301房屋是王盧海在澄邁縣金江鎮(zhèn)金馬花園（也稱“金馬花園長壽谷”）購買的物業(yè)，4月15日起在網(wǎng)上進行司法拍賣。據(jù)了解，同該處房子一起在網(wǎng)上進行司法拍賣的還有該小區(qū)7套房產(chǎn)。金馬花園購房糾紛涉及數(shù)十人，購房者來自全國10余個省市。

房子被拍賣是他們做夢都沒有想到的事。

這是一個并不復雜的案件：金馬花園開發(fā)商為了抵銷工程款，將小區(qū)68套房價作價抵給了施工方?？诔睗檶崢I(yè)有限公司（以下簡稱“潮潤公司”），因資金周轉(zhuǎn)問題，潮潤公司將上述物業(yè)推向市場，同時向小額貸款公司抵押貸款500萬元，由于借款未及時還上，法院將潮潤公司在金馬花園的68套房產(chǎn)進行查封。

王盧海等購房者所購物業(yè)在這之列。

面對人去樓空的銷售公司、被查封的房子，無奈的業(yè)主向澄邁縣政府相關(guān)部門進行了反映與求助。目前，澄邁縣政府、人民法院已對此事關(guān)注，并給予相關(guān)建議。

澄邁縣住房保障與房產(chǎn)管理局在回復中國房地產(chǎn)報記者采訪時稱，澄邁縣副縣長鄭奮于2019年4月3日在縣人大會議室主持召開了專題研究會議，會議要求相關(guān)職能部門做好引導工作及對違規(guī)企業(yè)進行查處，并由縣法院去函?？谑忻捞m區(qū)人民法院、廣西壯族自治區(qū)南寧市江南區(qū)人民法院，商請暫緩執(zhí)行關(guān)于金馬花園小區(qū)信訪業(yè)主涉及房產(chǎn)的處置，會議還要求海南多林置業(yè)開發(fā)有限公司、潮潤公司、海南皇笑大通房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱“皇笑大通公司”）要全力配合有關(guān)部門的調(diào)查并積極主動做好矛盾糾紛的化解工作。

另悉，澄邁警方目前也介入調(diào)查此事。

金馬花園購房人的遭遇在海南并非個案，此前已發(fā)生多起類似購房糾紛，也引發(fā)多方關(guān)注。

今年全國兩會上，全國人大代表、三亞市市長阿東在海南代表團會議上發(fā)言，也表達了基層政府現(xiàn)在遇到房產(chǎn)糾紛案件時法律上存在困惑，他呼吁最高人民法院給予法律指導。過去，隨著房地產(chǎn)行業(yè)快速繁榮及交易信用影響，房地產(chǎn)遺留性問題和相關(guān)矛盾糾紛集中暴露，已經(jīng)給社會穩(wěn)定帶來一定風險，急需法律“上位”。

一個被查封的項目

等了一年多，王盧海沒有等來他的房產(chǎn)證。

2018年12月，王盧海帶著律師從開封趕到?？?，一下飛機就直奔房產(chǎn)中介公司——皇笑大通公司在?？谵k公地點，但已人去樓空。

無奈之下，王盧海又急忙趕往澄邁縣金江鎮(zhèn)金馬花園，到那里發(fā)現(xiàn)房子已被廣西南寧江南區(qū)人民法院貼了封條?！靶^(qū)有幾十套房產(chǎn)被多家法院輪候查封?！?/p>

金馬花園小區(qū)位于“世界長壽之鄉(xiāng)”澄邁縣金江鎮(zhèn)城郊，海榆西線公路與金馬大道交會處，周圍環(huán)境良好，符合北方候鳥老人的居住需求。

2017年11月16日，河南開封64歲退休職工王盧海原本隨團到海南是看其他房源的，結(jié)果導游遞給他一張名片，改變了他的購房路徑。

“當時我確實看中了這個小區(qū)的房子，現(xiàn)房、成熟小區(qū)，綠化也好?！蓖醣R海說，他在看房當天就交了1萬元定金給中介，“事后我也到網(wǎng)上查了，沒有發(fā)現(xiàn)這個小區(qū)有不良記錄?！?/p>

