一個(gè)主要為解決金融從業(yè)人員住房難題的團(tuán)購(gòu)房項(xiàng)目流產(chǎn)后，拍地企業(yè)正面臨著2.59億元的巨額違約金索賠。

近日，南充科斯特華置業(yè)有限公司（下稱：科斯特華公司）向澎湃新聞（www.loaarchitects.com.cn）反映稱，南充市高坪區(qū)原金融工作和商務(wù)局（下稱：高坪金商局，現(xiàn)職能已并入?yún)^(qū)財(cái)政局和商務(wù)局）為解決川東北金融中心員工住房問(wèn)題，牽頭尋找房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，以成本價(jià)團(tuán)購(gòu)商品房。按照雙方協(xié)議約定，參與團(tuán)購(gòu)的員工每戶繳納5萬(wàn)元保證金后，該公司參與土地競(jìng)拍。拍得土地后7日內(nèi)，團(tuán)購(gòu)戶每戶須再繳納25萬(wàn)元保證金，用于科斯特華公司繳納土地出讓款。

川東北金融中心。本文圖片均由澎湃新聞?dòng)浾?王鑫 圖

2021年11月22日，南充市自然資源和規(guī)劃局與科斯特華公司簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》（下稱《出讓合同》），科斯特華公司以3.41億元獲得7.16萬(wàn)平方米土地使用權(quán)，并繳納定金6000萬(wàn)元。不過(guò)，該公司拍下土地后，前述團(tuán)購(gòu)房項(xiàng)目因多種原因最終流產(chǎn)。

今年1月8日，南充市自規(guī)局向南充市仲裁委申請(qǐng)仲裁，請(qǐng)求解除《出讓合同》并裁決科斯特華公司支付逾期付款違約金暫計(jì)2.59億元。截至目前，南充市仲裁委尚未作出裁決。

尚未平整的下中壩片區(qū)Ij-1-1地塊，有農(nóng)戶在此種菜、養(yǎng)蜂。

南充市高坪區(qū)副區(qū)長(zhǎng)吳再合5月12日表示，對(duì)于科斯特華公司遇到的問(wèn)題，該區(qū)多次召開(kāi)會(huì)議進(jìn)行研究，試圖能找到一個(gè)具有可行性的解決方案，“前提是必須依法依規(guī)，但企業(yè)提出的每種方案我們都研究過(guò)，都沒(méi)有落地的可能性?！?/p>

政府牽頭團(tuán)購(gòu)商品房，企業(yè)墊資拿地

科斯特華公司法定代表人黃先華稱，2021年，高坪金商局為解決川東北金融中心千余名干部職工住房問(wèn)題，經(jīng)高坪區(qū)委、區(qū)政府同意，組織金融系統(tǒng)干部職工以“成本價(jià)團(tuán)購(gòu)商品房”。經(jīng)比選，高坪金商局選定成都市碩達(dá)科技股份有限公司（下稱：碩達(dá)公司）為合作方。

工商資料顯示，科斯特華公司成立于2021年10月，注冊(cè)資本5000萬(wàn)元，法定代表人為黃先華，該公司股東為四川新景實(shí)業(yè)有限公司和四川吉生生物技術(shù)有限公司。其中，四川新景實(shí)業(yè)有限公司的股東是黃先明和黃先華，黃先明也是碩達(dá)公司的大股東。

《框架協(xié)議》部分內(nèi)容。

2021年10月，高坪區(qū)政府、高坪金商局分別與碩達(dá)公司簽訂《意向合作框架協(xié)議書(shū)》《川東北金融中心團(tuán)購(gòu)商品房框架協(xié)議》（下稱《框架協(xié)議》），約定碩達(dá)公司在南充成立項(xiàng)目公司。2021年10月25日，科斯特華公司成立，作為拍地和團(tuán)購(gòu)房的開(kāi)發(fā)建設(shè)的主體。

《框架協(xié)議》顯示，參與團(tuán)購(gòu)的職工每戶應(yīng)繳納團(tuán)購(gòu)保證金30萬(wàn)元。其中，保證金分兩個(gè)批次繳納，首批保證金5萬(wàn)元/戶，土地競(jìng)拍成功后7日內(nèi)繳納第二批次保證金25萬(wàn)元/戶，用于繳納土地出讓金及前期施工費(fèi)用。若購(gòu)房者未及時(shí)補(bǔ)交團(tuán)購(gòu)保證金的，視為放棄團(tuán)購(gòu)，前期已繳納的團(tuán)購(gòu)保證金不予退還。

