國(guó)際國(guó)內(nèi)政經(jīng)環(huán)境瞬息萬變，全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩已成定局，美國(guó)四處點(diǎn)火，危機(jī)預(yù)兆頻現(xiàn)。

美國(guó)會(huì)不會(huì)繼續(xù)加征關(guān)稅？會(huì)不會(huì)全面科技脫鉤？會(huì)不會(huì)另拉“三零”小群（零關(guān)稅、零補(bǔ)貼、零壁壘）？會(huì)不會(huì)啟動(dòng)石油戰(zhàn)、金融戰(zhàn)、貨幣戰(zhàn)按鈕？

對(duì)此，我國(guó)如何應(yīng)對(duì)？房地產(chǎn)會(huì)不會(huì)因此重新定位、再度出山？

全球經(jīng)濟(jì)不確定性，將明顯拖累外需環(huán)境

全球市場(chǎng)烏云壓頂。

雖然，美國(guó)經(jīng)濟(jì)一季度環(huán)比折年率增速仍有3.2%的較高增長(zhǎng)，但特朗普減稅政策的邊際效應(yīng)已近尾聲，除非大規(guī)模基建計(jì)劃落地或者美聯(lián)儲(chǔ)降息，否則經(jīng)濟(jì)較高增長(zhǎng)難以為繼。

英國(guó)退歐困局難解、資本產(chǎn)業(yè)流出不止、經(jīng)濟(jì)下滑前景堪憂。

歐洲汽車排放新標(biāo)準(zhǔn)沖擊其汽車產(chǎn)業(yè)，伊核協(xié)議存廢威脅著歐洲經(jīng)濟(jì)，法國(guó)“黃馬甲”事件殃及多國(guó)，歐洲內(nèi)需走弱難免。

多國(guó)資產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了下跌甚至接連暴跌，全球經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)預(yù)兆不斷顯現(xiàn)。

我們已隱隱感到，市場(chǎng)烏云籠罩、危機(jī)潛行，也許很快，全球新一輪經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)的灰犀牛將不期而至、提前到來。

倫敦、澳大利亞等國(guó)房?jī)r(jià)下跌，美國(guó)、歐洲、土耳其等股市暴跌，繼續(xù)抑制著世界各國(guó)經(jīng)濟(jì)。

美中、美歐、美日、美加、美墨等貿(mào)易摩擦輪番登場(chǎng)、接連不斷，關(guān)稅或懸而未決、或持續(xù)升級(jí)，已經(jīng)造成各國(guó)進(jìn)出口貿(mào)易快速下滑并拖累經(jīng)濟(jì)走勢(shì)放緩。

按照荷蘭經(jīng)濟(jì)政策分析署（CPB）跟蹤的全球貿(mào)易數(shù)據(jù)，2019年一季度全球貿(mào)易額下跌-0.2%；其中美、歐、日、中四大經(jīng)濟(jì)體貿(mào)易額下跌3.22%。下滑程度甚至超過2011年歐債危機(jī)時(shí)期。

2019 年一季度我國(guó)出口增速為1.4%，較2018 年四季度回落2.5 個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期下降12.3 個(gè)百分點(diǎn)。

4月份進(jìn)出口增速持續(xù)下滑，僅為0.4%，其中，出口1934.9億美元，下降2.7%

1-4月我國(guó)進(jìn)出口總值1.4萬億美元，增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，下降-1.1%。

國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不景氣導(dǎo)致的外需疲軟，在貿(mào)易摩擦不斷加劇的大背景下，不排除外需大幅下行的風(fēng)險(xiǎn)。

隨著美國(guó)加征關(guān)稅，我國(guó)對(duì)美出口繼續(xù)大幅壓縮。

1-4月，我國(guó)對(duì)美出口同比增速-9.7%，同比1-3月增速-8.5%繼續(xù)下滑。

未來美中經(jīng)貿(mào)關(guān)系走向如何？

或有三種可能：

一是繼續(xù)貿(mào)易談判，但談而無果、爭(zhēng)而不破，互留余地；

二是被迫加征關(guān)稅，更互懟口水、貿(mào)易脫鉤，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移；

