上海樓市新政實施滿月，市場反饋逐步顯現(xiàn)。澎湃新聞（www.loaarchitects.com.cn）采訪了解到，雖然不同區(qū)域市場表現(xiàn)仍呈現(xiàn)分化特征，但新政后剛需與改善需求均有釋放，特別是外環(huán)外成交占比明顯上升。

今年8月25日，上海市六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》，從住房限購、公積金、住房信貸、住房稅收等6個方面，打出優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策“組合拳”。

外環(huán)外成交占比提升明顯

“外環(huán)外限購松綁”有效推動了上海多個外環(huán)外板塊成交數(shù)據(jù)實現(xiàn)增長。按照新政，符合條件的家庭，外環(huán)外購房不限套數(shù)、成年單身按照居民家庭執(zhí)行住房限購政策。

據(jù)上海鏈家川沙江鎮(zhèn)板塊資深經(jīng)紀(jì)人倪彥鵬介紹，該板塊位于外環(huán)邊上，新政前一個月最多成交十五六套二手房，新政后目前網(wǎng)簽量已沖至60套左右，創(chuàng)了板塊新高；帶看量也明顯增加，現(xiàn)在周末的帶看量差不多能趕上以前一整周的量。

太平洋房屋松江區(qū)域總監(jiān)劉思寧則以閔行莘莊板塊與松江大學(xué)城板塊為例，兩大板塊受新政影響，均呈現(xiàn)房源量、客源量、帶看量同步上升態(tài)勢，對比新政實施前后（9月1日-23日對比8月1日-23日），兩大板塊的新增客戶數(shù)量提升13.93%，買賣單量提升20.75%。

多平臺數(shù)據(jù)進一步佐證市場變化，且外環(huán)外增長態(tài)勢更為突出。上海鏈家數(shù)據(jù)顯示，新政后四周，同比近2月同期，新增掛牌量增長14%，其中外環(huán)外新增增長19%；新增客戶咨詢量增長11%，其中外環(huán)外增長18%；帶看量持平，其中外環(huán)外增長4%；二手房成交量增長11%，其中外環(huán)外增長16%。

太平洋房屋數(shù)據(jù)也顯示，8月25日新政后，“外環(huán)以外”成交占比同比環(huán)比均上升明顯，新政后四周，“外環(huán)以外”成交占比同比環(huán)比均上升超18%。同時，“300萬以下”“500萬-700萬”房源成交占比提升明顯，置換鏈條有被推動的跡象。

網(wǎng)簽數(shù)據(jù)也印證市場熱度回升。根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，截至9月24日，9月單月二手房（含商業(yè)）已網(wǎng)簽16080套，其中9月20日、9月21日雙休日均出現(xiàn)單日網(wǎng)簽量破千套的紀(jì)錄。

新房市場同樣表現(xiàn)亮眼。上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦指出，新房市場在政策落地后首周，成交量環(huán)比便提升超30%，近兩周成交穩(wěn)定在9萬平方米以上，顯示需求端對政策的接受度已轉(zhuǎn)化為持續(xù)的購買力。從市場結(jié)構(gòu)來看，外環(huán)至郊環(huán)區(qū)域的新房項目，認(rèn)籌情況較此前有明顯改善；同時，內(nèi)環(huán)內(nèi)的高端豪宅產(chǎn)品同樣獲得市場青睞，金陵華庭、上海壹號院等項目開盤即售罄，改善型需求也得以有效釋放，各產(chǎn)品梯隊均受益于政策紅利。

買家入市節(jié)奏加快，成交轉(zhuǎn)化率改善

新政不僅推動成交增長，更帶動客群入市節(jié)奏加快與成交效率提升。

劉思寧指出，帶看、成交量同步上升的同時，更關(guān)鍵的是成交轉(zhuǎn)化率出現(xiàn)改善——以往需要多次帶看才能促成的交易，新政后平均所需帶看次數(shù)有所減少，部分匹配度高的房源甚至能快速達成成交意向。以松江大學(xué)城板塊一套總價2600萬元的改善型房源為例，在新政后僅經(jīng)過兩次帶看，便有二套置業(yè)需求的客戶果斷入手。

倪彥鵬所在川沙江鎮(zhèn)板塊的客戶入市節(jié)奏也有加快。新政出臺前，不少當(dāng)?shù)夭疬w房東受限于限購政策，沒有太多購房動作，“現(xiàn)在不一樣了，他們想置換品質(zhì)更好的商品房，有一些房東就把手里的房源掛牌后入市，有些就直接先入手心儀的房子了?！?/p>

外地客戶的入場軌跡同樣清晰?！跋啾刃抡?，外地客戶多了上車的機會，板塊內(nèi)剛需房源成為這部分客群的首選。”倪彥鵬說道。

新政的另一重要影響，是推動了此前觀望客戶的決策。“新政確實推動了不少潛在客戶入市，有些客戶我們叫‘百家客’，就是門店里大部分經(jīng)紀(jì)人都有他微信，然后帶看過很多房源。新政落地后，也有客戶直接簽了購房合同?！?/p>

58安居客研究院院長張波指出，限購放松后對于外環(huán)外的拉動還是可以清晰看出，青浦、松江、嘉定等外圍區(qū)域的熱度持續(xù)提升，青浦區(qū)最近一周的熱度提升7.8，排在全市第一，嘉定、松江分別位于第2和第4位。但金山、奉賢的熱度還是處于下行，這也顯示出本輪政策對于外圍不同區(qū)域和板塊的影響力有所差異，市場的分化還在持續(xù)。

張波提到，目前房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)景氣度指數(shù)環(huán)比上升2.8至47.26，創(chuàng)年內(nèi)最大漲幅，同時市場上大量優(yōu)質(zhì)房源降價意愿呈現(xiàn)減弱，疊加房產(chǎn)稅優(yōu)化政策落地，預(yù)計9月二手房價格將維持穩(wěn)定，一二手房總銷售量將超過8月，“金九銀十”市場依然值得期待。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，新政效應(yīng)仍在持續(xù)釋放，后續(xù)市場有望進一步穩(wěn)價增量。