編者按：“好房子”標準即將正式實施，這意味著房地產(chǎn)市場格局將被重塑。證券時報記者分別從購房者和房企角度出發(fā)，探討購房者對“好房子”的理解與期待、房企又將迎來哪些機遇與挑戰(zhàn)。

5月1日起，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《住宅項目規(guī)范》（以下簡稱《規(guī)范》）將正式實施，《規(guī)范》以住宅項目整體為對象，以安全、舒適、綠色、智慧為目標，在規(guī)模、布局、功能、性能和關(guān)鍵技術(shù)措施等方面予以規(guī)范，被視為“好房子”的標準。業(yè)內(nèi)人士普遍認為，在“好房子”標準之下，房地產(chǎn)市場格局將被重塑，住宅產(chǎn)品品質(zhì)和物業(yè)服務水平將全面提升，市場供需格局將加速重構(gòu)。那么，購房者又有哪些新的期待？

購房者對“好房子”有新期待

“樓上一拖椅子就像打雷，樓下說話大聲一點都能聽見?！鄙钲谑忻駨埾壬鷮τ浾弑г梗诘男^(qū)樓板隔音效果差，常被樓上的動靜擾得難以安眠。記者在深圳羅湖、福田的多個小區(qū)進行調(diào)研，有購房者甚至直呼：如果哪家房企的房子能最大限度隔絕噪音問題，這種房子絕對不愁賣！

記者在進行調(diào)研時發(fā)現(xiàn)，購房者對“好房子”的幾個關(guān)鍵要素特別期待：高度、亮度、厚度、梯戶比以及得房率。購房者普遍希望住的房子層高能高一些，通風和采光條件更好，密閉性和隔音性能更強。此外，在提高得房率的同時盡量保持合理的梯戶比和小區(qū)容積率。

以隔音性能為例，《規(guī)范》提升了住宅聲環(huán)境指標，其中將分戶樓板隔聲性能指標由“不大于75分貝”提升為“不大于65分貝”。記者了解到，為了達到這樣的效果，越來越多的新技術(shù)也被應用到“好房子”當中。深圳一家建筑設(shè)計公司負責人告訴記者，現(xiàn)在許多新建住宅項目采取浮筑樓板施工工藝，這種工藝可在樓板上形成彈性隔層，有效阻隔撞擊聲傳播。采用該工藝后，樓板撞擊聲隔音性能將大幅提高。

從“面積內(nèi)卷”到“居住體驗升級”

隨著《規(guī)范》實施進入倒計時階段，多個城市的“好房子”項目開始推出市場，也成為購房者關(guān)注的焦點。在北上廣深等一線城市，記者發(fā)現(xiàn)越來越多打著高得房率的“好房子”入市，的確吸引了不少購房者。以深圳為例，自去年下半年以來，深圳市場出現(xiàn)“日光”的新房項目，幾乎都用同一個標簽：較高的得房率。記者在深圳龍華區(qū)一處新房營銷中心看到，看樣板間的購房者絡(luò)繹不絕，不少在咨詢“好房子”相關(guān)問題。不過，有購房者卻表示，盡管這些新房的得房率越來越高，一些項目的得房率甚至達到了100%，但諸如電梯等公共配套卻顯得有些“縮水”。

“接近35層的超高層住宅，梯戶比為兩梯5戶，而且電梯容量還很小，小區(qū)容積率也很高。”有購房者對記者表示，“梯戶比和小區(qū)配套的質(zhì)量高低，會嚴重影響居住體驗?！睂Υ耍袠I(yè)內(nèi)人士表示，目前公眾對“好房子”的認知往往局限于得房率指標，而“好房子”更深層的突破方向在于公共空間品質(zhì)的提升，這也是購房者值得期待的變化。一家國有房企的華南區(qū)域負責人告訴記者，對購房者而言，“好房子”與傳統(tǒng)住宅的核心差異更應該體現(xiàn)在建筑質(zhì)量的提高、公共空間的擴大以及居住尺度的突破。

在采訪中，也有購房者疑慮：只有價格高的房子才是“好房子”？

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，從2023年開始，多地新房市場開始主要面向改善型住房需求。新房市場供給的項目，基本上開始向配套完善、品質(zhì)優(yōu)越、服務良好、功能先進的“好房子”靠攏。很多改善型產(chǎn)品，特別是一些低密度項目已經(jīng)在層高、隔聲、降噪、安全等方面加大投入，甚至開始“內(nèi)卷式”競爭。

他認為，目前的“好房子”更多是一些價格相對比較高的產(chǎn)品，而且當前市面上新房有豪宅化的趨勢，剛需轉(zhuǎn)向二手房，但剛需新盤還是有市場缺口和機會。在剛需市場中探索適銷對路的“好房子”，比如做提高得房率和舒適度的剛需產(chǎn)品，下一步的政策要在土地規(guī)劃報建配套等方面給予更多的優(yōu)惠政策，鼓勵開發(fā)商提供品質(zhì)又好、價格又適宜的好房子，讓好房子覆蓋更多的人群。

更多行業(yè)標準將出臺

“好房子的市場需求潛力非常大，必將成為穩(wěn)定市場和行業(yè)的新生力量，也是房地產(chǎn)發(fā)展的一種新模式?！崩钣罴畏Q。

據(jù)不完全統(tǒng)計，近期已有近十個省市結(jié)合地域特點，從標準制定、土地供應到建造工藝全鏈條發(fā)力，構(gòu)建高品質(zhì)住房建設(shè)體系。近日，《四川省好住房評價標準》正式發(fā)布，構(gòu)建了交通與配套、安全與質(zhì)量、功能與空間、舒適與健康、綠色與低碳、智慧與便捷、運維與物業(yè)等七大一級指標，并設(shè)立“創(chuàng)新加分項”。山東省出臺的《山東省好房子建設(shè)標準指引》更為細致，明確增加室內(nèi)空間。例如，廚房操作臺面長度要大于3米，灶臺前要留出至少1米寬的走動空間。

“《規(guī)范》是住宅項目的底線要求，當前已有不少地方的執(zhí)行標準高于現(xiàn)行規(guī)范?！敝兄秆芯吭褐笖?shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示，“圍繞‘好房子’需求，預計會修訂更多行業(yè)標準及建設(shè)規(guī)范，以確保住房在設(shè)計、施工和驗收等各個環(huán)節(jié)都符合高標準。此外，有關(guān)‘好房子’建設(shè)的激勵政策也有望不斷完善，鼓勵企業(yè)將新型建造技術(shù)以及新產(chǎn)品、新材料、新工藝應用到房屋建設(shè)中去?！?/p>

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜則表示，部分省市陸續(xù)發(fā)布了“好房子”建設(shè)相關(guān)標準，更多地方落地標準規(guī)范，助力高品質(zhì)住房建設(shè)，“好房子”有望放量。