土地是資源，也是生產(chǎn)資料。如今，像“北上廣”這樣的大城市，土地資源緊缺，土地的價格十分昂貴。大城市對房地產(chǎn)開發(fā)和建設有嚴格的限制和規(guī)定，土地或房價的主要參數(shù)就是“容積率”，就是在一塊固定面積的土地上，只能根據(jù)規(guī)定建設相應建筑面積的房子，如果在一塊10000平方米的土地上建設建筑面積30000平方米的房子，以30000÷10000＝3，那么，“容積率”就是3。如今，大城市的市中心區(qū)建設新房子的土地主要來源于對舊房的動遷或征收，動遷或征收的成本十分高昂。

清朝上海的土地價格

以前中國是農業(yè)大國，土地是主要的生產(chǎn)資料，國家的稅收也主要來自農業(yè)稅。古代中國大概沒有如現(xiàn)在的“土地使用性質”的規(guī)定，土地，一般分為農村土地和城鎮(zhèn)土地，也可以分為農用地和宅基地。土地的價格一般參照土地的畝產(chǎn)糧食，肥沃的土地，價格略高，貧瘠的土地，價格略低。那么，上海的土地，每畝大概值多少錢呢？

葉夢珠是明末清初上海人，著作甚豐，其《閱世編》主要記錄他自己親見、親歷、親聞的事?！堕喪谰帯ぞ硪弧ぬ锂a(chǎn)一》中說：

崇禎中，華（亭）、青（浦）美田，每畝價值十余兩。上海田美者，每畝價值三、四、五兩，縉紳官室，最多不過數(shù)千畝。無賤價之田，亦無盈萬之產(chǎn)也。順治初，米價騰涌，人爭置產(chǎn)。已賣之業(yè)，加贖爭訟；連界之田，挽謀構隙。因而破產(chǎn)者有之，因而起家者亦有之。華（亭）、青（浦）石五、六斗田，每畝價值十五、六兩；上海六七斗田，每畝價值三、四兩不等。田產(chǎn)之貴，至此極也。厥后，米價漸平，賦役日重，田價立漸馴減。

明末清初，上海地區(qū)的土地價格是根據(jù)土地的收成或租金計算的，今上海市西面的華亭縣（相當于現(xiàn)在的松江區(qū)）和青浦縣的土地每畝約十幾兩，上海近海，土地貧瘠，以鹽堿地為主，土地價格每畝在3-5兩之間。到了清初，土地價格略有上漲，華亭、青浦佃租在五六斗的土地，每畝價在十五六兩，上海佃租在六七斗的土地，每畝價在三四兩左右。此后，由于米價下降，而徭役繁重，上海地區(qū)的地價有明顯的下降。葉夢珠接著說：

康熙十九年庚申（1680），因米價騰貴，田價驟長。如吾邑（上?？h）七斗起租之田，價至二兩一畝，甚至有田地方，各就近爭買者，價至二兩五錢，以及三兩。華（亭）、婁（縣）石四、五斗起租之田，價至七八兩一畝。昔年賤價之田加價則贖者蜂起。至次年辛酉，米價頓減，起風稍息。

乾隆二十五年江蘇吳江的土地買賣契約

上?？h的田價通常為每畝2-2.5兩，而華亭、青浦每畝在7-8兩。我沒能找到上海早期的土地買賣契約，這是一份康熙五十一年（1712）江蘇吳縣的土地契約。原業(yè)主蔡允哲將一塊“四分四厘三毫”的土地以“時價九五價”（即當時的通行價打九五折）出賣，實得銀“五兩七錢五分”。計算下來，每畝的價格約13兩。據(jù)我所知，清朝蘇州府的土地價格從總體上來說略高于松江府，可見，葉夢珠的記錄是可靠的。

筆者手頭還有一份江蘇吳縣乾隆二十五年（1760）的土地契約，原業(yè)主沈文元將“四分四厘”麥田出賣，實得銀“二十兩”，計算下來，每畝價格45兩，時間相距30多年，土地價格上漲了2.5倍。這里面可能有土地品質和位置的因素，資料短缺，難以考證。

一份道光十四年上海的土地契約，抄錄部分如下：

立賣契囗。全寶官為因正用，將上邑（即上?？h）二十二保囗六圖號內官田壹畝，央中賣于 陳處為業(yè)。三面言定，時值價銀弍拾伍兩正。當 立契一并交收。其田自賣之后，任從管業(yè)耕種、收冊過戶完糧，并無門房上下言阻等情，恐后無憑，立此賣照為憑。

道光十四年上?？h二十二保土地買賣契約

“二十二?！痹诂F(xiàn)在楊樹浦黃浦江對岸的浦東新區(qū)濱江的地方，這份土地契約中說“其田自賣之后，任從管業(yè)耕種、收冊過戶完糧”，應該是一塊農田，這塊一畝的農田，實際售價是25兩。按當時銀兩與銀元的比價月1:1.3計算，25兩約等于33銀元。

上?？h城的宅基地價格

一份簽訂于同治七年（1868）的房屋買賣契約，房子坐落在上?！靶|門外二十五保七圖十六鋪陸家石橋南首古云臺間壁”，“坐西朝東市樓房壹所，計兩上兩下，廂樓壹上壹下”，出售的價格是“紋銀壹佰伍拾兩”。明朝和清朝，上海（中國）的行政區(qū)實行鄉(xiāng)、保、圖（都）三級行政制度，即縣下為鄉(xiāng)、向下為保、保下為圖（都），今老城廂地區(qū)屬于“高昌鄉(xiāng)二十五保”；“陸家石橋”是明朝上海人陸深出資建設的跨方浜的石橋，陸深官“大學士”，所以也叫作“學士橋”，我們可以在歷史地圖上輕易地找到這塊地塊的位置，就在現(xiàn)在的小東門外。

