繼北京之后，上海樓市限購(gòu)政策也迎來(lái)調(diào)整。

8月25日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局等六部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》，涉及住房限購(gòu)、公積金、住房信貸、住房稅收等6項(xiàng)調(diào)整。新政自2025年8月26日起施行。

這是上海今年以來(lái)首次出臺(tái)樓市新政。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，新政回應(yīng)市場(chǎng)期待，采用“組合拳”方式支持樓市向好發(fā)展。其中，上海限購(gòu)政策再迎調(diào)整：符合條件的家庭，外環(huán)外購(gòu)房不限套數(shù)、成年單身按照居民家庭執(zhí)行住房限購(gòu)政策；提高綠色建筑公積金貸款額度、公積金落實(shí)“又提又貸”政策；房貸利率層面則不再區(qū)分首套和二套房；個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收層面也迎來(lái)微調(diào)。

外環(huán)外限購(gòu)調(diào)整，有效釋放購(gòu)買(mǎi)力

在調(diào)減住房限購(gòu)政策方面，新政繼續(xù)精準(zhǔn)發(fā)力，對(duì)外環(huán)外區(qū)域放開(kāi)購(gòu)房額度。

《通知》明確，對(duì)符合上海市住房購(gòu)買(mǎi)條件的居民家庭，在外環(huán)外購(gòu)買(mǎi)住房不限套數(shù)，包括新建商品住房和二手住房。這里所指的居民家庭包括本市戶(hù)籍居民家庭、在本市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿(mǎn)1年及以上的非本市戶(hù)籍居民家庭。此外，成年單身人士按照居民家庭執(zhí)行住房限購(gòu)政策。

按照上述規(guī)定，滬籍居民家庭和滬籍成年單身人士，在外環(huán)外購(gòu)買(mǎi)住房不限套數(shù)；在外環(huán)內(nèi)限購(gòu)2套住房。非滬籍居民家庭和非滬籍成年單身人士，自購(gòu)房之日前在上海市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿(mǎn)1年及以上的，在外環(huán)外購(gòu)買(mǎi)住房不限套數(shù)；自購(gòu)房之日前在本市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿(mǎn)3年及以上的，在外環(huán)內(nèi)限購(gòu)1套住房。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦指出，目前上海樓市總體穩(wěn)定，但有結(jié)構(gòu)性差異，上海新房外環(huán)外的庫(kù)存去化仍有一定壓力。此次新政對(duì)外環(huán)外區(qū)域放開(kāi)購(gòu)房額度，可以釋放購(gòu)買(mǎi)力，有助于進(jìn)一步降低庫(kù)存以及置換鏈條順暢運(yùn)行。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)提供的數(shù)據(jù)顯示，今年前7月，上海外環(huán)以外新建商品住宅成交套數(shù)為17024套，而全市成交套數(shù)為28265套，外環(huán)外占全市的交易套數(shù)占比為60%。而隨著此次政策的效應(yīng)釋放，預(yù)計(jì)該比例將上升。

盧文曦指出，當(dāng)前置換型買(mǎi)家比較多，主要是受制于“房票”的約束，尤其是外地單身買(mǎi)家，很多時(shí)候舊房源賣(mài)不掉，新房子買(mǎi)不進(jìn)。為了促進(jìn)成交不得不降價(jià)拋售，一來(lái)增加自己損失，二來(lái)低價(jià)拋售不利于穩(wěn)定信心和預(yù)期，多一張房票可以先買(mǎi)后賣(mài)，減少拋售壓力，也可以緩解二手房?jī)r(jià)格快速下行的可能。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波提及，新政對(duì)于在滬工作的單身青年人才、新市民等群體，在滿(mǎn)足社?；騻€(gè)稅繳納年限后，能更輕松購(gòu)房，單身購(gòu)房群體活躍度提高。這條政策將和外環(huán)外放松形成合力，大量單身人士的購(gòu)房需求將得到有效滿(mǎn)足。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)外環(huán)外區(qū)域放開(kāi)購(gòu)房額度后，可發(fā)揮市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)作用，對(duì)全市區(qū)域以及不同物業(yè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)都有積極作用。

房貸利率不再區(qū)分首套和二套，置業(yè)成本再降低

優(yōu)化個(gè)人住房信貸政策方面，新政帶來(lái)實(shí)質(zhì)性利好。

根據(jù)《通知》，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)上海市市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制要求和本機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)狀況、客戶(hù)風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素，在利率定價(jià)機(jī)制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款的具體利率水平。

這一調(diào)整為購(gòu)房者帶來(lái)實(shí)實(shí)在在的優(yōu)惠。以商貸200萬(wàn)元，30年計(jì)算，首套房月供約8486元，二套差異化地區(qū)為8704元，非差異化地區(qū)為8925元。按最新政策，二套房的利率可以明顯降低，非差異化地區(qū)每月可以減少439元。

政策調(diào)整前，上海商貸首套和二套利率月供情況，以貸款200萬(wàn)元、30年為例

業(yè)內(nèi)專(zhuān)家提及，今年全國(guó)多地在利率定價(jià)機(jī)制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房。以杭州為例，去年10月其取消首套房和二套房差異后，當(dāng)月新房成交面積環(huán)比增加16%，11月成交面積繼續(xù)環(huán)比增加，并且擴(kuò)大到21%。當(dāng)前上海中高端改善市場(chǎng)的熱度較高，金融政策的支持可以讓這部分產(chǎn)品的熱度延續(xù)下去。高端改善也往往會(huì)成為市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)，銷(xiāo)售順暢有助于穩(wěn)定并持續(xù)看好上海未來(lái)發(fā)展。

公積金政策再優(yōu)化，支持“又提又貸”