黃先華稱，在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中，高坪區(qū)政府成立了以高坪區(qū)委宣傳部原部長(zhǎng)許栩（注：現(xiàn)任南充市經(jīng)濟(jì)合作和外事局黨組書(shū)記、局長(zhǎng)）為首的領(lǐng)導(dǎo)小組，高坪金商局指定該局財(cái)務(wù)人員收款，實(shí)際收取的保證金為每戶3萬(wàn)元，在收足500戶后，科斯特華公司于2021年11月以3.41億元競(jìng)得該地塊，并與南充市自規(guī)局簽訂《出讓合同》，約定分兩期支付土地款，拍賣成功后一個(gè)月內(nèi)交付約1.7億元，剩余的款項(xiàng)一年后付清。該公司此前繳納的6000萬(wàn)元保證金轉(zhuǎn)為定金。

生變：超六成團(tuán)購(gòu)戶退出，首批保證金全部被退還

黃先華稱，該公司競(jìng)得土地后，高坪金商局以南充尚無(wú)第四代住宅建筑規(guī)范為由，單方面暫停收取第二批次團(tuán)購(gòu)保證金（27萬(wàn)元/戶），并承諾審批“僅需兩三周”時(shí)間，等相關(guān)批復(fù)下來(lái)后立即收款。然而，直至2022年11月2日，南充市自規(guī)局才出臺(tái)《關(guān)于高坪區(qū)試點(diǎn)“城市花園建筑”規(guī)劃管理職能職責(zé)的通知》。

高坪金商局于2023年2月向高坪區(qū)政府提交的《關(guān)于延期繳納下中壩片區(qū)Ij-1-1地塊土地出讓金的報(bào)告》。

高坪金商局于2023年2月向高坪區(qū)政府提交的《關(guān)于延期繳納下中壩片區(qū)Ij-1-1地塊土地出讓金的報(bào)告》（下稱《報(bào)告》）對(duì)此這樣解釋：多數(shù)團(tuán)購(gòu)職工認(rèn)為，南充尚無(wú)第四代住宅建筑的指導(dǎo)文件，房屋品質(zhì)得不到保障，希望待第四代住宅建設(shè)規(guī)范性文件出臺(tái)后再繳納團(tuán)購(gòu)房保證金。經(jīng)多方商議，決定暫緩收取第二批次保證金。

《報(bào)告》還稱，長(zhǎng)期的等待已讓團(tuán)購(gòu)戶的購(gòu)房激情衰退，加之土地閑置導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本上升，進(jìn)而導(dǎo)致團(tuán)購(gòu)價(jià)格上漲，原有的500戶團(tuán)購(gòu)職工有305戶選擇退出。

黃先華則認(rèn)為，高坪金商局在第二批次保證金的收取上拖得太久，使職工信心受挫。不僅如此，高坪金商局在未征得該公司同意的情況下，擅自退還首批次團(tuán)購(gòu)保證金1500萬(wàn)元，致使該公司無(wú)法按照原計(jì)劃繳納土地款。

黃先華表示，為此，高坪區(qū)政府組織相關(guān)部門和企業(yè)多次開(kāi)會(huì)研討解決土地出讓金問(wèn)題，前述《報(bào)告》就是在這樣的背景下產(chǎn)生的?！秷?bào)告》稱，請(qǐng)高坪區(qū)政府協(xié)調(diào)延期繳納土地出讓金，并建議以收到500戶團(tuán)購(gòu)房保證金后的第30天為起始繳納日，后續(xù)繳納時(shí)間節(jié)點(diǎn)整體順延，從而降低該地塊開(kāi)發(fā)成本，點(diǎn)燃金融系統(tǒng)員工團(tuán)購(gòu)熱情，解決金融機(jī)構(gòu)困難。

自規(guī)局申請(qǐng)仲裁，索賠2.59億元違約金

黃先華稱，團(tuán)購(gòu)房項(xiàng)目擱置期間，科斯特華公司多次與高坪區(qū)政府協(xié)商，高坪區(qū)政府也多次召集各部門與南充市自規(guī)局協(xié)商。2025年1月8日，高坪區(qū)政府組織召開(kāi)專題協(xié)調(diào)會(huì)，為退還該公司6000萬(wàn)元保證金研究了各種政策和渠道，高坪區(qū)政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)隨即向南充市自規(guī)局領(lǐng)導(dǎo)通報(bào)會(huì)議情況。

然而，讓科斯特華公司沒(méi)想到的是，南充市自規(guī)局在同一天向南充仲裁委申請(qǐng)仲裁，要求解除該局與科斯特華公司簽訂的《出讓合同》，并索賠2.59億元違約金（抵扣科斯特華公司已繳納的6000萬(wàn)元外，還應(yīng)支付違約金1.99億元）。南充市仲裁委已于5月7日第二次開(kāi)庭審理該案，目前尚未作出裁決。