一份是同治元年（1862）簽訂的上海城里宅基地買賣契約，土地位置在“二十五保拾圖八鋪西門內金家牌樓東基地一方”，出售的價格是“制錢拾伍仟文正”，當時，銀兩與制錢的比值約1:1500?！爸棋X拾伍仟文正”相當于10兩銀子。契約沒有說明出賣的土地面積，無法計算出土地的單價，可以估計這塊土地的面積很小。

同治七年上?？h小東門外宅基地買賣契約

官契總局和上海測繪傳習所

“普天之下，莫非王土，率土之濱，莫非王臣”，從理論上說，中國的封建社會里土地國有，民間擁有的土地，只是擁有土地的使用權。政府沒有對土地、宅基地買賣的管理和征稅機構。由于缺少國家管理和公證，也就缺少權威性，房地產(chǎn)買賣往往只能在親朋好友、鄉(xiāng)里鄉(xiāng)親之間進行。這樣的土地買賣契約許多地方稱之為“嘆契”。關于“嘆契”名稱的來歷，有的人以為，由于土地的買賣是通過向老鄉(xiāng)親作為中介進行的，權威性和公正性很差，當買賣成交后，一方可能會反悔，就會到另一方處吵鬧、哭訴、唉聲嘆氣，要求廢除合同，或者要求對方追加、補償損失。于是，這種契約上會寫上“永不嘆契”，于是被叫作“嘆契”。“嘆契”缺乏公正性和權威性，一旦離開環(huán)境就難以用于買賣、抵押等商事活動。

近代以后，租界里出現(xiàn)了“道契”，租界的土地轉讓須經(jīng)中外雙方的管理者測繪，確定土地的位置、四至、面積、價格，外國人須將“永租”的土地向他們的領事館注冊登記，然后由領事館集中后呈報上海道署，上海道署核準后加蓋道署鈐記，才能成為一份合法有效的土地契約，所以，租界的土地契約稱之為“道契”。近代以后，上海租界的地價飆升，帶動上海老城廂和附近地區(qū)地價上升，地價昂貴，可征稅日益增長，是一筆可觀的收入，于是，上海仿租界的制度，設立“官契總局”?！豆饩w上?？h續(xù)志》中說：

官契總局。設萬生橋西。光緒三十一年（1905），知縣汪懋琨奉藩司札，以民間買賣田、房產(chǎn)業(yè)，須用官契。照會同仁輔元堂經(jīng)辦，堂董意見不符，改交勸學所辦理。凡領契者，按照契價，于中費一成內提繳學費，二成歸各城、鎮(zhèn)、鄉(xiāng)，作興學之用……

從此以后，民間的房產(chǎn)、土地買賣須向政府注冊，繳納契稅，傳統(tǒng)的“嘆契”也變成了“官契”。當然，房地產(chǎn)的“契稅”也成為政府的重要收入來源。官契有政府公證，合法性、權威性高，可以用作轉讓、抵押和其他的商業(yè)用途，土地可以進入流通，房產(chǎn)、地產(chǎn)的價格也與日俱增。土地價格“日長夜大”，當然，所有人對土地的測量和面積開始斤斤計較、寸土必爭。但是，中國人沒有自己的測量和測繪人才，于是，官契總局成立后立即成立上海測繪傳習所，傳習所就設在新建的官契總局大樓里。據(jù)說，在幾年里就培養(yǎng)出一大批專業(yè)人才，這些人部分繼續(xù)從事測繪工作，許多人成了上海早期的房地產(chǎn)經(jīng)營者。

清末《圖畫日報》繪“上海測繪傳習所”，傳習所設在“官契總局”里

光緒三十二年（上海官契總局成立后的第二年）的一份“官契”，出賣的房地產(chǎn)“坐落上邑（即上海）城內念五保十圖年貳鋪談字圩壹佰四拾三號。基地九分五厘。凡平房一所，計七間，泉井一口，后連余地一方”，成交價是“庫平銀玖佰兩”。9.5分的宅基地連同上面的房子，成交價是900兩，一畝宅基地的價格大概是1000兩。

民國后，“官契”格式化，這是兩份同一地塊的宅基地買賣的“官契”，一份簽訂于民國六年（1917），一份簽訂于民國十一年（1922），房地產(chǎn)所在的位置均是“上邑二十五保拾圖談字圩第壹佰五拾貳號”，宅基地面積“捌分”，民國六年契約的實際出售價為“叁仟貳佰元”，每畝的價格為4000元，而民國十一年契約的成交價是“柒仟捌佰元”，每畝的價格是9750元。同一塊宅基地在5年里上漲了竟1.5倍，漲幅之大，可想而知。眾所周知，住宅是越用越舊的，越舊越不值錢，而這塊宅基地過了五年，價格上漲了1.5倍，所漲的不是房子，而是土地，也就是宅基地。

這份“官契”的補充說明中記錄，“其房坐落捌鋪金家牌樓磚灰公所對面，坐北朝南，平房玖間，天井壹方”。由于年份較近，記錄詳細，我們可以找到這塊土地的位置，大概就是現(xiàn)在的金家坊71-81號。

（本文摘自2019年第6期《檔案春秋》，澎湃新聞經(jīng)授權轉載，圖片由作者提供。）