新政在住房公積金政策上也做出重要優(yōu)化。對(duì)繳存人購(gòu)買(mǎi)符合規(guī)定的二星級(jí)及以上新建綠色建筑住房的，住房公積金（含補(bǔ)充公積金）最高貸款額度上浮15%。即：首套最高貸款額度從160萬(wàn)元提高至184萬(wàn)元，多子女家庭首套上浮比例可疊加計(jì)算，從192萬(wàn)元提高至216萬(wàn)元；二套最高貸款額度從130萬(wàn)元提高至149.5萬(wàn)元。

此外，對(duì)繳存人購(gòu)買(mǎi)上海市新建預(yù)售商品住房的，可以按規(guī)定申請(qǐng)?zhí)崛”救思芭渑嫉淖》抗e金支付購(gòu)房首付款。新政還支持“又提又貸”，提取住房公積金支付購(gòu)房首付款的，不影響其住房公積金貸款額度計(jì)算。

業(yè)內(nèi)人士指出，提取公積金用作首付，即首付資金來(lái)源多了種渠道，而且提取做首付不影響公積金貸款額度計(jì)算，可以讓消費(fèi)者盡早“上車(chē)”。此外，購(gòu)買(mǎi)符合標(biāo)準(zhǔn)的綠色建筑規(guī)定的新房，貸款額度可以上浮15%，既滿(mǎn)足買(mǎi)家對(duì)“好房子”的消費(fèi)需求，也能引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商打造符合標(biāo)準(zhǔn)的好房子。

上海鏈家研究院負(fù)責(zé)人李根表示，外環(huán)外不限套數(shù)購(gòu)房可加快外圍市場(chǎng)去化，與公積金優(yōu)化組合，精準(zhǔn)釋放改善需求，有望使外環(huán)外新房迎來(lái)銷(xiāo)售高峰，同時(shí)促進(jìn)外環(huán)外二手房交易，保持二手房?jī)r(jià)格穩(wěn)定。

房產(chǎn)稅征收層面做微調(diào)

為與優(yōu)化住房限購(gòu)政策相銜接，新政在個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收方面也做出微調(diào)。

《通知》規(guī)定，對(duì)符合條件的非本市戶(hù)籍居民家庭購(gòu)買(mǎi)的第一套住房暫免征收房產(chǎn)稅；購(gòu)買(mǎi)的第二套及以上住房在合并計(jì)算家庭全部住房面積后，給予人均60平方米的免稅面積扣除。由于個(gè)人住房房產(chǎn)稅按年征收，因此2025年1月1日起符合條件的購(gòu)房者可享受本條政策。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)指出，政策的主要變化是，對(duì)于“家庭人均住房面積≤60平方米的部分可免征”的操作，適當(dāng)放寬家庭住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。政策和目前的限購(gòu)調(diào)整優(yōu)化動(dòng)態(tài)銜接，也使得非滬籍居民家庭與滬籍居民家庭的政策口徑更為一致。政策有助于鼓勵(lì)和吸引人才在滬工作生活，更好促進(jìn)住房消費(fèi)。

政策加持金九銀十成色可期

業(yè)內(nèi)專(zhuān)家普遍認(rèn)為，此次上海樓市新政的出臺(tái)，是對(duì)市場(chǎng)訴求的積極回應(yīng)。去年全國(guó)“930”新政以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體朝著止跌回穩(wěn)的方向發(fā)展，今年二季度開(kāi)始各地反饋樓市出現(xiàn)新情況，亦需要政策做進(jìn)一步加碼。

結(jié)合上海出臺(tái)新政的節(jié)奏來(lái)看，上海分別于去年5月和9月出臺(tái)房地產(chǎn)“滬九條”“滬七條”。從當(dāng)前市場(chǎng)情況看，業(yè)內(nèi)人士指出，上海新房市場(chǎng)呈現(xiàn)量穩(wěn)價(jià)升的走勢(shì)，但是近期二手住宅市場(chǎng)價(jià)格表現(xiàn)相對(duì)弱一些，6月的國(guó)常會(huì)提到“更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，8月中旬國(guó)務(wù)院再次表態(tài)采取有力措施鞏固房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，上海政策及時(shí)落地貫徹落實(shí)相關(guān)精神。

上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，一、二手住房累計(jì)成交1311萬(wàn)平方米，為2022年以來(lái)同期最高，同比增加17%。價(jià)格方面，上半年一手住房?jī)r(jià)格指數(shù)保持環(huán)比上漲，二手住房?jī)r(jià)格企穩(wěn)。

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)看，7月，一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.2%，降幅比上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，上海依托高端住宅市場(chǎng)的熱度，價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，成為7月一線(xiàn)城市新房市場(chǎng)的“增長(zhǎng)引擎”；從二手住宅銷(xiāo)售來(lái)看，一線(xiàn)城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降1.0%，創(chuàng)下年內(nèi)單月最大環(huán)比降幅，市場(chǎng)調(diào)整壓力升級(jí)，四座城市二手房?jī)r(jià)格全部進(jìn)入下降通道，且降幅均較6月有所擴(kuò)大。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次政策出臺(tái)，和市場(chǎng)訴求相匹配，全力支持各類(lèi)購(gòu)房群體購(gòu)房和各區(qū)域的去庫(kù)存，充分體現(xiàn)“服務(wù)宜居安居、促進(jìn)職住平衡、服務(wù)重點(diǎn)工作”的精神，更好促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)中向好態(tài)勢(shì)的鞏固。

同時(shí)，業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，政策落地后，釋放一波購(gòu)買(mǎi)力的同時(shí)可以轉(zhuǎn)變觀望的態(tài)度，政策的時(shí)間節(jié)點(diǎn)也非常討巧，馬上就是金九銀十的傳統(tǒng)銷(xiāo)售季，有了政策的加持，成色會(huì)有保障。