三是貿(mào)易暫時(shí)休戰(zhàn)，求推遲危機(jī)、另起戰(zhàn)端，全面封鎖。

無論哪種可能，都將重挫美中經(jīng)濟(jì)并拖累全球。

由于美中互加關(guān)稅導(dǎo)致美股暴跌，打破了特朗普鐘愛的美股不壞金身，觸動(dòng)了美國(guó)精英重新評(píng)估貿(mào)易摩擦的雙方損失及對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響。

如果美國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)疲軟甚至下滑，貿(mào)易摩擦的反對(duì)呼聲將持續(xù)上升，加之特朗普連任競(jìng)選急需好牌、渴望協(xié)議成果，繼續(xù)加征關(guān)稅的概率降低（美國(guó)推遲加征歐日汽車關(guān)稅、可能達(dá)成加墨鋼鐵關(guān)稅協(xié)議、縮減華為部分貿(mào)易限制，顯示糾偏意向），達(dá)成貿(mào)易協(xié)議的可能性上升，或?yàn)橹袊?guó)出口企業(yè)爭(zhēng)取喘息機(jī)會(huì)。

不過，即便是貿(mào)易摩擦告一段落，也不意味著劍拔弩張的局勢(shì)有所緩和。

正如我們過去所說，未來的科技戰(zhàn)、人才戰(zhàn)、石油戰(zhàn)、金融戰(zhàn)、貨幣戰(zhàn)將起此彼伏，所有選項(xiàng)都不會(huì)缺席，未來數(shù)十年，世界將永無寧日。

內(nèi)需不穩(wěn)投資不強(qiáng)，將深度影響就業(yè)穩(wěn)定

國(guó)際形勢(shì)變化沖擊著中國(guó)剛剛出現(xiàn)企穩(wěn)形態(tài)的經(jīng)濟(jì)，二季度再度下滑難以避免。

社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速持續(xù)下滑，4月已經(jīng)跌至7.2%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)5.1%），跌過了去年最低點(diǎn)的8.1%。

消費(fèi)占GDP的比重高達(dá)約55%，如果社零增速繼續(xù)下滑甚至跌破6.0%，如何能支撐GDP增長(zhǎng)6.0%-6.5%的區(qū)間呢？

4月份的數(shù)據(jù)顯示，投資增速同樣下滑。

基礎(chǔ)設(shè)施投資（不含電力、熱力、燃?xì)饧八a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)）同比增長(zhǎng)僅4.4%，增速與1-3月份持平。

顯然，財(cái)政政策尚未發(fā)揮效力，地方政府投資也難以普遍發(fā)力，畢竟，地方債與財(cái)政緊仍是困擾地方發(fā)展的最大難題。

只有鐵路投資增速遠(yuǎn)高于其它行業(yè)，增長(zhǎng)12.3%，而且增速提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。

工業(yè)投資同比增長(zhǎng)3.1%，增速比1-3月份回落1.3個(gè)百分點(diǎn)。

工業(yè)投資增速下滑的背后，產(chǎn)業(yè)鏈轉(zhuǎn)移應(yīng)是重要因素之一。

近日，總理要求：“守住不發(fā)生大規(guī)模失業(yè)的底線，防止出現(xiàn)大規(guī)模返鄉(xiāng)潮，有效穩(wěn)住就業(yè)大局、穩(wěn)定社會(huì)預(yù)期”。

可見，防范產(chǎn)業(yè)鏈轉(zhuǎn)移可能帶來的投資下滑、大規(guī)模失業(yè)，已是各級(jí)政府工作的重中之重。

但是，我們還能再次改變房地產(chǎn)壓艙石的定位嗎？

1—4月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)從去年底的9.5%上升到今年以來保持在11.6%-11.9%的水平上，顯然，投資增速上了一個(gè)臺(tái)階。

