明明欠著幾百萬(wàn)債務(wù)不還，卻把房子低價(jià)轉(zhuǎn)手他人，債權(quán)人該如何維權(quán)？今天通過(guò)真實(shí)案例，帶大家揭開(kāi) “以房逃債” 的法律面紗，看懂法院如何破解這場(chǎng)債務(wù)迷局。

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告陳濤、林悅向法院提出六項(xiàng)訴訟請(qǐng)求：

判令撤銷被告趙剛與第三人周偉于 2022 年 4 月 26 日簽訂的一號(hào)房屋買賣合同；

第三人周偉將一號(hào)房屋的權(quán)利人恢復(fù)登記在被告趙剛名下；

本案保全費(fèi)、訴訟費(fèi)、律師費(fèi)用由被告趙剛負(fù)擔(dān)；

撤銷第三人周偉在一號(hào)房屋設(shè)立的抵押；

若不能撤銷抵押登記，第三人周偉在抵押登記范圍內(nèi)承擔(dān)連帶責(zé)任；

本案保全費(fèi)、訴訟費(fèi)、律師費(fèi)用由被告趙剛及第三人周偉共同承擔(dān) 。

陳濤、林悅稱，二人系夫妻，與趙剛、案外人王某的民間借貸糾紛經(jīng)法院判決，確認(rèn)趙剛共欠二人本金 610 萬(wàn)元，案件已進(jìn)入執(zhí)行階段卻未執(zhí)行到任何款項(xiàng)。在申請(qǐng)法院調(diào)查趙剛名下房產(chǎn)時(shí)發(fā)現(xiàn)，2022 年 4 月 26 日，趙剛以 40 萬(wàn)元的低價(jià)將一號(hào)房屋賣給周偉，且周偉在同年 6 月 21 日將房屋抵押 150 萬(wàn)元。趙剛明知欠債卻轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)，嚴(yán)重?fù)p害其債權(quán)實(shí)現(xiàn)，故訴至法院 。

（二）被告的抗辯主張

趙剛辯稱，2020 年 6 月 15 日，一號(hào)房屋已抵押給建設(shè)銀行貸款 130 萬(wàn)元。2022 年 4 月，銀行發(fā)出貸款預(yù)警要求全額還款，因疫情導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌，為盡快還貸，以 130 萬(wàn)元實(shí)際價(jià)格出售房屋。2022 年 4 月 12 日收到周偉 130 萬(wàn)元購(gòu)房款后，當(dāng)日轉(zhuǎn)給王某用于還貸，4 月 26 日完成過(guò)戶手續(xù)。為避稅，合同才寫(xiě)成 40 萬(wàn)元 。

（三）第三人的陳述

周偉辯稱，不同意原告訴求。實(shí)際以 130 萬(wàn)元購(gòu)買房屋，40 萬(wàn)元合同僅為避稅，購(gòu)房?jī)r(jià)格符合當(dāng)時(shí)市場(chǎng)行情，且其不知原被告?zhèn)鶛?quán)債務(wù)關(guān)系，不滿足債權(quán)人行使撤銷權(quán)的條件，請(qǐng)求駁回原告訴求 。

（四）法院查明的關(guān)鍵事實(shí)

債務(wù)判決情況：北京市第二中級(jí)人民法院兩份判決，確認(rèn)趙剛需償還陳濤、林悅本金共計(jì) 610 萬(wàn)元及相應(yīng)利息 。

房屋交易信息：

2022 年 4 月 26 日，趙剛與周偉簽訂合同，約定房屋成交價(jià) 40 萬(wàn)元并完成過(guò)戶；

2022 年 6 月 21 日，周偉將房屋抵押給上海浦東銀行，最高債權(quán)額 150 萬(wàn)元，抵押合同注明 “禁止轉(zhuǎn)讓抵押不動(dòng)產(chǎn)” 。

資金流水疑點(diǎn)：

趙剛、周偉雖提供 130 萬(wàn)元交易合同及轉(zhuǎn)賬記錄，但周偉支付的 130 萬(wàn)元中，90 萬(wàn)元來(lái)自孫某，而孫某該筆款項(xiàng)又源于王某；

