近日，多家商業(yè)地產機構發(fā)布2025年第三季度上海房地產市場報告，數據顯示，報告期內辦公樓與零售市場的空置率均錄得環(huán)比下降。

辦公樓空置率環(huán)比下降

仲量聯行的報告顯示，2025年三季度，上海全市甲級辦公樓的凈吸納量錄得19.04萬平方米，成本驅動型搬遷和升級需求仍是辦公樓市場主要需求來源，部分行業(yè)展現擴張需求。

CBRE世邦魏理仕的報告顯示，本季度市場延續(xù)上季度緩步復蘇態(tài)勢，凈吸納量環(huán)比微升6.7%。前三季度累計凈吸納量達27萬平方米，已超越去年全年水平。

值得關注的是，第三季度全市辦公樓的空置率環(huán)比下降。CBRE的報告顯示，第三季度上海辦公樓整體空置率環(huán)比微降0.1個百分點。

仲量聯行的報告顯示，得益于成本驅動型需求以及本季度無新增供應，中央商務區(qū)空置率環(huán)比下降0.6個百分點；來自產業(yè)園區(qū)與遠郊租戶的升級需求推動非中央商務區(qū)空置率環(huán)比下降0.5個百分點。

從區(qū)位表現來看，CBRE的報告顯示，第三季度五角場躍居首位，主要來自字節(jié)跳動集團的擴租以及部分消費品零售企業(yè)的搬遷需求；淮海中路位列第二，增長動力來源于保險等金融公司的推動，其中太平洋新天地中心在本季度最為活躍；陸家嘴排名第三，以金融和專業(yè)服務類企業(yè)的搬遷需求為主，尤其是板塊內部流動較為活躍；虹橋板塊位居第四，制造業(yè)和專業(yè)服務類企業(yè)的活躍度保持高位；南京西路位列第五，奢侈品零售行業(yè)及金融行業(yè)構成其核心需求來源。

租金方面，第三季度辦公樓的租金保持下行趨勢，整體市場持續(xù)利好租戶方。CBRE認為，受新項目持續(xù)入市的影響，租金水平短期內仍將承壓。

世邦魏理仕中國區(qū)辦公樓租賃交易負責人張越表示：“未來六個月，上海辦公樓市場預計將迎來約82萬平方米的新增供應，其中華潤中心、徐家匯中心三期B座等超甲級優(yōu)質物業(yè)將成為市場焦點。盡管競爭壓力依然存在，但由于前三季度金融業(yè)、TMT(人工智能、電商及系統解決方案等企業(yè))與消費品零售業(yè)的升級搬遷與擴租帶來了租賃需求的增長，預計市場活躍度將維持穩(wěn)定。值得關注的是，近期出臺的《關于推進商務樓宇更新提升的實施意見》為存量資產轉型提供了新路徑，允許商辦兼容租賃住房、商業(yè)服務等業(yè)態(tài)，這一政策創(chuàng)新與產業(yè)需求形成合力，將加速市場去化。隨著‘十四五’規(guī)劃收官，市場正期待‘十五五’規(guī)劃在政策端釋放更多紅利，進一步優(yōu)化存量資產運營環(huán)境。”

多個商場迎來第四季度“開門紅”

零售物業(yè)的租賃需求也保持活躍。

仲量聯行的報告顯示，2025年第三季度，在新興消費趨勢的推動下，運動服飾、潮流玩具、寵物用品及服務與消費電子的租賃需求保持活躍。盡管本季度無新增供應，上海市區(qū)仍錄得約10.55萬平方米的凈吸納量。

與此同時，2025年第三季度，上海核心商圈空置率環(huán)比下降0.8個百分點，主要受益于品牌方對旗艦店及概念店選址需求的持續(xù)升溫。仲量聯行的報告顯示，此類門店正日益成為品牌提升形象、打造獨特消費體驗的重要載體。此外，入境游與國內旅游持續(xù)回暖，帶動南京東路、新天地、淮海路等游客密集商圈租賃活躍度顯著回升，凈吸納量明顯提高。2025年第三季度，非核心商圈租賃活動也有一定進展，平均空置率環(huán)比下降0.6個百分點。