而且，流入房地產(chǎn)的資金明顯放松：

從1-2月到1-4月，個(gè)人按揭貸款增速?gòu)?.5%回升至12.4%，房企開發(fā)貸增速?gòu)?0.5%回升至3.7%，房企發(fā)債、信托都有放松，房企到位資金增速也從2.1%迅速提高至8.9%。

雖然，高層仍在警惕房地產(chǎn)回升再度擠壓制造業(yè)和消費(fèi)，但流動(dòng)性寬裕之下，居民部門加杠桿仍是替代政府、企業(yè)、金融去杠桿的必然選擇，只是增速會(huì)放緩。

如果沒有鐵路和房地產(chǎn)投資的支撐和拉動(dòng)，固定資產(chǎn)投資失速難以避免。

而且，房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)，相比鐵路建設(shè)，更能起到穩(wěn)定就業(yè)的作用。

房地產(chǎn)會(huì)不會(huì)因此而被寄予厚望、再度托起吸收就業(yè)的希望？

過去我們說過，房地產(chǎn)已經(jīng)不再是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的火車頭，而是壓艙石。

哪怕洪水滔天，相信房地產(chǎn)壓艙石的新定位依舊不會(huì)改變。

但是，為什么房地產(chǎn)開發(fā)投資會(huì)有兩位數(shù)的增長(zhǎng)？

從數(shù)據(jù)上看，1-4月房企新開工面積增長(zhǎng)13.1%，增速比1-2月提高7.1個(gè)百分點(diǎn)，推動(dòng)了投資增長(zhǎng)。

去年的土地款延期支付可能也是投資增速上升的原因。

但是，同期房企購(gòu)置土地面積同比下降33.8%，降幅比1-3月份擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)，這預(yù)示著未來的新開工面積與投資都會(huì)繼續(xù)下降。

4月房地產(chǎn)開發(fā)投資增速僅比一季度小幅提高了0.1個(gè)百分點(diǎn)，已經(jīng)呈現(xiàn)了增長(zhǎng)放緩趨勢(shì)。

與投資和新開工的兩位數(shù)增長(zhǎng)不相對(duì)應(yīng)的是，商品房銷售額增長(zhǎng)僅從2.5%回升至8.1%，結(jié)合4月末全國(guó)商品房待售面積繼續(xù)減少，同比下降9.4%，說明兩點(diǎn)：

一是庫(kù)存短缺，導(dǎo)致成交量難以持續(xù)爆發(fā)式增長(zhǎng)。

二是雖然年初房地產(chǎn)開發(fā)投資超預(yù)期增長(zhǎng)，主要來自于補(bǔ)庫(kù)存，后續(xù)投資必然回落。

雖然，部分城市引進(jìn)人才帶來了需求增長(zhǎng)預(yù)期、放松調(diào)控帶來了房?jī)r(jià)上漲預(yù)期、部分城市緊縮供地、饑餓營(yíng)銷帶來地市回溫，刺激了樓市，但依然沒有脫離我們關(guān)于“樓市將會(huì)回溫但不是回暖、政策會(huì)放松但不會(huì)放開”，以及“小陽春不可持續(xù)”的判斷。

5-6月及下半年形勢(shì)會(huì)如何？

很多地產(chǎn)人依然抱有美中貿(mào)易摩擦升級(jí)利好房地產(chǎn)的幻想。

的確，過去我們說過，“經(jīng)濟(jì)好，房地產(chǎn)好；經(jīng)濟(jì)不好，房地產(chǎn)也好”。

但是，在“房住不炒”和“防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)”的大背景下，政策上允許房地產(chǎn)托底，但不允許房地產(chǎn)爆棚。

