小區(qū)物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)，如垃圾清運(yùn)不及時(shí)、電梯頻繁故障、安保形同虛設(shè)等問題，常常引發(fā)業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的糾紛。許多業(yè)主認(rèn)為“服務(wù)差就可以不交費(fèi)”，但司法實(shí)踐中此類抗辯往往難以獲得支持。吉坤律師事務(wù)所結(jié)合《民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》及典型案例，解析物業(yè)費(fèi)爭議中的法律規(guī)則，助您理性維權(quán)。

物業(yè)服務(wù)不到位，業(yè)主有權(quán)拒交物業(yè)費(fèi)嗎？

01

法律是否允許以“服務(wù)差”為由拒交物業(yè)費(fèi)？

根據(jù)《民法典》第944條，業(yè)主不得以未接受或無需接受物業(yè)服務(wù)為由拒交物業(yè)費(fèi)。但若物業(yè)公司存在根本性違約行為（如長期不履行核心服務(wù)義務(wù)），業(yè)主可主張減免部分費(fèi)用，但不能完全拒交。

關(guān)鍵法律依據(jù)：

《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第3條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或不完全履行合同義務(wù)，業(yè)主可請(qǐng)求減免物業(yè)費(fèi)。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第41條：物業(yè)費(fèi)應(yīng)按合同約定繳納，不得以服務(wù)質(zhì)量問題拒交。

典型案例：

2023年上海某小區(qū)業(yè)主因物業(yè)未修復(fù)漏水管道拒交3年物業(yè)費(fèi)，法院最終判決業(yè)主需補(bǔ)交70%費(fèi)用，物業(yè)公司因服務(wù)瑕疵承擔(dān)30%責(zé)任。

物業(yè)服務(wù)不到位，業(yè)主有權(quán)拒交物業(yè)費(fèi)嗎？

02

物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

1.可主張減免費(fèi)用的情形

服務(wù)類型

具體違約情形

基礎(chǔ)服務(wù)

連續(xù)3個(gè)月以上未清掃公共區(qū)域、未處理化糞池堵塞

設(shè)施維護(hù)

電梯故障超48小時(shí)未修復(fù)、消防設(shè)施癱瘓

安全保障

門禁系統(tǒng)長期損壞、未按合同配置安保人員

應(yīng)急響應(yīng)

水管爆裂未及時(shí)處理導(dǎo)致業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失

2.難以被支持的情形

綠化修剪不及時(shí)、公共區(qū)域照明亮度不足等非核心服務(wù)瑕疵；

因部分業(yè)主私搭亂建導(dǎo)致的公共環(huán)境問題；

開發(fā)商遺留的房屋質(zhì)量問題（如外墻滲水）。

物業(yè)服務(wù)不到位，業(yè)主有權(quán)拒交物業(yè)費(fèi)嗎？

03

業(yè)主合法維權(quán)的四大步驟

1.固定物業(yè)服務(wù)違約證據(jù)

拍攝小區(qū)環(huán)境臟亂、設(shè)施損壞的照片/視頻，標(biāo)注時(shí)間；

保存向物業(yè)投訴的微信記錄、電話錄音及物業(yè)回復(fù)內(nèi)容；

申請(qǐng)調(diào)取物業(yè)值班記錄、設(shè)備維修工單等內(nèi)部文件。

2.書面催告物業(yè)整改

通過EMS向物業(yè)公司發(fā)送《整改告知函》，明確要求其在15日內(nèi)解決具體問題（如修復(fù)監(jiān)控系統(tǒng)），并抄送社區(qū)居委會(huì)。

3.申請(qǐng)第三方評(píng)估

委托住建部門或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)出具《物業(yè)服務(wù)評(píng)估報(bào)告》，量化服務(wù)不達(dá)標(biāo)項(xiàng)（如保潔頻率低于合同約定50%）。

4.訴訟主張減免費(fèi)用

向法院提交以下材料：

物業(yè)合同原件；

違約證據(jù)鏈（照片、評(píng)估報(bào)告、催告函）；

同小區(qū)其他業(yè)主的聯(lián)合證言（增強(qiáng)證明力）。

風(fēng)險(xiǎn)提示：若業(yè)主擅自拒交物業(yè)費(fèi)，可能面臨每日千分之五的滯納金（最高不超過欠費(fèi)本金），甚至被列入征信黑名單。

物業(yè)服務(wù)不到位，業(yè)主有權(quán)拒交物業(yè)費(fèi)嗎？

04

常見誤區(qū)與應(yīng)對(duì)策略

誤區(qū)

法律真相

律師建議

“多數(shù)業(yè)主不交費(fèi)，我也可以不交”

法院對(duì)物業(yè)費(fèi)案件逐案審理，集體抗辯需單獨(dú)舉證

聯(lián)合20%以上業(yè)主發(fā)起業(yè)主大會(huì)，提議解聘物業(yè)

“物業(yè)沒開發(fā)票，我有權(quán)拒交費(fèi)”

繳費(fèi)義務(wù)不以開具發(fā)票為前提，可另行稅務(wù)投訴

向稅務(wù)機(jī)關(guān)舉報(bào)，物業(yè)可能被處1萬元以下罰款

“房屋空置不用交物業(yè)費(fèi)”

除個(gè)別地區(qū)（如河北）允許空置房打折外，全國普遍需全額繳納

查閱當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理?xiàng)l例，爭取最高30%費(fèi)用減免

物業(yè)服務(wù)不到位，業(yè)主有權(quán)拒交物業(yè)費(fèi)嗎？

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結(jié)語

物業(yè)服務(wù)不到位時(shí)，業(yè)主應(yīng)通過證據(jù)收集、協(xié)商談判、訴訟等合法途徑主張權(quán)益，切忌盲目拒交物業(yè)費(fèi)導(dǎo)致被動(dòng)違約。