2017年11月21日、12月14日，王盧海先后分兩筆，將近50萬元房款轉(zhuǎn)至皇笑大通公司的銀行賬戶上。

同在這個小區(qū)購房的來自河南鄭州的陸衛(wèi)康，原本在海南是有房子的。五六年前，陸衛(wèi)康在海口市海甸島購買了一套90平方米房產(chǎn)，由于靠海較近，室內(nèi)較為潮濕，他并不喜歡。2017年12月，陸衛(wèi)康將?？谀翘?0平方米房子賣掉，購買了金馬花園的房子。

“轉(zhuǎn)了房款后，我有點不放心。中介公司的人卻信誓旦旦地向我保證，三至六個月就可以辦理房產(chǎn)證（即不動產(chǎn)權(quán)證），逾期不辦理算違約，按天支付我違約金?！蓖醣R海告訴中國房地產(chǎn)報記者，3個月后，他打電話給皇笑大通公司一名張姓負責人，對方答復“不要著急，再等等。”

沒想到等來的卻是物業(yè)被查封的消息。包括王盧海所購買的房子共8套被廣西南寧江南區(qū)法院掛在了“阿里拍賣”上進行司法拍賣。

資金困局下的再抵押

上述購房人向中國房地產(chǎn)報記者表示，他們分別是以5000多元至6000多元每平方米價格購買了金馬花園房產(chǎn)，且中介公司銷售該房產(chǎn)時，并沒有事先告知這些房產(chǎn)是被查封的。

“我們有業(yè)主曾經(jīng)到當?shù)氐姆抗堋⒉粍赢a(chǎn)登記中心去查詢，也被告知房產(chǎn)沒有問題?！标懶l(wèi)康及其他購房人表示。

事情的真相是什么？連日來，中國房地產(chǎn)報記者也多次撥打皇笑大通公司多個聯(lián)系方式均無法撥通。潮潤公司一胡姓負責人在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時，講述了事情的原委。

胡先生告訴記者，潮潤公司并不是金馬花園開發(fā)商，他們只是項目施工方。由于開發(fā)商欠下潮潤公司工程款，將該小區(qū)的68套房產(chǎn)抵工程款，并登記在其公司名下。

據(jù)胡先生介紹，潮潤公司為了盤活其他項目工程，就以4000元/平方米底價，委托皇笑大通公司對外銷售，后皇笑大通公司又委托其他中介公司分銷上述房產(chǎn)。胡先生表示，有20多套房產(chǎn)賣給了上述購房人，還有30多套仍在潮潤公司手中。

胡先生也向記者介紹了上述房產(chǎn)被查封的原因：當時潮潤公司在海南瓊海市有一個項目，因民營企業(yè)融資難是一種普遍存在問題，他們向小額貸款公司抵押貸款500萬元，由于資金困難，這筆借款沒有及時還上。后法院將潮潤公司在金馬花園的68套房產(chǎn)進行了查封。

對于記者提出“為何要將法院查封的房產(chǎn)對外銷售”的問題，胡先生解釋稱，當時為了盡快將欠債還上，不得已才以低于市場價委托中介公司對外銷售，“當時考慮，只要能還上欠債，房產(chǎn)就能解封，也能為業(yè)主辦理過戶登記手續(xù)?！?/p>

胡先生稱，由于種種原因，上述房產(chǎn)未能登記在購房人名下?！澳壳拔覀円呀?jīng)歸還了小額貸款公司400多萬元，力爭在今年年底前，協(xié)助購房人辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，將問題進行妥善處理。”

