澎湃新聞記者 蔣立冬 AI創(chuàng)意

又一只REIT發(fā)行火爆，網(wǎng)下配售比例創(chuàng)28個月新低。

3月20日，年內(nèi)第5只“日光”REIT——匯添富上海地產(chǎn)租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（下稱“匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT”）發(fā)布認(rèn)購申請確認(rèn)比例結(jié)果的公告。

公告內(nèi)容顯示，該基金網(wǎng)下投資者對應(yīng)的有效認(rèn)購基金份額數(shù)量為183.48億份，所對應(yīng)的配售比例為0.57226321%，該配售比例為28個月來的最低比例，僅次于2022年11月14日發(fā)行的華夏基金華潤有巢REIT創(chuàng)下的歷史最低水平0.469%。

整體來看，年初至今，公募REITs市場表現(xiàn)亮眼。據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至3月20日，全市場已上市的REITs共計63只，年內(nèi)平均漲幅達(dá)10.41%，有62只REITs年內(nèi)收益為正。

年內(nèi)第5只“日光”REIT

從募集情況來看，匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT已是年內(nèi)第5只“日光”REIT。此前四只“日光”REIT分別為國泰君安濟(jì)南能源供熱REIT、易方達(dá)華威農(nóng)貿(mào)市場REIT、華夏金隅智造工場REIT、匯添富九州通醫(yī)藥倉儲物流REIT。

公告內(nèi)容顯示，該基金原定募集期為2025年3月17日至2025年3月18日。由于公眾投資者認(rèn)購踴躍，截至2025年3月17日，匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT的公眾投資者累計有效認(rèn)購規(guī)模便已超過本次公眾投資者的初始募集上限。

據(jù)公告，匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT募集的基金份額總額為5億份。其中，戰(zhàn)略配售初始發(fā)售份額為3.5億份，網(wǎng)下發(fā)售初始發(fā)售份額1.05億份，公眾發(fā)售初始發(fā)售份額4500萬份。

具體來看，網(wǎng)下投資者對應(yīng)的有效認(rèn)購基金份額數(shù)量為183.48億份，所對應(yīng)的配售比例為0.57226321%；公眾投資者有效認(rèn)購基金份額數(shù)量為222.34億份，所對應(yīng)的有效認(rèn)購申請實(shí)際確認(rèn)比例為0.20239707%。

此外，該基金所對應(yīng)的0.20239707%公眾有效認(rèn)購申請實(shí)際確認(rèn)比例，也創(chuàng)下保障房REITs公眾發(fā)售配售比例紀(jì)錄。這也意味著投資者買入1萬元，最終獲配金額僅為20.24元。按照發(fā)售價格2.724元/份計算，基金公眾發(fā)售部分比例配售前募集規(guī)模約為605.64億元。

另據(jù)產(chǎn)品資料，匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT擬投資虹橋項(xiàng)目和江月路項(xiàng)目，截至去年9月底合計評估基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目估值為12.31億元。預(yù)計2024年10月至2024年12月可供分配金額預(yù)測數(shù)為1411.42萬元，2025年度可供分配金額預(yù)測數(shù)為5662.19萬元。2024年10月至2024年12月凈現(xiàn)金流分派率預(yù)測數(shù)為4.33%（年化），2025年度凈現(xiàn)金流分派率預(yù)測數(shù)為4.37%。

“高分紅率或是REITs發(fā)行火爆的原因之一，為穩(wěn)健型資金提供了‘固收+’屬性下的高收益選擇。”有業(yè)內(nèi)人士向澎湃新聞記者表示，保租房REITs是國家重點(diǎn)支持的領(lǐng)域，契合“租購并舉”政策導(dǎo)向。而當(dāng)前市場同類產(chǎn)品供給較少，2022年以來僅上市6只且表現(xiàn)良好。

上述人士進(jìn)一步分析稱，匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT的底層資產(chǎn)為上海地產(chǎn)集團(tuán)旗下的虹橋璟智項(xiàng)目和江月路項(xiàng)目，均位于上海市核心區(qū)域。此外，作為上海市屬功能性國企，上海地產(chǎn)集團(tuán)在租賃住房領(lǐng)域的資產(chǎn)儲備豐富，擴(kuò)募潛力大。其全資子公司城方公司作為運(yùn)營方，運(yùn)營能力也得到市場認(rèn)可。

62只REITs年內(nèi)收益為正

整體來看，年初至今，公募REITs市場表現(xiàn)亮眼。

據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至3月20日，全市場已上市的REITs共計63只，年內(nèi)平均漲幅達(dá)10.41%，有62只REITs年內(nèi)收益為正。其中，嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT、華安百聯(lián)消費(fèi)REIT、華夏首創(chuàng)奧萊REIT的年內(nèi)漲幅均超20%。

博時基金REITs業(yè)務(wù)營運(yùn)總監(jiān)劉玄表示，股票市場中的紅利類資產(chǎn)近期持續(xù)調(diào)整，具有類紅利屬性的公募REITs走出獨(dú)立行情。對于該現(xiàn)象背后的原因，他分析道，一方面，紅利股較為依賴企業(yè)的盈利水平及分紅意愿，而公募REITs的現(xiàn)金流收入相較更低波動，且分紅具備強(qiáng)制性。另一方面，公募REITs以長期配置型資金為主，相較于紅利股受交易型資金的波動影響較小。

“從后續(xù)來看，若經(jīng)濟(jì)弱復(fù)蘇趨勢延續(xù)，公募REITs的現(xiàn)金流優(yōu)勢或?qū)⑦M(jìn)一步凸顯?！眲⑿Q。

展望2025年，劉玄認(rèn)為，兩類公募REITs有望成為基金公司布局的主要發(fā)力方向。一是，政策明確支持、租金相對穩(wěn)定且風(fēng)險較低的資產(chǎn)，如租賃住房、養(yǎng)老資產(chǎn)。二是，符合雙碳目標(biāo)、長期現(xiàn)金流有較強(qiáng)支持的資產(chǎn)，如儲能、綠能。

“另外，如國際環(huán)境好轉(zhuǎn)，跨境離岸資產(chǎn)（如海外物流倉儲）或可拓寬資產(chǎn)類型；如消費(fèi)復(fù)蘇趨勢增強(qiáng)，則消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施REITs或?qū)⑹芤??！眲⑿a(bǔ)充道。

政策面上，2月7日，證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于資本市場做好金融“五篇大文章”的實(shí)施意見》，其中有兩條細(xì)則和公募REITs有關(guān)，一是支持人工智能、數(shù)據(jù)中心、智慧城市等新型基礎(chǔ)設(shè)施以及科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)等領(lǐng)域項(xiàng)目發(fā)行不動產(chǎn)投資信托基金（REITs），促進(jìn)盤活存量資產(chǎn)，支持傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施數(shù)字化改造；二是支持符合條件的健康、養(yǎng)老等銀發(fā)經(jīng)濟(jì)企業(yè)股債融資，探索以養(yǎng)老設(shè)施等作為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行資產(chǎn)支持證券和REITs。