高層住宅限高26層、容積率不得高于3.1，湖南郴州發(fā)布新規(guī)對高層住宅劃下紅線。

近日，湖南省郴州市人民政府發(fā)布《郴州市國土空間規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（簡稱《規(guī)定》），新版《規(guī)定》歷時(shí)兩年半編制完成，共5章217條，包含國土空間規(guī)劃編制與管控、建設(shè)用地規(guī)劃管理、建設(shè)工程規(guī)劃管理、規(guī)劃核實(shí)及土地核驗(yàn)管理、鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃管理等內(nèi)容。

今年7月24日，郴州市召開新聞發(fā)布會(huì)，發(fā)布會(huì)提及，為適應(yīng)政策變化和市場需求，《規(guī)定》參考長沙、廣州等先進(jìn)城市經(jīng)驗(yàn)，提高了居住建筑層高以改善空間感；放寬了飄窗寬度和出挑距離限制，優(yōu)化設(shè)備平臺(tái)及空調(diào)擱板設(shè)置，賦予設(shè)計(jì)更大靈活性；同時(shí)優(yōu)化了容積率計(jì)算規(guī)則，使其更加科學(xué)合理。

從城鎮(zhèn)住宅用地指標(biāo)控制表看，新規(guī)對住宅容積率、層高等設(shè)定了更嚴(yán)格的上限。其中明確，高層住宅限高26層，容積率不得高于3.1。

克而瑞點(diǎn)評指出，此前郴州樓市30層以上高層、容積率超3.0甚至4.0的項(xiàng)目相當(dāng)常見，如今新規(guī)劃了一條紅線，高層住宅層高限高26層，容積率不得高于3.1。新規(guī)之下，低密度、低容積率、低樓層的改善型住宅產(chǎn)品預(yù)計(jì)將成為市場主流，響應(yīng)了居民對“住得好”日益增長的需求。

在建筑層高上，《規(guī)定》明確居住建筑層高不宜超過3.5米，不得低于3米；住宅區(qū)公共配套設(shè)施及小型商業(yè)建筑首層層高不宜超過5米，二層及以上層高不宜超過4.8米；單層建筑面積超過5000平方米的倉儲(chǔ)超市、大型商場等集中大型商業(yè)的建筑層高不宜超過8米。

對層高有特殊要求的空間，如建筑的門廳、大堂、中庭、采光廳等公共部分和電影院、大型會(huì)議廳、宴會(huì)廳、展覽廳、指揮監(jiān)控中心、體育健身場所等，不受層高規(guī)定的控制。

此外，《規(guī)定》將耕地和永久基本農(nóng)田、生態(tài)保護(hù)紅線、城鎮(zhèn)開發(fā)邊界等底線管控要求納入其中，明確作為項(xiàng)目審批不可逾越的“高壓線”。

強(qiáng)化民生導(dǎo)向方面，《規(guī)定》落實(shí)設(shè)施配建最新標(biāo)準(zhǔn)和要求，構(gòu)建“5-15分鐘社區(qū)生活圈”。對物業(yè)管理用房、養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施、幼兒園、凈菜市場、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、文化體育等公共服務(wù)設(shè)施的配建標(biāo)準(zhǔn)和要求進(jìn)行了調(diào)整優(yōu)化，以提升居民生活便利性。

同時(shí)，針對“停車難、充電難”問題，《規(guī)定》提高了機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車停車位的尺寸和面積標(biāo)準(zhǔn)，并明確要求新建居住小區(qū)必須合理設(shè)置配建非機(jī)動(dòng)車充電場地。其中，普通住宅機(jī)動(dòng)車位按0.7個(gè)/100平方米配置，非機(jī)動(dòng)車位按0.5個(gè)/100平方米配置；保障性住房機(jī)動(dòng)車按0.5個(gè)/100平方米配置，非機(jī)動(dòng)車位按1.0個(gè)/100平方米配置。

此外，新建住宅配建停車位要100%建設(shè)充電設(shè)施或預(yù)留建設(shè)安裝條件，按車位總數(shù)的25%配套充電樁車位。新建住宅小區(qū)必須合理設(shè)置電動(dòng)非機(jī)動(dòng)車集中充電區(qū)域，配置充電設(shè)施的非機(jī)動(dòng)車停車位應(yīng)不低于非機(jī)動(dòng)車停車位總數(shù)的50%。

《規(guī)定》還指出，第四代住宅空中庭院，需滿足兩個(gè)自然層高且不小于6.0米、無圍護(hù)墻、無柱、不封閉，覆土深度不低于0.5米，戶屬庭院綠地面積不小于庭院面積30%的，或共享庭院綠地面積不小于庭院面積的20%且連接不少于4戶以上住戶并共享、開敞的，其建筑面積不計(jì)入容積率。

克而瑞解讀指出，新版《國土空間規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》的出臺(tái)，一方面有助于提升郴州市的城市規(guī)劃水平和管理效率；另一方面，將深刻影響郴州樓市的開發(fā)邏輯與產(chǎn)品格局，推動(dòng)市場向更高質(zhì)量、更精細(xì)化、更注重實(shí)際居住體驗(yàn)和全齡友好的方向發(fā)展。