但對于胡先生上述表態(tài)，購房人大多持懷疑態(tài)度。

當?shù)鼐揭呀槿?/strong>

面對購房者的訴求，澄邁縣人民法院于3月25日作出的一份《信訪事項答復意見書》，針對陸衛(wèi)康等18名信訪人的情況反映，該院作出了信訪答復。

經(jīng)澄邁縣法院調(diào)查，上述信訪人中有14人提供了購房合同，另有4人未能提供購房合同，無法證明后者是否涉案。法院查明的事實包括兩個方面：一是從目前掌握情況來看，有證據(jù)證明“受托單位”皇笑大通公司存在違法銷售已經(jīng)被人民法院查封的不動產(chǎn)的行為。在法院查封金馬花園多套房產(chǎn)（含信訪人14套房子）之后，潮潤公司仍于2017年10月22日委托皇笑大通公司進行銷售，存在故意；二、未發(fā)現(xiàn)金馬花園“一房多賣”的證據(jù)。

對該信訪件的處理意見是，法院依法對被執(zhí)行人潮潤公司的不動產(chǎn)進行查封符合執(zhí)行程序規(guī)定，是否暫緩執(zhí)行及解除對部分房屋的查封，只能由查封法院依職權(quán)決定；潮潤公司和受托單位皇笑大通公司是否構(gòu)成非法出售人民法院查封的不動產(chǎn)，建議由查封法院對上述公司及其責任人的違法進行調(diào)查核實后，依法追究責任。

法院還建議房管等部門約談潮潤公司和皇笑大通公司，要求潮潤公司及時還清債務(wù)，以便法院解除查封。同時，后續(xù)辦證過戶手續(xù)，仍需前述兩家公司進一步配合辦理。

同時，澄邁縣政府也已作出相關(guān)批示，要求海南多林置業(yè)開發(fā)有限公司、?？诔睗檶崢I(yè)有限公司、海南皇笑大通房地產(chǎn)有限公司要全力配合有關(guān)部門的調(diào)查并積極主動做好矛盾糾紛的化解工作。

針對部分購房人提出，“購房時曾到當?shù)夭粍赢a(chǎn)登記部門查詢房源信息而得到?jīng)]有問題”的質(zhì)疑，澄邁縣不動產(chǎn)登記部門目前尚未答復記者的提問。

訪談

澄邁縣房管局：已要求有關(guān)部門調(diào)查并積極主動化解糾紛

中國房地產(chǎn)報：金馬花園業(yè)主是否將有關(guān)問題反映到澄邁縣相關(guān)職能部門，比如信訪、房管、不動產(chǎn)中心等部門？你們所了解的情況是怎樣的？

澄邁縣房管局：我局所了解的情況是，購房人通過海南皇笑大通房地產(chǎn)有限公司購買了?？诔睗檶崢I(yè)有限公司名下的二手房，因購房人所購買的房屋已被海口潮潤實業(yè)有限公司抵押或被法院查封無法辦理過戶手續(xù)，于2019年1月14日聯(lián)名向縣委、縣政府來函反映該情況。

中國房地產(chǎn)報：請介紹金馬花園項目的基本情況？該小區(qū)開發(fā)商是否存在違規(guī)售房情況，比如將抵押或者法院查封的房產(chǎn)，二次賣給全國各地“候鳥老人”？

澄邁縣房管局：金馬花園項目開發(fā)企業(yè)為海南多林置業(yè)開發(fā)有限公司，位于金江鎮(zhèn)海榆西線公路54公里南側(cè)。我局于 2009年 12月 25日核發(fā)該項目第一個預售證，預售證號【2009】澄房預字14號。 預售樓棟號1-3號樓，預售面積15024.8平方米，預售套數(shù)169套；于 2010年 8月 25日核發(fā)該項目第二個預售證，預售證號【2010】澄房預字17號。 預售號樓棟號4-9號樓，預售面積49419.26平方米，預售套數(shù)503套。未發(fā)現(xiàn)海南多林置業(yè)開發(fā)有限公司違規(guī)銷售商品房的行為，信訪人所購買被抵押或者法院查封房屋為海口潮潤實業(yè)有限公司從“金馬花園”項目開發(fā)單位海南多林置業(yè)開發(fā)有限公司交易受讓所得，并已取得房屋所有權(quán)證，屬于二手房。

