房屋贈與、合同無效判決、二次過戶……一系列復雜情節(jié)交織成的房屋買賣合同糾紛，背后隱藏著怎樣的法律邏輯？今天通過一起真實案例，帶您剖析 “惡意串通” 認定要點，為處理房產(chǎn)糾紛提供專業(yè)指引。

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告蘇晨向法院提出兩項訴訟請求：

確認顧正剛與楚瑤于 2023 年 9 月 6 日簽訂的兩份《北京市存量房屋買賣合同》（一份合同金額 270 萬元，一份合同金額 370 萬元）無效；

判令顧正剛、楚瑤承擔本案訴訟費。

蘇晨陳述，自己是顧正剛妻子江婉的外甥，顧正剛夫婦無子女 。因多年悉心照顧，2021 年 4 月 7 日，顧正剛夫婦與其簽訂《遺贈撫養(yǎng)協(xié)議》，約定蘇晨負責二人日常生活、看病就醫(yī)及生養(yǎng)死葬，二人過世后將位于北京市朝陽區(qū)的一號房屋贈與蘇晨 。2021 年 6 月，一號房屋過戶至蘇晨名下 。江婉去世后，顧正剛反悔，起訴要求返還房屋，判決確認此前房屋買賣合同無效，房屋恢復登記至顧正剛名下 。蘇晨隨后起訴要求顧正剛履行遺贈撫養(yǎng)協(xié)議，卻發(fā)現(xiàn)訴訟期間顧正剛將房屋過戶給楚瑤。蘇晨認為二人惡意串通損害其利益，故訴至法院。

（二）被告的抗辯主張

顧正剛：全面反駁蘇晨訴求。首先，生效判決已將房屋恢復登記，不存在主動贈與過戶事實；其次，蘇晨未實際履行遺贈撫養(yǎng)協(xié)議，江婉喪葬由自己完成，蘇晨也未承擔對自己的生養(yǎng)死葬義務(wù)；最后，房屋過戶時自己不知曉遺贈撫養(yǎng)協(xié)議訴訟，不存在惡意串通，有權(quán)自由處分房屋 。

楚瑤：強調(diào)三點。其一，與蘇晨無合同關(guān)系，蘇晨無權(quán)起訴；其二，購房時顧正剛告知房屋訴訟情況，顧正剛擁有完全處分權(quán)；其三，交易價格合理，不存在惡意串通，合同合法有效 。同時，楚瑤保留因蘇晨申請查封房屋造成損失的索賠權(quán)利。

（三）法院查明的關(guān)鍵事實

人物關(guān)系與房屋初始情況：顧正剛、江婉為夫妻，無子女，蘇晨是江婉外甥 。一號房屋由顧正剛于 2001 年通過房改售房購得，2002 年登記在顧正剛名下。

遺贈與房屋過戶：2021 年 4 月 7 日，雙方簽訂《遺贈扶養(yǎng)協(xié)議》；4 月 8 日江婉去世；6 月，顧正剛將房屋變更為商品房后過戶給蘇晨 。

合同無效判決與房屋回轉(zhuǎn)：顧正剛?cè)纹鹪V蘇晨，判決確認此前房屋買賣合同無效，2023 年 7 月 24 日房屋恢復登記至顧正剛名下 。

二次交易詳情：2023 年 9 月 6 日，顧正剛與楚瑤簽訂兩份房屋買賣合同，備案合同金額 270 萬元，實際約定 370 萬元，當日楚瑤支付 200 萬元并完成過戶 。9 月 9 日，楚瑤為房屋設(shè)立 150 萬元抵押權(quán)，房屋現(xiàn)由楚瑤占有使用 。

二、案件分析

（一）爭議焦點

顧正剛與楚瑤簽訂的兩份《北京市存量房屋買賣合同》是否因惡意串通損害蘇晨利益而無效？

（二）法律分析

合同無效的法定要件：依據(jù)《中華人民共和國民法典》第一百五十四條，惡意串通損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無效 。認定惡意串通需同時滿足雙方主觀上存在共同損害他人利益的故意，客觀上實施了損害行為 。

房屋權(quán)屬與處分權(quán)：生效判決確認顧正剛對一號房屋享有所有權(quán)，其有權(quán)自主處分房屋 。蘇晨雖依據(jù)遺贈撫養(yǎng)協(xié)議主張權(quán)利，但在協(xié)議未完全履行且未完成繼承手續(xù)時，其權(quán)益尚未轉(zhuǎn)化為對房屋的物權(quán) 。

惡意串通的舉證與認定：蘇晨需舉證證明顧正剛與楚瑤存在串通故意及損害事實 。本案中，二被告對合同價格差異、未全額付款等作出合理解釋，蘇晨未能提供充分證據(jù)證明惡意串通，法院難以支持其主張 。

三、裁判結(jié)果

法院判決：駁回原告蘇晨的全部訴訟請求 。這意味著兩份房屋買賣合同效力得以維持，楚瑤合法取得房屋所有權(quán)。

四、案件啟示

（一）房產(chǎn)交易風險防范

權(quán)屬核查至關(guān)重要：購房前通過不動產(chǎn)登記中心查詢房屋權(quán)屬、抵押、司法查封等情況，避免因產(chǎn)權(quán)瑕疵陷入糾紛 。若涉及繼承、贈與等特殊情況，需核實相關(guān)協(xié)議效力及履行狀態(tài)。

合同條款細化明確：涉及大額房產(chǎn)交易，合同中應明確價款支付方式、違約責任、權(quán)屬轉(zhuǎn)移條件等關(guān)鍵條款 。采用陰陽合同或約定不明確，易引發(fā)后續(xù)爭議。

（二）遺贈撫養(yǎng)協(xié)議履行要點

權(quán)利義務(wù)對等履行：協(xié)議雙方應嚴格按約定履行義務(wù)，撫養(yǎng)方需保留照顧、支出等證據(jù)，遺贈方不得擅自處分約定財產(chǎn) 。

及時辦理產(chǎn)權(quán)變更：條件成就時，應盡快辦理過戶登記，將協(xié)議約定轉(zhuǎn)化為物權(quán)，增強權(quán)益保障 。未完成登記前，權(quán)利存在不確定性。

（三）糾紛維權(quán)注意事項

證據(jù)收集與固定：發(fā)生糾紛時，及時收集合同、付款憑證、溝通記錄等證據(jù)，為訴訟或協(xié)商提供支撐 。

法律程序合理運用：明確訴訟請求與法律依據(jù)，避免因訴求不當或舉證不足導致敗訴 。對復雜案件，建議委托專業(yè)律師代理。

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（此案例發(fā)生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）