因此，房企6月沖業(yè)績(jī)、金九銀十、年底沖刺都還會(huì)帶來超越小陽春的市場(chǎng)回溫，至于成色，就不必與過去攀比了。

當(dāng)然，指望回溫的房地產(chǎn)能夠增加大量就業(yè)也是不現(xiàn)實(shí)的。

現(xiàn)在，建筑工地上已經(jīng)難覓40歲以下的新人。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展，也不會(huì)再讓房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈吸納更多的就業(yè)了。

樓市有松定向滲水，將加劇城市兩極分化

全球經(jīng)濟(jì)下滑的同步性，催生了各國(guó)央行政策由回歸貨幣正?；俣绒D(zhuǎn)向邊際放松。

美聯(lián)儲(chǔ)終于響應(yīng)了特朗普停止加息的不斷施壓，利率政策轉(zhuǎn)向中性，并將提前結(jié)束縮表。

歐央行3月份會(huì)議宣布將重啟第三輪LTRO 計(jì)劃，為實(shí)體經(jīng)濟(jì)提供流動(dòng)性支持。

澳大利亞、英國(guó)等央行也先后暗示未來可能調(diào)降利率，印度央行更是率先降息。

當(dāng)前，美國(guó)金融市場(chǎng)的寬松程度已經(jīng)恢復(fù)至2018 年Q4 暴跌之前的水平。

我國(guó)貨幣政策定調(diào)合理充裕，今年以來，定向降準(zhǔn)、全面降準(zhǔn)均向市場(chǎng)釋放了流動(dòng)性。

雖然央行通過MLF、逆回購(gòu)收回流動(dòng)性，但市場(chǎng)流動(dòng)性仍然充裕，資金利率逐步下行。

流動(dòng)性的充裕帶來資產(chǎn)價(jià)格的估值修復(fù)。

我們?cè)?jīng)說過，錢多了，錢就不值錢了，而對(duì)應(yīng)錢的資產(chǎn)就變得更加值錢。

正如美聯(lián)儲(chǔ)放水，推高了股市和樓市資產(chǎn)價(jià)格，而特朗普極力著維護(hù)美股，恰是因?yàn)榇蠖鄶?shù)美國(guó)人的財(cái)富都在股市之中。

只是，中國(guó)樓市不再是過去的樓市。

政策變化是樓市調(diào)整的唯一旋鈕，其中一城一策與資金供給是樓市調(diào)整的兩大頻段。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)能更加體現(xiàn)在城市競(jìng)爭(zhēng)中，城市競(jìng)爭(zhēng)力不僅體現(xiàn)在科技新興產(chǎn)業(yè)的國(guó)家級(jí)世界級(jí)的實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)力上，也體現(xiàn)在交通便利、交易安全、成本合理、環(huán)境友好的顏值競(jìng)爭(zhēng)力上。

打造城市競(jìng)爭(zhēng)力，就是打造中國(guó)的世界競(jìng)爭(zhēng)力。

北京中關(guān)村、上海自貿(mào)區(qū)、杭州科技城、深圳前海、武漢光谷、成都天府都是城市實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)力的金礦。

服務(wù)金礦并打造城市顏值競(jìng)爭(zhēng)力，最有效的策略就是運(yùn)動(dòng)式戰(zhàn)役。

今年的武漢軍隊(duì)運(yùn)動(dòng)會(huì)、2022年北京冬奧會(huì)、2022年杭州亞運(yùn)會(huì)、2025年成都世界運(yùn)動(dòng)會(huì)，將快速提升其世界影響力與顏值競(jìng)爭(zhēng)力。

但是，這需要天量的財(cái)政支撐，幾乎所有城市的一般財(cái)政收入都不足以彌補(bǔ)財(cái)政赤字，缺口只能通過土地財(cái)政填補(bǔ)。

北京土地推介會(huì)似乎已是歷史久遠(yuǎn)的記憶，土地拍賣放開限價(jià)背后的財(cái)政饑渴更是毫不隱晦，畢竟，失去資本支撐的地市樓市難以長(zhǎng)盛不衰。

