在擴(kuò)大內(nèi)需與消費(fèi)升級(jí)的政策導(dǎo)向下，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)正經(jīng)歷一場(chǎng)深刻的范式轉(zhuǎn)換。從增量擴(kuò)張的粗放生長(zhǎng)到存量盤活的精耕細(xì)作，從規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)到價(jià)值挖掘，行業(yè)在分化與調(diào)整中勾勒出清晰的發(fā)展新路徑。“十五五”規(guī)劃建議強(qiáng)調(diào)的“需求牽引供給、供給創(chuàng)造需求”的動(dòng)態(tài)平衡戰(zhàn)略，為商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型提供了根本遵循，也推動(dòng)行業(yè)在挑戰(zhàn)中孕育新機(jī)遇。

當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出“消費(fèi)回暖與投資調(diào)整并存”的鮮明特征。根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)最新發(fā)布的《表現(xiàn)力指數(shù)?2025年度商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)報(bào)告》，2025年1-9月，社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)達(dá)到365,877億元，累計(jì)增速4.46%，國(guó)慶中秋8天長(zhǎng)假更是創(chuàng)下8.88億人次出游、8090.06億元消費(fèi)的亮眼數(shù)據(jù)，顯示出強(qiáng)勁的消費(fèi)復(fù)蘇動(dòng)能。然而與之相對(duì)的是，開(kāi)發(fā)投資端仍面臨壓力，辦公樓新開(kāi)工面積同比下滑22.3%，重點(diǎn)八城商業(yè)地產(chǎn)平均租金較上年同期下跌11.9%，廣深等城市甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率仍在上升。這種供需結(jié)構(gòu)的不平衡，正倒逼行業(yè)從“增量競(jìng)爭(zhēng)”全面轉(zhuǎn)向“存量博弈”。

市場(chǎng)的深度調(diào)整加速了行業(yè)分化，馬太效應(yīng)愈發(fā)顯著。數(shù)據(jù)顯示，收入50億元以上的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)僅占行業(yè)總數(shù)的8%，卻占據(jù)了42%的行業(yè)營(yíng)收份額，預(yù)計(jì)2025年行業(yè)營(yíng)收CR10將突破35%，較上年提升5個(gè)百分點(diǎn)。頭部企業(yè)憑借優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)與運(yùn)營(yíng)能力穿越周期，新城控股、恒隆地產(chǎn)、太古地產(chǎn)等企業(yè)在2025年上半年均實(shí)現(xiàn)營(yíng)收增長(zhǎng)；而中小企業(yè)則面臨招商難、運(yùn)營(yíng)弱、收入低的困境，不少項(xiàng)目陷入停滯甚至面臨重組風(fēng)險(xiǎn)。這種分化不僅體現(xiàn)在規(guī)模上，更源于企業(yè)在品牌號(hào)召力、運(yùn)營(yíng)效率與抗風(fēng)險(xiǎn)能力上的差距。

在存量主導(dǎo)的市場(chǎng)中，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與存量改造成為企業(yè)破局的關(guān)鍵抓手。萬(wàn)科商業(yè)的實(shí)踐頗具代表性，其2025年4月煥新開(kāi)業(yè)的深圳iN城市廣場(chǎng)，作為華南首個(gè)輕資產(chǎn)存量改造項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)了97%的出租率和95%的開(kāi)業(yè)率，顯著高于行業(yè)平均水平，并入選中購(gòu)聯(lián)“星秀榜”。這個(gè)始建于2002年的深圳首個(gè)購(gòu)物中心，經(jīng)萬(wàn)科一年半改造后，引入29家首店、旗艦店及特色店，打造出集潮流運(yùn)動(dòng)、寵物社交、親子生活于一體的復(fù)合型空間，印證了存量資產(chǎn)的激活潛力。截至2025年一季度，萬(wàn)科商業(yè)已為黑石、GIC等國(guó)際機(jī)構(gòu)提供運(yùn)營(yíng)服務(wù)，僅上海地區(qū)輸出管理規(guī)模就超百萬(wàn)平方米，其旗下印力集團(tuán)管理的中金印力REIT底層資產(chǎn)杭州西溪印象城更是保持98.1%的出租率和99.8%的租金收繳率。

類似的存量升級(jí)案例在核心城市不斷涌現(xiàn)。2025年1月煥新開(kāi)業(yè)的瑞安新天地時(shí)尚Ⅱ，作為上海太平橋板塊首個(gè)可持續(xù)存量項(xiàng)目，摒棄傳統(tǒng)封閉布局，以開(kāi)放式臨街業(yè)態(tài)與城市街道無(wú)縫銜接，通過(guò)品牌共創(chuàng)與潮流社交場(chǎng)景構(gòu)建，成為“城市自然能量場(chǎng)”的典型范本。恒隆地產(chǎn)則推出“恒隆V.3”策略，通過(guò)小投資、輕重結(jié)合的資產(chǎn)整合模式，對(duì)現(xiàn)有項(xiàng)目進(jìn)行再升級(jí)，提升核心商圈資產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)力與創(chuàng)收能力。這些實(shí)踐共同指向一個(gè)核心認(rèn)知：商業(yè)地產(chǎn)的核心價(jià)值已從物理空間轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)能力。