中國房地產(chǎn)報：據(jù)購房人反映，他們曾經(jīng)到澄邁縣不動產(chǎn)中心進行查詢，工作人員查詢后稱該房產(chǎn)沒有問題，導致購房人在不知情的情況下，購買了上述房產(chǎn)，該情況是否屬實？

澄邁縣房管局：建議向縣不動產(chǎn)中心了解。

中國房地產(chǎn)報：購房人反映，作為開發(fā)商“?？诔睗檶崢I(yè)有限公司”在2017年底至2018年6月期間，長達半年多時間進行非法銷售房產(chǎn)，當?shù)芈毮懿块T是否發(fā)現(xiàn)該情況？如果發(fā)現(xiàn)，采取了怎樣的監(jiān)管措施？

澄邁縣房管局：?？诔睗檶崢I(yè)有限公司并非“金馬花園”項目開發(fā)商，?？诔睗檶崢I(yè)有限公司銷售的房屋是從“金馬花園”項目開發(fā)單位海南多林置業(yè)開發(fā)有限公司交易受讓所得，并已取得房屋所有權(quán)證，屬于二手房。接到購房人反映的情況后，我局已將相關(guān)情況上報縣住建局，并建議對涉嫌違規(guī)代理銷售的房地產(chǎn)中介機構(gòu)進行查處。

中國房地產(chǎn)報：據(jù)了解，目前仍有房產(chǎn)中介機構(gòu)向外界兜售法院被查封的房產(chǎn)，這屬于典型的違法銷售行為。貴縣相關(guān)職能部門是否知曉此事？將采取怎樣的措施？

澄邁縣房管局：目前除購房人反映的海南皇笑大通房地產(chǎn)有限公司涉嫌違規(guī)銷售?？诔睗檶崢I(yè)有限公司名稱被法院查封的二手房情況外，我局未接到相關(guān)情況的反映。根據(jù)海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳《關(guān)于加強已查封商品房項目銷售管理工作的通知》要求，我局于2018年9月3日發(fā)文通知各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如有項目被法院查封的情況，必須在銷售大廳醒目位置張貼被法院查封的房源信息并及時將法院查封情況告知購房人。

中國房地產(chǎn)報：業(yè)主反映，至今有部分業(yè)主已經(jīng)辦理了房產(chǎn)證（即不動產(chǎn)權(quán)證），但在辦證期間他們二次繳納了稅費、維修基金、燃氣初裝費等費用，該情況是否屬實？

澄邁縣房管局：維修基金為購房人依據(jù)購房合同自主繳納的房屋維修資金，存放于財政專戶，如購房人二次繳納了維修基金，請購房人向我局提出退還多繳納維修基金的申請，我局將對購房人繳納維修基金情況進行核查，如申請情況屬實，我局將依法退還購房人多繳納的維修基金。

中國房地產(chǎn)報：針對上述購房人反映的問題，以及業(yè)主聯(lián)名上訪的輿情，澄邁縣政府是否有相關(guān)應(yīng)對措施，或者協(xié)調(diào)處置的辦法？

澄邁縣房管局：鄭奮副縣長于2019年4月3日在縣人大會議室主持召開了專題研究會議，會議要求相關(guān)職能部門做好引導工作及對違規(guī)企業(yè)進行查處，并由縣法院去函?？谑忻捞m區(qū)人民法院、廣西壯族自治區(qū)南寧市江南區(qū)人民法院，商請暫緩執(zhí)行關(guān)于金馬花園小區(qū)信訪業(yè)主涉及房產(chǎn)的處置，會議還要求海南多林置業(yè)開發(fā)有限公司、?？诔睗檶崢I(yè)有限公司、海南皇笑大通房地產(chǎn)有限公司要全力配合有關(guān)部門的調(diào)查并積極主動做好矛盾糾紛的化解工作。

（應(yīng)受訪者要求，本文購房人均為化名）

（原題為《焦點 | 被拍賣的房子：“世界長壽之鄉(xiāng)”澄邁購房糾紛調(diào)查》）