這也是樓市有松的根本原因。

松動(dòng)下的樓市，資本流向哪里？

我們認(rèn)為，未來樓市格局將呈現(xiàn)兩分天下：

軌道上的都市圈將改善城市交通條件、縮短時(shí)空距離、吸引產(chǎn)業(yè)入駐、提供就業(yè)機(jī)會(huì)、提升居住環(huán)境、加速人口導(dǎo)入、吸收涌入資本。

這是打破地方行政壟斷、要素市場(chǎng)分割的最佳捷徑，也是需求最大且持續(xù)增長(zhǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

人口流入與房企回歸也使得資金大量涌入都市圈。

另一個(gè)是非都市圈，雖然還有需求，但全域人口凈流出、主城區(qū)人口基本持平將是常態(tài)，城市難以繼續(xù)擴(kuò)張，不過需求還在，資本流入還會(huì)保持穩(wěn)定。

收縮型城市只會(huì)存在于非都市圈，未來更是需求遞減，直至年輕人加速離開的臨界點(diǎn)之后迅速衰退。

在此大背景下，土地供應(yīng)將呈現(xiàn)兩個(gè)極端：

都市圈核心城市及中小城市逐漸學(xué)會(huì)了有節(jié)制的土地供應(yīng)和饑餓營(yíng)銷。

有節(jié)制的土地供應(yīng)可以帶來土地溢價(jià)和高額凈收益，雖然土地賣得少了，但拆遷安置補(bǔ)償成本也少了，土地凈收益卻可能更高。

都市圈城市包括軌道沿線的中小城鎮(zhèn)都會(huì)獲得產(chǎn)業(yè)與房企的青睞，土地的稀缺性更加凸顯，供應(yīng)不足、庫(kù)存不足、供求關(guān)系的緊平衡將成為新常態(tài)。

但是，把準(zhǔn)時(shí)機(jī)、踩準(zhǔn)節(jié)拍精準(zhǔn)地進(jìn)入?yún)s是不容易做到的。

沒有了棚改和資金支持，這些城市無法延續(xù)2018年的場(chǎng)景，無論是樓市還是地市。

房企回歸一二線城市的集體共識(shí)，也使得非都市圈的三四線城市將長(zhǎng)期面臨粥多僧少的局面。

中指院的數(shù)據(jù)顯示，今年以來流拍的293宗土地中，82.2 %位于三四線城市，其中主要在非都市圈，印證著非都市圈三四線城市的土地市場(chǎng)終將回歸平靜。

雖然仍有少數(shù)三四線城市依然延續(xù)圈地運(yùn)動(dòng)，但卻制造了新的庫(kù)存，未來將再度陷入去庫(kù)存而不得的尷尬境地。

長(zhǎng)期來看，人口與資金流入的方向，必然導(dǎo)致城市樓市兩極分化。

資金充裕聚焦頭羊，將加速中小房企退出

今年部分城市地市升溫還有一個(gè)重要原因：中型房企正在搶道進(jìn)位。

2014年底，我們說過：“有規(guī)模才有江湖地位”、“90%的中小房企將退出地產(chǎn)江湖”。

2018年初，我們又說：“50強(qiáng)將成為房企融資新門檻”。2019 年一季度末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額 10.85 萬億元，同比增長(zhǎng) 18.9%，增速比上年末低 3.7 個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)人住房貸款余額 26.87 萬億元，同比增長(zhǎng)17.6%，大部分放款都流向銀行白名單的頭部企業(yè)。

Wind數(shù)據(jù)顯示,今年1-4月，房企境內(nèi)發(fā)債2757億元，同比增長(zhǎng)46%，其中4月發(fā)債881億元，同比增長(zhǎng)61%，顯示發(fā)債速度還在加快。