科斯特華公司總經(jīng)理漆丹鴻認(rèn)為，該團(tuán)購(gòu)房項(xiàng)目實(shí)為“政府委托代建項(xiàng)目”，企業(yè)無(wú)自主決策權(quán)、無(wú)定價(jià)權(quán)、無(wú)資金調(diào)配權(quán)等權(quán)力，這是和其他普通市場(chǎng)行為的項(xiàng)目完全不同的地方，“如果政府收不起錢來(lái)就意味著該項(xiàng)目是死的?！?/p>

漆丹鴻稱，在多次協(xié)調(diào)會(huì)上，高坪區(qū)政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)均承認(rèn)項(xiàng)目擱置是因?yàn)椤八拇拷ㄖ敝笇?dǎo)文件出臺(tái)緩慢，也承認(rèn)是政府沒(méi)把錢收起來(lái)，但南充市自規(guī)局回避此背景，單獨(dú)追究企業(yè)責(zé)任。如果南充市自規(guī)局的申請(qǐng)被支持，那么科斯特華公司支付的6000萬(wàn)元保證金和4000萬(wàn)元前期投入不僅血本無(wú)歸，還要背負(fù)天價(jià)違約金。

漆丹鴻介紹，今年3月，高坪區(qū)政府已向南充市政府打報(bào)告，申請(qǐng)按自然資源部、國(guó)家發(fā)改委《關(guān)于實(shí)施妥善處置閑置存量土地若干政策措施的通知》規(guī)定，按繳款比例分割登記。目前，南充市政府正在研究處理方案。

四川順道律師事務(wù)所律師曹玉英認(rèn)為，該案關(guān)鍵在于《框架協(xié)議》與《出讓合同》的法律關(guān)聯(lián)性。若仲裁機(jī)構(gòu)僅依據(jù)《出讓合同》追責(zé)，而忽視政府行為導(dǎo)致合同履行受阻的事實(shí)，則有失公平?！罢蠛献黜?xiàng)目需明確風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制?！辈苡裼⒈硎?，政府若以政策變化為由終止合作，應(yīng)依法補(bǔ)償企業(yè)合理?yè)p失，而非簡(jiǎn)單甩責(zé)。

副區(qū)長(zhǎng)回應(yīng)：《框架協(xié)議》已終止，雙方均無(wú)責(zé)任

對(duì)于科斯特華公司反映的問(wèn)題，5月12日，澎湃新聞致電南充市高坪區(qū)委書(shū)記陳多平，陳多平稱其在外出差，將安排該項(xiàng)目后續(xù)處理牽頭人、高坪區(qū)常務(wù)副區(qū)長(zhǎng)寇興奎接受采訪。

同日，寇興奎與高坪區(qū)副區(qū)長(zhǎng)吳再合向記者介紹，《意向合作框架協(xié)議書(shū)》約定，由于國(guó)家政策調(diào)整或不可抗力，致使不能按約定的條件履行該協(xié)議某一條款、給一方造成損害，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任。《框架協(xié)議》約定，該協(xié)議簽訂之日起一年內(nèi)，合作條件未達(dá)成（科斯特華公司未能競(jìng)得土地或團(tuán)購(gòu)套數(shù)不滿足協(xié)議約定），該協(xié)議自動(dòng)終止，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任，購(gòu)房者所繳納的團(tuán)購(gòu)保證金應(yīng)全額退還。因此，根據(jù)實(shí)際情況，《框架協(xié)議》已自動(dòng)終止，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任。

吳再合稱，對(duì)于科斯特華公司遇到的問(wèn)題，該區(qū)多次召開(kāi)會(huì)議進(jìn)行研究，試圖能找到一個(gè)具有可行性的解決方案，“前提是必須依法依規(guī)，但企業(yè)提出的每種方案我們都研究過(guò)，都沒(méi)有落地的可能性。”

今年1月，南充市自規(guī)局向南充仲裁委申請(qǐng)仲裁，請(qǐng)求解除《出讓合同》并裁決科斯特華公司支付逾期付款違約金暫計(jì)2.59億元。

對(duì)于高坪金商局與科斯特華公司合作的相關(guān)細(xì)節(jié)，記者亦聯(lián)系高坪金商局原局長(zhǎng)、現(xiàn)任高坪區(qū)商務(wù)局局長(zhǎng)王建明，截至發(fā)稿前，未獲其回應(yīng)。對(duì)于南充市自規(guī)局是否清楚《出讓合同》簽訂的背景、該局為何在《出讓合同》簽訂3年多后才申請(qǐng)仲裁等問(wèn)題，5月14日起，記者多次致電并發(fā)短信給南充市自規(guī)局局長(zhǎng)馬文林，截至發(fā)稿前，亦未獲其回應(yīng)。