消費(fèi)需求的結(jié)構(gòu)性變化為商業(yè)地產(chǎn)提供了新的增長(zhǎng)坐標(biāo)系。東原致新、東原仁知董事長(zhǎng)羅韶穎指出，中國(guó)14億人口基數(shù)中，中年初老人群與年輕群體構(gòu)成了消費(fèi)主力——前者收入達(dá)人生峰值且痛點(diǎn)需求突出，后者消費(fèi)意愿強(qiáng)烈且創(chuàng)收動(dòng)力足，而下沉的中產(chǎn)群體更形成了“復(fù)合型消費(fèi)心態(tài)”。順應(yīng)這一趨勢(shì)，企業(yè)紛紛探索新賽道：城市微度假商業(yè)、奧萊+文旅業(yè)態(tài)快速崛起，社區(qū)商業(yè)通過(guò)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)提升客群黏性，寵物經(jīng)濟(jì)、銀發(fā)經(jīng)濟(jì)、健康經(jīng)濟(jì)等細(xì)分領(lǐng)域增速超10%，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。僅銀發(fā)消費(fèi)群體就已達(dá)2.8億人，催生出適老化空間與康養(yǎng)服務(wù)；寵物經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)規(guī)模突破3000億元，帶動(dòng)寵物友好型商場(chǎng)成為新熱點(diǎn)。

面對(duì)這些新需求，商業(yè)運(yùn)營(yíng)正從單一租賃轉(zhuǎn)向“內(nèi)容+服務(wù)+營(yíng)銷”的全鏈條創(chuàng)新。羅韶穎提出的“內(nèi)容即店鋪，客戶即媒體，服務(wù)即營(yíng)銷”戰(zhàn)略頗具代表性：通過(guò)全流程社交媒體直播構(gòu)建流量池，以熟人推薦替代傳統(tǒng)廣告獲客，將差異化服務(wù)轉(zhuǎn)化為核心競(jìng)爭(zhēng)力。德勤中國(guó)消費(fèi)行業(yè)主管合伙人張?zhí)毂鴱?qiáng)調(diào)，企業(yè)需精準(zhǔn)捕捉結(jié)構(gòu)性機(jī)遇，在50個(gè)重點(diǎn)消費(fèi)賽道中篩選出寵物經(jīng)濟(jì)、文化經(jīng)濟(jì)等增長(zhǎng)型領(lǐng)域深耕。光大安石資管總裁周頌明則指出，定制化與精細(xì)化是關(guān)鍵，項(xiàng)目規(guī)劃需結(jié)合自身?xiàng)l件、客群結(jié)構(gòu)與競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境量身打造，通過(guò)場(chǎng)景、內(nèi)容、情緒價(jià)值的三維升級(jí)滿足新需求。

資本層面的調(diào)整與重構(gòu)也在重塑行業(yè)格局。2025年1-9月，內(nèi)地辦公資產(chǎn)交易達(dá)42宗，總金額約398億元，上海、北京交易占比超60%，中郵保險(xiǎn)聯(lián)合漢斯集團(tuán)以108億元收購(gòu)上海博華廣場(chǎng)的交易，創(chuàng)下年內(nèi)單筆最高紀(jì)錄。值得注意的是，交易主體已集中為金融機(jī)構(gòu)、科技企業(yè)與頭部產(chǎn)業(yè)公司，中小投資者逐步退出，“金融+運(yùn)營(yíng)”的跨界合作模式成為主流。與此同時(shí)，消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的擴(kuò)容預(yù)期，正吸引更多資本關(guān)注優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)，進(jìn)一步倒逼行業(yè)提升運(yùn)營(yíng)水平與品牌調(diào)整能力，形成“資本賦能—運(yùn)營(yíng)升級(jí)—價(jià)值提升”的良性循環(huán)。

技術(shù)創(chuàng)新為商業(yè)地產(chǎn)的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)提供了重要支撐。萬(wàn)科通過(guò)多年研發(fā)積累近300件國(guó)家專利，其首創(chuàng)的房地產(chǎn)圖紙大模型及AI技術(shù)，已服務(wù)于中海、越秀等企業(yè)，有效提升項(xiàng)目管理效率；萬(wàn)科物業(yè)的智慧化服務(wù)系統(tǒng)，能實(shí)現(xiàn)火情等險(xiǎn)情的快速響應(yīng)，以科技強(qiáng)化安全保障。這些技術(shù)應(yīng)用不僅優(yōu)化了運(yùn)營(yíng)成本，更通過(guò)精準(zhǔn)的客群分析與空間管理，提升了消費(fèi)者體驗(yàn)與資產(chǎn)回報(bào)率。

