花 140 多萬買的房子，不僅沒住上，還被法院判定合同無效！當購房款遇上民間借貸糾紛，該如何挽回損失？今天結(jié)合真實案例，帶大家看清房產(chǎn)交易中的法律陷阱。

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告周琳向法院提出訴訟請求：判令被告趙剛返還購房款 1459679 元及利息（利息自 2015 年 9 月 25 日起至 2023 年 5 月 20 日止為 495438 元；2023 年 5 月 21 日之后的利息，以 1459679 元為基數(shù)，按年利率 3.85% 的標準計算至實際支付之日止）。

周琳稱，2012 年 5 月，趙剛與張某簽訂一號房屋買賣合同并于 2014 年完成過戶。2015 年 1 月，周琳丈夫許明與劉某、孟某共同出借 70 萬元給趙剛，約定借款期限 3 個月，月利率 2%，趙剛以一號房屋作抵押。借款到期后趙剛未還款，經(jīng)協(xié)商，周琳替趙剛償還劉某、孟某的借款本息，并由趙剛將房屋出售給周琳。

2015 年 9 月，周琳替趙剛償還 40 萬元本金及 6.4 萬元利息；10 月，雙方簽訂房屋買賣合同，周琳支付中介費 10 萬元、代還銀行抵押貸款 52.34 萬元，加上趙剛應(yīng)付許明的利息 4.8 萬元，購房款共計 143.54 萬元，房屋也過戶到周琳名下。但后來發(fā)現(xiàn)趙剛與原房主存在糾紛，周琳始終未能實際占有房屋。經(jīng)法院判決，趙剛與原房主、周琳簽訂的房屋買賣合同均無效，如今房屋已轉(zhuǎn)移登記到張某子女名下，而趙剛拒絕退還購房款，周琳遂起訴維權(quán)。

（二）被告的抗辯主張

趙剛辯稱：

主體資格異議：本案存在兩組民間借貸關(guān)系，原告并非借款主體，無權(quán)主張還款；

借款金額爭議：第一筆 70 萬元借款實際到手 675500 元，且已部分還款，應(yīng)按實際金額計算；第二筆 52 萬元借款未全部收到，原告無返還請求權(quán)；

費用承擔反駁：中介費 10 萬元系原告?zhèn)€人委托，無權(quán)要求被告承擔；

責任轉(zhuǎn)嫁主張：房屋買賣合同無效后，應(yīng)由原房主繼承人向銀行返還貸款，原告應(yīng)向原房主主張不當?shù)美窍蜃约鹤酚?。

（三）法院查明的關(guān)鍵事實

合同效力認定：法院生效判決確認趙剛與周琳、趙剛與原房主張某簽訂的房屋買賣合同均無效 ；

購房款構(gòu)成：

借款本息轉(zhuǎn)化部分：許明通過債權(quán)轉(zhuǎn)讓獲得對趙剛的債權(quán)，部分借款本息轉(zhuǎn)化為購房款；

代還貸款：周琳代趙剛償還銀行抵押貸款 52.34 萬元；

爭議費用：中介費、融資服務(wù)費等費用存在爭議 ；

還款情況：趙剛曾向許明轉(zhuǎn)賬還款 3 筆，另有 4 筆存款還款無證據(jù)支持；

房屋權(quán)屬變動：一號房屋先后過戶至周琳、張某子女名下 。

二、案件分析

（一）爭議焦點

周琳是否具備原告主體資格？

購房款的具體金額應(yīng)如何認定？

利息損失該由誰承擔？

（二）法律分析

主體資格認定：許明的債權(quán)已轉(zhuǎn)化為購房款，周琳作為房屋買賣合同當事人，有權(quán)主張返還購房款，具備原告主體資格 ；

購房款核算：

借款本息：扣除已還款項后，確認借款本金及利息轉(zhuǎn)化的購房款金額；

代還貸款：代還銀行貸款 52.34 萬元應(yīng)計入購房款；

爭議費用：因缺乏授權(quán)證據(jù)，中介費、融資服務(wù)費等不予認定 ；

利息責任劃分：雙方惡意串通導(dǎo)致合同無效，均有過錯，法院酌情確定利息起算時間和計算標準 。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

趙剛返還周琳購房款 1189299.59 元；

趙剛以 1189299.59 元為基數(shù)，按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的一年期貸款市場報價利率，支付自 2023 年 6 月 9 日起至實際付清之日止的利息 。

這一判決明確了合同無效后的財產(chǎn)返還責任，為類似糾紛提供了裁判參考。

四、案件啟示

（一）購房者注意事項

核查產(chǎn)權(quán)背景：購房前務(wù)必查詢房屋產(chǎn)權(quán)歸屬、是否存在糾紛或抵押，避免 “問題房” ；

規(guī)范合同條款：明確約定房款支付、房屋交付、違約責任等細節(jié)，避免口頭承諾；

保留交易證據(jù)：留存轉(zhuǎn)賬記錄、聊天記錄、協(xié)議文件等，為維權(quán)提供依據(jù) 。

（二）借貸風險防范

明確資金用途：借款合同中約定資金用途，防止資金被挪作他用；

審查借款人資質(zhì)：評估還款能力，避免因借款人違約陷入債務(wù)糾紛；

規(guī)范擔保手續(xù)：涉及抵押擔保時，辦理合法有效的抵押登記 。

（三）法律風險提示

合同無效后果：惡意串通、違反法律規(guī)定等情形會導(dǎo)致合同無效，雙方需承擔返還責任；

利息主張限制：利息計算標準需符合法律規(guī)定，過高主張難以得到支持 。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）