同期，海外發(fā)債2050億，同比增長(zhǎng)18%。發(fā)債融資也同樣流入頭羊企業(yè)。

房地產(chǎn)信托融資監(jiān)管約束趨弱，房地產(chǎn)信托融資再度回歸。

去年以來，不少房企扎堆赴港上市融資或排隊(duì)上市，都只為了一個(gè)“錢”字。

大中型房企都在做著橫盤時(shí)代的長(zhǎng)跑資金準(zhǔn)備。

雖然，高基數(shù)的大型房企普遍放緩了發(fā)展腳步，但是千億房企已經(jīng)超過30家，這就意味著，如果中型房企拿不到融資入場(chǎng)券，就不可能抓住市場(chǎng)橫盤的最后時(shí)機(jī)，擠進(jìn)賽道。

一些中型房企趁勢(shì)冒進(jìn)、爭(zhēng)搶土地，即便不一定算得過“賬”，但不搶地如何能繼續(xù)留在場(chǎng)上呢？

到哪里去搶地呢？

中指院的數(shù)據(jù)顯示，截至5月17日，都市圈核心城市（主要是省會(huì)和雙核城市）與上海、粵港澳、寧鎮(zhèn)揚(yáng)、武漢、成渝五個(gè)1小時(shí)都市圈三四線城市的住宅用地成交已達(dá)到300城的78%，相比過去兩年的69%-76%有明顯提升。

但是，有些都市圈核心城市公開招拍掛的土地不多，引來房企競(jìng)相爭(zhēng)搶，最終可能無利可圖。

一些房企轉(zhuǎn)向一二級(jí)聯(lián)動(dòng)與收并購(gòu)業(yè)務(wù)，盡管可以解決土地儲(chǔ)備與競(jìng)價(jià)的難題，但顯然會(huì)降低發(fā)展速度，影響行業(yè)排名。

其實(shí)，2016年地王潮頻發(fā)之時(shí)，許多中小房企擁地自重、坐地起價(jià)，不僅度過了難關(guān)，有的甚至大發(fā)了一場(chǎng)。

也有不開竅的中小房企捂地待沽、糾結(jié)一時(shí)，錯(cuò)過了及時(shí)解套的最佳機(jī)遇。

現(xiàn)在，盡管它們還自戀于手中的土地，但在高周轉(zhuǎn)、做規(guī)模的大中型房企看來，不少土地缺陷隱患多多、難以快速開發(fā)，已成雞肋。

顯然，在橫盤時(shí)代，很多中小房企的土地不會(huì)再有高位套現(xiàn)甚至合意解套的機(jī)會(huì)了，如果仍然不肯低價(jià)賤賣，被拖垮的風(fēng)險(xiǎn)越來越大。

目前，一線城市住宅用地拍賣平均每宗地的土地款大約16億元，二線城市也要8-9億元，在強(qiáng)三四線城市，沒有1個(gè)億資金的房企都只有壁上觀的份兒了。

大中型房企從一二線城市下沉到三四線城市，迫使中小房企繼續(xù)下沉五六線城鎮(zhèn)，或者干脆退出。

中小房企將加速退出房地產(chǎn)市場(chǎng)且成不可逆趨勢(shì)。

中小房企的離場(chǎng)也減少了土地拍賣市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，有助于穩(wěn)地價(jià)；房企競(jìng)爭(zhēng)減少，有助于房企減速、提質(zhì)、增效。

雖然，宏觀經(jīng)濟(jì)的不確定不會(huì)改變樓市維穩(wěn)的確定性，但是，適度寬松的樓市依然可以托底經(jīng)濟(jì)，維護(hù)經(jīng)濟(jì)相對(duì)平穩(wěn)、避免震蕩。

（原文標(biāo)題為：《宏觀經(jīng)濟(jì)放緩，房地產(chǎn)可以托底，不能爆棚》，作者系新城控股副總裁）