值得關注的是，多個商業(yè)地產企業(yè)披露的國慶中秋假期數據顯示，多個商場迎來第四季度“開門紅”。

如新世界發(fā)展（00017.HK）于10月9日發(fā)布的消息顯示，國慶中秋假期K11內地商場業(yè)務表現強勁，整體銷售同比增長23%。其中珠寶黃金類表現最為亮眼，同比增長45%。其中，廣州漢溪K11購物藝術中心于假期前的9月29日正式開幕，在首個黃金周期間表現卓越，開業(yè)僅一周便累計吸引客流接近70萬人次。此外，廣州K11購物藝術中心在品牌升級后的首個國慶黃金周整體業(yè)績同比增長近47%，多個奢侈品牌及重點業(yè)態(tài)銷售額創(chuàng)開業(yè)以來新高。

恒隆地產（00101.HK）10月9日披露的數據顯示，恒隆地產旗下內地物業(yè)組合于國慶黃金周前四日租戶銷售額同比增長約15%，增長最突出的分別是武漢恒隆廣場及上海港匯恒隆廣場，租戶銷售額分別激增逾70%及50%。10月1日至4日，整體內地物業(yè)組合同比上升3%。其中，無錫及武漢的恒隆廣場首四日客流較去年同期增幅均超20%。

仲量聯行上海商業(yè)地產部總監(jiān)兼華東區(qū)零售地產部負責人黃臻表示：“盡管整體零售市場仍面臨挑戰(zhàn)，隨著國家繼續(xù)支持服務消費、以舊換新及個人消費貸款貼息等政策，市場信心有望穩(wěn)步修復。預計運動服飾、潮流玩具、數碼電子及家電品類的租賃需求將保持活躍?！?/p>

辦公樓交易重回主導地位，大宗交易熱度持續(xù)回歸核心區(qū)域

從投資市場來看，2025年第三季度上海投資市場整體呈現回暖態(tài)勢。多家商業(yè)地產機構的報告均顯示，辦公樓交易重回主導地位，市場活躍度較上季修復好轉，投資者對穩(wěn)健現金流的追求已成為驅動交易的核心邏輯。

值得一提的是，中郵保險領投的上海博華廣場項目于第三季度末成功交割，澎湃新聞（www.loaarchitects.com.cn）此前獨家報道，該交易的對價約108億元。仲量聯行的報告指出，該項目的成功交割不僅刷新近兩年單筆交易紀錄，更成為市場情緒轉折的重要催化劑，極大提振了對核心城市核心資產長期價值的信心，標志著辦公樓板塊在階段性調整后有望迎來復蘇曙光。

從需求端結構看，仲量聯行的報告顯示，投資性需求占比高達91%，穩(wěn)居絕對主導地位，印證市場仍以資本配置驅動為主。高凈值投資者與各類企業(yè)買家持續(xù)活躍，展現出對上海大宗資產長期增值潛力的信心。從區(qū)域分布看，中環(huán)以內項目貢獻了86%的成交金額與81%的成交宗數，熱度持續(xù)回歸核心區(qū)域。

仲量聯行投資及資本市場華東區(qū)負責人孫翎表示：“展望未來，隨著宏觀經濟政策持續(xù)發(fā)力、外資配置意愿回升、以及核心地段稀缺資產持續(xù)釋放，預計上海商業(yè)地產投資市場將在第四季度延續(xù)穩(wěn)中向好趨勢?！?/p>

世邦魏理仕華東區(qū)投資及資本市場部負責人王晶表示：“上海物業(yè)投資市場預計將延續(xù)活躍度修復態(tài)勢，核心資產與特殊機會并行發(fā)展的特征將愈發(fā)凸顯。機構投資者將持續(xù)聚焦核心區(qū)位、運營穩(wěn)定的零售物業(yè)與長租公寓資產；企業(yè)買家基于自用發(fā)展與投資需求繼續(xù)釋放購買力；個人買家則依托法拍渠道在散售物業(yè)等中小體量資產領域尋找投資機會。多元投資主體的共同參與將為市場注入更多韌性與活力?！?/p>