近日，多家商業(yè)地產(chǎn)機構(gòu)發(fā)布2025年第一季度報告。報告顯示，第一季度上海辦公樓租賃需求逐漸回溫，成本驅(qū)動型需求占主導(dǎo)。與此同時，投資市場呈現(xiàn)回暖態(tài)勢，成交金額同比兩位數(shù)上升。

上海辦公樓租賃需求逐漸回溫

全市凈吸納量環(huán)比和同比均有提升

仲量聯(lián)行的報告顯示，今年一季度全市共計三個甲級辦公樓項目竣工交付，總建筑面積錄得18萬平方米，其中非中央商務(wù)區(qū)的四川北路板塊錄得一個新項目交付，總建筑面積為94000平方米，大體量項目竣工加劇供應(yīng)壓力。不過，CBRE世邦魏理仕的報告顯示，今年第一季度全市凈吸納量環(huán)比和同比均有提升。

仲量聯(lián)行的報告顯示，今年一季度，租金下降以及業(yè)主方提供的更多優(yōu)惠政策繼續(xù)帶動搬遷和升級需求?！敖鹑谂c專業(yè)服務(wù)業(yè)所屬的內(nèi)資企業(yè)抓住了當前有利的租賃窗口期機會?！敝倭柯?lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部資深董事江蘇表示。

CBRE的報告也顯示，從行業(yè)需求來看，金融業(yè)依然處于主導(dǎo)地位，占比23%，主要受到投資管理和銀行等領(lǐng)域需求的推動。TMT行業(yè)穩(wěn)居第二，占比22%，得益于電商、通信等企業(yè)的擴張以及部分軟件系統(tǒng)開發(fā)和互聯(lián)網(wǎng)平臺公司的租賃需求。第三位是消費品制造業(yè)，需求回升顯著，占比16%，尤其是零售快消品和3C電子產(chǎn)品等相關(guān)企業(yè)活躍度較高。第四位是專業(yè)服務(wù)業(yè)，占比9%。值得一提的是，隨著消費升級和服務(wù)業(yè)的進一步發(fā)展，消費服務(wù)業(yè)受到教育培訓(xùn)和健康護理領(lǐng)域的推動，首次進入需求占比前六名。

值得一提的是，業(yè)主方也在“絞盡腦汁”地通過對客戶需求的洞察以提供更多租賃方案來應(yīng)對辦公樓的市場周期。

近日，吉寶靜安中心（Park Avenue Central，簡稱“PAC”）發(fā)布了共享商務(wù)空間品牌KONNECT“智會”空間。據(jù)了解，KONNECT打通了辦公樓的其中一層，采用模塊化場景，覆蓋從獨立辦公到商務(wù)和社群活動的全場景需求，包括董事會議、創(chuàng)意工作坊、企業(yè)團建、社交路演等，租戶可以根據(jù)需求付費預(yù)訂。

“很多企業(yè)在租賃中的痛點之一，就是很難找到一個在辦公點或者周邊，預(yù)算范圍內(nèi)，能夠根據(jù)活動的具體需求靈活轉(zhuǎn)變的空間。在PAC周邊一帶，有企業(yè)告訴我們，他們在一年中可能舉辦了五六十場活動，只能向外尋找場地，且這些場地無法根據(jù)他們的要求進行靈活的轉(zhuǎn)變。”日前，吉寶城市發(fā)展部執(zhí)行副總裁、可持續(xù)城市更新運營（中國）負責人余昇鴻在接受澎湃新聞采訪時表示：“我們洞察到了目前市場中存在著一種空間產(chǎn)品的空白——即可同時滿足單人工位、多人會議、大型會議和企業(yè)團建的模塊化一站式商務(wù)空間。而我們希望通過KONNECT空間賦能這些企業(yè)?！?/p>