趙剛收到 130 萬(wàn)元后，當(dāng)日全部轉(zhuǎn)給王某用于還貸 。

其他關(guān)聯(lián)證據(jù)：

陳濤、林悅發(fā)現(xiàn)王某與周偉存在資金往來(lái)，且周偉擔(dān)任法人的乙公司，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人為王某；

一號(hào)房屋此前多次抵押，價(jià)值遠(yuǎn)超 130 萬(wàn)元 。

二、案件分析

（一）爭(zhēng)議焦點(diǎn)

趙剛與周偉的房屋交易是否屬于 “以不合理低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)”？

陳濤、林悅能否行使債權(quán)人撤銷權(quán)？

房屋已抵押的情況下，恢復(fù)登記訴求能否得到支持？

（二）法律分析

低價(jià)轉(zhuǎn)讓的認(rèn)定：

合同約定 40 萬(wàn)元與 130 萬(wàn)元實(shí)際交易價(jià)存疑，且資金流轉(zhuǎn)涉及關(guān)聯(lián)方，法院難以認(rèn)定 130 萬(wàn)元為真實(shí)交易價(jià)，傾向認(rèn)定為低價(jià)轉(zhuǎn)讓 ；

房屋此前多次抵押且價(jià)值較高，進(jìn)一步佐證轉(zhuǎn)讓價(jià)格不合理 。

債權(quán)人撤銷權(quán)的適用：

根據(jù)《民法典》，債務(wù)人以不合理低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)損害債權(quán)人利益，且受讓人知情的，債權(quán)人可行使撤銷權(quán) ；

趙剛欠債不還卻低價(jià)賣房，周偉與王某的關(guān)聯(lián)關(guān)系及資金往來(lái)，暗示其可能知曉趙剛債務(wù)情況，滿足撤銷權(quán)行使條件 。

抵押與房屋登記問(wèn)題：

房屋已抵押且抵押合同明確禁止轉(zhuǎn)讓，根據(jù)法律規(guī)定，抵押權(quán)優(yōu)先，恢復(fù)登記訴求無(wú)法支持 ；

撤銷抵押及連帶責(zé)任訴求涉及案外人利益，不屬于本案處理范圍，需另行解決 。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

撤銷趙剛與周偉 2022 年 4 月 26 日簽訂的一號(hào)房屋買賣合同；

趙剛于判決生效后十日內(nèi)支付陳濤、林悅律師費(fèi) 5 萬(wàn)元；

駁回陳濤、林悅其他訴訟請(qǐng)求 。

這一判決打擊了 “以房逃債” 行為，維護(hù)了債權(quán)人合法權(quán)益。

四、案件啟示

（一）債權(quán)人維權(quán)要點(diǎn)

及時(shí)關(guān)注債務(wù)人財(cái)產(chǎn)：債務(wù)糾紛進(jìn)入執(zhí)行階段后，密切關(guān)注債務(wù)人財(cái)產(chǎn)變動(dòng)，發(fā)現(xiàn)異常轉(zhuǎn)讓及時(shí)調(diào)查 ；

善用債權(quán)人撤銷權(quán)：掌握債務(wù)人低價(jià)轉(zhuǎn)讓、無(wú)償贈(zèng)與等損害債權(quán)的證據(jù)，及時(shí)向法院申請(qǐng)撤銷交易 ；

保留完整證據(jù)鏈：收集資金流水、合同、關(guān)聯(lián)方關(guān)系等證據(jù)，形成完整證據(jù)鏈，提高勝訴幾率 。

（二）債務(wù)人法律警示

切勿惡意逃債：通過(guò)低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)逃避債務(wù)，不僅無(wú)法免責(zé)，還將面臨合同被撤銷、承擔(dān)訴訟費(fèi)用等法律后果 ；

誠(chéng)信履行債務(wù)：積極與債權(quán)人協(xié)商還款方案，通過(guò)合法途徑解決債務(wù)問(wèn)題，避免因違法操作加重責(zé)任 。

（三）房產(chǎn)交易參與者注意事項(xiàng)

規(guī)范交易流程：購(gòu)房時(shí)確保價(jià)格合理、資金來(lái)源合法，避免簽訂陰陽(yáng)合同，防止卷入債務(wù)糾紛 ；

核查房屋背景：交易前查詢房屋抵押、債務(wù)情況，謹(jǐn)慎購(gòu)買存在權(quán)利瑕疵的房產(chǎn) 。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）