸其所有。債權(quán)人在起草讓與擔(dān)保合同時，在文字表述上也應(yīng)當(dāng)應(yīng)避免約定財產(chǎn)所有權(quán)的直接轉(zhuǎn)移，否則無效。

3、若不符合上述典型讓與擔(dān)保的條件，而僅僅是簽訂了商品房買賣合同或者進(jìn)行了網(wǎng)簽備案，并約定在將來不履行債務(wù)的情況下履行商品房買賣合同以清償債務(wù)，這種約定即屬于所謂的“后讓與擔(dān)保”，不具有就商品房拍賣、變賣或折價后優(yōu)先受償?shù)奈餀?quán)效力，本案例就是這種“后讓與擔(dān)?！钡那闆r。也就是說，如果符合《民間借貸規(guī)定》第二十三條的規(guī)定，借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)的情況下，出借人可以申請拍賣買賣合同標(biāo)的物，以償還債務(wù)。在民間借貸中，如果雙方簽訂商品房買賣合同進(jìn)行擔(dān)保，為避免雙方此后對買賣合同性質(zhì)產(chǎn)生爭議，當(dāng)事人可在借款合同中對買賣合同作為擔(dān)保作出明確約定，或在買賣合同中對合同簽訂目的加以說明。債權(quán)人及其代理人進(jìn)行訴訟時，也應(yīng)當(dāng)以民間借貸法律關(guān)系提起訴訟，以減少不必要的訴訟成本。

法律規(guī)定：

1、《民法典》第三百八十八條：“設(shè)立擔(dān)保物權(quán)，應(yīng)當(dāng)依照本法和其他法律的規(guī)定訂立擔(dān)保合同。擔(dān)保合同包括抵押合同、質(zhì)押合同和其他具有擔(dān)保功能的合同。擔(dān)保合同是主債權(quán)債務(wù)合同的從合同。主債權(quán)債務(wù)合同無效的，擔(dān)保合同無效，但是法律另有規(guī)定的除外。擔(dān)保合同被確認(rèn)無效后，債務(wù)人、擔(dān)保人、債權(quán)人有過錯的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過錯各自承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任?！?/p>

2、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》第六十八條：“債務(wù)人或者第三人與債權(quán)人約定將財產(chǎn)形式上轉(zhuǎn)移至債權(quán)人名下，債務(wù)人不履行到期債務(wù)，債權(quán)人有權(quán)對財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)所得價款償還債務(wù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該約定有效。當(dāng)事人已經(jīng)完成財產(chǎn)權(quán)利變動的公示，債務(wù)人不履行到期債務(wù)，債權(quán)人請求參照民法典關(guān)于擔(dān)保物權(quán)的有關(guān)規(guī)定就該財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。

債務(wù)人或者第三人與債權(quán)人約定將財產(chǎn)形式上轉(zhuǎn)移至債權(quán)人名下，債務(wù)人不履行到期債務(wù)，財產(chǎn)歸債權(quán)人所有的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該約定無效，但是不影響當(dāng)事人有關(guān)提供擔(dān)保的意思表示的效力。當(dāng)事人已經(jīng)完成財產(chǎn)權(quán)利變動的公示，債務(wù)人不履行到期債務(wù)，債權(quán)人請求對該財產(chǎn)享有所有權(quán)的，人民法院不予支持；債權(quán)人請求參照民法典關(guān)于擔(dān)保物權(quán)的有關(guān)規(guī)定對財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)所得價款優(yōu)先受償?shù)?，人民法院?yīng)予支持；債務(wù)人履行債務(wù)后請求返還財產(chǎn)，或者請求對財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣所得價款清償債務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持。

債務(wù)人與債權(quán)人約定將財產(chǎn)轉(zhuǎn)移至債權(quán)人名下，在一定期間后再由債務(wù)人或者其指定的第三人以交易本金加上溢價款回購，債務(wù)人到期不履行回購義務(wù)，財產(chǎn)歸債權(quán)人所有的，人民法院應(yīng)當(dāng)參照第二款規(guī)定處理?；刭弻ο笞允疾淮嬖诘模嗣穹ㄔ簯?yīng)當(dāng)依照民法典第一百四十六條第二款的規(guī)定，按照其實(shí)際構(gòu)成的法律關(guān)系處理?！?/p>

3、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十二條：“當(dāng)事人之間惡意串通，企圖通過訴訟、調(diào)解等方式侵害他人合法權(quán)益的，人民法院應(yīng)當(dāng)駁回其請求，并根據(jù)情節(jié)輕重予以罰款、拘留；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任?！?/p>

延伸閱讀：

在檢索大量類案的基礎(chǔ)上，北京李營營律師團(tuán)隊(duì)總結(jié)相關(guān)裁判規(guī)則如下，供讀者參考：

1、通過簽訂商品房買賣合同并辦理網(wǎng)簽的方式進(jìn)行擔(dān)保，不是讓與擔(dān)保，應(yīng)按照《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》處理。

案例一：《董立寧、青島怡華置業(yè)有限公司房屋買賣合同糾紛案》[山東省青島市中級人民法院(2020)魯02民終13970號]

青島市中級人民法院認(rèn)為，董立寧與怡華置業(yè)公司簽訂了涉案商品房買賣合同且進(jìn)行了網(wǎng)簽，但該買賣合同是基于借款協(xié)議的約定而簽訂的，目的在于擔(dān)保債務(wù)的履行。同時，借款協(xié)議約定在一定期限內(nèi)怡華置業(yè)公司對涉案商品房進(jìn)行回購，并將回購房款一次性支付給董立寧，之后方可解除商品房買賣合同。該商品房買賣合同實(shí)質(zhì)為民間借貸的擔(dān)保，且系在債務(wù)履行期限屆滿前達(dá)成的以物抵債協(xié)議，應(yīng)當(dāng)適用修改前的《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》處理本案。

2、在債務(wù)人不履行債務(wù)的情形下將房屋過戶的約定，屬于流質(zhì)條款，應(yīng)為無效。

案例二：《福鼎市康華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、安錫忠與破產(chǎn)有關(guān)的糾紛案》[福建省寧德市中級人民法院(2020)閩09民初343號]

寧德市中級人民法院認(rèn)為，縱觀《補(bǔ)充協(xié)議書》全文，并無任何一處有提到要終止借款合同關(guān)系，建立商品房買賣合同關(guān)系，相反，通篇系對借款合同的還款期限、利息、違約責(zé)任等進(jìn)行約定。因此，《補(bǔ)充協(xié)議書》不僅不能證明雙方當(dāng)事人有變更約定為真實(shí)買賣關(guān)系，相反更證明雙方真實(shí)意思仍是名為借款實(shí)為流質(zhì)擔(dān)保。而被告實(shí)際占有房屋的事實(shí)，正是對上述流質(zhì)條款即未還款應(yīng)以房抵債條款的履行，同樣也并非變更約定為真實(shí)買賣關(guān)系。因此，雙方之間并不存在真實(shí)的房屋買賣合同關(guān)系。本案《商品房買賣合同》名為買賣實(shí)為借款擔(dān)保，其中關(guān)于買賣的約定，系虛假意思表示，應(yīng)為無效。關(guān)于以房屋作為借款擔(dān)保的約定，結(jié)合《補(bǔ)充協(xié)議書》，可認(rèn)定雙方約定借款未償還時以房抵債，屬于流質(zhì)條款，亦為無效。