2025年，WeWork中國(guó)與國(guó)華中心合作，在上海楊浦區(qū)落地全新國(guó)華中心辦公社區(qū)，延續(xù)“經(jīng)典空間+勵(lì)帷”2.0模式，以模塊化設(shè)計(jì)適配1-20人團(tuán)隊(duì)靈活辦公需求，提供包含租金、物業(yè)等的一價(jià)全包方案。項(xiàng)目位于五角場(chǎng)商圈核心，雙軌交直達(dá)，銜接高校科研資源與商業(yè)集群，貼合區(qū)域數(shù)字經(jīng)濟(jì)、科技研發(fā)等新興產(chǎn)業(yè)需求。通過(guò)社區(qū)沙龍、資源對(duì)接會(huì)等服務(wù)，聯(lián)動(dòng)全國(guó)12城近70個(gè)社區(qū)網(wǎng)絡(luò)，為企業(yè)搭建跨區(qū)域合作平臺(tái)，成為靈活辦公賽道存量升級(jí)與生態(tài)賦能的典型實(shí)踐。

戴德梁行華東區(qū)董事總經(jīng)理黎慶文表示，2025年三季度上海商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性活力，寫(xiě)字樓市場(chǎng)凈吸納量8.9萬(wàn)平方米，空置率微降至23.5%，專業(yè)服務(wù)、金融及TMT行業(yè)租賃需求占比超六成；零售市場(chǎng)消費(fèi)活力持續(xù)釋放，核心商圈租金環(huán)比上升0.44%，空置率降至9.32%，二次元消費(fèi)、首發(fā)經(jīng)濟(jì)等新業(yè)態(tài)推動(dòng)場(chǎng)景升級(jí)；大宗交易市場(chǎng)內(nèi)資主導(dǎo)，單季成交額143.6億元環(huán)比激增67%，辦公類資產(chǎn)成交占比81%，核心資產(chǎn)與政策適配型項(xiàng)目?jī)r(jià)值凸顯。

第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，2025年三季度上海甲級(jí)寫(xiě)字樓凈吸納量12.5萬(wàn)平方米，空置率微升至23.8%，租金環(huán)比下調(diào)5.4%，內(nèi)資企業(yè)租賃占比75%；零售市場(chǎng)外環(huán)內(nèi)新增供應(yīng)8.8萬(wàn)平方米，空置率微降至10.9%，首層平均租金23.6元/平方米/天，夜間經(jīng)濟(jì)、復(fù)合業(yè)態(tài)帶動(dòng)消費(fèi)活力，存量項(xiàng)目通過(guò)空間改造鞏固競(jìng)爭(zhēng)力。

2025觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)凝聚行業(yè)共識(shí)：“十五五”期間存量更新是核心機(jī)遇，全國(guó)一線城市30年以上樓齡商辦物業(yè)超2億平方米，40%處于低效運(yùn)營(yíng)狀態(tài)。行業(yè)普遍確立“運(yùn)營(yíng)為王”導(dǎo)向，資產(chǎn)價(jià)值核心取決于現(xiàn)金流創(chuàng)造能力。破局路徑清晰：空間向綜合體驗(yàn)容器轉(zhuǎn)型，運(yùn)營(yíng)強(qiáng)化定制化與精細(xì)化，資本端深化“開(kāi)發(fā)+運(yùn)營(yíng)+金融”融合，REITs作為行業(yè)成熟起點(diǎn)，倒逼資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)透明化規(guī)范化。

盡管存量更新任務(wù)艱巨，但2025觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)凝聚的行業(yè)共識(shí)，與政策、需求的雙重驅(qū)動(dòng)，已為商業(yè)地產(chǎn)指明清晰方向。短期來(lái)看，消費(fèi)端刺激政策效果持續(xù)顯現(xiàn)，場(chǎng)景融合與精準(zhǔn)補(bǔ)貼激活了居民消費(fèi)潛力；長(zhǎng)期而言，隨著存量改造的深入、運(yùn)營(yíng)能力的提升與資本生態(tài)的完善，行業(yè)將逐步實(shí)現(xiàn)“螺旋式”漸進(jìn)發(fā)展。平安不動(dòng)產(chǎn)首席運(yùn)營(yíng)官曾燦霞的判斷頗具共識(shí)：“并非所有不動(dòng)產(chǎn)都能穿越周期，只有回歸資產(chǎn)價(jià)值創(chuàng)造原點(diǎn)，通過(guò)空間改造與內(nèi)容重構(gòu)激活價(jià)值的項(xiàng)目，才能抵御風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)可持續(xù)增長(zhǎng)?！?/p>

從深圳iN城市廣場(chǎng)的煥新到新天地時(shí)尚Ⅱ的轉(zhuǎn)型，從恒隆的資產(chǎn)整合到萬(wàn)科的輕資產(chǎn)輸出，商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型實(shí)踐已充分證明：行業(yè)的黃金時(shí)代并未結(jié)束，而是從“規(guī)模紅利”轉(zhuǎn)向了“運(yùn)營(yíng)紅利”。在擴(kuò)大內(nèi)需與城市更新的雙重背景下，那些能精準(zhǔn)捕捉消費(fèi)需求、提升運(yùn)營(yíng)能力、創(chuàng)新服務(wù)模式的企業(yè)與項(xiàng)目，必將在存量時(shí)代的競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)先機(jī)，為城市商業(yè)生態(tài)升級(jí)、消費(fèi)活力釋放與存量資產(chǎn)價(jià)值提升注入持久動(dòng)力。