余昇鴻透露，目前，吉寶靜安中心（PAC）招租還在進行中，但已經(jīng)收到非常多的意向，其中有很多跨國公司，“在上海市場，寫字樓競爭非常激烈，同樣的產(chǎn)品、同樣的價格，他們（跨國公司）一定會選對自己來說更符合總部標準的公司?！?/p>

大宗交易金額錄得同比兩位數(shù)增長

5億元以下成交項目占比創(chuàng)歷史新高

從投資市場來看，多家商業(yè)地產(chǎn)機構(gòu)發(fā)布的報告顯示，第一季度上海投資市場表現(xiàn)亮眼，交易金額錄得同比兩位數(shù)增長，市場呈現(xiàn)出回暖態(tài)勢。

CBRE的報告顯示，第一季度的大宗交易中，博華廣場交易作為近三年來唯一的超百億級單體項目成交，有望為市場注入積極信號。澎湃新聞（www.loaarchitects.com.cn）此前獨家報道，今年1月，中郵人壽保險股份有限公司宣布，公司作為領(lǐng)投機構(gòu)正式簽約上海博華廣場不動產(chǎn)專項基金投資協(xié)議。多位知情人士向澎湃新聞表示，交易的對價為108億元。

世邦魏理仕華東區(qū)投資及資本市場部負責人王晶表示：“博華廣場的交易進一步印證核心優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)的投資價值并有望緩解市場對核心資產(chǎn)的觀望情緒。這一交易不僅體現(xiàn)了投資者對高品質(zhì)物業(yè)的認可，也反映了市場恢復(fù)信心的積極信號。同時，政策推動消費提振與產(chǎn)業(yè)升級，預(yù)計將帶動零售物業(yè)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需求釋放，進而吸引新一輪投資關(guān)注。盡管當前租賃基本面與交易情緒仍需改善，但在此背景下，上海的物業(yè)投資市場仍是機遇與挑戰(zhàn)并存的局面，投資者應(yīng)保持敏銳，積極捕捉市場信號，審慎分析投資機會，爭取在市場逐步回暖的過程中把握先機?！?/p>

CBRE還指出，博華廣場交易推升機構(gòu)投資者交易金額占比高達72%，企業(yè)與個人的投資熱情持續(xù)，特別對小體量辦公樓、酒店與租賃住宅等物業(yè)類型尤為青睞。

整體來看，仲量聯(lián)行的報告也指出，市場呈現(xiàn)出兩大顯著特征：第一，單體規(guī)模持續(xù)縮小，小規(guī)模項目依然是市場成交的主流，5億元以下成交項目的占比攀升至74%，達到歷史新高。第二，上海商業(yè)地產(chǎn)的成交主要由高凈值人士和各類企業(yè)買家主導(dǎo)。此外2025年第一季度以投資為主要目的的交易進一步增加，占比高達86%。

值得關(guān)注的是，仲量聯(lián)行的報告顯示，在2025年第一季度，長租公寓資產(chǎn)以34%的顯著占比首次超過辦公資產(chǎn)，成為季度成交金額占比最高的資產(chǎn)類別。今年一季度，隨著多個大型社區(qū)型長租公寓項目相繼入市，保險機構(gòu)對這類資產(chǎn)的投資熱情持續(xù)升溫，進一步帶動了長租公寓交易市場的活躍。辦公資產(chǎn)以29%的成交金額占比位居第二，零售地產(chǎn)（27%）緊隨其后，酒店（5%）和產(chǎn)業(yè)園區(qū)（5%）則分別位列第四、第五位。

仲量聯(lián)行華東區(qū)投資及資本市場負責人孫翎表示：“當前市場格局正經(jīng)歷深刻變革，業(yè)主需以更堅定的決心和果斷的行動力把握機遇。近期成交的案例顯示，不少成功的交易得益于業(yè)主靈活調(diào)整策略，快速適應(yīng)市場變化。展望未來，我們預(yù)計市場將呈現(xiàn)更多元化和專業(yè)化的投資格局?！?/p>